Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Бутко С.А. по доверенности от 05.03.2015, удостоверение; после перерыва не явился;
- от ответчика - представитель Тарасова Ю.Н. по доверенности от 06.11.2014;
- от третьего лица - представитель Савельева О.В. по доверенности от 18.11.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2015 по делу N А53-28993/2014
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к ответчику - Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо"
при участии третьего лица - администрации г. Ростова-на-Дону
о взыскании задолженности, пени
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" о взыскании задолженности в размере 681402 руб. 52 коп. в период с 01.01.2014 по 30.09.2014, пени в размере 21936 руб. 77 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация города Ростова-на-Дону.
Решением от 05.03.2015 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства комплекса пляжного волейбола. Постановление о предварительном согласовании места размещения объекта принято 31.01.2007, публикация в газете о рассмотрении вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта произведена 07.02.2007, после утверждения акта выбора земельного участка, что исключало проведение торгов при поступлении иных заявок. Доказательств информирования населения о возможном предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, до принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта, в материалы дела не представлено. При предоставлении земельного участка ответчику нарушены принципы справедливости, публичности, равного доступа в получении спорного земельного участка. Предоставленные в материалы дела документы не позволяют установить какие объекты недвижимого имущества предполагалось возводить на спорном земельном участке. Договор аренды спорного земельного участка является ничтожным, так как предоставление земельного участка произведено с нарушение норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" ставка арендной платы для размещения объектов спорта составляет 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка. С учетом указанной ставки арендной платы и индекса инфляции на 2009 год размер задолженности за спорный период с 01.01.2014 по 30.09.2014 составляет 221673 руб. 84 коп., данная задолженность оплачена по платежным поручениям N 164 от 25.03.2014, N 371 от 20.06.2014. Поскольку договор аренды спорного земельного участка является ничтожным, оснований для взыскания пени не имеется.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что выводы о ничтожности договора аренды земельного участка необоснованны. Лицами, участвующими в деле не оспаривается предоставление спорного участка ответчику с предварительным согласованием места размещения объекта. Постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 04.02.2008 N 1283 о предоставлении ответчику земельного участка в установленном порядке не оспорено. Порядок предоставления земельного участка соблюден, информация о предоставлении участка опубликована.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.
Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя жалобы.
Представитель ответчика доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В судебном заседании апелляционной инстанции 30.04.2015 был объявлен перерыв до 08.05.2015 до 09 час. 40 мин.
После перерыва заседание продолжено с участием представителя ответчика и третьего лица.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Ростовская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" 26.01.2007 обратилась в администрацию г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 1,5 га, расположенного в восточной части гребного канала для строительства плоскостных спортивных сооружений - стадиона пляжного волейбола с трибунами, подтрибунными и другими помещениями (т. 1 л.д. 64).
В соответствии с пунктом 3 постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 31.01.2007 N 57 Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" предписано выполнить работы по постановке земельного участка на кадастровый учет (т. 1 л.д. 69-70), заявителю предварительно согласовано место размещения комплекса пляжного волейбола на левом берегу р. Дон, в районе Гребного канала.
Постановлением утвержден акт выбора земельного участка.
По акту выбора от 31.01.2007 N 114/13344 для размещения комплекса пляжного волейбола предложен земельный участок на левом берегу р. Дон, вдоль уреза Гребного канала, территория ранее предоставлена муниципальному образовательному учреждению дополнительного образования детей "Детско-юношеская спортивная школа г. Ростова-на-Дону "Гребной канал р. Дон" (т. 1 л.д. 61-62).
В газете "Ростов официальный" 07.02.2007 опубликована информация о том, что будет рассматриваться вопрос о предварительном согласовании Ростовская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" места размещения комплекса пляжного волейбола на земельном участке ориентировочной площадью 1,3014 га на левом берегу р. Дон (т. 1 л.д. 58).
Согласно постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 03.09.2008 N 881 земельный участок с кадастровым номером 61:44:041313:0056 площадью 155,0741 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 2а, разделен на земельные участки площадью 153,6273 га, площадью 0,1816 га, площадью 1,3014 га (т. 1 л.д. 63).
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 04.12.2008 N 1283 Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 1,3014 га по ул. Пойменной, 2а для размещения комплекса пляжного волейбола (т. 1 л.д. 32-33).
Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Ростовской региональной организацией общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (арендатор) 14.05.2009 заключен договор аренды земельного участка N 31218 (т. 1 л.д. 22-26), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 13014 кв. м по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 2а, для использования в целях размещения комплекса пляжного волейбола. Срок аренды участка с 04.12.2008 по 04.12.2013 (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 917000 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2).
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).
Во исполнение названного договора, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2009 (т. 1 л.д. 27).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.08.2009.
По дополнительному соглашению N 3 от 29.12.2012 расчет арендной платы на 2012 год произведен следующим образом: "Сумма оценки в соответствии с протоколом комиссии по согласованию результатов оценки от 25.06.2010 N 24 x коэффициент индексации на 2011 год x коэффициент индексации на 2012 год. Арендная плата на 2012 год установлена в размере 578698 руб. 37 коп. (т. 1 л.д. 44).
Дополнительное соглашение от 29.12.2012 N 3 зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2013.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в период с 01.01.2014 по 30.09.2014, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При оценке заявленных исковых требований суд первой инстанции пришел обоснованному к выводу о том, что договор аренды, заключенный сторонами, является недействительным по следующим основаниям.
Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период заключения спорного договора).
В силу статьи 30 Кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Кодекса); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Как следует из материалов дела постановление о предварительном согласовании места размещения объекта принято 31.01.2007, публикация о рассмотрении вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта произведена 07.02.2007, т.е. после утверждения акта выбора земельного участка.
Доказательств информирования населения о возможном предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, до принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта в материалы дела не представлено.
В данном случае опубликование Администрацией города Ростова-на-Дону информации о рассмотрении вопроса о возможном предоставлении земельного участка для строительства, после принятия постановления об утверждении акта выбора земельного участка для конкретного лица, исключало возможность проведения торгов при поступлении иных заявок, что привело к нарушении принципа справедливости, публичности, равного доступа всех в получении земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92
Кроме того, в силу пункта 8 части 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Между тем, как следует из материалов дела перед принятием постановления Мэра города от 04.12.2008 N 1283 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 1,3014 га по ул. Пойменной, 2а для размещения комплекса пляжного волейбола принято постановление мэра города от 03.09.2008 N 881 о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:56.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:56 образован земельный участок, предоставленный ответчику в аренду.
Таким образом, земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, образован в результате принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:56, а не в результате проведения процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
Между тем, в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом, предусматривающими проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах, спорный договор аренды от 14.05.2009 N 31218 земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 1,3014 га по ул. Пойменной, 2а является ничтожной сделкой.
Ссылка администрации г. Ростова-на-Дону на то, что признавая договор аренды земельного участка ничтожным, суд первой инстанции вышел за предмет исковых требований, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Таким образом, оценка договора на предмет его заключенности и действительности имеет значение для рассмотрения дела о взыскании задолженности по договору.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Факт пользования земельным участком не оспаривается ответчиком. Земельный участок передан по акту от 14.05.2009 и не возвращался Департаменту имущественно-земельных отношений.
В соответствии с частью 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Поскольку в силу ничтожности договора аренды земельного участка условие договора о цене не может быть принято, суд первой инстанции правомерно руководствовался постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", которыми установлена ставка арендной платы для размещения объектов спорта в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Относительно исключения из расчета индекса инфляции на очередной финансовый год заявитель жалобы возражений не приводит.
Вид фактического использования земельного участка - размещение объектов спорта сторонами не оспаривается.
Задолженность за спорный период с 01.01.2014 по 30.09.2014 определена судом первой инстанции в размере 221673 руб. 84 коп. Данная задолженность оплачена ответчиком по платежным поручениям от 25.03.2014 N 164 на сумму 160263 руб. 28 коп., от 20.06.2014 N 371 на сумму 160300 рублей, подтверждающих факт внесения арендной платы за первый и второй кварталы 2014 года.
Поскольку договор аренды от 14.05.2009 N 31218 является недействительным, к ответчику не может быть применена договорная ответственность.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2015 по делу N А53-28993/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.05.2015 N 15АП-6226/2015 ПО ДЕЛУ N А53-28993/2014
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 мая 2015 г. N 15АП-6226/2015
Дело N А53-28993/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Ковалевой Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Бутко С.А. по доверенности от 05.03.2015, удостоверение; после перерыва не явился;
- от ответчика - представитель Тарасова Ю.Н. по доверенности от 06.11.2014;
- от третьего лица - представитель Савельева О.В. по доверенности от 18.11.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2015 по делу N А53-28993/2014
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к ответчику - Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо"
при участии третьего лица - администрации г. Ростова-на-Дону
о взыскании задолженности, пени
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" о взыскании задолженности в размере 681402 руб. 52 коп. в период с 01.01.2014 по 30.09.2014, пени в размере 21936 руб. 77 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена администрация города Ростова-на-Дону.
Решением от 05.03.2015 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок предоставлен с предварительным согласованием места размещения объекта для строительства комплекса пляжного волейбола. Постановление о предварительном согласовании места размещения объекта принято 31.01.2007, публикация в газете о рассмотрении вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта произведена 07.02.2007, после утверждения акта выбора земельного участка, что исключало проведение торгов при поступлении иных заявок. Доказательств информирования населения о возможном предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, до принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта, в материалы дела не представлено. При предоставлении земельного участка ответчику нарушены принципы справедливости, публичности, равного доступа в получении спорного земельного участка. Предоставленные в материалы дела документы не позволяют установить какие объекты недвижимого имущества предполагалось возводить на спорном земельном участке. Договор аренды спорного земельного участка является ничтожным, так как предоставление земельного участка произведено с нарушение норм статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" ставка арендной платы для размещения объектов спорта составляет 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка. С учетом указанной ставки арендной платы и индекса инфляции на 2009 год размер задолженности за спорный период с 01.01.2014 по 30.09.2014 составляет 221673 руб. 84 коп., данная задолженность оплачена по платежным поручениям N 164 от 25.03.2014, N 371 от 20.06.2014. Поскольку договор аренды спорного земельного участка является ничтожным, оснований для взыскания пени не имеется.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что выводы о ничтожности договора аренды земельного участка необоснованны. Лицами, участвующими в деле не оспаривается предоставление спорного участка ответчику с предварительным согласованием места размещения объекта. Постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 04.02.2008 N 1283 о предоставлении ответчику земельного участка в установленном порядке не оспорено. Порядок предоставления земельного участка соблюден, информация о предоставлении участка опубликована.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.
Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя жалобы.
Представитель ответчика доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В судебном заседании апелляционной инстанции 30.04.2015 был объявлен перерыв до 08.05.2015 до 09 час. 40 мин.
После перерыва заседание продолжено с участием представителя ответчика и третьего лица.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, Ростовская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" 26.01.2007 обратилась в администрацию г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 1,5 га, расположенного в восточной части гребного канала для строительства плоскостных спортивных сооружений - стадиона пляжного волейбола с трибунами, подтрибунными и другими помещениями (т. 1 л.д. 64).
В соответствии с пунктом 3 постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 31.01.2007 N 57 Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" предписано выполнить работы по постановке земельного участка на кадастровый учет (т. 1 л.д. 69-70), заявителю предварительно согласовано место размещения комплекса пляжного волейбола на левом берегу р. Дон, в районе Гребного канала.
Постановлением утвержден акт выбора земельного участка.
По акту выбора от 31.01.2007 N 114/13344 для размещения комплекса пляжного волейбола предложен земельный участок на левом берегу р. Дон, вдоль уреза Гребного канала, территория ранее предоставлена муниципальному образовательному учреждению дополнительного образования детей "Детско-юношеская спортивная школа г. Ростова-на-Дону "Гребной канал р. Дон" (т. 1 л.д. 61-62).
В газете "Ростов официальный" 07.02.2007 опубликована информация о том, что будет рассматриваться вопрос о предварительном согласовании Ростовская региональная организация общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" места размещения комплекса пляжного волейбола на земельном участке ориентировочной площадью 1,3014 га на левом берегу р. Дон (т. 1 л.д. 58).
Согласно постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 03.09.2008 N 881 земельный участок с кадастровым номером 61:44:041313:0056 площадью 155,0741 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 2а, разделен на земельные участки площадью 153,6273 га, площадью 0,1816 га, площадью 1,3014 га (т. 1 л.д. 63).
Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 04.12.2008 N 1283 Ростовской региональной организации общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 1,3014 га по ул. Пойменной, 2а для размещения комплекса пляжного волейбола (т. 1 л.д. 32-33).
Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и Ростовской региональной организацией общественно-государственного объединения "Всероссийское физкультурно-спортивное общество "Динамо" (арендатор) 14.05.2009 заключен договор аренды земельного участка N 31218 (т. 1 л.д. 22-26), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 13014 кв. м по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пойменная, 2а, для использования в целях размещения комплекса пляжного волейбола. Срок аренды участка с 04.12.2008 по 04.12.2013 (пункт 2.1).
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы в год за участок составляет 917000 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы в год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2).
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2).
Во исполнение названного договора, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 14.05.2009 (т. 1 л.д. 27).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.08.2009.
По дополнительному соглашению N 3 от 29.12.2012 расчет арендной платы на 2012 год произведен следующим образом: "Сумма оценки в соответствии с протоколом комиссии по согласованию результатов оценки от 25.06.2010 N 24 x коэффициент индексации на 2011 год x коэффициент индексации на 2012 год. Арендная плата на 2012 год установлена в размере 578698 руб. 37 коп. (т. 1 л.д. 44).
Дополнительное соглашение от 29.12.2012 N 3 зарегистрировано в установленном порядке 20.02.2013.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы в период с 01.01.2014 по 30.09.2014, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При оценке заявленных исковых требований суд первой инстанции пришел обоснованному к выводу о том, что договор аренды, заключенный сторонами, является недействительным по следующим основаниям.
Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период заключения спорного договора).
В силу статьи 30 Кодекса предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31 Кодекса); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.
Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Как следует из материалов дела постановление о предварительном согласовании места размещения объекта принято 31.01.2007, публикация о рассмотрении вопроса о предварительном согласовании места размещения объекта произведена 07.02.2007, т.е. после утверждения акта выбора земельного участка.
Доказательств информирования населения о возможном предоставлении земельного участка для строительства в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, до принятия постановления о предварительном согласовании места размещения объекта в материалы дела не представлено.
В данном случае опубликование Администрацией города Ростова-на-Дону информации о рассмотрении вопроса о возможном предоставлении земельного участка для строительства, после принятия постановления об утверждении акта выбора земельного участка для конкретного лица, исключало возможность проведения торгов при поступлении иных заявок, что привело к нарушении принципа справедливости, публичности, равного доступа всех в получении земельного участка.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92
Кроме того, в силу пункта 8 части 31 Земельного кодекса решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Между тем, как следует из материалов дела перед принятием постановления Мэра города от 04.12.2008 N 1283 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 1,3014 га по ул. Пойменной, 2а для размещения комплекса пляжного волейбола принято постановление мэра города от 03.09.2008 N 881 о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:56.
В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:56 образован земельный участок, предоставленный ответчику в аренду.
Таким образом, земельный участок, предоставленный в аренду ответчику, образован в результате принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:56, а не в результате проведения процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта.
Между тем, в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом, предусматривающими проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах, спорный договор аренды от 14.05.2009 N 31218 земельного участка с кадастровым номером 61:44:041313:63 площадью 1,3014 га по ул. Пойменной, 2а является ничтожной сделкой.
Ссылка администрации г. Ростова-на-Дону на то, что признавая договор аренды земельного участка ничтожным, суд первой инстанции вышел за предмет исковых требований, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" при подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Таким образом, оценка договора на предмет его заключенности и действительности имеет значение для рассмотрения дела о взыскании задолженности по договору.
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Факт пользования земельным участком не оспаривается ответчиком. Земельный участок передан по акту от 14.05.2009 и не возвращался Департаменту имущественно-земельных отношений.
В соответствии с частью 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.
Поскольку в силу ничтожности договора аренды земельного участка условие договора о цене не может быть принято, суд первой инстанции правомерно руководствовался постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 27.05.2014 N 580 "О Порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", которыми установлена ставка арендной платы для размещения объектов спорта в размере 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Относительно исключения из расчета индекса инфляции на очередной финансовый год заявитель жалобы возражений не приводит.
Вид фактического использования земельного участка - размещение объектов спорта сторонами не оспаривается.
Задолженность за спорный период с 01.01.2014 по 30.09.2014 определена судом первой инстанции в размере 221673 руб. 84 коп. Данная задолженность оплачена ответчиком по платежным поручениям от 25.03.2014 N 164 на сумму 160263 руб. 28 коп., от 20.06.2014 N 371 на сумму 160300 рублей, подтверждающих факт внесения арендной платы за первый и второй кварталы 2014 года.
Поскольку договор аренды от 14.05.2009 N 31218 является недействительным, к ответчику не может быть применена договорная ответственность.
При таких условиях, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований обоснован, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.03.2015 по делу N А53-28993/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)