Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2013 года
Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.С. Кузьминых, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-23439/2013 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Звездный город" (ИНН 6672172308)
к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661), МУГИСО
о признании незаконным отказа в продлении договора аренды, обязании продлить договор аренды, о признании незаконным отказа в выдаче технических условий,
при участии в судебном заседании
от заявителя: Фадеева И.Н. - представитель по доверенности от 24.07.2013 г.
от заинтересованных лиц: Лебедева В.С. - представитель МУГИСО по доверенности N 17-01-82/6955 от 22.05.2013 г., от Администрации города Екатеринбурга Турыгина Н.В. - представитель по доверенности от 21.12.2012 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
ООО "Звездный город" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации города Екатеринбурга, третье лицо: МУГИСО, о признании незаконным отказав продлении договора аренды, обязании продлить договор аренды, о признании незаконным отказа в выдаче технических условий.
Заинтересованное лицо представило отзыв, в котором указало, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.
В подтверждение своих доводов Администрация города Екатеринбурга представила Постановление Главы г. Екатеринбурга от 10.07.2008 г. N 2743, почтовое уведомление о вручении, расписку в получении документов на государственную регистрацию N 6601-1741294-3, которые приобщены к материалам дела.
В судебное заседание 30.08.2013 г. заявитель представил возражения на отзыв заинтересованного лица, где настаивает на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в возражениях.
Заявитель также представил на обозрение суда оригиналы документов по реестру, после чего оригиналы возвращены заявителю.
Определением суда от 30.08.2013 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено МУГИСО.
МУГИСО представило отзыв, в котором поддержало доводы Администрации г. Екатеринбурга по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебное заседание 03.10.2013 г. заявитель представил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому заявитель просит
1. Признать незаконным отказ Администрации г. Екатеринбурга в продлении договора аренды земельного участка N 4-1134 от 14.08.2008 г.
- 2. Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области продлить договор аренды земельного участка N 4-1134 от 14.08.2008 г. на тех же условиях на новый срок;
- 3. Признать незаконным отказ Администрации г. Екатеринбурга в выдаче технических условий на размещение объекта строительства.
Уточнение принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание 24.10.2013 г. Администрация г. Екатеринбурга представила также выписку из ЕГРП от 05.09.2013 г. N 66-66-01/001/2013-34250 (приобщено к материалам дела).
В настоящее судебное заседание Администрация г. Екатеринбурга представила дополнительные пояснения (приобщены к материалам дела).
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Звездный город" является арендатором земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0402009:0006) по договору N 4-1134 от 14.08.2008 г. Согласно Постановлению Главы г. Екатеринбурга от 10.07.2008 г. N 2743 и п. 2.1.5 договора аренды участок предоставляется для строительства торгово-развлекательного комплекса.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 14.08.2008 N 4-1134 аренды земельного участка срок действия договора был установлен с 10.07.2008 по 09.07.2011 г. Дополнительным соглашением N 2 от 19.10.2009 г. срок действия договора был продлен до 09.07.2013 г.
Заявитель утверждает, что 09.04.2013 г. обратился к арендодателю с заявлением N 010 о продлении договора аренды на 3 года.
Однако в материалы дела не представлено доказательства направления либо вручения указанного заявления Администрации г. Екатеринбурга.
В то же время Администрации г. Екатеринбурга письмом N 0132/01-10/2601 от 13.05.2013 г. указала, что в связи с тем, что строительство на земельном участке не осуществляется, что является нарушением условий договора, не намерена возобновлять на неопределенный срок указанный выше договор аренды и что названный договор аренды прекращает свое действие с 10.07.2013 г. в связи с окончанием срока.
Между тем, как утверждает заявитель, им во исполнение условий договора аренды произведены мероприятия по получению согласований и разрешительной документации для строительства Торгово-развлекательного комплекса, в том числе:
1А) получены технические условия на постоянное электроснабжение, договор N 119-07 от 24.10.07 г. ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания" Доп. согл. N 1 от 04.07.12, оплачены на сумму 83648194 руб. 94 коп.;
1Б) получены технические условия на теплоснабжение, договор N 36/15-42 Л7 от 19.10.2007 ОАО "Территориальная генерирующая компания N 9", оплачены на сумму 34415611 руб. 28 коп.;
1В) получены технические условия на снос деревьев, договор N 01-03 от 06.02.08 г. МУП "Зеленстрой", оплачены на сумму 717740 руб. 04 коп.;
1Г) получены технические условия на ООС (Экологические нормативы), договор N 46 от 25.10.07 г. ООО "Развитие Урала", оплачены на сумму 113280 руб.;
1Д) получены технические условия на временное электроснабжение, договор N 8031П от 14.05.08 г. ООО "Модуль", оплачены на сумму 292441 руб. 45 коп.
2) заключен договор с ООО "ПСК Доминанта" N RUZVG-ARC-01-00 от 30.12.2012 г. на 4152542 руб.;
3) заключен договор с ООО "Астра ИнвестСтрой" N RUZVG-GEN-01-00 от 30.12.2012 г. на сумму 7627119 руб.;
4) Инвестированы 10896008 руб. 42 коп. за временное благоустройство территории земельного участка на основании письма Администрации г. Екатеринбурга от 28.08.2008 г.
5) Понесены иные затраты, связанные с подготовкой земельного участка на строительство, оплату арендных платежей за землю, за расселение.
Заявитель утверждает, что в общей сложности затраты ООО "Звездный город" на 26.06.2013 г. составляют 281517757 руб. 56 коп. (таблица расходов представлена в материалы дела).
Таким образом, по мнению заявителя, отказ в продлении договора аренды земельного участка означает, что заявитель понесет реальный ущерб в размере указанных выше сумм.
ООО "Звездный город" ссылается на то, что реализация проекта была приостановлена в связи с ухудшением мировой экономической ситуации, однако как только мировая экономическая ситуация стабилизировалась ООО "Звездный город" стало предпринимать активные шаги для дальнейшей реализации проекта, были продлены технические условия и заключены договоры на генпроектирование и управление проектом.
Ссылаясь на ст. 35 ЗК РФ и то, что строительство не завершено в течение первоначального срока, с учетом п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, заявитель полагает, что отказ в заключении договора аренды является незаконным.
Далее заявитель указывает, что 18 марта 2013 г. направил письмо в Администрацию г. Екатеринбурга о выдаче технических условий. В ответ на наше обращение Комитет Благоустройства Администрации г. Екатеринбурга 18.04.2012 г. уведомил заявителя о невозможности выдачи технических условий на проектирование объекта строительства "Торгово-развлекательный комплекс по улицам Белинского - Фурманова" в связи с тем, что в Администрации г. Екатеринбурга изменилась концепция по использованию городских территорий, и земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402009:0006 зарезервирован для размещения рекреационной зоны. Вместе с тем Администрация г. Екатеринбурга не уведомила заявителя о резервировании арендуемого земельного участка. Кроме того, в качестве одной из причин отказа в выдаче технических условий, Администрация указывает на то, что в период с 17.04.10 г. до 10.07.2013 г. заявителю будет крайне сложно выполнить весь объем работ по проектированию и строительству.
По мнению ООО "Звездный город", данный довод Администрации несостоятелен и сугубо субъективен, Администрация не вправе оценивать степень сложности и возможность выполнения того или иного этапа работ. Немотивированный отказ в выдаче технических условий является препятствием для получения заявителем разрешения на строительство.
В связи с изложенным заявитель считает, что указанные действия нарушают права и законные интересы заявителя, а именно: реализацию права на продление договора аренды земельного участка.
Исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, заслушав пояснения участвующих в судебном заседании представителей, арбитражный суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 названного Кодекса).
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. В силу п. 1 ст. 615 АПК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
При этом в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно изложенным в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснениям преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Учитывая, что заявителем не представлены доказательства передачи спорного земельного участка третьему лицу, суд приходит к выводу о том, что оспариваемыми действиями Администрации г. Екатеринбурга права ООО "Звездный город" не нарушены.
Таким образом, поскольку в данном случае в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка установлен сторонами по 09.07.2013 г., арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок (согласно почтовому уведомлению указанное письмо получено ООО "Звездный город" 27.05.2013 г.), следовательно, названный договор аренды прекратился с 10.07.2013 г. в связи с истечением срока его действия (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
При этом ссылка заявителя на п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 несостоятельна по следующим основаниям.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Для применения статьи 35 ЗК РФ необходимо установить фактические обстоятельства дела: имеется ли на арендуемом земельном участке объект недвижимости, какова его готовность, зарегистрировано ли за истцом право собственности на недостроенный объект.
Однако в материалы дела не представлены доказательства того, что строительство ведется либо сведения о наличии каких-либо объектов на представленном заявитель земельном участке не представлено, напротив, представленным в материалы дела актом N 980/4-2013 обследования земельного участка от 10.09.2013 г., не оспоренным заявителем, подтверждается факт отсутствия на спорном земельном участке каких-либо зданий, сооружений.
Каких-либо иных ссылок на нормы права, на основании которых заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка для администрации является обязательным, заявителем не приведено, соответствующих доказательств не представлено.
Пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как указано выше, спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402009:0006 предоставлен заявителю для строительства торгово-развлекательного комплекса.
Между тем, спорный земельный участок в период действия договора аренды N 4-1134 от 14.08.2008 г. заявителем не использовался по целевому назначению, а именно: заявителем не получено разрешение на строительство, без которого невозможно осуществлять указанное в договоре целевое использование, и исполнение обязанностей арендатора по этому договору не может быть признано надлежащим.
Отсутствие разрешения на строительство не оспаривается заявителем.
Доводы заявителя о том, что им проводились мероприятия по получению согласований и разрешительной документации для строительства торгово-развлекательного комплекса, понесены затраты, связанные с подготовкой земельного участка на строительство, произведена оплата арендных платежей за землю, за расселение, судом не принимаются в силу следующего.
Как указано выше, договор аренды заключен в 2008 году, в течение 5 лет заявителем так и не получено разрешение на строительство, соответственно, не начато строительство объекта, заявитель в течение действия договора не обращался в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке за получением разрешения на строительство.
При этом из материалов дела следует, что срок действия договора аренды продлевался (дополнительным соглашением N 2 от 19.10.2009 г. - до 09.07.2013 г.), между тем заявитель, по его словам, обратился в целях получения разрешения на строительство лишь в апреле 2013 года (доказательств иного в материалы дела не представлено). Доказательств, подтверждающих наличие у общества препятствий для освоения земельного участка, в деле не имеется.
Кроме того, доводы заявителя о несении значительных затрат не могут быть приняты во внимание с учетом п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что неосвоение земельного участка в установленный срок произошло в связи с ухудшением мировой экономической ситуации, судом отклоняется, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402009:0006 зарезервирован для размещения рекреационной зоны, в материалы дела не представлено, в связи с чем довод заявителя о том, что он не был извещен о резервировании указанного земельного участка, судом отклоняется как документально необоснованный.
Кроме того, в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды от 14.08.2008 N 4-1134 (выписка из ЕГРП от 05.09.2013 г. N 66-66-01/001/2013-34250).
С учетом вышеизложенного оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части не имеется.
Заявитель также просит признать незаконным отказ Администрации г. Екатеринбурга в выдаче технических условий на размещение объекта строительства, выраженный в письме от 17.04.2013 г. N 25/2-04/80.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что заявитель не указал, каким образом признание незаконным оспариваемого отказа приведет к восстановлению его прав, нарушенных, по его мнению, этим отказом, суд полагает, что оснований для удовлетворения указанного требования также не имеется. Судом также учитывается, что договор аренды N 4-1134 от 14.08.2008 г. прекращен и в настоящее время в ЕГРП внесена запись о его прекращении, поэтому при признании отказа в выдаче технических условий на размещение объекта строительства незаконным, права заявителя, которые, по его мнению, нарушены таким отказом, восстановлены не будут.
На основании вышеизложенного суд отказывает заявителю в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 23.12.2013 ПО ДЕЛУ N А60-23439/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 23 декабря 2013 г. по делу N А60-23439/2013
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2013 года
Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Я.С. Кузьминых, рассмотрев в судебном заседании дело N А60-23439/2013 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Звездный город" (ИНН 6672172308)
к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661), МУГИСО
о признании незаконным отказа в продлении договора аренды, обязании продлить договор аренды, о признании незаконным отказа в выдаче технических условий,
при участии в судебном заседании
от заявителя: Фадеева И.Н. - представитель по доверенности от 24.07.2013 г.
от заинтересованных лиц: Лебедева В.С. - представитель МУГИСО по доверенности N 17-01-82/6955 от 22.05.2013 г., от Администрации города Екатеринбурга Турыгина Н.В. - представитель по доверенности от 21.12.2012 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
ООО "Звездный город" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации города Екатеринбурга, третье лицо: МУГИСО, о признании незаконным отказав продлении договора аренды, обязании продлить договор аренды, о признании незаконным отказа в выдаче технических условий.
Заинтересованное лицо представило отзыв, в котором указало, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.
В подтверждение своих доводов Администрация города Екатеринбурга представила Постановление Главы г. Екатеринбурга от 10.07.2008 г. N 2743, почтовое уведомление о вручении, расписку в получении документов на государственную регистрацию N 6601-1741294-3, которые приобщены к материалам дела.
В судебное заседание 30.08.2013 г. заявитель представил возражения на отзыв заинтересованного лица, где настаивает на заявленных требованиях по основаниям, изложенным в возражениях.
Заявитель также представил на обозрение суда оригиналы документов по реестру, после чего оригиналы возвращены заявителю.
Определением суда от 30.08.2013 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено МУГИСО.
МУГИСО представило отзыв, в котором поддержало доводы Администрации г. Екатеринбурга по основаниям, изложенным в отзыве.
В судебное заседание 03.10.2013 г. заявитель представил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому заявитель просит
1. Признать незаконным отказ Администрации г. Екатеринбурга в продлении договора аренды земельного участка N 4-1134 от 14.08.2008 г.
- 2. Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области продлить договор аренды земельного участка N 4-1134 от 14.08.2008 г. на тех же условиях на новый срок;
- 3. Признать незаконным отказ Администрации г. Екатеринбурга в выдаче технических условий на размещение объекта строительства.
Уточнение принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебное заседание 24.10.2013 г. Администрация г. Екатеринбурга представила также выписку из ЕГРП от 05.09.2013 г. N 66-66-01/001/2013-34250 (приобщено к материалам дела).
В настоящее судебное заседание Администрация г. Екатеринбурга представила дополнительные пояснения (приобщены к материалам дела).
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Звездный город" является арендатором земельного участка (кадастровый номер: 66:41:0402009:0006) по договору N 4-1134 от 14.08.2008 г. Согласно Постановлению Главы г. Екатеринбурга от 10.07.2008 г. N 2743 и п. 2.1.5 договора аренды участок предоставляется для строительства торгово-развлекательного комплекса.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 14.08.2008 N 4-1134 аренды земельного участка срок действия договора был установлен с 10.07.2008 по 09.07.2011 г. Дополнительным соглашением N 2 от 19.10.2009 г. срок действия договора был продлен до 09.07.2013 г.
Заявитель утверждает, что 09.04.2013 г. обратился к арендодателю с заявлением N 010 о продлении договора аренды на 3 года.
Однако в материалы дела не представлено доказательства направления либо вручения указанного заявления Администрации г. Екатеринбурга.
В то же время Администрации г. Екатеринбурга письмом N 0132/01-10/2601 от 13.05.2013 г. указала, что в связи с тем, что строительство на земельном участке не осуществляется, что является нарушением условий договора, не намерена возобновлять на неопределенный срок указанный выше договор аренды и что названный договор аренды прекращает свое действие с 10.07.2013 г. в связи с окончанием срока.
Между тем, как утверждает заявитель, им во исполнение условий договора аренды произведены мероприятия по получению согласований и разрешительной документации для строительства Торгово-развлекательного комплекса, в том числе:
1А) получены технические условия на постоянное электроснабжение, договор N 119-07 от 24.10.07 г. ОАО "Екатеринбургская электросетевая компания" Доп. согл. N 1 от 04.07.12, оплачены на сумму 83648194 руб. 94 коп.;
1Б) получены технические условия на теплоснабжение, договор N 36/15-42 Л7 от 19.10.2007 ОАО "Территориальная генерирующая компания N 9", оплачены на сумму 34415611 руб. 28 коп.;
1В) получены технические условия на снос деревьев, договор N 01-03 от 06.02.08 г. МУП "Зеленстрой", оплачены на сумму 717740 руб. 04 коп.;
1Г) получены технические условия на ООС (Экологические нормативы), договор N 46 от 25.10.07 г. ООО "Развитие Урала", оплачены на сумму 113280 руб.;
1Д) получены технические условия на временное электроснабжение, договор N 8031П от 14.05.08 г. ООО "Модуль", оплачены на сумму 292441 руб. 45 коп.
2) заключен договор с ООО "ПСК Доминанта" N RUZVG-ARC-01-00 от 30.12.2012 г. на 4152542 руб.;
3) заключен договор с ООО "Астра ИнвестСтрой" N RUZVG-GEN-01-00 от 30.12.2012 г. на сумму 7627119 руб.;
4) Инвестированы 10896008 руб. 42 коп. за временное благоустройство территории земельного участка на основании письма Администрации г. Екатеринбурга от 28.08.2008 г.
5) Понесены иные затраты, связанные с подготовкой земельного участка на строительство, оплату арендных платежей за землю, за расселение.
Заявитель утверждает, что в общей сложности затраты ООО "Звездный город" на 26.06.2013 г. составляют 281517757 руб. 56 коп. (таблица расходов представлена в материалы дела).
Таким образом, по мнению заявителя, отказ в продлении договора аренды земельного участка означает, что заявитель понесет реальный ущерб в размере указанных выше сумм.
ООО "Звездный город" ссылается на то, что реализация проекта была приостановлена в связи с ухудшением мировой экономической ситуации, однако как только мировая экономическая ситуация стабилизировалась ООО "Звездный город" стало предпринимать активные шаги для дальнейшей реализации проекта, были продлены технические условия и заключены договоры на генпроектирование и управление проектом.
Ссылаясь на ст. 35 ЗК РФ и то, что строительство не завершено в течение первоначального срока, с учетом п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73, заявитель полагает, что отказ в заключении договора аренды является незаконным.
Далее заявитель указывает, что 18 марта 2013 г. направил письмо в Администрацию г. Екатеринбурга о выдаче технических условий. В ответ на наше обращение Комитет Благоустройства Администрации г. Екатеринбурга 18.04.2012 г. уведомил заявителя о невозможности выдачи технических условий на проектирование объекта строительства "Торгово-развлекательный комплекс по улицам Белинского - Фурманова" в связи с тем, что в Администрации г. Екатеринбурга изменилась концепция по использованию городских территорий, и земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402009:0006 зарезервирован для размещения рекреационной зоны. Вместе с тем Администрация г. Екатеринбурга не уведомила заявителя о резервировании арендуемого земельного участка. Кроме того, в качестве одной из причин отказа в выдаче технических условий, Администрация указывает на то, что в период с 17.04.10 г. до 10.07.2013 г. заявителю будет крайне сложно выполнить весь объем работ по проектированию и строительству.
По мнению ООО "Звездный город", данный довод Администрации несостоятелен и сугубо субъективен, Администрация не вправе оценивать степень сложности и возможность выполнения того или иного этапа работ. Немотивированный отказ в выдаче технических условий является препятствием для получения заявителем разрешения на строительство.
В связи с изложенным заявитель считает, что указанные действия нарушают права и законные интересы заявителя, а именно: реализацию права на продление договора аренды земельного участка.
Исследовав материалы дела, оценив фактические обстоятельства, заслушав пояснения участвующих в судебном заседании представителей, арбитражный суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению на основании следующего.
Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения, действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (ч. 5 ст. 200 названного Кодекса).
В соответствии с ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. В силу п. 1 ст. 615 АПК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
При этом в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Согласно изложенным в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснениям преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Учитывая, что заявителем не представлены доказательства передачи спорного земельного участка третьему лицу, суд приходит к выводу о том, что оспариваемыми действиями Администрации г. Екатеринбурга права ООО "Звездный город" не нарушены.
Таким образом, поскольку в данном случае в связи с тем, что срок договора аренды земельного участка установлен сторонами по 09.07.2013 г., арендодатель письменно уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок (согласно почтовому уведомлению указанное письмо получено ООО "Звездный город" 27.05.2013 г.), следовательно, названный договор аренды прекратился с 10.07.2013 г. в связи с истечением срока его действия (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11).
При этом ссылка заявителя на п. 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 несостоятельна по следующим основаниям.
В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Для применения статьи 35 ЗК РФ необходимо установить фактические обстоятельства дела: имеется ли на арендуемом земельном участке объект недвижимости, какова его готовность, зарегистрировано ли за истцом право собственности на недостроенный объект.
Однако в материалы дела не представлены доказательства того, что строительство ведется либо сведения о наличии каких-либо объектов на представленном заявитель земельном участке не представлено, напротив, представленным в материалы дела актом N 980/4-2013 обследования земельного участка от 10.09.2013 г., не оспоренным заявителем, подтверждается факт отсутствия на спорном земельном участке каких-либо зданий, сооружений.
Каких-либо иных ссылок на нормы права, на основании которых заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка для администрации является обязательным, заявителем не приведено, соответствующих доказательств не представлено.
Пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Как указано выше, спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402009:0006 предоставлен заявителю для строительства торгово-развлекательного комплекса.
Между тем, спорный земельный участок в период действия договора аренды N 4-1134 от 14.08.2008 г. заявителем не использовался по целевому назначению, а именно: заявителем не получено разрешение на строительство, без которого невозможно осуществлять указанное в договоре целевое использование, и исполнение обязанностей арендатора по этому договору не может быть признано надлежащим.
Отсутствие разрешения на строительство не оспаривается заявителем.
Доводы заявителя о том, что им проводились мероприятия по получению согласований и разрешительной документации для строительства торгово-развлекательного комплекса, понесены затраты, связанные с подготовкой земельного участка на строительство, произведена оплата арендных платежей за землю, за расселение, судом не принимаются в силу следующего.
Как указано выше, договор аренды заключен в 2008 году, в течение 5 лет заявителем так и не получено разрешение на строительство, соответственно, не начато строительство объекта, заявитель в течение действия договора не обращался в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке за получением разрешения на строительство.
При этом из материалов дела следует, что срок действия договора аренды продлевался (дополнительным соглашением N 2 от 19.10.2009 г. - до 09.07.2013 г.), между тем заявитель, по его словам, обратился в целях получения разрешения на строительство лишь в апреле 2013 года (доказательств иного в материалы дела не представлено). Доказательств, подтверждающих наличие у общества препятствий для освоения земельного участка, в деле не имеется.
Кроме того, доводы заявителя о несении значительных затрат не могут быть приняты во внимание с учетом п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что неосвоение земельного участка в установленный срок произошло в связи с ухудшением мировой экономической ситуации, судом отклоняется, поскольку доказательств, подтверждающих данное обстоятельство, заявителем не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0402009:0006 зарезервирован для размещения рекреационной зоны, в материалы дела не представлено, в связи с чем довод заявителя о том, что он не был извещен о резервировании указанного земельного участка, судом отклоняется как документально необоснованный.
Кроме того, в ЕГРП внесена запись о прекращении договора аренды от 14.08.2008 N 4-1134 (выписка из ЕГРП от 05.09.2013 г. N 66-66-01/001/2013-34250).
С учетом вышеизложенного оснований для удовлетворения заявленных требований в указанной части не имеется.
Заявитель также просит признать незаконным отказ Администрации г. Екатеринбурга в выдаче технических условий на размещение объекта строительства, выраженный в письме от 17.04.2013 г. N 25/2-04/80.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также то, что заявитель не указал, каким образом признание незаконным оспариваемого отказа приведет к восстановлению его прав, нарушенных, по его мнению, этим отказом, суд полагает, что оснований для удовлетворения указанного требования также не имеется. Судом также учитывается, что договор аренды N 4-1134 от 14.08.2008 г. прекращен и в настоящее время в ЕГРП внесена запись о его прекращении, поэтому при признании отказа в выдаче технических условий на размещение объекта строительства незаконным, права заявителя, которые, по его мнению, нарушены таким отказом, восстановлены не будут.
На основании вышеизложенного суд отказывает заявителю в удовлетворении заявленных требований.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении заявленных требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)