Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.
судей Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савановой В.В.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Павловский двор" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2013 г., принятое судьей Кулматовым Т.Ш. по делу N А41-22200/13 по иску Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области к ООО "Павловский Двор" о взыскании задолженности по арендной плате, пени
при участии в заседании:
- от истца: Ларионов А.Г., доверенность N 5 от 09.01.2014 г.;
- от ответчика: Ширченко Е.Ф., доверенность N 0107/13 от 01.07.2013 г.
установил:
Администрация Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО "Павловский Двор" (далее - ответчик) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 г. по 30.06.2013 г. в размере 2 246 549 руб. 04 коп. и пени за период с 15.09.2010 г. по 29.07.2013 г. в размере 123 381 руб. 59 коп., с учетом уточнений требований принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением суда от 01 ноября 2013 г. по делу N А41-22200/13 заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, 20.03.2006 г. между Администрацией Павлово-Посадского района (арендодатель) и ООО "Павловский Двор" (арендатор) был заключен договор аренды N 27 земельного участка общей площадью 20500 кв. метров с кадастровым номером 50:17:0000000:0050, под размещение торгово-складского комплекса общего назначения в районе д. Кузнецы Павлово-Посадского района Московской области, на основании постановления Главы муниципального образования "Павлово-Посадский район" N 1824 от 26.12.2005 года, со сроком аренды на 49 лет (т. 1 л.д. 12).
Согласно выписке из ЕГРП договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2012 г. (т. 1 л.д. 30, т. 2 л.д. 21).
Земельный участок передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 20.03.2006 г., передаточный акт подписан сторонами и заверен печатями (т. 1 л.д. 15).
Согласно условиям договора арендатор обязался уплачивать арендную плату в порядке и размере, предусмотренном договором.
В соответствии с п. 2.1, 2.2 договора аренды размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении 1, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 20 числа первого месяца текущего квартала.
В соответствии с Приложением N 1 к договору аренды от 06.03.2006 г. N 27 "Расчет арендной платы" арендная плата в 2006 году рассчитывалась в соответствии с Законом Московской области "О бюджете Московской области на 2005 год" от 08.12.2004 года N 166/2004-ОЗ, Решением муниципального образования "Павлово-Посадский район" Московской области от 16.12.2005 года N 164/29 "О порядке определения арендной платы за землю на территории муниципального образования "Павлово-Посадский муниципальный район" Московской области на 2006 год". Размер арендной платы по расчету составил 79437,50 руб. (л.д. 14).
10.08.2008 г. между Администрацией Павлово-Посадского района и ООО "Павловский двор" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.03.2006 г. N 27, которым внесены изменения в п. 2.2 договора аренды, согласно изменениям, арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала (л.д. 20).
В соответствии с Приложением к договору аренды от 06.03.2006 г. N 27 "Расчет арендной платы" на 2008 год, подписанным арендодателем и арендатором, размер арендной платы определен на основании Закона Московской области "О бюджете Московской области на 2008 год" от 24.10.2007 г. N 186/2007-ОЗ, Решения Совета депутатов Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 13.07.2007 г. N 427/63 "Об утверждении Порядка определения арендной платы за землю на территории Павлово-Посадского муниципального района Московской области на 2008 год", по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - 1,25 руб. за 1 кв. м в год; Кд - 1,5; Пкд - 1,0; Км - 5 и S - 20500 кв. м. Размер арендной платы по расчету составил 192187,5 руб. в год (л.д. 21).
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд, что выводы суда относительно размера арендной платы, подлежащей уплате по договору за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г., и соответственно начисленных на данную арендную плату пени, не соответствуют обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии со статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г. определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Из материалов дела следует, не оспаривается сторонами, что согласно п. 2.2 договора N 27 от 20.03.2006 г. сторона предусмотрели регулируемую арендную плату, размер которой рассчитывается по формуле в соответствии с вышеуказанным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г.
Из расчета уточненных исковых требований (т. 1 л.д. 153-154) следует, что истец производит расчет размера задолженности по арендной плате и начисленных на нее пени за период с 01.08.2010 г. (пени с 15.09.2010 г.) по 31.12.2012 г. исходя из размера годовой арендной платы в размере 192 187 руб. 50 коп., которая была согласована сторонами дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2008 г.
Проверив правильность расчета размера долга и пени за данный период, суд считает его обоснованным, а доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части о том, что не подлежат начислению арендная плата и пени за указанный период в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка до 29.12.2012 г., несостоятельными по следующим основаниям.
Из п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 (ред. от 25.12.2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что объект аренды по вышеуказанному договору аренды был передан ответчику в пользование по акту приема-передачи, стороны в договоре согласовали все существенные условия договора аренды земельного участка, в том числе и о размере арендной платы (с учетом дополнительного соглашения), и о размере пени в случае неисполнения обязательств по договору.
При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что обязанность по уплате арендной плате у него возникла только с момента государственной регистрации договора, не соответствуют вышеуказанным положениям закона и противоречат материалам дела.
Из расчета размера уточненных исковых требований следует, что истцом при расчета размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г., и соответственно пени за данный период, были применены коэффициенты Кд в размере 4,2 и Пкд 3,0 (вместо 1,0).
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности применения данных коэффициентов являются обоснованными, поскольку подтверждаются материалами дела.
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" коэффициент Кд учитывает вид разрешенного использования земельного участка.
Законом Московской области "О регулировании земельных отношений Московской области" коэффициент 4,2 определен для земельного участка с разрешенным использованием: для размещения мотеля; для размещения площадки для кемпинга; для размещения ресторана, бара, кафе; для размещения склада; для размещения терминала; для размещения автосервиса; для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок; для размещения рынка продовольственного, вещевого, садового, стройматериалов, ярмарки; для размещения киоска, палатки, торгового павильона по продаже продовольственных товаров, включая подакцизные, или по продаже товаров смешанного ассортимента; для размещения аптеки, аптечных пунктов, аптечных киосков.
Из содержания договора аренды земельного участка и кадастрового паспорта на земельный участок (т. 1 л.д. 16) следует, что видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство торгово-складского комплекса.
В настоящее время на арендуемом земельном участке ответчик не осуществляет никакого вида деятельности кроме строительства, договор заключен сроком на 49 лет, сроки строительства договором не ограничены, доказательств, опровергающих данное обстоятельство истцом не представлено.
Таким образом, применение коэффициента 4,2 невозможно в силу его прямого несоответствия строительной деятельности, поскольку ответчиком на арендуемом земельном участке не осуществляет никакого вида деятельности за исключением строительного.
Согласно п. 4 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" корректирующий коэффициент Пкд применяется только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка.
Поскольку как установлено судом ранее ответчик на земельном участке не осуществляет никакого вида деятельности, кроме строительства, изменение истцом размера коэффициента с Пкд с 1,0 на 3,0 необоснованно.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с расчетом размера годовой арендной платы в 2013 году, приведенной ответчиком в апелляционной жалобе и пояснениях, в сумме 424 350 руб.
Таким образом, по расчету суда за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г. (окончание взыскиваемого периода по уточненным требованиям) ответчиком подлежит уплате арендная плата в размере 212 175 руб. (424 350 руб. (годовая арендная плата) / 4 x 2 (квартала)).
С учетом того, что судом признано обоснованным начисление арендной платы по уточненному расчету истца за период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. (т. 2 л.д. 154) в общем размере 464 279 руб. 04 коп., общая сумма задолженности по арендной плате за взыскиваемый период с 01.08.2010 г. по 30.06.2013 г. составит 676 454 руб. 04 коп.
Апелляционный суд по ранее изложенным основаниям признает обоснованным и начисление пени по 14.03.2013 г. на задолженность за период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. (т. 2 л.д. 154) в общем размере 61 288 руб. 57 коп.
По расчету суда за период с 15.03.2013 г. по 29.07.2013 г. (окончание взыскиваемого периода пени) подлежат начислению пени на задолженность, в том числе за 1 и 2 кварталы 2013 г., в размере 26 236 руб. 86 коп. (570 366 руб. 54 коп. (464 279 руб. 04 коп. - долг за предыдущий период) + 106 087 руб. 50 коп. - арендная плата за 1 квартал 2013 г.) x 0,05% x 92 дня просрочки) и 15 220 руб. 22 коп. (676 454 руб. 04 коп. (570 366 руб. 54 коп. - долг за предыдущий период) + 106 087 руб. 50 коп. - арендная плата за 2 квартал 2013 г.) x 0,05% x 45 дня просрочки), всего 41 457 руб. 08 коп.
Общий размер пени за период с 15.09.2010 г. по 29.07.2013 г. составит 102 745 руб. 65 коп. (61 288 руб. 57 коп. + 41 457 руб. 08 коп.).
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2013 года по делу N А41-22200/13 подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в части.
Руководствуясь статьями 266, 268, ч. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 01.11.2013 г. по делу N А41-22200/13 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Павловский Двор" (ИНН 5035032362) в пользу Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области (ИНН 5035006274) задолженность по арендной плате в размере 676 454 (шестьсот семьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят четыре) руб. 04 коп., пени в размере 102 745 (сто две тысячи семьсот сорок пять) руб. 65 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Павловский Двор" (ИНН 5035032362) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 583 (восемнадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 99 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2014 ПО ДЕЛУ N А41-22200/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2014 г. по делу N А41-22200/13
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 февраля 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.
судей Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савановой В.В.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Павловский двор" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2013 г., принятое судьей Кулматовым Т.Ш. по делу N А41-22200/13 по иску Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области к ООО "Павловский Двор" о взыскании задолженности по арендной плате, пени
при участии в заседании:
- от истца: Ларионов А.Г., доверенность N 5 от 09.01.2014 г.;
- от ответчика: Ширченко Е.Ф., доверенность N 0107/13 от 01.07.2013 г.
установил:
Администрация Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО "Павловский Двор" (далее - ответчик) о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.08.2010 г. по 30.06.2013 г. в размере 2 246 549 руб. 04 коп. и пени за период с 15.09.2010 г. по 29.07.2013 г. в размере 123 381 руб. 59 коп., с учетом уточнений требований принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ.
Решением суда от 01 ноября 2013 г. по делу N А41-22200/13 заявленные истцом требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, 20.03.2006 г. между Администрацией Павлово-Посадского района (арендодатель) и ООО "Павловский Двор" (арендатор) был заключен договор аренды N 27 земельного участка общей площадью 20500 кв. метров с кадастровым номером 50:17:0000000:0050, под размещение торгово-складского комплекса общего назначения в районе д. Кузнецы Павлово-Посадского района Московской области, на основании постановления Главы муниципального образования "Павлово-Посадский район" N 1824 от 26.12.2005 года, со сроком аренды на 49 лет (т. 1 л.д. 12).
Согласно выписке из ЕГРП договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2012 г. (т. 1 л.д. 30, т. 2 л.д. 21).
Земельный участок передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 20.03.2006 г., передаточный акт подписан сторонами и заверен печатями (т. 1 л.д. 15).
Согласно условиям договора арендатор обязался уплачивать арендную плату в порядке и размере, предусмотренном договором.
В соответствии с п. 2.1, 2.2 договора аренды размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении 1, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 20 числа первого месяца текущего квартала.
В соответствии с Приложением N 1 к договору аренды от 06.03.2006 г. N 27 "Расчет арендной платы" арендная плата в 2006 году рассчитывалась в соответствии с Законом Московской области "О бюджете Московской области на 2005 год" от 08.12.2004 года N 166/2004-ОЗ, Решением муниципального образования "Павлово-Посадский район" Московской области от 16.12.2005 года N 164/29 "О порядке определения арендной платы за землю на территории муниципального образования "Павлово-Посадский муниципальный район" Московской области на 2006 год". Размер арендной платы по расчету составил 79437,50 руб. (л.д. 14).
10.08.2008 г. между Администрацией Павлово-Посадского района и ООО "Павловский двор" заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 20.03.2006 г. N 27, которым внесены изменения в п. 2.2 договора аренды, согласно изменениям, арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально в срок до 15 числа последнего месяца текущего квартала (л.д. 20).
В соответствии с Приложением к договору аренды от 06.03.2006 г. N 27 "Расчет арендной платы" на 2008 год, подписанным арендодателем и арендатором, размер арендной платы определен на основании Закона Московской области "О бюджете Московской области на 2008 год" от 24.10.2007 г. N 186/2007-ОЗ, Решения Совета депутатов Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 13.07.2007 г. N 427/63 "Об утверждении Порядка определения арендной платы за землю на территории Павлово-Посадского муниципального района Московской области на 2008 год", по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - 1,25 руб. за 1 кв. м в год; Кд - 1,5; Пкд - 1,0; Км - 5 и S - 20500 кв. м. Размер арендной платы по расчету составил 192187,5 руб. в год (л.д. 21).
В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Исследовав и оценив представленные доказательства, апелляционный суд, что выводы суда относительно размера арендной платы, подлежащей уплате по договору за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г., и соответственно начисленных на данную арендную плату пени, не соответствуют обстоятельствам дела.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии со статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г. определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Из материалов дела следует, не оспаривается сторонами, что согласно п. 2.2 договора N 27 от 20.03.2006 г. сторона предусмотрели регулируемую арендную плату, размер которой рассчитывается по формуле в соответствии с вышеуказанным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 г.
Из расчета уточненных исковых требований (т. 1 л.д. 153-154) следует, что истец производит расчет размера задолженности по арендной плате и начисленных на нее пени за период с 01.08.2010 г. (пени с 15.09.2010 г.) по 31.12.2012 г. исходя из размера годовой арендной платы в размере 192 187 руб. 50 коп., которая была согласована сторонами дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2008 г.
Проверив правильность расчета размера долга и пени за данный период, суд считает его обоснованным, а доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части о том, что не подлежат начислению арендная плата и пени за указанный период в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды земельного участка до 29.12.2012 г., несостоятельными по следующим основаниям.
Из п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 (ред. от 25.12.2013 г.) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, что объект аренды по вышеуказанному договору аренды был передан ответчику в пользование по акту приема-передачи, стороны в договоре согласовали все существенные условия договора аренды земельного участка, в том числе и о размере арендной платы (с учетом дополнительного соглашения), и о размере пени в случае неисполнения обязательств по договору.
При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что обязанность по уплате арендной плате у него возникла только с момента государственной регистрации договора, не соответствуют вышеуказанным положениям закона и противоречат материалам дела.
Из расчета размера уточненных исковых требований следует, что истцом при расчета размера арендной платы, подлежащей уплате ответчиком за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г., и соответственно пени за данный период, были применены коэффициенты Кд в размере 4,2 и Пкд 3,0 (вместо 1,0).
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает, что доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности применения данных коэффициентов являются обоснованными, поскольку подтверждаются материалами дела.
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" коэффициент Кд учитывает вид разрешенного использования земельного участка.
Законом Московской области "О регулировании земельных отношений Московской области" коэффициент 4,2 определен для земельного участка с разрешенным использованием: для размещения мотеля; для размещения площадки для кемпинга; для размещения ресторана, бара, кафе; для размещения склада; для размещения терминала; для размещения автосервиса; для размещения объектов торговли, за исключением киосков, палаток, торговых павильонов, рынков и ярмарок; для размещения рынка продовольственного, вещевого, садового, стройматериалов, ярмарки; для размещения киоска, палатки, торгового павильона по продаже продовольственных товаров, включая подакцизные, или по продаже товаров смешанного ассортимента; для размещения аптеки, аптечных пунктов, аптечных киосков.
Из содержания договора аренды земельного участка и кадастрового паспорта на земельный участок (т. 1 л.д. 16) следует, что видом разрешенного использования спорного земельного участка является строительство торгово-складского комплекса.
В настоящее время на арендуемом земельном участке ответчик не осуществляет никакого вида деятельности кроме строительства, договор заключен сроком на 49 лет, сроки строительства договором не ограничены, доказательств, опровергающих данное обстоятельство истцом не представлено.
Таким образом, применение коэффициента 4,2 невозможно в силу его прямого несоответствия строительной деятельности, поскольку ответчиком на арендуемом земельном участке не осуществляет никакого вида деятельности за исключением строительного.
Согласно п. 4 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" корректирующий коэффициент Пкд применяется только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка.
Поскольку как установлено судом ранее ответчик на земельном участке не осуществляет никакого вида деятельности, кроме строительства, изменение истцом размера коэффициента с Пкд с 1,0 на 3,0 необоснованно.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с расчетом размера годовой арендной платы в 2013 году, приведенной ответчиком в апелляционной жалобе и пояснениях, в сумме 424 350 руб.
Таким образом, по расчету суда за период с 01.01.2013 г. по 30.06.2013 г. (окончание взыскиваемого периода по уточненным требованиям) ответчиком подлежит уплате арендная плата в размере 212 175 руб. (424 350 руб. (годовая арендная плата) / 4 x 2 (квартала)).
С учетом того, что судом признано обоснованным начисление арендной платы по уточненному расчету истца за период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. (т. 2 л.д. 154) в общем размере 464 279 руб. 04 коп., общая сумма задолженности по арендной плате за взыскиваемый период с 01.08.2010 г. по 30.06.2013 г. составит 676 454 руб. 04 коп.
Апелляционный суд по ранее изложенным основаниям признает обоснованным и начисление пени по 14.03.2013 г. на задолженность за период с 01.08.2010 г. по 31.12.2012 г. (т. 2 л.д. 154) в общем размере 61 288 руб. 57 коп.
По расчету суда за период с 15.03.2013 г. по 29.07.2013 г. (окончание взыскиваемого периода пени) подлежат начислению пени на задолженность, в том числе за 1 и 2 кварталы 2013 г., в размере 26 236 руб. 86 коп. (570 366 руб. 54 коп. (464 279 руб. 04 коп. - долг за предыдущий период) + 106 087 руб. 50 коп. - арендная плата за 1 квартал 2013 г.) x 0,05% x 92 дня просрочки) и 15 220 руб. 22 коп. (676 454 руб. 04 коп. (570 366 руб. 54 коп. - долг за предыдущий период) + 106 087 руб. 50 коп. - арендная плата за 2 квартал 2013 г.) x 0,05% x 45 дня просрочки), всего 41 457 руб. 08 коп.
Общий размер пени за период с 15.09.2010 г. по 29.07.2013 г. составит 102 745 руб. 65 коп. (61 288 руб. 57 коп. + 41 457 руб. 08 коп.).
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Московской области от 01 ноября 2013 года по делу N А41-22200/13 подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в части.
Руководствуясь статьями 266, 268, ч. 2 ст. 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 01.11.2013 г. по делу N А41-22200/13 отменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Павловский Двор" (ИНН 5035032362) в пользу Администрации Павлово-Посадского муниципального района Московской области (ИНН 5035006274) задолженность по арендной плате в размере 676 454 (шестьсот семьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят четыре) руб. 04 коп., пени в размере 102 745 (сто две тысячи семьсот сорок пять) руб. 65 коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Павловский Двор" (ИНН 5035032362) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 583 (восемнадцать тысяч пятьсот восемьдесят три) руб. 99 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)