Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Ткачевой А.А.
Салихова Х.А.
с участием прокурора Муратовой Е.М.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Р. - Г., Ц.Е.В. на решение Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
иск Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства РБ" к Б., Ф.А., а также к Р., Ц.Е.В., действующей также в интересах своей несовершеннолетней дочери Ц. дата г.р., о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор от дата купли-продажи адрес в адрес, заключенный между Б. и Ф.А.
Признать недействительным договор от дата купли-продажи адрес в адрес, заключенный между Ф.А. и Р.
Выселить Р., Ц.Е.В., Ц.Е.М. из адрес в адрес.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Р. на адрес в адрес.
Взыскать с Б. в пользу Ф.А. ...
Взыскать с Ф.А. в пользу Р., ...
Взыскать с Б. в пользу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства РБ" государственную пошлину в размере ...
Взыскать с Ф.А. в пользу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства РБ" государственную пошлину в размере ...
Взыскать с Ф.А. в бюджет адрес РБ государственную пошлину в размере ...
Взыскать с Р., и Ц.Е.В. в бюджет адрес РБ государственную пошлину по .... с каждой.
Заслушав доклад судьи Салихова Х.А., судебная коллегия
установила:
Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства РБ" (ГУП "ФЖС РБ") обратилось в суд с иском, с последующим уточнением, к Б., Ф.А., Р., Ц.Е.М. о признании недействительным договора купли-продажи адрес в адрес дата, заключенного между Б. и Ф.А.; признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от ..., заключенного между Ф.А. и Р.; погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на указанную квартиру на имя Р.; выселении Р., Ц.Е.В., Ц. из спорной квартиры; взыскании с ответчиков судебных расходов в размере ...
Свои требования истец мотивировал тем, что в рамках реализации городской программы социального ипотечного кредитования ГУП "ФЖС РБ" являлся заказчиком-инвестором при строительстве жилого дома в ..., ограниченного адрес, Пекинской, Адмирала У., Розы Люксембург, расположенных в адрес (почтовый адрес: адрес).
дата между ГУП "ФЖС РБ" (доверитель) и ООО "ДКС ФЖС РБ" (поверенный) был заключен договор поручения N .... Согласно условиям данного договора, поверенный обязан совершить от имени и за счет доверителя юридические и фактические действия на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству, в области подготовки использования строительной площадки, в области контроля и надзора за ходом строительства, а также в области финансирования, учета и отчетности. В соответствии с договором, финансирование реализации инвестиционного проекта производится ГУП "ФЖС РБ" в объеме по графику, увязанному со сроками и объемами выполнения работ на строительстве объекта.
дата между ГУП "ФЖС РБ" и ЖНК "Жилищное строительство N 2" был заключен договор инвестирования строительства N 36/1, в соответствии с которым ГУП "ФЖС РБ" совместно с ЖНК "Жилищное строительство N 2" обязались принять участие в финансировании строительства указанного жилого дома.
На основании приказа Министерства имущественных отношений РБ от дата N 1500"О предоставлении земельного участка ГУП "ФЖС РБ" в аренду" между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ и ГУП "ФЖС РБ" был заключен договор аренды земельного участка от дата N К 73-06, согласно которому земельный участок был предоставлен для использования в целях завершения строительства жилого дома. Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в УФРС. Право ГУП "ФЖС РБ" на осуществление строительства жилого дома подтверждается наличием разрешения на строительство, зональным свидетельством и договором предоставления права застройки земельного участка, заключенного с администрацией городского округа адрес.
Постановлением главы администрации городского округа адрес от дата ..., утвержден акт приемки законченных строительством секций 1Г и 1Д жилого дома, расположенного в квартале ...
Согласно справке N 634, по заявлению ГУП "ФЖС РБ" от дата жилому дому был присвоен почтовый адрес: адрес.
ГУП "ФЖС РБ" не сформировало в УФРС по РБ общую папку на адрес, расположенный по адрес, что препятствовало признанию за истцом права собственности на эти квартиры.
Решением Орджоникидзевского районного суда адрес РБ от дата признано право собственности Б. на адрес в адрес.
Из сообщения председателя Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ N ... от дата усматривается, что в производстве Орджоникидзевского районного суда отсутствует дело, по которому принято решение о признании за Б. права собственности на спорную квартиру.
Между Б. (продавец) и Ф.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от дата, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру .... (п. п. 1, 3 договора). Регистрационными штампами на данном договоре подтверждается, что договор и право собственности Ф.А. на спорную квартиру зарегистрированы. Факт передачи продавцом покупателю квартиры, а покупателем ... подтверждается подписанным Б. и Ф.А. актом приема-передачи от дата.
Ф.А. (продавец) и Р. (покупатель) заключили договор купли-продажи от дата г., по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру за .... (п. п. 1, 3 Договора). Регистрационными штампами на данном договоре подтверждается, что договор и право собственности Р. на квартиру зарегистрированы. Факт передачи продавцом покупателю квартиры, а покупателем продавцу ... подтверждается подписанным Ф.А. и Р. актом приема-передачи от дата года.
Ссылаясь на данные обстоятельства истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представителя Р. - Г., Ц.Е.В. ставится вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного. В обоснование изложено, что иск заявлен ненадлежащим истцом, судом не учтена добросовестность Р. при приобретении спорной квартиры, судом неправомерно применена односторонняя реституция. Данные обстоятельства повлекли вынесение незаконного решения.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Р. - Г., Ц.Е.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителей ГУП "ФЖС РБ" - Ф.Г., Н., представителя ООО "Дирекция капитального строительства ФСЖ РБ" - С., прокурора Муратову Е.М., полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции достаточно полно определил круг имеющих значение для дела обстоятельств, проверил доводы сторон, дал оценку представленным доказательствам, правильно применил к возникшим правоотношениям нормы материального права, и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку спорный объект был построен истцом для себя.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.
Согласно п. 1 ст. 11 указанного Федерального закона, имущество унитарного предприятия формируется за счет, в том числе, доходов унитарного предприятия от его деятельности.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.3, 1.4 Устава ГУП "ФЖС РБ" является коммерческой организацией, не наделенной правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Предприятие находится в ведомственном подчинении Администрации Президента Республики Башкортостан. Функции учредителя Предприятия осуществляет от имени Республики Башкортостан Администрация и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
По основаниям п. 2.2.1 и п. 2.2.4 Устава ГУП "ФЖС РБ" для удовлетворения общественных потребностей в результатах его деятельности и получения прибыли Предприятие осуществляет выполнение функций инвестора, заказчика-застройщика и генерального подрядчика строительства жилья, административных зданий и других нежилых помещений в адрес, осуществляет финансовую поддержку граждан в целях реализации городской программы социального ипотечного кредитования.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в целях реализации городской программы социального ипотечного кредитования ГУП "ФЖС РБ" являлся заказчиком-инвестором при строительстве жилого дома в квартале N 106, ограниченного адрес, Пекинской, Адмирала У., Розы Люксембург, расположенных в адрес (почтовый адрес: адрес).
дата между ГУП "ФЖС РБ" (доверитель), являющимся застройщиком и ООО "ДКС ФЖС РБ" (поверенный) был заключен договор поручения N 997/05-04. Согласно условиям данного договора, поверенный обязан совершить от имени и за счет доверителя юридические и фактические действия на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству, в области подготовки использования строительной площадки, в области контроля и надзора за ходом строительства, а также в области финансирования, учета и отчетности. В соответствии с договором, финансирование реализации инвестиционного проекта производится ГУП "ФЖС РБ" в объеме по графику, увязанному со сроками и объемами выполнения работ на строительстве объекта.
Между ГУП "ФЖС РБ" и ЖНК "Жилищное строительство N 2" был заключен договор инвестирования строительства ...... в соответствии с которым ГУП "ФЖС РБ" совместно с ЖНК "Жилищное строительство N 2" обязались принять участие в финансировании строительства указанного жилого дома.
Истцом в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие осуществление финансирования строительства жилого дома.
На основании приказа Министерства имущественных отношений РБ от дата N 1500"О предоставлении земельного участка ГУП "ФЖС РБ" в аренду", между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ и ГУП "ФЖС РБ" был заключен договор аренды земельного участка от дата N К 73-06, согласно которому земельный участок был предоставлен истцу для использования в целях завершения строительства жилого дома. Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в УФРС. Право ГУП "ФЖС РБ" на осуществление строительства жилого дома подтверждается наличием разрешения на строительство, зональным свидетельством и договором предоставления права застройки земельного участка, заключенного с администрацией городского округа адрес.
Постановлением главы администрации городского округа адрес от дата N ... утвержден акт приемки законченных строительством секций 1Г и 1Д жилого дома, расположенного в квартале N 106.
Согласно справке N 634, по заявлению ГУП "ФЖС РБ" от дата жилому дому был присвоен почтовый адрес: адрес.
Каких-либо притязаний на момент окончания строительства со стороны других лиц на адрес судом не установлено; лицами, участвующими в деле, доказательств, свидетельствующих о том, что такие претенденты имеются, также не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о строительстве истцом спорной квартиры для себя, и потому ГУП "ФЖС РБ" должно было приобрести вещное право на данную квартиру.
Довод апелляционной жалобы о заявлении иска ненадлежащим лицом, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в силу закона за ГУП "ФЖС РБ" на спорную квартиру устанавливается право хозяйственного ведения, доказательств вложения денежных средств иными инвесторами, в частности Б., суду не представлено.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из копии дела правоустанавливающих документов N ... усматривается, что Б. дата обратился с заявлением о регистрации своего права собственности на спорную квартиру на основании решения Орджоникидзевского районного суда адрес РБ от дата г.
Из копии решения Орджоникидзевского районного суда адрес РБ от дата следует, что за Б. признано право собственности на квартиру по адресу: адрес.
Между тем, письмом председателя Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан N ... от дата сообщено о том, что в производстве Орджоникидзевского районного суда отсутствует дело, по которому принято решение о признании за Б. права собственности на адрес.
При указанном положении суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для регистрации права собственности за Б., следовательно, он не является собственником квартиры, также как не является и обладателем иного вещного права на эту квартиру.
Иных оснований для перехода права собственности к Б. суду и регистрационной службе не представлено. Таким образом, поскольку у Б. право собственности на квартиру возникло на основании несуществующего решения Орджоникидзевского районного суда адрес от дата г., которое в действительности не выносилось, то договор купли-продажи квартиры от дата, заключенный между Б. и Ф.А. не соответствует закону.
С учетом сложившейся судебной практики по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено:
- п. 35: если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
- п. 38: приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Судом установлено, что дата между Б. (продавец) и Ф.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность адрес ... (п. п. 1, 3 Договора). Регистрационными штампами на данном договоре подтверждается, что договор и право собственности Ф.А. на спорную квартиру зарегистрированы. Факт передачи продавцом покупателю квартиры, а покупателем ... подтверждается подписанным Б. и Ф.А. актом приема-передачи от дата.
Как установлено судом, согласно регистрационного ..., Б. с заявлением о регистрации своего права собственности на адрес на основании решения Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от дата обратился дата, срок окончания регистрации был установлен - дата.
Из регистрационного ... усматривается, что Ф.А. с заявлением о регистрации своего права собственности на адрес основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Б. и Ф.А., обратился дата, срок окончания регистрации был установлен - дата.
Таким образом, на дату подписания договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного между Б. и Ф.А., право собственности продавца Б. не было зарегистрировано в ЕГРП, срок окончания регистрации права собственности Б. был установлен до дата.
В соответствии с абзацем 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
На основании установленного Конституционным Судом Российской Федерации конституционно-правового смысла положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть удовлетворены только в том случае, если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель Ф.А. является недобросовестным приобретателем.
Как следует из п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что другое лицо, которое возмездно отчуждает имущество, не имело права его отчуждать.
Поскольку у продавца - Б. право собственности на квартиру не возникло, а в связи с тем, что по смыслу статей 209, 218 ГК РФ отчуждать имущество по договору купли-продажи вправе только его собственник, то договор купли-продажи квартиры от дата г., заключенный между Б. и Ф.А., не соответствует закону. При указанных обстоятельствах судом правомерно применены нормы пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
дата Ф.А. заключил договор купли-продажи спорной квартиры стоимостью .... с Р.
Указанная сделка и право собственности Р. на квартиру зарегистрированы в Управлении Росреестра по адрес.
При таких обстоятельствах, с учетом приведенных правовых норм, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор от дата купли-продажи квартиры между Ф.А. и Р. является недействительным, право собственности Р. на квартиру не возникло.
Заключая дата договор купли-продажи квартиры, покупатель Р., в силу положений п. 3 ст. 10 ГК РФ не была лишена возможности принятия разумных и добросовестных мер для выяснения правомочий продавца Ф.А. на отчуждение имущества, не могла не знать, что ранее квартира принадлежала Б. на основании несуществующего решения Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата г.
Информация о деятельности судов является открытой и доступной (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от дата N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации"), за исключением случаев, когда федеральными законами ограничен доступ к такой информации (статья 5 Федерального закона).
Довод апелляционной жалобы о добросовестности Р. является несостоятельным, поскольку не установлено обстоятельств проявления заботливости и осмотрительности Р. при совершении сделки. Факт того, что квартира продается почти через месяц после покупки, а также факт передачи денежных средств в день подписания договора купли-продажи также дополнительно свидетельствует о неосмотрительности покупателя Р.
Применяя последствия недействительности договоров купли-продажи и учитывая, что право собственности на спорную квартиру у ответчиков Б. и Ф.А. не возникло, суд правомерно взыскал с Б. в пользу Ф.А. и с Ф.А. в пользу Р. уплаченные за квартиру денежные средства.
На основании п. 4 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
При таких обстоятельствах, вывод суда об удовлетворении исковых требований о выселении Р., Ц.Е.В., Ц.Е.М. из спорной квартиры также является правильным.
В соответствии с положениями ст. 98, ст. 103 ГПК РФ судом правомерно взысканы с ответчиков Б., Ф.А. в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины, а также с ответчиков Ф.А., Р., Ц.Е.В. - государственная пошлина в доход местного бюджета.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, поэтому не могут служить поводом к отмене данного решения.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Р. - Г., Ц.Е.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
А.А.ТКАЧЕВА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 16.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-533/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. по делу N 33-533/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Черчага С.В.
судей Ткачевой А.А.
Салихова Х.А.
с участием прокурора Муратовой Е.М.
при секретаре И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Р. - Г., Ц.Е.В. на решение Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
иск Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства РБ" к Б., Ф.А., а также к Р., Ц.Е.В., действующей также в интересах своей несовершеннолетней дочери Ц. дата г.р., о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить в полном объеме.
Признать недействительным договор от дата купли-продажи адрес в адрес, заключенный между Б. и Ф.А.
Признать недействительным договор от дата купли-продажи адрес в адрес, заключенный между Ф.А. и Р.
Выселить Р., Ц.Е.В., Ц.Е.М. из адрес в адрес.
Погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Р. на адрес в адрес.
Взыскать с Б. в пользу Ф.А. ...
Взыскать с Ф.А. в пользу Р., ...
Взыскать с Б. в пользу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства РБ" государственную пошлину в размере ...
Взыскать с Ф.А. в пользу Государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства РБ" государственную пошлину в размере ...
Взыскать с Ф.А. в бюджет адрес РБ государственную пошлину в размере ...
Взыскать с Р., и Ц.Е.В. в бюджет адрес РБ государственную пошлину по .... с каждой.
Заслушав доклад судьи Салихова Х.А., судебная коллегия
установила:
Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства РБ" (ГУП "ФЖС РБ") обратилось в суд с иском, с последующим уточнением, к Б., Ф.А., Р., Ц.Е.М. о признании недействительным договора купли-продажи адрес в адрес дата, заключенного между Б. и Ф.А.; признании недействительным договора купли-продажи вышеуказанной квартиры от ..., заключенного между Ф.А. и Р.; погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности на указанную квартиру на имя Р.; выселении Р., Ц.Е.В., Ц. из спорной квартиры; взыскании с ответчиков судебных расходов в размере ...
Свои требования истец мотивировал тем, что в рамках реализации городской программы социального ипотечного кредитования ГУП "ФЖС РБ" являлся заказчиком-инвестором при строительстве жилого дома в ..., ограниченного адрес, Пекинской, Адмирала У., Розы Люксембург, расположенных в адрес (почтовый адрес: адрес).
дата между ГУП "ФЖС РБ" (доверитель) и ООО "ДКС ФЖС РБ" (поверенный) был заключен договор поручения N .... Согласно условиям данного договора, поверенный обязан совершить от имени и за счет доверителя юридические и фактические действия на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству, в области подготовки использования строительной площадки, в области контроля и надзора за ходом строительства, а также в области финансирования, учета и отчетности. В соответствии с договором, финансирование реализации инвестиционного проекта производится ГУП "ФЖС РБ" в объеме по графику, увязанному со сроками и объемами выполнения работ на строительстве объекта.
дата между ГУП "ФЖС РБ" и ЖНК "Жилищное строительство N 2" был заключен договор инвестирования строительства N 36/1, в соответствии с которым ГУП "ФЖС РБ" совместно с ЖНК "Жилищное строительство N 2" обязались принять участие в финансировании строительства указанного жилого дома.
На основании приказа Министерства имущественных отношений РБ от дата N 1500"О предоставлении земельного участка ГУП "ФЖС РБ" в аренду" между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ и ГУП "ФЖС РБ" был заключен договор аренды земельного участка от дата N К 73-06, согласно которому земельный участок был предоставлен для использования в целях завершения строительства жилого дома. Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в УФРС. Право ГУП "ФЖС РБ" на осуществление строительства жилого дома подтверждается наличием разрешения на строительство, зональным свидетельством и договором предоставления права застройки земельного участка, заключенного с администрацией городского округа адрес.
Постановлением главы администрации городского округа адрес от дата ..., утвержден акт приемки законченных строительством секций 1Г и 1Д жилого дома, расположенного в квартале ...
Согласно справке N 634, по заявлению ГУП "ФЖС РБ" от дата жилому дому был присвоен почтовый адрес: адрес.
ГУП "ФЖС РБ" не сформировало в УФРС по РБ общую папку на адрес, расположенный по адрес, что препятствовало признанию за истцом права собственности на эти квартиры.
Решением Орджоникидзевского районного суда адрес РБ от дата признано право собственности Б. на адрес в адрес.
Из сообщения председателя Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ N ... от дата усматривается, что в производстве Орджоникидзевского районного суда отсутствует дело, по которому принято решение о признании за Б. права собственности на спорную квартиру.
Между Б. (продавец) и Ф.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от дата, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру .... (п. п. 1, 3 договора). Регистрационными штампами на данном договоре подтверждается, что договор и право собственности Ф.А. на спорную квартиру зарегистрированы. Факт передачи продавцом покупателю квартиры, а покупателем ... подтверждается подписанным Б. и Ф.А. актом приема-передачи от дата.
Ф.А. (продавец) и Р. (покупатель) заключили договор купли-продажи от дата г., по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность указанную квартиру за .... (п. п. 1, 3 Договора). Регистрационными штампами на данном договоре подтверждается, что договор и право собственности Р. на квартиру зарегистрированы. Факт передачи продавцом покупателю квартиры, а покупателем продавцу ... подтверждается подписанным Ф.А. и Р. актом приема-передачи от дата года.
Ссылаясь на данные обстоятельства истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представителя Р. - Г., Ц.Е.В. ставится вопрос об отмене решения, как незаконного и необоснованного. В обоснование изложено, что иск заявлен ненадлежащим истцом, судом не учтена добросовестность Р. при приобретении спорной квартиры, судом неправомерно применена односторонняя реституция. Данные обстоятельства повлекли вынесение незаконного решения.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Р. - Г., Ц.Е.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителей ГУП "ФЖС РБ" - Ф.Г., Н., представителя ООО "Дирекция капитального строительства ФСЖ РБ" - С., прокурора Муратову Е.М., полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции достаточно полно определил круг имеющих значение для дела обстоятельств, проверил доводы сторон, дал оценку представленным доказательствам, правильно применил к возникшим правоотношениям нормы материального права, и пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку спорный объект был построен истцом для себя.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда, исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками унитарного предприятия.
Согласно п. 1 ст. 11 указанного Федерального закона, имущество унитарного предприятия формируется за счет, в том числе, доходов унитарного предприятия от его деятельности.
В соответствии с п. п. 1.1, 1.3, 1.4 Устава ГУП "ФЖС РБ" является коммерческой организацией, не наделенной правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. Предприятие находится в ведомственном подчинении Администрации Президента Республики Башкортостан. Функции учредителя Предприятия осуществляет от имени Республики Башкортостан Администрация и Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
По основаниям п. 2.2.1 и п. 2.2.4 Устава ГУП "ФЖС РБ" для удовлетворения общественных потребностей в результатах его деятельности и получения прибыли Предприятие осуществляет выполнение функций инвестора, заказчика-застройщика и генерального подрядчика строительства жилья, административных зданий и других нежилых помещений в адрес, осуществляет финансовую поддержку граждан в целях реализации городской программы социального ипотечного кредитования.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в целях реализации городской программы социального ипотечного кредитования ГУП "ФЖС РБ" являлся заказчиком-инвестором при строительстве жилого дома в квартале N 106, ограниченного адрес, Пекинской, Адмирала У., Розы Люксембург, расположенных в адрес (почтовый адрес: адрес).
дата между ГУП "ФЖС РБ" (доверитель), являющимся застройщиком и ООО "ДКС ФЖС РБ" (поверенный) был заключен договор поручения N 997/05-04. Согласно условиям данного договора, поверенный обязан совершить от имени и за счет доверителя юридические и фактические действия на стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству, в области подготовки использования строительной площадки, в области контроля и надзора за ходом строительства, а также в области финансирования, учета и отчетности. В соответствии с договором, финансирование реализации инвестиционного проекта производится ГУП "ФЖС РБ" в объеме по графику, увязанному со сроками и объемами выполнения работ на строительстве объекта.
Между ГУП "ФЖС РБ" и ЖНК "Жилищное строительство N 2" был заключен договор инвестирования строительства ...... в соответствии с которым ГУП "ФЖС РБ" совместно с ЖНК "Жилищное строительство N 2" обязались принять участие в финансировании строительства указанного жилого дома.
Истцом в материалы дела представлены платежные документы, подтверждающие осуществление финансирования строительства жилого дома.
На основании приказа Министерства имущественных отношений РБ от дата N 1500"О предоставлении земельного участка ГУП "ФЖС РБ" в аренду", между Комитетом по управлению собственностью Министерства имущественных отношений РБ и ГУП "ФЖС РБ" был заключен договор аренды земельного участка от дата N К 73-06, согласно которому земельный участок был предоставлен истцу для использования в целях завершения строительства жилого дома. Данный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в УФРС. Право ГУП "ФЖС РБ" на осуществление строительства жилого дома подтверждается наличием разрешения на строительство, зональным свидетельством и договором предоставления права застройки земельного участка, заключенного с администрацией городского округа адрес.
Постановлением главы администрации городского округа адрес от дата N ... утвержден акт приемки законченных строительством секций 1Г и 1Д жилого дома, расположенного в квартале N 106.
Согласно справке N 634, по заявлению ГУП "ФЖС РБ" от дата жилому дому был присвоен почтовый адрес: адрес.
Каких-либо притязаний на момент окончания строительства со стороны других лиц на адрес судом не установлено; лицами, участвующими в деле, доказательств, свидетельствующих о том, что такие претенденты имеются, также не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о строительстве истцом спорной квартиры для себя, и потому ГУП "ФЖС РБ" должно было приобрести вещное право на данную квартиру.
Довод апелляционной жалобы о заявлении иска ненадлежащим лицом, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку в силу закона за ГУП "ФЖС РБ" на спорную квартиру устанавливается право хозяйственного ведения, доказательств вложения денежных средств иными инвесторами, в частности Б., суду не представлено.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из копии дела правоустанавливающих документов N ... усматривается, что Б. дата обратился с заявлением о регистрации своего права собственности на спорную квартиру на основании решения Орджоникидзевского районного суда адрес РБ от дата г.
Из копии решения Орджоникидзевского районного суда адрес РБ от дата следует, что за Б. признано право собственности на квартиру по адресу: адрес.
Между тем, письмом председателя Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан N ... от дата сообщено о том, что в производстве Орджоникидзевского районного суда отсутствует дело, по которому принято решение о признании за Б. права собственности на адрес.
При указанном положении суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для регистрации права собственности за Б., следовательно, он не является собственником квартиры, также как не является и обладателем иного вещного права на эту квартиру.
Иных оснований для перехода права собственности к Б. суду и регистрационной службе не представлено. Таким образом, поскольку у Б. право собственности на квартиру возникло на основании несуществующего решения Орджоникидзевского районного суда адрес от дата г., которое в действительности не выносилось, то договор купли-продажи квартиры от дата, заключенный между Б. и Ф.А. не соответствует закону.
С учетом сложившейся судебной практики по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено:
- п. 35: если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
- п. 38: приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Судом установлено, что дата между Б. (продавец) и Ф.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность адрес ... (п. п. 1, 3 Договора). Регистрационными штампами на данном договоре подтверждается, что договор и право собственности Ф.А. на спорную квартиру зарегистрированы. Факт передачи продавцом покупателю квартиры, а покупателем ... подтверждается подписанным Б. и Ф.А. актом приема-передачи от дата.
Как установлено судом, согласно регистрационного ..., Б. с заявлением о регистрации своего права собственности на адрес на основании решения Орджоникидзевского районного суда г. Уфы РБ от дата обратился дата, срок окончания регистрации был установлен - дата.
Из регистрационного ... усматривается, что Ф.А. с заявлением о регистрации своего права собственности на адрес основании договора купли-продажи от дата, заключенного между Б. и Ф.А., обратился дата, срок окончания регистрации был установлен - дата.
Таким образом, на дату подписания договора купли-продажи квартиры от дата, заключенного между Б. и Ф.А., право собственности продавца Б. не было зарегистрировано в ЕГРП, срок окончания регистрации права собственности Б. был установлен до дата.
В соответствии с абзацем 2 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
На основании установленного Конституционным Судом Российской Федерации конституционно-правового смысла положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть удовлетворены только в том случае, если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель Ф.А. является недобросовестным приобретателем.
Как следует из п. 1 ст. 302 ГК РФ, добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что другое лицо, которое возмездно отчуждает имущество, не имело права его отчуждать.
Поскольку у продавца - Б. право собственности на квартиру не возникло, а в связи с тем, что по смыслу статей 209, 218 ГК РФ отчуждать имущество по договору купли-продажи вправе только его собственник, то договор купли-продажи квартиры от дата г., заключенный между Б. и Ф.А., не соответствует закону. При указанных обстоятельствах судом правомерно применены нормы пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
дата Ф.А. заключил договор купли-продажи спорной квартиры стоимостью .... с Р.
Указанная сделка и право собственности Р. на квартиру зарегистрированы в Управлении Росреестра по адрес.
При таких обстоятельствах, с учетом приведенных правовых норм, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор от дата купли-продажи квартиры между Ф.А. и Р. является недействительным, право собственности Р. на квартиру не возникло.
Заключая дата договор купли-продажи квартиры, покупатель Р., в силу положений п. 3 ст. 10 ГК РФ не была лишена возможности принятия разумных и добросовестных мер для выяснения правомочий продавца Ф.А. на отчуждение имущества, не могла не знать, что ранее квартира принадлежала Б. на основании несуществующего решения Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата г.
Информация о деятельности судов является открытой и доступной (пункт 1 статьи 4 Федерального закона от дата N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации"), за исключением случаев, когда федеральными законами ограничен доступ к такой информации (статья 5 Федерального закона).
Довод апелляционной жалобы о добросовестности Р. является несостоятельным, поскольку не установлено обстоятельств проявления заботливости и осмотрительности Р. при совершении сделки. Факт того, что квартира продается почти через месяц после покупки, а также факт передачи денежных средств в день подписания договора купли-продажи также дополнительно свидетельствует о неосмотрительности покупателя Р.
Применяя последствия недействительности договоров купли-продажи и учитывая, что право собственности на спорную квартиру у ответчиков Б. и Ф.А. не возникло, суд правомерно взыскал с Б. в пользу Ф.А. и с Ф.А. в пользу Р. уплаченные за квартиру денежные средства.
На основании п. 4 ст. 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
При таких обстоятельствах, вывод суда об удовлетворении исковых требований о выселении Р., Ц.Е.В., Ц.Е.М. из спорной квартиры также является правильным.
В соответствии с положениями ст. 98, ст. 103 ГПК РФ судом правомерно взысканы с ответчиков Б., Ф.А. в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины, а также с ответчиков Ф.А., Р., Ц.Е.В. - государственная пошлина в доход местного бюджета.
Доводы апелляционной жалобы были предметом судебного рассмотрения, направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, поэтому не могут служить поводом к отмене данного решения.
Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Р. - Г., Ц.Е.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЧЕРЧАГА
Судьи
А.А.ТКАЧЕВА
Х.А.САЛИХОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)