Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.07.2015 N 10АП-5748/2015 ПО ДЕЛУ N А41-9704/15

Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2015 г. по делу N А41-9704/15


Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,
судей Игнахиной М.В., Мищенко Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Белкиным Н.А.,
при участии в заседании:
от истца - представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика - Трофимчук Р.В., по доверенности от 10.05.2015,
от третьего лица - представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 апреля 2015 года по делу N А41-9704/15, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по исковому заявлению администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области к ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" (ИНН 5042073698, ОГРН 1035008372200), третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33 и расторжении договора аренды,

установил:

администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК Российской Федерации, к ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" о взыскании по договору аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33 задолженности по арендной плате в размере 94 614 рублей 69 копеек, пени - 56 189 рублей 71 копейки, всего - 150 814 рублей 40 копеек, и расторжении договора аренды.
Решением от 16 апреля 2015 года Арбитражный суд Московской области заявленные требования администрации удовлетворил; взыскал с ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" в пользу администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области задолженность в размере 94 624 рублей 69 копеек, пени в размере 56 189 рублей 71 копейки, всего - 150 814 рублей 40 копеек; расторгнул договор аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33, заключенный между ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" и администрацией Сергиево-Посадского муниципального района; обязал ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0030233:4, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Васильевское, общей площадью 73916 кв. м, для использования в целях размещения базы отдыха, и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района по акту.
Не согласившись с указанным судебным актом, ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой решение Арбитражного суда Московской области считает незаконным и необоснованным в части расторжения договора аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33, обязания ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0030233:4, и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района по акту, считает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Просит решение суда отменить в обжалуемой части.
В судебном заседании апелляционного суда в обоснование доводов жалобы представитель общества ссылался на несоблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора, поскольку отсутствуют доказательства направления и получения ответчиком предложения изменить или расторгнуть договор аренды. Необоснован вывод суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок не освоен, строительство на нем не ведется. В материалы дела представлено разрешение на строительство. На земельном участке находится учтенный объект недвижимости. В обоснование довода о нахождении на земельному участке объекта незавершенного строительства апелляционному суду на обозрение предоставлен кадастровый паспорт объекта с отображением его расположения на арендуемом по договору земельном участке.
Ходатайство общества о приобщении к материалам дела кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства и свидетельства о его государственной регистрации в ЕГРП апелляционным судом отклонено, поскольку данные документы не были представлены в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
До судебного заседания через электронную систему "Мой Арбитр" от администрации поступили возражения на апелляционную жалобу, согласно которым ответчиком не погашена в полном объеме задолженность по арендной плате. Обществу направлялись претензия о погашении задолженности, уведомление с предложением расторгнуть договор аренды в связи с неуплатой арендной платы. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
В суд апелляционной инстанции не поступили возражения от участвующих в деле лиц проверке решения в обжалуемой части по доводам жалобы.
Апелляционный суд в отсутствие возражений участвующих в деле лиц проверил решение Арбитражного суда Московской области в обжалуемой части по доводам жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителей администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителя общества, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Десятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (арендодатель) и ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" (арендатор) заключен договор аренды от 11.02.2014 N ДЗ-33 земельного участка площадью 73916 кв. м с кадастровым номером 50:05:0030233:4, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, сельское поселение Васильевское, д. Костромино, для размещения базы отдыха.
Согласно выписке из ЕГРП от 12.02.2015 N 90-5314615 договор аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33 зарегистрирован в установленном законом порядке. Земельный участок с кадастровым номером 50:05:0030233:4 передан арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2013.
В силу пункта 2.1 срок договора составляет 15 лет с 15.03.2013.
В соответствии с пунктом 3.1 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении N 3 (Расчет арендной платы). Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 5.2 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Как указала администрация в исковом заявлении, письмом от 12.08.2014 N 1340 ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" было уведомлено об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33 и возможности расторжения указанного договора.
Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 11.02.2015 N ДЗ-33 за период с 1 квартала 2013 года по 1 квартал 2015 года не погашена ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" в добровольном порядке, администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Изучив материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33, обязания ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0030233:4, и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района по акту в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу части 2 статьи 452 ГК Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.
В обоснование доводов о соблюдении претензионного порядка для расторжения договора администрация в материалы дела представила письмо от 12.08.2014 N 1340, в котором содержится уведомление администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в адрес общества ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33 и возможности расторжения указанного договора в суде (л.д. 33).
Также в дело представлено уведомление от 12.08.2014 N 1340, в котором администрация предложила обществу расторгнуть договор аренды земельного участка и погасить образовавшуюся задолженность на момент расторжения договора аренды (л.д. 34).
В качестве доказательства направления администрацией уведомления с предложением о расторжении договора в адрес общества в материалах дела имеется копия почтового конверта, возвратившегося в связи с истечением срока хранения данного письма.
В судебном заседании представитель общества отрицал получение уведомления, пояснил, что оригинал указанного конверта был представлен администрацией в суде первой инстанции во вскрытом виде, в связи с чем отсутствует возможность установить, какой из двух представленных документов был фактически направлены данным почтовым отправлением. Опись вложения в материалы дела не представлена. Указал, что оба письма (претензия и уведомление о расторжении) содержат один и тот же номер и дату, что не подтверждает направление именно уведомления о расторжении договора.
Доказательств обратного истцом не представлено.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, позволяющие суду достоверно установить, что администрацией в адрес общества были направлены оба письма в одном конверте и, соответственно, соблюдения администрацией претензионного порядка, предусмотренного для расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33, заключенного между ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" и администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК Российской Федерации.
В силу вышеизложенных обстоятельств у суда отсутствуют основания для обязания ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" освободить спорный земельный участок и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области по акту.
На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 16.04.2015 по делу N А41-9704/15 отменить в обжалуемой части.
Требование о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2014 N ДЗ-33, заключенного между ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" и администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, оставить без рассмотрения.
В удовлетворении требования об обязании ЗАО "Сергиево-Посадский фонд недвижимости" освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0030233:4 и передать его администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области по акту, отказать.

Председательствующий
Е.Н.ВИТКАЛОВА

Судьи
М.В.ИГНАХИНА
Е.А.МИЩЕНКО




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)