Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец является собственником земельного участка. Иск мотивирован тем, что уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.,
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Правительству Ростовской области, Администрации г. Азова об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года,
установил:
ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" 28.08.2014 года обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФГБУ "ФКП Росреестра", сославшись на следующие обстоятельства. На основании договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 года истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ...) площадью 40005 квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей. Уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости земельного участка на указанную дату. Последняя согласно представленному отчету об оценке составляет не более ... рублей. Ссылаясь на значительное расхождение между установленной методом массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года в размере рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании ч. 3 ст. 40 ГПК Российской Федерации определением суда от 27.10.2014 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Правительство Ростовской области, являющееся правопреемником Администрации Ростовской области - органа, утвердившего результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, и Администрация г. Азова как орган, представляющий интересы муниципального образования, в бюджет которого поступают налоговые платежи. На замену заявленного первоначально ответчика представитель истца не согласился.
Представитель ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" - Т., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил с учетом полученного в результате назначения судом экспертизы заключения эксперта установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года в сумме ... рублей.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, объяснения по иску не представлены, дело рассмотрено в его отсутствие в силу ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации.
Представитель Правительства Ростовской области П., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на письменные возражения, оспаривания достоверность заключения эксперта.
Представитель Администрации г. Азова в суд не явился, извещен надлежаще, возражений на иск не представлено, дело рассмотрено в его отсутствие в силу ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителя истца, представителя Правительства Ростовской области, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2004 года собственником земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ...) площадью 40005 квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей, что подтверждено кадастровым паспортом. Целью предъявления иска является снижение установленной налоговой базы по земельному налогу для оптимизации налогового платежа со времени после вступления судебного решения в законную силу.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, результаты кадастровой оценки утверждены по состоянию на 1 января 2007 года, постановление введено в действие с 1 января 2009 года.
Данное постановление принято и сама кадастровая оценка проведена в соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков", от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ.
Нормы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) не применялись в отношении кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения данного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения ее результатов редакция пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Названная норма, закрепляя использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, не исключала в некоторых случаях использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Изложенный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 1 марта 2011 года N 274-О-О, N 275-О-О, N 281-О-О и ряде других определений.
Таким образом, ранее действовавшее законодательство, как и действующие в настоящее время нормы, не содержало запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
При таком пересмотре достоверность кадастровой оценки земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются, как не оспаривается и законность действий или бездействия соответствующих государственных и муниципальных органов.
По ходатайству истца определением суда была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "...".
Согласно экспертному заключению данной организации от 17 октября 2014 года рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей.
Истец в обоснование своих доводов о наличии рыночной стоимости земельного участка, существенно отличной от кадастровой стоимости, ссылался также на отчет ..., полученный по заданию органа местного самоуправления г. Азова для определения начальной цены торгов по продаже этого земельного участка. В упомянутом отчете приведена рыночная стоимость участка на дату 08.05.2014 года в сумме ... рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд учитывает следующее.
На основании п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (в редакции от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040), который подлежит применению по делу. Для целей определения рыночной стоимости земельного участка также подлежат применению "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 569-р), ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (утвержден Приказом от 20 июля 2007 года N 255), ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утвержден приказом от 20 июля 2007 года N 254).
Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 ГПК Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.
В ФСО N 1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению экспертом (оценщиком):
- - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте;
- - при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- - при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости;
- - датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
- - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
- - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
- - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- - информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- - информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;
- - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки;
- - оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
- - оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов;
- - сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Изучение заключения эксперта при использовании им 5 объектов - аналогов в рамках границ г. Азова (с приведением источников и объема использованной информации) и при разъяснении введенных корректировок, в том числе в судебном заседании, приводит к выводу о возможности признания выводов эксперта достоверными, соответствующим как ФСО N 1, N 2, N 3, так и "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков".
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Экспертом-оценщиком достаточно обосновано применение при составлении отчета только сравнительного подхода и отказ от затратного и доходного подходов. Следует учесть, что корректировки имеют справочно-методический характер, а не нормативно-правовой, опрос специалиста имел целью прояснение методики и правил использования конкретных используемых корректировок.
Косвенным подтверждением обоснованности выводов заключения эксперта является отчет об оценке по состоянию на май 2014 года, поскольку несмотря на разницу во времени оценки, и отчет, и заключение эксперта, базируясь на конкретных сложившихся в регионе ценах на земельные участки, содержат однопорядковые выводы о рыночной стоимости участка. Отчет использован при определении продажной цены участка на торгах.
Учитывая совокупность доказательств, показания эксперта в судебном заседании, отсутствие иных данных о рыночной стоимости, отсутствие сомнений в обоснованности и правильности экспертного заключения, суд оставил без удовлетворения ходатайство представителя Правительства Ростовской области о назначении повторной экспертизы в силу ч. 2 ст. 87 ГПК Российской Федерации.
Доводы Правительства Ростовской области о недопустимости применения для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции в отношении рассматриваемой кадастровой оценки земель населенных пунктов, суд находит безосновательными, поскольку кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2007 года применяется в настоящее время (до введения в действие нормативного акта об утверждении новой оценки). Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами налогового права направлена на улучшение положения налогоплательщиков, следовательно, препятствий для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости не имеется, независимо от времени проведения государственной кадастровой оценки. Остальные доводы возражений также основаны на ошибочном толковании вышеприведенных норм материального права.
Ведение в период рассмотрения дела работ по определению новой кадастровой оценки земель населенных пунктов не может повлечь отказ в иске.
Таким образом, суд считает возможным положить выводы, изложенные в экспертном заключении, в основу решения суда и установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года - ... рублей.
Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ...) площадью 40005 квадратных метров, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года в сумме ... рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Д.М.АБРАМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.11.2014 ПО ДЕЛУ N 3-42/2014
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истец является собственником земельного участка. Иск мотивирован тем, что уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 6 ноября 2014 г. по делу N 3-42/2014
Ростовский областной суд
в составе судьи Абрамова Д.М.,
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, Правительству Ростовской области, Администрации г. Азова об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года,
установил:
ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" 28.08.2014 года обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФГБУ "ФКП Росреестра", сославшись на следующие обстоятельства. На основании договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2014 года истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ...) площадью 40005 квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей. Уплата земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости земельного участка на указанную дату. Последняя согласно представленному отчету об оценке составляет не более ... рублей. Ссылаясь на значительное расхождение между установленной методом массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года в размере рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании ч. 3 ст. 40 ГПК Российской Федерации определением суда от 27.10.2014 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Правительство Ростовской области, являющееся правопреемником Администрации Ростовской области - органа, утвердившего результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, и Администрация г. Азова как орган, представляющий интересы муниципального образования, в бюджет которого поступают налоговые платежи. На замену заявленного первоначально ответчика представитель истца не согласился.
Представитель ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" - Т., действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил с учетом полученного в результате назначения судом экспертизы заключения эксперта установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года в сумме ... рублей.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, объяснения по иску не представлены, дело рассмотрено в его отсутствие в силу ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации.
Представитель Правительства Ростовской области П., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на письменные возражения, оспаривания достоверность заключения эксперта.
Представитель Администрации г. Азова в суд не явился, извещен надлежаще, возражений на иск не представлено, дело рассмотрено в его отсутствие в силу ч. 4 ст. 167 ГПК Российской Федерации.
Выслушав объяснения представителя истца, представителя Правительства Ростовской области, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
ООО "АКВАЛАЙФ-ЮГ" на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.06.2004 года собственником земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ...) площадью 40005 квадратных метров, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей, что подтверждено кадастровым паспортом. Целью предъявления иска является снижение установленной налоговой базы по земельному налогу для оптимизации налогового платежа со времени после вступления судебного решения в законную силу.
Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года N 212, результаты кадастровой оценки утверждены по состоянию на 1 января 2007 года, постановление введено в действие с 1 января 2009 года.
Данное постановление принято и сама кадастровая оценка проведена в соответствии с Постановлениями Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков", от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" и согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ.
Нормы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) не применялись в отношении кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения данного Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный срок.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения ее результатов редакция пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Названная норма, закрепляя использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, не исключала в некоторых случаях использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Изложенный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 1 марта 2011 года N 274-О-О, N 275-О-О, N 281-О-О и ряде других определений.
Таким образом, ранее действовавшее законодательство, как и действующие в настоящее время нормы, не содержало запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.
При таком пересмотре достоверность кадастровой оценки земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются, как не оспаривается и законность действий или бездействия соответствующих государственных и муниципальных органов.
По ходатайству истца определением суда была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "...".
Согласно экспертному заключению данной организации от 17 октября 2014 года рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей.
Истец в обоснование своих доводов о наличии рыночной стоимости земельного участка, существенно отличной от кадастровой стоимости, ссылался также на отчет ..., полученный по заданию органа местного самоуправления г. Азова для определения начальной цены торгов по продаже этого земельного участка. В упомянутом отчете приведена рыночная стоимость участка на дату 08.05.2014 года в сумме ... рублей.
Давая оценку представленным доказательствам, суд учитывает следующее.
На основании п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (в редакции от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040), который подлежит применению по делу. Для целей определения рыночной стоимости земельного участка также подлежат применению "Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года N 569-р), ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (утвержден Приказом от 20 июля 2007 года N 255), ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке" (утвержден приказом от 20 июля 2007 года N 254).
Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 ГПК Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256.
В ФСО N 1 установлены следующие правила, которые подлежали обязательному применению экспертом (оценщиком):
- - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте;
- - при определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;
- - при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости;
- - датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;
- - при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей;
- - оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки;
- - информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности;
- - информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;
- - информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;
- - оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки;
- - оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
- - оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов;
- - сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Изучение заключения эксперта при использовании им 5 объектов - аналогов в рамках границ г. Азова (с приведением источников и объема использованной информации) и при разъяснении введенных корректировок, в том числе в судебном заседании, приводит к выводу о возможности признания выводов эксперта достоверными, соответствующим как ФСО N 1, N 2, N 3, так и "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков".
Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.
Экспертом-оценщиком достаточно обосновано применение при составлении отчета только сравнительного подхода и отказ от затратного и доходного подходов. Следует учесть, что корректировки имеют справочно-методический характер, а не нормативно-правовой, опрос специалиста имел целью прояснение методики и правил использования конкретных используемых корректировок.
Косвенным подтверждением обоснованности выводов заключения эксперта является отчет об оценке по состоянию на май 2014 года, поскольку несмотря на разницу во времени оценки, и отчет, и заключение эксперта, базируясь на конкретных сложившихся в регионе ценах на земельные участки, содержат однопорядковые выводы о рыночной стоимости участка. Отчет использован при определении продажной цены участка на торгах.
Учитывая совокупность доказательств, показания эксперта в судебном заседании, отсутствие иных данных о рыночной стоимости, отсутствие сомнений в обоснованности и правильности экспертного заключения, суд оставил без удовлетворения ходатайство представителя Правительства Ростовской области о назначении повторной экспертизы в силу ч. 2 ст. 87 ГПК Российской Федерации.
Доводы Правительства Ростовской области о недопустимости применения для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции в отношении рассматриваемой кадастровой оценки земель населенных пунктов, суд находит безосновательными, поскольку кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2007 года применяется в настоящее время (до введения в действие нормативного акта об утверждении новой оценки). Действующая редакция Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами налогового права направлена на улучшение положения налогоплательщиков, следовательно, препятствий для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости не имеется, независимо от времени проведения государственной кадастровой оценки. Остальные доводы возражений также основаны на ошибочном толковании вышеприведенных норм материального права.
Ведение в период рассмотрения дела работ по определению новой кадастровой оценки земель населенных пунктов не может повлечь отказ в иске.
Таким образом, суд считает возможным положить выводы, изложенные в экспертном заключении, в основу решения суда и установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года - ... рублей.
Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование - ...) площадью 40005 квадратных метров, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года в сумме ... рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Д.М.АБРАМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)