Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года
Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Усаниной Н.А.
судей: Бородулиной И.И., Полосина А.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гальчук М.М. без использования средств аудиозаписи
от лиц, участвующих в деле: без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рынок Недвижимости"
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 03 декабря 2014 года по делу N А03-15390/2014 (судья Дружинина Н.М.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рынок Недвижимости" (г. Барнаул, пр. Социалистический, 59, 211, ИНН 2222074864, ОГРН 1082222005634)
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376)
о признании незаконным решения от 16.07.2014 N 24/8779 и обязании продлить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 07.06.2011 N 2769-з
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рынок Недвижимости" (далее - ООО "Рынок Недвижимости"; Общество) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании решения от 16.06.2011 N 24/8779 Главного управления имущественных отношений Алтайского края (далее - Главалтайимущество, Главное управление, заинтересованное лицо) незаконным и обязании продлить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 07.06.2011 N 2769-з.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.12.2014 г. в удовлетворении заявленных ООО "Рынок недвижимости" требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Рынок недвижимости" в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на необъективное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, им не дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит решение суда изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заинтересованное лицо в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся в нем доказательствам.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между Главалтайимущество (арендодатель) и ООО "Рынок Недвижимости" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 07.06.2011 N 2769-з (далее - договор аренды), по условиям которого в арендное пользование сроком на три года передан земельный участок с кадастровым номером 26:63:010305:7 общей площадью 1821 кв. м по адресу ул. Солнечная Поляна 22 в городе Барнауле под строительство автомойки.
ООО "Рынок Недвижимости" в течение срока аренды к строительству автомойки не приступило, при этом осуществило изменение вида разрешенного использования предоставленного земельного участка с целью возведения вместо автомойки административного здания.
22.05.2014 г. до окончания срока действия договора, заявитель обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды до 31.12.2014 г. и об изменении целевого назначения земельного участка "для строительства объекта административного назначения".
Уведомлением от 16.07.2014 N 244/8779 Главное управление отказало в удовлетворении заявления и предупредило Общество за месяц о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
ООО "Рынок Недвижимости", считая односторонний отказ Главалтайимущества от исполнения договора аренды недействительным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания арендодателя продлить договор аренды, установив, что ООО "Рынок Недвижимости" в нарушение статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации после заключения договоры аренды не приступило к освоению земельного участка и строительству автомойки (до двух постов), в одностороннем порядке изменило вид разрешенного использования земельного участка и его целевое назначение, оценив указанные действия, как направленные на внесение изменений в условия договора аренды от 07.06.2011 г. без согласия арендодателя.
Выводы суда первой основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и не противоречат нормам действующего законодательства.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу статьи 22 Земельного Кодекса РФ (в действующей редакции) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
Исходя из пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.
Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен для строительства мойки легковых автомобилей (до двух постов).
Из установленных обстоятельств дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного 07.06.2011 г. на три года - до 07.06.2014 г.
Согласно пунктам 1.3, 1.5 договора аренды, данный договор со дня его подписания сторонами одновременно являлся актом приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок; целевое использование земельного участка являлось окончательным и не подлежало изменению.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ, правильно посчитал возобновленным договор аренды с 07.06.2014 г. на неопределенный срок, в связи с чем, Главное управление вправе отказаться от договора в любое время.
По результатам рассмотрения заявления арендатора, Главное управление письмом от 16.07.2014 г. направило в адрес заявителя возражения против продления договора и односторонний отказ от его исполнения.
Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы ООО "Рынок Недвижимости" не осуществляются, геодезические работы проведены и эскизный проект административного здания получен в феврале - марте 2014 г., сбор технический условий начат только в апреле 2014 г., то есть, менее чем за два месяца до окончания срока действия договора и для целей несоответствующих предмету договора аренды; ни градостроительный план земельного участка, ни разрешение на строительство Обществом не получены.
Доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (строительство мойки легковых автомобилей) в период его действия, Обществом не представлено.
При таких обстоятельствах, у арендодателя не имелось оснований для продления договора аренды земельного участка.
Доводы ООО "Рынок Недвижимости" о совершении им действия, подтверждающие факт надлежащего использования земельного участка, о том, что договор аренды изначально был заключен для строительства автомойки, а затем для строительства объектов административного назначения, подлежат отклонению, как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами по делу (статьи 67, 68 АПК РФ) и противоречащие материалам дела.
Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам и содержанию представленных доказательств по делу, оценка которым дана в порядке статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, основаны на правильном применении норм права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы о неправильном применении статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, о необъективном исследовании обстоятельств, не дачи им надлежащей правовой оценки, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении действующего законодательства, а фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и касаются установленных обстоятельств по делу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ наличие оснований для прекращения договора аренды, установленных статьей 46 Кодекса, исключают возникновение у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации арендатором преимущественного права законом установлены определенные условия (статья 621 ГК РФ), наличие которых из материалов дела не усматривается.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению, а решение суда отмене - не подлежат.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 03 декабря 2014 года по делу N А03-15390/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСАНИНА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.03.2015 N 07АП-1065/2015 ПО ДЕЛУ N А03-15390/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. по делу N А03-15390/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года
Седьмой Арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего Усаниной Н.А.
судей: Бородулиной И.И., Полосина А.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гальчук М.М. без использования средств аудиозаписи
от лиц, участвующих в деле: без участия
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рынок Недвижимости"
на решение Арбитражного суда Алтайского края
от 03 декабря 2014 года по делу N А03-15390/2014 (судья Дружинина Н.М.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рынок Недвижимости" (г. Барнаул, пр. Социалистический, 59, 211, ИНН 2222074864, ОГРН 1082222005634)
к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (г. Барнаул, ул. Чкалова, 64, ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376)
о признании незаконным решения от 16.07.2014 N 24/8779 и обязании продлить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 07.06.2011 N 2769-з
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Рынок Недвижимости" (далее - ООО "Рынок Недвижимости"; Общество) обратилось в арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании решения от 16.06.2011 N 24/8779 Главного управления имущественных отношений Алтайского края (далее - Главалтайимущество, Главное управление, заинтересованное лицо) незаконным и обязании продлить договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 07.06.2011 N 2769-з.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.12.2014 г. в удовлетворении заявленных ООО "Рынок недвижимости" требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Рынок недвижимости" в поданной в Седьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобе, ссылаясь на необъективное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, им не дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просит решение суда изменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Заинтересованное лицо в представленном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон по имеющимся в нем доказательствам.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Алтайского края не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между Главалтайимущество (арендодатель) и ООО "Рынок Недвижимости" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 07.06.2011 N 2769-з (далее - договор аренды), по условиям которого в арендное пользование сроком на три года передан земельный участок с кадастровым номером 26:63:010305:7 общей площадью 1821 кв. м по адресу ул. Солнечная Поляна 22 в городе Барнауле под строительство автомойки.
ООО "Рынок Недвижимости" в течение срока аренды к строительству автомойки не приступило, при этом осуществило изменение вида разрешенного использования предоставленного земельного участка с целью возведения вместо автомойки административного здания.
22.05.2014 г. до окончания срока действия договора, заявитель обратился к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды до 31.12.2014 г. и об изменении целевого назначения земельного участка "для строительства объекта административного назначения".
Уведомлением от 16.07.2014 N 244/8779 Главное управление отказало в удовлетворении заявления и предупредило Общество за месяц о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.
ООО "Рынок Недвижимости", считая односторонний отказ Главалтайимущества от исполнения договора аренды недействительным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания арендодателя продлить договор аренды, установив, что ООО "Рынок Недвижимости" в нарушение статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации после заключения договоры аренды не приступило к освоению земельного участка и строительству автомойки (до двух постов), в одностороннем порядке изменило вид разрешенного использования земельного участка и его целевое назначение, оценив указанные действия, как направленные на внесение изменений в условия договора аренды от 07.06.2011 г. без согласия арендодателя.
Выводы суда первой основаны на правильной оценке доказательств, соответствуют установленным обстоятельствам по делу и не противоречат нормам действующего законодательства.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу статьи 22 Земельного Кодекса РФ (в действующей редакции) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.
Исходя из пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08.
Таким образом, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен для строительства мойки легковых автомобилей (до двух постов).
Из установленных обстоятельств дела следует, что срок действия договора аренды земельного участка, заключенного 07.06.2011 г. на три года - до 07.06.2014 г.
Согласно пунктам 1.3, 1.5 договора аренды, данный договор со дня его подписания сторонами одновременно являлся актом приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок; целевое использование земельного участка являлось окончательным и не подлежало изменению.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суд первой инстанции на основании пункта 1 статьи 621 ГК РФ, правильно посчитал возобновленным договор аренды с 07.06.2014 г. на неопределенный срок, в связи с чем, Главное управление вправе отказаться от договора в любое время.
По результатам рассмотрения заявления арендатора, Главное управление письмом от 16.07.2014 г. направило в адрес заявителя возражения против продления договора и односторонний отказ от его исполнения.
Материалами дела подтверждается, что в период действия договора аренды спорный земельный участок не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы ООО "Рынок Недвижимости" не осуществляются, геодезические работы проведены и эскизный проект административного здания получен в феврале - марте 2014 г., сбор технический условий начат только в апреле 2014 г., то есть, менее чем за два месяца до окончания срока действия договора и для целей несоответствующих предмету договора аренды; ни градостроительный план земельного участка, ни разрешение на строительство Обществом не получены.
Доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (строительство мойки легковых автомобилей) в период его действия, Обществом не представлено.
При таких обстоятельствах, у арендодателя не имелось оснований для продления договора аренды земельного участка.
Доводы ООО "Рынок Недвижимости" о совершении им действия, подтверждающие факт надлежащего использования земельного участка, о том, что договор аренды изначально был заключен для строительства автомойки, а затем для строительства объектов административного назначения, подлежат отклонению, как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами по делу (статьи 67, 68 АПК РФ) и противоречащие материалам дела.
Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным обстоятельствам и содержанию представленных доказательств по делу, оценка которым дана в порядке статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, основаны на правильном применении норм права.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы о неправильном применении статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, о необъективном исследовании обстоятельств, не дачи им надлежащей правовой оценки, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, не свидетельствуют о неправильном применении действующего законодательства, а фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и касаются установленных обстоятельств по делу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ наличие оснований для прекращения договора аренды, установленных статьей 46 Кодекса, исключают возникновение у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Для реализации арендатором преимущественного права законом установлены определенные условия (статья 621 ГК РФ), наличие которых из материалов дела не усматривается.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению, а решение суда отмене - не подлежат.
Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 03 декабря 2014 года по делу N А03-15390/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Н.А.УСАНИНА
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
А.Л.ПОЛОСИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)