Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Куценко Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Малоедовой Н.В., Никитенко Н.В.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе К.О. на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 27 февраля 2014 года по иску К.Е. к К.О. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности; по встречному иску К.О. к К.Е. о признании сделки недействительной, выселении.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя К.О. - С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя К.Е. - Р., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Соколовой Н.Ф., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
К.Е. обратился в суд с иском к К.О., в котором с учетом уточненных исковых требований просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью **** кв. м и 1/2 доли жилого дома общей площадью **** кв. м, находящихся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****,****, заключенного 13 сентября 2011 года между ним и К.О.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от К.О. к нему и государственную регистрацию его права собственности на указанные объекты недвижимости.
В обоснование заявленных требований указал, что 13 сентября 2011 года между К.О. и ним был заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, расположенных по адресу Челябинская область, Сосновский район, д.Казанцево, ул. ****, д. **** указанные объекты недвижимости были оценены сторонами и проданы за цену **** рублей и **** рублей соответственно, расчет произведен до подписания договора, обязательства по договору сторонами исполнены. С момента заключения договора он владеет и пользуется жилым домом и земельным участком как собственник, несет расходы по их содержанию и ремонту. 28.10.2011 Управлением Росреестра по Челябинской области в его адрес было направлено сообщение об отказе в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием на то, что К.О. подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Полагает, что К.О. злоупотребила своим правом, обратившись с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности (том 1, л.д. 5-8, 101-102).
К.О. обратилась в суд с иском к К.Е. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью **** кв. м и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью **** кв. м, находящихся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, заключенного 13 сентября 2011 года, выселении К.Е. из жилого дома по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указала, что сделка по отчуждению указанного недвижимого имущества была заключена под влиянием угроз, насилия и обмана со стороны К.Е., который принудил ее к совершению названной сделки. Воли на заключение договора по отчуждению названного имущества у нее не было. Ответчик высказывал угрозы, воздействовал на ее сознание, угрожая покончить жизнь самоубийством, а также через детей, формируя у них негативное отношение к ней, угрожал продать квартиру, в которой проживали ее мать и бабушка, сообщить руководителю банка, где она работала, порочащие ее сведения, забрать дочь. Принуждая к совершению кабальной сделки на невыгодных для нее условиях, ответчик сменил замки в принадлежащем ей доме, приобрел оружие, применением которого угрожал. Вследствие стечения тяжелых обстоятельств, под страхом причинения нравственных страданий и физического насилия она заключила кабальную сделку. Сделка не исполнена: денежные средства К.Е. за приобретаемое имущество не переданы, она К.Е. ни дом, ни земельный участок не передавала (том 1, л.д. 121-125).
В судебном заседании представители К.Е. -П., Р. на удовлетворении иска К.Е. настаивали, иск К.О. не признали, заявили о применении исковой давности.
Представитель К.О. - С. иск К.Е. не признала, поддержала иск К.О., полагала, что срок исковой давности не пропущен.
К.Е., К.О., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не присутствовали.
Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования К.Е., в иске К.О. отказал.
В апелляционной жалобе К.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в иске К.Е. отказать, ее исковые требования удовлетворить. Выводы суда о том, что 13.09.2011 при заключении договоров купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, **** и купли-продажи 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцевой, ул. ****, д. ****, стороны фактически совершили обмен указанных жилых помещений, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, суд пришел к указанным выводам без привлечения к участию в деле П.Н.Н. - собственника квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****. Иски покупателя о государственной регистрации перехода права собственности могут быть удовлетворены при условии исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи. Данные обстоятельства судом не установлены. Неисполнение сторонами обязательств по договору подтверждаются представленными доказательствами, факт передачи денежных средств не доказан. Судом не дана надлежащая оценка последовательности совершения сделок 13 сентября 2011 года, свидетельствующая о выполнении К.О. требований К.Е., пояснениям К.Е., подтверждающим его намерение получить дом и земельный участок любым способом. К.Е. воспользовался стечением тяжелых жизненных обстоятельств К.О.: ухудшение здоровья ее мамы, бабушки, дочери, оказывал на нее психическое воздействие. В результате действий К.Е. был заключен договор купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных условиях, поскольку недвижимость продана за **** рублей, при рыночной стоимости за **** рублей. Судом необоснованно применена исковая давность, поскольку основания для обращения в суд у К.О. появились после обращения К.Е. в суд с требованиями о регистрации сделки. Указывает на несогласие с определением суда от 29.10.2013 о назначении экспертизы только в отношении нее, а также с поставленными перед экспертами вопросами. Не получены ответы на вопросы о наличии психического воздействия на нее со стороны К.Е., реальности и опасности его воздействия и наличии у нее как у продавца свободы выбора.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции К.Е., К.О., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что К.Е. и К.О. состояли в браке с 29 июля 2000 года, брак прекращен 19 декабря 2006 года (том 1, л.д. 83).
Жилой дом площадью **** кв. м и земельный участок площадью **** кв. м, расположенные по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, зарегистрированы на праве собственности за К.О. на основании договора купли-продажи жилого дома от 10 сентября 2009 года и постановления главы администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 25 февраля 2010 года N 1273 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка К.О.", договора продажи земельного участка от 25 февраля 2010 года N **** (том 1, л.д. 10, 17, 53, 56-59, 126-129).
Согласно договора, заключенного 13 сентября 2011 года между К.О. (продавец) и К.Е. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из 1/2 доли земельного участка площадью **** кв. м и расположенной на нем 1/2 доли жилого дома общей площадью **** кв. м, находящееся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****.
Согласно п. 7 договора указанные объекты недвижимости оцениваются сторонами договора и проданы за цену: 1/2 доля земельного участка - **** рублей, 1/2 доля жилого дома - **** рублей. Расчет произведен до подписания настоящего договора (том 1, л.д. 9, 82).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области уведомлениями от 28.10.2011 в государственной регистрации купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. **** отказано в связи с обращением К.О. с заявлениями о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности (том 1, л.д. 11-12, 15-16, 86, 92).
Согласно договора, заключенного 13 сентября 2011 года между К.О. (даритель) и К.Е., действующим как законный представитель малолетней дочери К.А.Е. **** года рождения (одаряемый), даритель подарил, а одаряемый принял в дар недвижимое имущество, состоящее из 1/2 доли земельного участка площадью **** кв. м и расположенной на нем 1/2 доли жилого дома общей площадью **** кв. м, находящееся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. З (том 1, л.д. 18, 66).
Согласно договора, заключенного 13 сентября 2011 года между К.Е. (продавец) и П.Н.Н. (покупатель), продавец продал, а покупатель приобрел в собственность однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** за **** рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности произведена 21 сентября 2011 года (том 1, л.д. 131, 234).
Решением Сосновского районного суда Челябинской области от 11 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований К.Е. к К.О. о признании права общей долевой собственности, определении долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****,д.****, отказано. Решение вступило в законную силу (том 3, л.д. 177-183, 185-188).
Определением Сосновского районного суда Челябинской области от 29 октября 2013 года по делу назначена психиатрическая экспертиза (том 3, л.д. 118-122).
Согласно заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов Челябинской областной клинической специализированной психоневрологической больницы N 1 от 13 декабря 2013 года N 2456 К.О. признаков какого-либо хронического, временного психического расстройства, слабоумия не обнаруживала в момент заключения договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, 1/2 доли жилого дома 13 сентября 2011 года и не обнаруживает в настоящее время. В исследуемый период (13 сентября 2011 года) у К.О. не отмечалось нарушения сознания, расстройств памяти, интеллекта, мышления, восприятия, нарушения смысловой оценки ситуации сделки и ее последствий, нарушения целенаправленности и волевой регуляции поведения, критических и прогностических способностей, поэтому К.О. по психическому состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли-продажи 13 сентября 2011 года (том 3, л.д. 132-136).
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 327 - 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что К.О. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлены допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие указанные ею обстоятельства, а также пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком. Установив, что сделка купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка совершена в надлежащей форме, сторонами исполнена, однако К.О. уклоняется от регистрации сделки, суд удовлетворил исковые требования К.Е. о регистрации сделки и перехода права собственности.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы К.О. об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности в связи с неисполнением сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости несостоятельны, опровергаются представленными доказательствами.
Из материалов дела следует, что сделка купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д.****, совершена в надлежащей форме, договор купли-продажи от 13.09.2011 подписан сторонами, К.О. и К.Е. обращались в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, которая не была произведена по причине отказа К.О. от ее совершения.
Пунктом 3 договора купли-продажи от 13 сентября 2011 года предусмотрено, что передаточный акт составляться не будет.
Фактически жилой дом и земельный участок находятся во владении и пользовании К.Е., что не оспаривалось сторонами.
Согласно п. 7 договора от 13 сентября 2011 года расчет произведен до подписания договора.
Доказательств иного материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы К.О. о наличии предусмотренных положениями ст. 179 ГК РФ оснований для признания сделки недействительной были приведены в исковом заявлении и в судебных заседаниях суда первой инстанции, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГК РФ.
Обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки.
Обман должен затрагивать существенные моменты формирования воли, такие, при достоверном представлении о которых сделка бы не состоялась. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Совершенной под влиянием насилия, угрозы понимается сделка, в которой принуждение к ее совершению заключается в оказании на потерпевшего воздействия, направленного на то, чтобы вынудить его поступить в соответствии с волей принуждающего. Действия виновного могут быть выражены в форме психического воздействия на принуждаемого - в угрозе, или в форме физического воздействия - в насилии.
При этом для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки, они должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными. Кроме того, в отношении угрозы необходимы доказательства ее реальности, необходимо доказать, что сделка совершена потерпевшим именно потому, что угроза данным действием заставила заключить сделку.
Для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность всех ее признаков: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего, крайне невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки, причинную связь между стечением тяжелых обстоятельств у потерпевшего и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях, осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии допустимых и достоверных доказательств того, что сделка по распоряжению имуществом совершена К.О. под влиянием обмана, насилия, угрозы либо является кабальной.
Доводы апелляционной жалобы К.О. сводятся к несогласию с решением суда и иной оценке фактических обстоятельств и доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.
Доводы апелляционной жалобы о заключении договора купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных условиях, поскольку недвижимость продана за **** рублей при рыночной стоимости **** рублей, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.
Сторонами оспариваемого договора от 13 сентября 2011 года объекты недвижимости оценены: 1/2 доля земельного участка - **** рублей, 1/2 доля жилого дома - **** рублей.
Из договора купли-продажи жилого дома от 10 сентября 2009 года следует, что К.О. купила спорный дом по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д.**** за **** рублей (том 1, л.д. 53); земельный участок передан ей в собственность площадью **** кв. м, в том числе **** кв. м бесплатно, **** кв. м - за плату **** руб. (том 1, л.д. 56-58).
К.Е. фактически проживает в указанном доме.
С учетом изложенного, продажа К.О. 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка бывшему супругу 13 сентября 2011 года за **** рублей не свидетельствует о заключении сделки на крайне невыгодных условиях.
Кроме того, справка ООО "Техноком-Инвест" от 09.08.2013 N 025 о том, что рекомендованная рыночная стоимость жилого дома общей площадью **** кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью **** кв. м по состоянию на 13 сентября 2011 года составляет (округленно) **** рублей (том 3, л.д. 109), не является достоверным доказательством, свидетельствующим о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д.****, поскольку не содержит данных о проведении оценки названных объектов недвижимости, обоснования расчета их стоимости.
Доводы апелляционной жалобы К.О. о том, что в результате проведенной экспертизы не получены ответы на вопросы о наличии психического воздействия на нее со стороны К.Е., реальности и опасности его воздействия и наличии у нее, как у продавца, свободы выбора, а также о несогласии с определением суда о назначении экспертизы только в отношении нее и с поставленными перед экспертами вопросами, не являются основанием для отмены решения суда.
Правовые основания для назначения психолого-психиатрической экспертизы в отношении К.Е. без его согласия отсутствовали. К.Е. своего согласия на проведение экспертизы не давал.
В силу ч. 2 ст. 79 ГПК РФ окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.
Ответы комиссии экспертов на вопросы, сформулированные судом, свидетельствуют о том, что на момент заключения договора купли-продажи 13 сентября 2011 года К.О. по своему состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Ответы экспертов на вопросы, сформулированные истцом, не могут подтвердить либо опровергнуть сам факт обмана, угроз и насилия со стороны К.Е., стечения тяжелых обстоятельств у К.О.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении исковой давности.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оспариваемый договор подписан сторонами 13 сентября 2011 года; совершение сделки купли-продажи недвижимости предусмотрено без составления передаточного акта, фактически имущество находилось во владении и пользовании К.Е.
Соответственно, К.О. знала о нарушении своих прав и о наличии тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований о признании сделки недействительной.
Установив, что 21 сентября 2011 года К.О. обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объекты недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении с данного момента насилия и угроз, под влиянием которых по заявлению К.О. была заключена сделка.
Начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной по основаниям, указанным К.О., определено в п. 2 ст. 181 ГК РФ и не может быть поставлено в зависимость от обращения К.Е. в суд с требованием о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Иск предъявлен К.О. 24 июля 2013 года, то есть с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено представителем К.Е.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Вместе с тем судебная коллегия полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что 13 сентября 2011 года при заключении договоров купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, стороны фактически совершили обмен указанных объектов недвижимости, поскольку сторонами настоящего гражданского дела являются К.Е. и К.О., в то время как сторонами договора купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** являются К.Е. и П.Н.Н.; требования в отношении договора купли-продажи указанной квартиры не заявлялись.
Указанный вывод не повлиял на правильность решения суда первой инстанции по существу, поэтому не является основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 27 февраля 2014 года изменить, исключив из мотивировочной части вывод о том, что 13 сентября 2011 года при заключении договоров купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, стороны фактически совершили обмен указанных объектов недвижимости.
В остальной части названное решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.05.2014 ПО ДЕЛУ N 11-5231/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2014 г. по делу N 11-5231/2014
Судья Куценко Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Щербаковой Е.А.,
судей Малоедовой Н.В., Никитенко Н.В.,
с участием прокурора Соколовой Н.Ф.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе К.О. на решение Сосновского районного суда Челябинской области от 27 февраля 2014 года по иску К.Е. к К.О. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности; по встречному иску К.О. к К.Е. о признании сделки недействительной, выселении.
Заслушав доклад судьи Щербаковой Е.А. об обстоятельствах дела, объяснения представителя К.О. - С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя К.Е. - Р., возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора Соколовой Н.Ф., полагавшей необходимым оставить решение суда без изменения, судебная коллегия
установила:
К.Е. обратился в суд с иском к К.О., в котором с учетом уточненных исковых требований просил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью **** кв. м и 1/2 доли жилого дома общей площадью **** кв. м, находящихся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****,****, заключенного 13 сентября 2011 года между ним и К.О.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности от К.О. к нему и государственную регистрацию его права собственности на указанные объекты недвижимости.
В обоснование заявленных требований указал, что 13 сентября 2011 года между К.О. и ним был заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома, расположенных по адресу Челябинская область, Сосновский район, д.Казанцево, ул. ****, д. **** указанные объекты недвижимости были оценены сторонами и проданы за цену **** рублей и **** рублей соответственно, расчет произведен до подписания договора, обязательства по договору сторонами исполнены. С момента заключения договора он владеет и пользуется жилым домом и земельным участком как собственник, несет расходы по их содержанию и ремонту. 28.10.2011 Управлением Росреестра по Челябинской области в его адрес было направлено сообщение об отказе в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с указанием на то, что К.О. подано заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Полагает, что К.О. злоупотребила своим правом, обратившись с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности (том 1, л.д. 5-8, 101-102).
К.О. обратилась в суд с иском к К.Е. о признании недействительным договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью **** кв. м и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом общей площадью **** кв. м, находящихся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, заключенного 13 сентября 2011 года, выселении К.Е. из жилого дома по указанному адресу без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указала, что сделка по отчуждению указанного недвижимого имущества была заключена под влиянием угроз, насилия и обмана со стороны К.Е., который принудил ее к совершению названной сделки. Воли на заключение договора по отчуждению названного имущества у нее не было. Ответчик высказывал угрозы, воздействовал на ее сознание, угрожая покончить жизнь самоубийством, а также через детей, формируя у них негативное отношение к ней, угрожал продать квартиру, в которой проживали ее мать и бабушка, сообщить руководителю банка, где она работала, порочащие ее сведения, забрать дочь. Принуждая к совершению кабальной сделки на невыгодных для нее условиях, ответчик сменил замки в принадлежащем ей доме, приобрел оружие, применением которого угрожал. Вследствие стечения тяжелых обстоятельств, под страхом причинения нравственных страданий и физического насилия она заключила кабальную сделку. Сделка не исполнена: денежные средства К.Е. за приобретаемое имущество не переданы, она К.Е. ни дом, ни земельный участок не передавала (том 1, л.д. 121-125).
В судебном заседании представители К.Е. -П., Р. на удовлетворении иска К.Е. настаивали, иск К.О. не признали, заявили о применении исковой давности.
Представитель К.О. - С. иск К.Е. не признала, поддержала иск К.О., полагала, что срок исковой давности не пропущен.
К.Е., К.О., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебном заседании не присутствовали.
Суд постановил решение, которым удовлетворил исковые требования К.Е., в иске К.О. отказал.
В апелляционной жалобе К.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в иске К.Е. отказать, ее исковые требования удовлетворить. Выводы суда о том, что 13.09.2011 при заключении договоров купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, **** и купли-продажи 1/2 доли земельного участка и 1/2 доли жилого дома по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцевой, ул. ****, д. ****, стороны фактически совершили обмен указанных жилых помещений, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, суд пришел к указанным выводам без привлечения к участию в деле П.Н.Н. - собственника квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. ****. Иски покупателя о государственной регистрации перехода права собственности могут быть удовлетворены при условии исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи. Данные обстоятельства судом не установлены. Неисполнение сторонами обязательств по договору подтверждаются представленными доказательствами, факт передачи денежных средств не доказан. Судом не дана надлежащая оценка последовательности совершения сделок 13 сентября 2011 года, свидетельствующая о выполнении К.О. требований К.Е., пояснениям К.Е., подтверждающим его намерение получить дом и земельный участок любым способом. К.Е. воспользовался стечением тяжелых жизненных обстоятельств К.О.: ухудшение здоровья ее мамы, бабушки, дочери, оказывал на нее психическое воздействие. В результате действий К.Е. был заключен договор купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных условиях, поскольку недвижимость продана за **** рублей, при рыночной стоимости за **** рублей. Судом необоснованно применена исковая давность, поскольку основания для обращения в суд у К.О. появились после обращения К.Е. в суд с требованиями о регистрации сделки. Указывает на несогласие с определением суда от 29.10.2013 о назначении экспертизы только в отношении нее, а также с поставленными перед экспертами вопросами. Не получены ответы на вопросы о наличии психического воздействия на нее со стороны К.Е., реальности и опасности его воздействия и наличии у нее как у продавца свободы выбора.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции К.Е., К.О., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явились, извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что К.Е. и К.О. состояли в браке с 29 июля 2000 года, брак прекращен 19 декабря 2006 года (том 1, л.д. 83).
Жилой дом площадью **** кв. м и земельный участок площадью **** кв. м, расположенные по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, зарегистрированы на праве собственности за К.О. на основании договора купли-продажи жилого дома от 10 сентября 2009 года и постановления главы администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 25 февраля 2010 года N 1273 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка К.О.", договора продажи земельного участка от 25 февраля 2010 года N **** (том 1, л.д. 10, 17, 53, 56-59, 126-129).
Согласно договора, заключенного 13 сентября 2011 года между К.О. (продавец) и К.Е. (покупатель), продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество, состоящее из 1/2 доли земельного участка площадью **** кв. м и расположенной на нем 1/2 доли жилого дома общей площадью **** кв. м, находящееся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****.
Согласно п. 7 договора указанные объекты недвижимости оцениваются сторонами договора и проданы за цену: 1/2 доля земельного участка - **** рублей, 1/2 доля жилого дома - **** рублей. Расчет произведен до подписания настоящего договора (том 1, л.д. 9, 82).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области уведомлениями от 28.10.2011 в государственной регистрации купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. **** отказано в связи с обращением К.О. с заявлениями о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности (том 1, л.д. 11-12, 15-16, 86, 92).
Согласно договора, заключенного 13 сентября 2011 года между К.О. (даритель) и К.Е., действующим как законный представитель малолетней дочери К.А.Е. **** года рождения (одаряемый), даритель подарил, а одаряемый принял в дар недвижимое имущество, состоящее из 1/2 доли земельного участка площадью **** кв. м и расположенной на нем 1/2 доли жилого дома общей площадью **** кв. м, находящееся по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. З (том 1, л.д. 18, 66).
Согласно договора, заключенного 13 сентября 2011 года между К.Е. (продавец) и П.Н.Н. (покупатель), продавец продал, а покупатель приобрел в собственность однокомнатную квартиру, находящуюся по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** за **** рублей. Расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности произведена 21 сентября 2011 года (том 1, л.д. 131, 234).
Решением Сосновского районного суда Челябинской области от 11 июня 2013 года в удовлетворении исковых требований К.Е. к К.О. о признании права общей долевой собственности, определении долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****,д.****, отказано. Решение вступило в законную силу (том 3, л.д. 177-183, 185-188).
Определением Сосновского районного суда Челябинской области от 29 октября 2013 года по делу назначена психиатрическая экспертиза (том 3, л.д. 118-122).
Согласно заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов Челябинской областной клинической специализированной психоневрологической больницы N 1 от 13 декабря 2013 года N 2456 К.О. признаков какого-либо хронического, временного психического расстройства, слабоумия не обнаруживала в момент заключения договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка, 1/2 доли жилого дома 13 сентября 2011 года и не обнаруживает в настоящее время. В исследуемый период (13 сентября 2011 года) у К.О. не отмечалось нарушения сознания, расстройств памяти, интеллекта, мышления, восприятия, нарушения смысловой оценки ситуации сделки и ее последствий, нарушения целенаправленности и волевой регуляции поведения, критических и прогностических способностей, поэтому К.О. по психическому состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими на момент заключения договора купли-продажи 13 сентября 2011 года (том 3, л.д. 132-136).
Согласно ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 179 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 327 - 1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции исходил из того, что К.О. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлены допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие указанные ею обстоятельства, а также пропущен срок исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком. Установив, что сделка купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка совершена в надлежащей форме, сторонами исполнена, однако К.О. уклоняется от регистрации сделки, суд удовлетворил исковые требования К.Е. о регистрации сделки и перехода права собственности.
Выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы К.О. об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности в связи с неисполнением сторонами обязательств по договору купли-продажи недвижимости несостоятельны, опровергаются представленными доказательствами.
Из материалов дела следует, что сделка купли-продажи 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д.****, совершена в надлежащей форме, договор купли-продажи от 13.09.2011 подписан сторонами, К.О. и К.Е. обращались в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлениями о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, которая не была произведена по причине отказа К.О. от ее совершения.
Пунктом 3 договора купли-продажи от 13 сентября 2011 года предусмотрено, что передаточный акт составляться не будет.
Фактически жилой дом и земельный участок находятся во владении и пользовании К.Е., что не оспаривалось сторонами.
Согласно п. 7 договора от 13 сентября 2011 года расчет произведен до подписания договора.
Доказательств иного материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы К.О. о наличии предусмотренных положениями ст. 179 ГК РФ оснований для признания сделки недействительной были приведены в исковом заявлении и в судебных заседаниях суда первой инстанции, исследовались судом первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГК РФ.
Обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки.
Обман должен затрагивать существенные моменты формирования воли, такие, при достоверном представлении о которых сделка бы не состоялась. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение.
Совершенной под влиянием насилия, угрозы понимается сделка, в которой принуждение к ее совершению заключается в оказании на потерпевшего воздействия, направленного на то, чтобы вынудить его поступить в соответствии с волей принуждающего. Действия виновного могут быть выражены в форме психического воздействия на принуждаемого - в угрозе, или в форме физического воздействия - в насилии.
При этом для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки, они должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными. Кроме того, в отношении угрозы необходимы доказательства ее реальности, необходимо доказать, что сделка совершена потерпевшим именно потому, что угроза данным действием заставила заключить сделку.
Для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность всех ее признаков: стечение тяжелых обстоятельств у потерпевшего, крайне невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки, причинную связь между стечением тяжелых обстоятельств у потерпевшего и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях, осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии допустимых и достоверных доказательств того, что сделка по распоряжению имуществом совершена К.О. под влиянием обмана, насилия, угрозы либо является кабальной.
Доводы апелляционной жалобы К.О. сводятся к несогласию с решением суда и иной оценке фактических обстоятельств и доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.
Доводы апелляционной жалобы о заключении договора купли-продажи недвижимости на крайне невыгодных условиях, поскольку недвижимость продана за **** рублей при рыночной стоимости **** рублей, не являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.
В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.
Сторонами оспариваемого договора от 13 сентября 2011 года объекты недвижимости оценены: 1/2 доля земельного участка - **** рублей, 1/2 доля жилого дома - **** рублей.
Из договора купли-продажи жилого дома от 10 сентября 2009 года следует, что К.О. купила спорный дом по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д.**** за **** рублей (том 1, л.д. 53); земельный участок передан ей в собственность площадью **** кв. м, в том числе **** кв. м бесплатно, **** кв. м - за плату **** руб. (том 1, л.д. 56-58).
К.Е. фактически проживает в указанном доме.
С учетом изложенного, продажа К.О. 1/2 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка бывшему супругу 13 сентября 2011 года за **** рублей не свидетельствует о заключении сделки на крайне невыгодных условиях.
Кроме того, справка ООО "Техноком-Инвест" от 09.08.2013 N 025 о том, что рекомендованная рыночная стоимость жилого дома общей площадью **** кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью **** кв. м по состоянию на 13 сентября 2011 года составляет (округленно) **** рублей (том 3, л.д. 109), не является достоверным доказательством, свидетельствующим о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д.****, поскольку не содержит данных о проведении оценки названных объектов недвижимости, обоснования расчета их стоимости.
Доводы апелляционной жалобы К.О. о том, что в результате проведенной экспертизы не получены ответы на вопросы о наличии психического воздействия на нее со стороны К.Е., реальности и опасности его воздействия и наличии у нее, как у продавца, свободы выбора, а также о несогласии с определением суда о назначении экспертизы только в отношении нее и с поставленными перед экспертами вопросами, не являются основанием для отмены решения суда.
Правовые основания для назначения психолого-психиатрической экспертизы в отношении К.Е. без его согласия отсутствовали. К.Е. своего согласия на проведение экспертизы не давал.
В силу ч. 2 ст. 79 ГПК РФ окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.
Ответы комиссии экспертов на вопросы, сформулированные судом, свидетельствуют о том, что на момент заключения договора купли-продажи 13 сентября 2011 года К.О. по своему состоянию могла понимать значение своих действий и руководить ими.
Ответы экспертов на вопросы, сформулированные истцом, не могут подтвердить либо опровергнуть сам факт обмана, угроз и насилия со стороны К.Е., стечения тяжелых обстоятельств у К.О.
Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о необоснованном применении исковой давности.
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оспариваемый договор подписан сторонами 13 сентября 2011 года; совершение сделки купли-продажи недвижимости предусмотрено без составления передаточного акта, фактически имущество находилось во владении и пользовании К.Е.
Соответственно, К.О. знала о нарушении своих прав и о наличии тех обстоятельств, на которые она ссылается как на основания своих требований о признании сделки недействительной.
Установив, что 21 сентября 2011 года К.О. обратилась в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объекты недвижимости, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о прекращении с данного момента насилия и угроз, под влиянием которых по заявлению К.О. была заключена сделка.
Начало течения срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной по основаниям, указанным К.О., определено в п. 2 ст. 181 ГК РФ и не может быть поставлено в зависимость от обращения К.Е. в суд с требованием о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Иск предъявлен К.О. 24 июля 2013 года, то есть с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено представителем К.Е.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В апелляционной жалобе не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Вместе с тем судебная коллегия полагает необходимым исключить из мотивировочной части решения суда вывод о том, что 13 сентября 2011 года при заключении договоров купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, стороны фактически совершили обмен указанных объектов недвижимости, поскольку сторонами настоящего гражданского дела являются К.Е. и К.О., в то время как сторонами договора купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** являются К.Е. и П.Н.Н.; требования в отношении договора купли-продажи указанной квартиры не заявлялись.
Указанный вывод не повлиял на правильность решения суда первой инстанции по существу, поэтому не является основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сосновского районного суда Челябинской области от 27 февраля 2014 года изменить, исключив из мотивировочной части вывод о том, что 13 сентября 2011 года при заключении договоров купли-продажи квартиры по адресу г. Челябинск, ул. ****, д. ****, кв. **** и 1/2 доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок по адресу Челябинская область, Сосновский район, д. Казанцево, ул. ****, д. ****, стороны фактически совершили обмен указанных объектов недвижимости.
В остальной части названное решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)