Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Петрова А.Л.,
при участии представителя:
заявителя - Степановой О.В. (доверенность от 12.01.2015),
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Базис", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)
по делу N А12-14367/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Базис", г. Волгоград (ИНН 3442096625, ОГРН 1083459001064) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1093444002684, ИНН 3444168900) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное унитарное предприятие "Агат", г. Волгоград (ИНН 2330019765, ОГРН 1022303617137) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее - ООО "Базис", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества в Волгоградской области) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325; обязании ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав ООО "Базис" путем принятия решения о предоставлении ООО "Базис" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и в срок, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); в установленный законом срок направить ООО "Базис" проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Агат" (далее - ФГУП "Агат").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2014 в удовлетворении требований ООО "Базис" отказано. Суд пришел к выводу, что в материалах дела не имеется достаточных доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, исходя из вида деятельности общества.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2014 отменено. Принят по делу новый судебный акт, которым удовлетворены требования ООО "Базис". Суд признал незаконным отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, в предоставлении в собственность ООО "Базис" земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17. Обязал ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления решения о предоставлении ООО "Базис" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества с ограниченной ответственностью "Базис".
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Общество имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области в предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, является незаконным, нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.
В кассационной жалобе ООО "Базис" просит постановление изменить, в части, касающейся способа восстановления нарушенного права, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым изменить способ восстановления нарушенных прав ООО "Базис" - обязать ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления решения о предоставлении ООО "Базис" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "Базис".
В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества в Волгоградской области просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, указав, что у ООО "Базис" отсутствуют основания для выкупа земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Волгоградской области просит постановление отменить, решение оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 20.07.2011, заключенному между гражданином Томаревым Юрием Александровичем (Продавец) и ООО "Базис" (Покупатель), Общество приобрело в собственность объекты недвижимости, а именно:
- - нежилое помещение, общей площадью 433,20 кв. м назначение: производственное, номера на поэтажном плане 1 - 15, условный номер: 34-34-01/130/2005-317, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Жигулевская, дом 17;
- - нежилое помещение, общей площадью 343,10 кв. м назначение: административное, номера на поэтажном плане 1 - 17, условный номер: 34-34-01/130/2005-321, расположенное на втором этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, д. 17.
29 июня 2012 года ООО "Базис" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1580 кв. м, кадастровый номер 34:34:030048:49, на котором расположены принадлежащие ООО "Базис" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Однако, в связи переоформлением - формированием и постановкой на кадастровый учет исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52, который ранее находился в ведении муниципального органа, ТУ Росимущества в Волгоградской области уведомило Общество о необходимости формирования земельного участка, на котором расположены его объекты недвижимости, с последующим обращением в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о согласовании раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52 с целью образования земельного участка, расположенного под объектами недвижимости ООО "Базис".
ООО "Базис" проведены мероприятия по межеванию земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости, и постановке его на кадастровый учет. По результатам кадастрового учета присвоен кадастровый номер 34:34:030048:96, выдан кадастровый паспорт.
Однако, компетентный орган отказал ООО "Базис" в разделе указанного выше земельного участка, в связи с чем со стороны Общества приняты меры по судебному урегулированию данного спора, по результатам которого в рамках дела N А12-5614/2013 исходный земельный участок разделен и образован земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96 площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на котором расположены два объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Базис", о чем вынесено распоряжение от 23.01.2014 N 22-р.
07 февраля 2014 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96, площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
10 февраля 2014 года ООО "Базис" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с запросом о результатах рассмотрения заявления от 29.06.2012 о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Письмом от 07.03.2014 исх. N 07/3325 ТУ Росимущества в Волгоградской области отказало ООО "Базис" в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Причиной отказа послужил тот факт, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих на праве собственности ООО "Базис", расположен объект недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящийся в собственности Российской Федерации, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 N 34-34-01/086/2012-095.
Заявитель, не согласившись с отказом ТУ Росимущества в Волгоградской области, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
При этом согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимыми для использования каждого из них.
Таким образом, законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Из приведенных норм следует, что собственники объектов недвижимости (частей зданий, строений, сооружений), расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030048:96 расположено здание по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, где находятся вышеуказанные помещения, принадлежащие на праве собственности ООО "Базис".
При названных условиях суду следовало установить, возможен ли у ООО "Базис" выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением, а не под частями (помещениями) зданий, строений, сооружений.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, неполно выяснили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, в том числе необходимо установить имеется ли регистрация права собственности за иными лицами на помещения в здании по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, дать оценку доводу ООО "Базис" о наличии права на льготный выкуп с учетом поданного заявления.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу N А12-14367/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
А.Л.ПЕТРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2015 N Ф06-19893/2013, Ф06-20151/2013 ПО ДЕЛУ N А12-14367/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. N Ф06-19893/2013
Дело N А12-14367/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Ананьева Р.В., Петрова А.Л.,
при участии представителя:
заявителя - Степановой О.В. (доверенность от 12.01.2015),
в отсутствие:
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьего лица - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Базис", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)
по делу N А12-14367/2014
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Базис", г. Волгоград (ИНН 3442096625, ОГРН 1083459001064) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1093444002684, ИНН 3444168900) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: федеральное государственное унитарное предприятие "Агат", г. Волгоград (ИНН 2330019765, ОГРН 1022303617137) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Базис" (далее - ООО "Базис", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества в Волгоградской области) в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325; обязании ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенные нарушения прав ООО "Базис" путем принятия решения о предоставлении ООО "Базис" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" и в срок, предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); в установленный законом срок направить ООО "Базис" проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Агат" (далее - ФГУП "Агат").
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2014 в удовлетворении требований ООО "Базис" отказано. Суд пришел к выводу, что в материалах дела не имеется достаточных доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, исходя из вида деятельности общества.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2014 отменено. Принят по делу новый судебный акт, которым удовлетворены требования ООО "Базис". Суд признал незаконным отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, в предоставлении в собственность ООО "Базис" земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17. Обязал ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления решения о предоставлении ООО "Базис" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества с ограниченной ответственностью "Базис".
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что Общество имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области в предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного под принадлежащими Обществу объектами недвижимости по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, выраженный в письме от 07.03.2014 N 07/3325, является незаконным, нарушает права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.
В кассационной жалобе ООО "Базис" просит постановление изменить, в части, касающейся способа восстановления нарушенного права, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым изменить способ восстановления нарушенных прав ООО "Базис" - обязать ТУ Росимущества в Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вынесения настоящего постановления решения о предоставлении ООО "Базис" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:96, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"; в месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес ООО "Базис".
В отзыве на кассационную жалобу ТУ Росимущества в Волгоградской области просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, указав, что у ООО "Базис" отсутствуют основания для выкупа земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Волгоградской области просит постановление отменить, решение оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи от 20.07.2011, заключенному между гражданином Томаревым Юрием Александровичем (Продавец) и ООО "Базис" (Покупатель), Общество приобрело в собственность объекты недвижимости, а именно:
- - нежилое помещение, общей площадью 433,20 кв. м назначение: производственное, номера на поэтажном плане 1 - 15, условный номер: 34-34-01/130/2005-317, расположенное на первом этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: Россия, Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Жигулевская, дом 17;
- - нежилое помещение, общей площадью 343,10 кв. м назначение: административное, номера на поэтажном плане 1 - 17, условный номер: 34-34-01/130/2005-321, расположенное на втором этаже двухэтажного кирпичного дома по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, д. 17.
29 июня 2012 года ООО "Базис" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о принятии решения о приватизации состоящего на кадастровом учете земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1580 кв. м, кадастровый номер 34:34:030048:49, на котором расположены принадлежащие ООО "Базис" объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Однако, в связи переоформлением - формированием и постановкой на кадастровый учет исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52, который ранее находился в ведении муниципального органа, ТУ Росимущества в Волгоградской области уведомило Общество о необходимости формирования земельного участка, на котором расположены его объекты недвижимости, с последующим обращением в ТУ Росимущества в Волгоградской области с заявлением о согласовании раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 34:34:030048:52 с целью образования земельного участка, расположенного под объектами недвижимости ООО "Базис".
ООО "Базис" проведены мероприятия по межеванию земельного участка, расположенного под принадлежащими ему объектами недвижимости, и постановке его на кадастровый учет. По результатам кадастрового учета присвоен кадастровый номер 34:34:030048:96, выдан кадастровый паспорт.
Однако, компетентный орган отказал ООО "Базис" в разделе указанного выше земельного участка, в связи с чем со стороны Общества приняты меры по судебному урегулированию данного спора, по результатам которого в рамках дела N А12-5614/2013 исходный земельный участок разделен и образован земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96 площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, на котором расположены два объекта недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Базис", о чем вынесено распоряжение от 23.01.2014 N 22-р.
07 февраля 2014 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 34:34:030048:96, площадью 1493 кв. м, местоположение: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
10 февраля 2014 года ООО "Базис" обратилось в ТУ Росимущества в Волгоградской области с запросом о результатах рассмотрения заявления от 29.06.2012 о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17.
Письмом от 07.03.2014 исх. N 07/3325 ТУ Росимущества в Волгоградской области отказало ООО "Базис" в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка. Причиной отказа послужил тот факт, что на земельном участке кроме объектов, принадлежащих на праве собственности ООО "Базис", расположен объект недвижимости (сооружение - благоустройство территории), находящийся в собственности Российской Федерации, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 N 34-34-01/086/2012-095.
Заявитель, не согласившись с отказом ТУ Росимущества в Волгоградской области, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
При этом согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых отдельными объектами недвижимости и необходимыми для использования каждого из них.
Таким образом, законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.
В силу пункта 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Из приведенных норм следует, что собственники объектов недвижимости (частей зданий, строений, сооружений), расположенных на неделимом земельном участке, вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок только после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 34:34:030048:96 расположено здание по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, где находятся вышеуказанные помещения, принадлежащие на праве собственности ООО "Базис".
При названных условиях суду следовало установить, возможен ли у ООО "Базис" выкуп земельного участка под зданием, строением, сооружением, а не под частями (помещениями) зданий, строений, сооружений.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций, неполно выяснили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела.
Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора, в том числе необходимо установить имеется ли регистрация права собственности за иными лицами на помещения в здании по адресу: г. Волгоград, ул. Жигулевская, 17, дать оценку доводу ООО "Базис" о наличии права на льготный выкуп с учетом поданного заявления.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.07.2014 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2014 по делу N А12-14367/2014 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
А.Л.ПЕТРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)