Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2014 года
Полный текст решения изготовлен 16 июля 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.С. Кузьминых, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-13242/2014 по иску индивидуального предпринимателя Чуклина Михаила Владимировича, ИНН 665400578368, ОГРН 304665415500030 (далее - истец)
к муниципальному учреждению "Управление по регулированию земельных отношений, природопользованию и экологии" МО "Талицкий район", ИНН 6654009450, ОГРН 1026602231556 (далее - Управление по регулированию имущественных и земельных отношений в МО Талицкий район, ответчик)
третьи лица: ИП Чуклина Ольга Владимировна, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьих лиц: не явились, извещены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений в МО Талицкий район со следующим требованием:
пункты 2.1., 2.2. договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г., подлежащего заключению истцом и ответчиком с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14 (категория земель - земли населенных пунктов), общей площадью 1975 кв. м, изложить в следующей редакции:
- пункт 2.1.: "Выкупная цена участка составляет 9057,75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";
- пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, просит в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
В связи с тем, что истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что склад напольного хранения зерна N 4, площадью 1039,5 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14, принадлежал на праве собственности ИП Чуклиной О.В., суд счел необходимым привлечь указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица МУГИСО, суд при отсутствии возражений со стороны истца, счел необходимым его удовлетворить (ст. 51 АПК РФ).
В судебное заседание 17.06.2014 г. истец представил дополнительные пояснения.
Истец кроме того представил доказательства в подтверждение направления копии искового заявления в адрес третьих лиц.
Ответчик представил распоряжение от 20.09.2013 г., постановление от 26.12.2012 г. (приобщены к материалам дела), настаивает на том, что при смене собственника зданий новый собственник обязан вновь обратиться к уполномоченному органу с заявлением о выкупе земельного участка, никакого правопреемства в данном случае не имеется. Распоряжением от 20.09.2013 г. N 1167тз было признано утратившим силу Распоряжение о предоставлении земельного участка Чуклиной О.В. (копия распоряжения представлена в материалы дела). Ответчик также указывает, что выкупная цена для истца была определена с учетом Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 г. N 1532-ПП, распространившего свое действие на правоотношения, возникшие с 01.07.2012 г.
В настоящее судебное заседание истец представил письменные объяснения, в которых настаивает на исковых требованиях.
Ответчик в судебное заседание не явился, дополнительных возражений не представил.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. до октября 2011 г. состоял в браке с Чуклиной О.В., также обладавшей статусом индивидуального предпринимателя.
ИП Чуклиной О.В. принадлежал на праве собственности следующий объект недвижимости, расположенный по адресу: Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14, - склад напольного хранения зерна N 4, площадью 1039,5 кв. м.
Чуклиной О.В. 10.09.12 г. было подано первичное заявление о приватизации земельного участка под вышеуказанным принадлежащим ей здании.
В ответ на указанное заявление ответчиком было вынесено распоряжение от 19.11.12 г. N 102-з о предоставлении Чуклиной О.В. соответствующего земельного участка.
27.07.12 г. между Чуклиным М.В. и Чуклиной О.В. заключено соглашение о разделе имущества, согласно которому 23.11.12 г. Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано единоличное право собственности ИП Чуклина М.В. на вышеуказанное здание.
Несмотря на факт перехода 23.11.12 г. права собственности на здание к истцу, ответчик подписал договор купли-продажи N 290-12/КП от 26.11.12 г. для выкупа вышеуказанного участка с прежним собственником - Чуклиной О.В.
Об ошибочности заключения данного договора и его ничтожности истец уведомил ответчика заявлением вх. N 334 от 28.06.13 г. Одновременно в этом заявлении было указано, что прежде внесенную Чуклиной О.В. оплату выкупной стоимости земельного участка 66:28:2801007:181 в сумме 9057,75 руб. необходимо считать оплатой за Чуклина М.В.
Чуклина О.В. против переоформления договора и зачета внесенной суммы выкупной стоимости не возражала, что подтверждается ее письмом б/н от 25.06.13 г.
В ответ на указанное заявление истца в его адрес ответчиком вместе с письмом N 1504 от 20.09.13 г. направлен проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г. Вместе с тем в данном проекте договора, а также в приложениях к нему выкупная цена ошибочно определена на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.12 г. N 1532-ПП.
Истец, не согласившись с подобным определением цены участка в проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г., направил в адрес ответчика подписанный текст договора с протоколом разногласий от 18.10.13 г., а также с сопроводительным письмом б/н от той же даты.
Предложения истца, изложенные в протоколе разногласий от 18.10.13 г., не были приняты ответчиком, что подтверждается протоколом согласования разногласий от 13.11.13 г., полученным истцом по почте в марте 2014 г.
Истец полагает, что отказ ответчика от заключения договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г. на условиях протокола разногласий истца от 18.10.13 г. не соответствует действующему законодательству РФ, в связи с этим истец обратился с настоящим иском в суд и просит пункты 2.1., 2.2. договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г., подлежащего заключению истцом и ответчиком с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14 (категория земель - земли населенных пунктов), общей площадью 1975 кв. м, изложить в следующей редакции:
- пункт 2.1.: "Выкупная цена участка составляет 9057,75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";
- пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Ответчик настаивает на том, что при смене собственника задний новый собственник обязан вновь обратиться к уполномоченному органу с заявлением о выкупе земельного участка, никакого правопреемства в данном случае не имеется. Распоряжением от 20.09.2013 г. N 1167тз было признано утратившим силу Распоряжение о предоставлении земельного участка Чуклиной О.В. (копия распоряжения представлена в материалы дела). Ответчик также указывает, что выкупная цена для истца была определена с учетом Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 г. N 1532-ПП, распространившего свое действие на правоотношения, возникшие с 01.07.2012 г.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующими обстоятельствами.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Как следует из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, реализация предусмотренного в нем исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка осуществляется по инициативе лица, имеющего в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке.
С учетом данной нормы ЗК РФ 10.09.2012 г. Чуклина О.В. обратилась в Управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:28:2801007:181 с местоположением: Свердловская область. Талицкий район, пос. Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дома 14. общей площадью 1975 кв. м с приложенным документом о праве собственности на имущество, находящееся на данном земельном участке.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Ответчиком в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ было принято распоряжение от 19.11.12 г. N 102-з о предоставлении Чуклиной О.В. сформированного под вышеуказанным зданием склада земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:28:2801007:181 с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14, общей площадью 1975 кв. м
26.11.12 г. между Чуклиной О.В. и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости.
В то же время 23.11.12 г. Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано единоличное право собственности ИП Чуклина М.В. на вышеуказанное здание.
Однако на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181 между Чуклиной О.В. и Управлением Чуклина О.В. не представила информации об отсутствии у нее права собственности на здание - склад напольного хранения N 4, при этом ею были перечислены денежные средства в бюджет в сумме 9057 руб. 75 коп. за земельный участок. Не представил такие сведения и истец.
Таким образом, параллельно производилось заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, необходимого для использования объекта недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4, а также регистрация перехода прав на объект недвижимости, для использования которого необходим указанный выше земельный участок.
При этом факт формирования и предоставления земельного участка под конкретный объект недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4, уже состоялся.
Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. в своем заявлении от 26.06.2013 г. просил перезаключить указанный договор с ним.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Следовательно, с момента государственной регистрации 23.11.12 г. права собственности истца на здание, ранее принадлежавшее Чуклиной О.В., в силу ст. 35 ЗК РФ к нему перешли все ранее возникшие у прежнего собственника - Чуклиной О.В., права на земельный участок, в том числе и право на приватизацию участка.
Таким образом, с учетом изложенного по основаниям ст. 35 (универсальное правопреемство в правах на земельный участок при переходе права собственности на расположенное на нем здание), ст. 1 (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), ст. 36 ЗК РФ (исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка), того, что земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 предоставлен под конкретный объект недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4, права на который перешли к истцу, и того, что истцом подтверждено намерение приобрести земельный участок под принадлежащими ему зданиями, суд приходит к выводу о том, что Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, становится стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г.
Фактически договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г. не расторгнут, недействительным не признан, и, следовательно, договор должен был быть подписан с истцом.
По смыслу ст. 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества предполагает передачу объекта недвижимости продавцом покупателю, оплату его стоимости покупателем и осуществление государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Поскольку регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 не состоялась, истец до регистрации такого перехода приобрел право собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке и, следовательно, стал стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г., и вправе с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществить регистрацию перехода права собственности на земельный участок, у суда отсутствуют основания для признания названного договора ничтожным.
В связи с этим необоснованными являются доводы истца о ничтожности договора, подписанного между Чуклиной О.В. и ответчиком.
Не принимается во внимание и указание ответчика на то, что им вынесено распоряжение о расторжении указанного договора, поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г. в материалы дела не представлено.
В связи с тем, что Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. является стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г., направление нового проекта договора купли-продажи в отношении того же земельного участка не требовалось, как не требуется и урегулирование разногласий.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.
Вопрос о расчетах между истцом и Чуклиной О.В. по внесенной сумме оплаты за земельный участок не может быть рассмотрен в настоящем деле. При этом в материалах дела имеется заявление Чуклиной О.В. о том, что она просит считать внесенную ей оплату оплатой за истца.
Кроме того, в силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Поскольку в данном случае невозможно урегулирование разногласий, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 16.07.2014 ПО ДЕЛУ N А60-13242/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 июля 2014 г. по делу N А60-13242/2014
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2014 года
Полный текст решения изготовлен 16 июля 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.С. Кузьминых, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-13242/2014 по иску индивидуального предпринимателя Чуклина Михаила Владимировича, ИНН 665400578368, ОГРН 304665415500030 (далее - истец)
к муниципальному учреждению "Управление по регулированию земельных отношений, природопользованию и экологии" МО "Талицкий район", ИНН 6654009450, ОГРН 1026602231556 (далее - Управление по регулированию имущественных и земельных отношений в МО Талицкий район, ответчик)
третьи лица: ИП Чуклина Ольга Владимировна, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от истца: не явился, извещен;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьих лиц: не явились, извещены.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к Управлению по регулированию имущественных и земельных отношений в МО Талицкий район со следующим требованием:
пункты 2.1., 2.2. договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г., подлежащего заключению истцом и ответчиком с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14 (категория земель - земли населенных пунктов), общей площадью 1975 кв. м, изложить в следующей редакции:
- пункт 2.1.: "Выкупная цена участка составляет 9057,75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";
- пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, просит в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
В связи с тем, что истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что склад напольного хранения зерна N 4, площадью 1039,5 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14, принадлежал на праве собственности ИП Чуклиной О.В., суд счел необходимым привлечь указанное лицо к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица МУГИСО, суд при отсутствии возражений со стороны истца, счел необходимым его удовлетворить (ст. 51 АПК РФ).
В судебное заседание 17.06.2014 г. истец представил дополнительные пояснения.
Истец кроме того представил доказательства в подтверждение направления копии искового заявления в адрес третьих лиц.
Ответчик представил распоряжение от 20.09.2013 г., постановление от 26.12.2012 г. (приобщены к материалам дела), настаивает на том, что при смене собственника зданий новый собственник обязан вновь обратиться к уполномоченному органу с заявлением о выкупе земельного участка, никакого правопреемства в данном случае не имеется. Распоряжением от 20.09.2013 г. N 1167тз было признано утратившим силу Распоряжение о предоставлении земельного участка Чуклиной О.В. (копия распоряжения представлена в материалы дела). Ответчик также указывает, что выкупная цена для истца была определена с учетом Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 г. N 1532-ПП, распространившего свое действие на правоотношения, возникшие с 01.07.2012 г.
В настоящее судебное заседание истец представил письменные объяснения, в которых настаивает на исковых требованиях.
Ответчик в судебное заседание не явился, дополнительных возражений не представил.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. до октября 2011 г. состоял в браке с Чуклиной О.В., также обладавшей статусом индивидуального предпринимателя.
ИП Чуклиной О.В. принадлежал на праве собственности следующий объект недвижимости, расположенный по адресу: Свердловская область, Талицкий р-н, пос. Троицкий, ул. Октябрьская, д. 14, - склад напольного хранения зерна N 4, площадью 1039,5 кв. м.
Чуклиной О.В. 10.09.12 г. было подано первичное заявление о приватизации земельного участка под вышеуказанным принадлежащим ей здании.
В ответ на указанное заявление ответчиком было вынесено распоряжение от 19.11.12 г. N 102-з о предоставлении Чуклиной О.В. соответствующего земельного участка.
27.07.12 г. между Чуклиным М.В. и Чуклиной О.В. заключено соглашение о разделе имущества, согласно которому 23.11.12 г. Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано единоличное право собственности ИП Чуклина М.В. на вышеуказанное здание.
Несмотря на факт перехода 23.11.12 г. права собственности на здание к истцу, ответчик подписал договор купли-продажи N 290-12/КП от 26.11.12 г. для выкупа вышеуказанного участка с прежним собственником - Чуклиной О.В.
Об ошибочности заключения данного договора и его ничтожности истец уведомил ответчика заявлением вх. N 334 от 28.06.13 г. Одновременно в этом заявлении было указано, что прежде внесенную Чуклиной О.В. оплату выкупной стоимости земельного участка 66:28:2801007:181 в сумме 9057,75 руб. необходимо считать оплатой за Чуклина М.В.
Чуклина О.В. против переоформления договора и зачета внесенной суммы выкупной стоимости не возражала, что подтверждается ее письмом б/н от 25.06.13 г.
В ответ на указанное заявление истца в его адрес ответчиком вместе с письмом N 1504 от 20.09.13 г. направлен проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г. Вместе с тем в данном проекте договора, а также в приложениях к нему выкупная цена ошибочно определена на основании Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.12 г. N 1532-ПП.
Истец, не согласившись с подобным определением цены участка в проект договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г., направил в адрес ответчика подписанный текст договора с протоколом разногласий от 18.10.13 г., а также с сопроводительным письмом б/н от той же даты.
Предложения истца, изложенные в протоколе разногласий от 18.10.13 г., не были приняты ответчиком, что подтверждается протоколом согласования разногласий от 13.11.13 г., полученным истцом по почте в марте 2014 г.
Истец полагает, что отказ ответчика от заключения договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г. на условиях протокола разногласий истца от 18.10.13 г. не соответствует действующему законодательству РФ, в связи с этим истец обратился с настоящим иском в суд и просит пункты 2.1., 2.2. договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 281-13/КП от 20.09.13 г., подлежащего заключению истцом и ответчиком с целью выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14 (категория земель - земли населенных пунктов), общей площадью 1975 кв. м, изложить в следующей редакции:
- пункт 2.1.: "Выкупная цена участка составляет 9057,75 руб. (Девять тысяч пятьдесят семь рублей 75 копеек)";
- пункт 2.2.: "На момент подписания настоящего договора сторонами Покупатель полностью уплатил выкупную цену участка".
Ответчик настаивает на том, что при смене собственника задний новый собственник обязан вновь обратиться к уполномоченному органу с заявлением о выкупе земельного участка, никакого правопреемства в данном случае не имеется. Распоряжением от 20.09.2013 г. N 1167тз было признано утратившим силу Распоряжение о предоставлении земельного участка Чуклиной О.В. (копия распоряжения представлена в материалы дела). Ответчик также указывает, что выкупная цена для истца была определена с учетом Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 г. N 1532-ПП, распространившего свое действие на правоотношения, возникшие с 01.07.2012 г.
В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в связи со следующими обстоятельствами.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Как следует из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса, реализация предусмотренного в нем исключительного права на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды земельного участка осуществляется по инициативе лица, имеющего в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке.
С учетом данной нормы ЗК РФ 10.09.2012 г. Чуклина О.В. обратилась в Управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:28:2801007:181 с местоположением: Свердловская область. Талицкий район, пос. Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дома 14. общей площадью 1975 кв. м с приложенным документом о праве собственности на имущество, находящееся на данном земельном участке.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Ответчиком в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ было принято распоряжение от 19.11.12 г. N 102-з о предоставлении Чуклиной О.В. сформированного под вышеуказанным зданием склада земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:28:2801007:181 с местоположением: Свердловская область, Талицкий район, поселок Троицкий, ул. Октябрьская в 40 метрах на запад от ориентира дом 14, общей площадью 1975 кв. м
26.11.12 г. между Чуклиной О.В. и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости.
В то же время 23.11.12 г. Управлением Росреестра по Свердловской области зарегистрировано единоличное право собственности ИП Чуклина М.В. на вышеуказанное здание.
Однако на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181 между Чуклиной О.В. и Управлением Чуклина О.В. не представила информации об отсутствии у нее права собственности на здание - склад напольного хранения N 4, при этом ею были перечислены денежные средства в бюджет в сумме 9057 руб. 75 коп. за земельный участок. Не представил такие сведения и истец.
Таким образом, параллельно производилось заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:28:2801007:181, необходимого для использования объекта недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4, а также регистрация перехода прав на объект недвижимости, для использования которого необходим указанный выше земельный участок.
При этом факт формирования и предоставления земельного участка под конкретный объект недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4, уже состоялся.
Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. в своем заявлении от 26.06.2013 г. просил перезаключить указанный договор с ним.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Следовательно, с момента государственной регистрации 23.11.12 г. права собственности истца на здание, ранее принадлежавшее Чуклиной О.В., в силу ст. 35 ЗК РФ к нему перешли все ранее возникшие у прежнего собственника - Чуклиной О.В., права на земельный участок, в том числе и право на приватизацию участка.
Таким образом, с учетом изложенного по основаниям ст. 35 (универсальное правопреемство в правах на земельный участок при переходе права собственности на расположенное на нем здание), ст. 1 (единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), ст. 36 ЗК РФ (исключительное право собственника здания на приватизацию земельного участка), того, что земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 предоставлен под конкретный объект недвижимости - склад напольного хранения зерна N 4, права на который перешли к истцу, и того, что истцом подтверждено намерение приобрести земельный участок под принадлежащими ему зданиями, суд приходит к выводу о том, что Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. в связи с регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, становится стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г.
Фактически договор купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г. не расторгнут, недействительным не признан, и, следовательно, договор должен был быть подписан с истцом.
По смыслу ст. 454, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества предполагает передачу объекта недвижимости продавцом покупателю, оплату его стоимости покупателем и осуществление государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Поскольку регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:28:2801007:181 не состоялась, истец до регистрации такого перехода приобрел право собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном земельном участке и, следовательно, стал стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г., и вправе с учетом п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" осуществить регистрацию перехода права собственности на земельный участок, у суда отсутствуют основания для признания названного договора ничтожным.
В связи с этим необоснованными являются доводы истца о ничтожности договора, подписанного между Чуклиной О.В. и ответчиком.
Не принимается во внимание и указание ответчика на то, что им вынесено распоряжение о расторжении указанного договора, поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г. в материалы дела не представлено.
В связи с тем, что Индивидуальный предприниматель Чуклин М.В. является стороной договора купли-продажи земельного участка под объектом недвижимости N 290-12/КП от 26.11.12 г., направление нового проекта договора купли-продажи в отношении того же земельного участка не требовалось, как не требуется и урегулирование разногласий.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.
Вопрос о расчетах между истцом и Чуклиной О.В. по внесенной сумме оплаты за земельный участок не может быть рассмотрен в настоящем деле. При этом в материалах дела имеется заявление Чуклиной О.В. о том, что она просит считать внесенную ей оплату оплатой за истца.
Кроме того, в силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Поскольку в данном случае невозможно урегулирование разногласий, суд приходит к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине подлежат отнесению на истца.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)