Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Орловой Н.Ф.,
при участии:
от заявителя: Морозова Т.В., доверенность от 24.06.2014, Горбунова Ю.С., доверенность от 24.06.2014,
от заинтересованных лиц: 1. Матвеев Ю.А., доверенность от 22.12.2014 N 231-д, 2. не явился (извещен),
от 3-го лица: Боярская Е.М., доверенность от 29.05.2015 N 15-07, Филимохин Я.И., доверенность от 15.06.2015 N 15-09,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13199/2015, 13АП-13201/2015) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 по делу N А56-86966/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое
по заявлению открытого акционерного общества "Северо-Западное пароходство"
заинтересованные лица: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге, 2) федеральное агентство по управлению государственным имуществом
3-е лицо: федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность"
о признании действий незаконными,
установил:
Открытое акционерное общество "Северо-Западное пароходство" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным в полном объеме отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - ТУ Росимущества, заинтересованное лицо 1) в праве выкупа обществом административного здания площадью 7 186 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:32:0001180:1007 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001180:12, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, данного в письме N 7287-14 от 15.12.2014; обязании ТУ Росимущества в месячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества на условиях договора, предложенного Обществом заинтересованному лицу.
Определением от 10.03.2015 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - заинтересованное лицо 2), в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность".
Решением от 09.04.2015 признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге в праве выкупа открытым акционерным обществом "Северо-Западное пароходство" административного здания площадью 7 186 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:32:0001180:1007 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001180:12, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, данного в письме N 7287-14 от 15.12.2014.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге в месячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу заключить с открытым акционерным обществом "Северо-Западное пароходство" договор купли-продажи административного здания площадью 7 186 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:32:0001180:1007 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001180:12, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, на следующих условиях:
Статья 1. Предмет Договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего Договора следующие объекты недвижимого имущества (далее - "Объекты недвижимости", "Имущество"):
- 1.1.1. Административное здание, общей площадью 7 186 кв. м, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 37, лит. А, кадастровый номер: 78:32:0001180:1007, назначение объекта: нежилое (далее - "Здание");
- 1.1.2. Земельный участок, площадью 2 642 кв. м, занимаемый Зданием и необходимый для его использования, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 37, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:12, категория земель: земли населенных пунктов (далее - "Земельный участок"),
1.2. Объекты недвижимости, перечисленные в п. 1.1 Договора, принадлежат на праве собственности Российской Федерации и составляют государственную казну Российской Федерации:
1.2.1. Здание принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 мая 2002 года сделана запись о регистрации N 78-01-96/2002-17.1, выдано Свидетельство о государственной регистрации права 78-ВЛ N 493980.
1.2.2. Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2012 года сделана запись о регистрации N 78-78-30/034/2011-372, выдано Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ N 419183.
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, не внесено в качестве вклада в уставный капитал, не является предметом судебного спора, под арестом и запретом не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, обременении и ограничений, за исключением обременении и ограничений, указанных в пункте 1.4. и статьи 5 настоящего Договора, а также отсутствуют какие-либо основания для прекращения права собственности Российской Федерации на Имущество.
1.4. На момент заключения Договора Здание обременено правами следующего лица:
1.4.1. Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность" (ИНН 7808013067, ОГРН 1037843048924). Вид права: хозяйственное ведение части здания, площадью 4 955,9 кв. м, помещения 1Н-6Н, 9Н, 10Н (ч.п. 1, 4, 7, 8), 11Н - 13Н, 15Н, 18И - 21Н, 22Н (ч., п. 5 - 11, 13, 21), 23Н - 32Н, 35Н, 36Н. Основание возникновения права: Распоряжение N 819-р ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 15.10.2010 г., Распоряжение N 1023-р ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 03.12.2010 г. Право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 декабря 2010 г., сделана запись о регистрации N 78-78-30/244/2010-056, выдано Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ 054467 от 04.12.2010 г.
1.5. С момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору от Продавца к Покупателю обременение, указанное в п. 1.4.1. Договора., прекращаются, а лицо, указанное в этом пункте Договора, полностью утрачивает свои права в отношении Здания, на основании пункта 1 статьи 235, пункта 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.
1.6. В соответствии с п. 3 ст. 29 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г., существенными условиями настоящего Договора являются условия Охранного обязательства N 3442 на объект нежилого фонда, являющийся Памятником Федерального значения и находящийся в государственной собственности от 11.06.2002 г. с учетом Соглашения о внесении изменений в охранное обязательство от 11,06.2002 г. N 3442 на объект культурного наследия федерального значения "Дом страхового общества "Россия" (ул. Большая Морская, д. 37) от 22.08.2004 г. и Соглашения N 2 о внесении изменений в охранное обязательство от 11.06.2002 г. N 3442 на объект культурного наследия федерального значения "Дом страхового общества "Россия", расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская, д. 37, лит. А от 10.04.2008 г.
Статья 2. Права и обязанности Сторон
2.1. Продавец обязан совершить действия, направленные на передачу Имущества в собственность Покупателю, в том числе:
- 2.1.1. передать Имущество Покупателю по передаточному акту в течение 7 (семи) дней с момента получения от Покупателя соответствующего требования о передаче Имущества, при условии исполнения Покупателем положений п. 3.2 Договора;
- 2.1.2. в течение 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Сторонами передаточного акта, предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, необходимый и достаточный для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю;
- 2.1.3 в случае необходимости предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительных документов, предоставить такие документы не позднее срока, указанного в требовании о предоставлении документов.
- 2.1.4 передать Покупателю всю имеющуюся документацию, связанную с Имуществом;
- 2.1.5. выполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим Договором.
2.2. Покупатель обязан:
- 2.2.1. оплатить Имущество в порядке, предусмотренном ст. 3 настоящего Договора;
- 2.2.2. принять Имущество от Продавца по передаточному акту;
- 2.2.3. в течение 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Сторонами передаточного акта предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, необходимый и достаточный для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю;
- 2.2.4. выполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим Договором.
2.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в полном объеме возлагаются на Покупателя.
2.4. После подписания передаточного акта риск случайной гибели и случайного повреждения Имущества переходит на Покупателя.
Статья 3. Цена продажи имущества и порядок расчетов (финансовые обязательства).
3.1. Цена продажи Имущества (далее - "Цена") составляет 381 200 000 (триста восемьдесят один миллион двести тысяч) рублей (без учета НДС), в том числе стоимость земельного участка - 107 000 000 (сто семь миллионов) рублей.
Указанная Цена определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 11/07/2014-36 от 21.07.2014, подготовленного профессиональным независимым оценщиком - ООО "Оценка на Миллионной". Указанный Отчет подтвержден Положительным экспертным заключением НП СРО "Деловой союз оценщиков" N 1547/08/14 от 05.08.2014 г.
3.2. Покупатель обязан уплатить сумму, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, на счет Управления Федерального казначейства по г. Санкт-Петербургу в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего Договора путем единовременного перечисления денежных средств.
Сведения о реквизитах счета: ИНН 7838426520/ КПП 784001001,
Получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге), счет N 40101810200000010001 в Северо-Западном ГУ Банка России, г. Санкт-Петербург, БИК 044030001.
Оплата производится в рублях. В платежном поручении Покупателя должны быть указаны сведения о наименовании Покупателя, Имуществе, дате заключения настоящего Договора.
3.3. Моментом надлежащего исполнения обязанности Покупателя по оплате Цены Имущества является дата списания денежных средств со счета Покупателя на счет Продавца, указанный в настоящей статье Договора, в сумме и в срок, указанные в настоящей статье Договора.
3.4. Документами, подтверждающими надлежащее исполнение Покупателем обязательства по оплате Цены Имущества, предоставление которых является необходимым и достаточным условием для подписания Сторонами передаточного акта Имущества, являются копия платежного поручения с отметкой банка об оплате и копия выписки банка, подтверждающая оплату, заверенная печатью Покупателя.
3.5. В случае расторжения Договора в порядке, указанном в п. п. 7.2.1, 7.2.3, 7.2.4 Договора, Продавец обязан вернуть полученные по Договору денежные средства Покупателю не позднее 30 (тридцати) дней с момента расторжения Договора,
Статья 4. Переход прав собственности на Имущество
4.1. Право собственности на Имущество переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательством порядке.
4.2. Имущество считается переданным от Продавца Покупателю в момент подписания Сторонами Договора передаточного акта.
Статья 5. Ограничения использования и обременения Имущества
5.1. Покупатель выступает правопреемником в отношении всех обязательств градостроительного характера, касающихся Здания и Земельного участка.
5.2. По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Имущество имеет следующие существующие ограничения (обременения) права:
- 5.2.1. Здание: Объект культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта, регистрация N 78-01-150/2003-535.2 от 05 августа 2003 г., срок не определен, в пользу: публичный;
- 5.2.2. Земельный участок:
- - территория объекта культурного наследия, весь;
- - право прохода и проезда, площадью 330 кв. м;
- - охранная зона водопроводных сетей, площадью 104 кв. м;
- - охранная зона газораспределительной сети, площадью 23 кв. м;
- - охранная зона подземных кабельных линий электропередачи, площадью 165 кв. м;
- - охранная зона сетей связи и сооружений связи, площадью 27 кв. м
5.3. Ограничения использования и обременения Имущества, установленные до заключения Договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 6. Ответственность Сторон
6.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
6.2. В случае нарушения Покупателем срока оплаты Цены, указанного в п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать, а Покупатель будет - обязан уплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от невнесенной суммы за каждый день просрочки, но в общей сложности не более 1,5% (полутора процентов) от невнесенной суммы.
6.3. В случае нарушения Продавцом срока передачи Имущества по передаточному акту, указанного в п. 2.1.1 Договора, Покупатель вправе требовать, а Продавец обязан уплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от Цены, указанной в п. 3.1 Договора за каждый день просрочки.
6.4. В случае нарушения Продавцом срока возврата денежных средств, указанного в п. 3.5 Договора, Покупатель вправе требовать, а Продавец обязан уплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от Цены, указанной в п. 3.1 Договора за каждый день просрочки.
6.5. В случае не подачи настоящего Договора и всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок, указанный в п. п. 2.1.2, 2.2.3 Договора по вине одной из Сторон, вторая сторона вправе требовать, а виновная сторона обязана выплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от Цены, указанной в п. 3.1 Договора за каждый день нарушения сроков подачи документов.
6.6. В случае наличия у одной из Сторон оснований для взыскания с другой стороны штрафных санкций, виновная сторона обязана их уплатить в течение 30 (тридцати) дней с момента предъявления соответствующего требования второй стороной. Оплата штрафных санкций не освобождает Стороны от исполнения принятых по Договору обязательств.
6.7. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение своих обязательств по настоящему Договору по независящим от них (форс-мажорным) обстоятельствам. Сторона, претерпевшая воздействие форс-мажорных обстоятельств, обязана в течение 3 (трех) рабочих дней уведомить другую сторону об их возникновении и прекращении действия. Сторона, не уведомившая другую сторону несет ответственность за убытки, причиненные другой стороне таким неуведомлением.
6.8. Если форс-мажорные обстоятельства, либо последствия, вызванные этими обстоятельствами, длятся более 2 (двух) месяцев, то Стороны обязаны встретиться для согласования всех необходимых изменений, которые необходимо внести в настоящий Договор в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств или действием их последствий. Если в течение 6 (шести) месяцев с момента, когда настоящий Договор не исполняется, либо исполняется ненадлежащим образом вследствие форс-мажорных обстоятельств и Стороны не смогут прийти к соглашению о внесении необходимых изменений в Договор, то Стороны вправе расторгнуть настоящий Договор в порядке, указанном в п. 7.2.4 Договора.
Статья 7. Заключительные положения
7.1. Настоящий Договор вступает в силу и считается заключенным с момента подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
7.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:
- 7.2.1. По письменному соглашению Сторон до момента полного исполнения Сторонами всех принятых по Договору обязательств;
- 7.2.2. По инициативе Продавца в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате Цены более 50 (пятидесяти) дней с момента заключения настоящего Договора. В этом случае настоящий Договор будет считаться расторгнутым с момента получения Покупателем от Продавца соответствующего письменного уведомления;
- 7.2.3. По инициативе Покупателя в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Продавцом обязанности по передаче Имущества более 15 (пятнадцати) дней с момента получения требования Покупателя, указанного в п. 2.1.1 настоящего Договора, при условии исполнения Покупателем обязанности по оплате Цены Имущества. В этом случае настоящий Договор будет считаться расторгнутым с момента получения Продавцом от Покупателя соответствующего письменного уведомления;
- 7.2.4. По инициативе любой из Сторон в одностороннем внесудебном порядке в случае, указанном в п. 6.8 Договора. В этом случае настоящий Договор будет "считаться расторгнутым с момента получения второй стороной соответствующего письменного уведомления;
- 7.2.5. По иным основаниям, установленным законодательством.
7.3. Стороны договорились уведомлять друг друга об изменении своих реквизитов в течение 3 (трех) рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений. В случае если данное обязательство не будет соблюдено, сторона, нарушавшая данное обязательство несет риск негативных последствий, связанных с несвоевременным уведомлением второй стороны Договора.
7.4. Споры, возникающие между Сторонами по настоящему Договору, рассматриваются в арбитражном суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
7.5. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7.6. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанное решение обжаловано в апелляционном порядке федеральным государственным унитарным предприятием "Электронные торги и безопасность" и Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге.
Как полагает третье лицо, оспариваемый судебный акт вынесен с нарушением норм законодательства и фактических обстоятельств дела, в связи с чем просит отменить решение, в удовлетворении исковых требований отказать.
Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге просит отменить решение, в удовлетворении исковых требований отказать в связи с неправильным применением арбитражным судом первой инстанции норм материального права и неполным выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо 1 указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу
Как полагает заинтересованное лицо 1, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконным отказа в праве выкупа нежилого помещения и земельного участка, выраженном в письме N 7287-14 от 15.12.2014, поскольку в данном письме воспроизведена позиция, изложенная в письме от 15.12.2014 N 7287-14. Кроме того, поскольку у Росимущества не было оснований для принятия положительного решения о предоставлении ОАО "Северо-Западное пароходство" в порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ, первоочередного права выкупа здания и земельного участка, отказ, выраженный в письме от 13.10.2014 исх. ИА-03/43746 и отраженный в письме ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге от 15.12.2014 N 7287-14, соответствует действующему законодательству. Суд первой инстанции не учел, что отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 11/07/2014-36 от 21.07.2014, подготовленный ООО "Оценка на Миллионной", содержит ряд существенных нарушений. Кроме того, на период рассмотрения настоящего спора с момента составления отчета об оценке прошло более 6 месяц, соответственно, указанная рыночная стоимость недвижимого имущества не может быть признана рекомендуемой для заключения договора купли-продажи.
Согласно отзыву на апелляционную жалобу ОАО "СЗП", ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалоб в настоящем судебном заседании.
Представители подателей жалобы поддержали доводы апелляционных жалоб, просили отменить решение, в удовлетворении заявления отказать, представитель заявителя против удовлетворения жалобы возражал.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяются в апелляционном порядке.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, Общество обратилось к ТУ Росимущества с письмом от 11.12.2014, содержащим предложение заключить договор купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) следующего имущества: административное здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:1007, площадью 7186 кв. м; земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:12, площадью 2642 кв. м.
В ответ на вышеуказанное обращение ТУ Росимущество письмом N 7287-14 от 15.12.2014 направило отказ в приобретении вышеуказанных объектов, ссылаясь на то, что на дату принятия плана приватизации здание было внесено в Перечень зданий, состоящих на государственном учете по списку вновь выявленных объектов, представляющих историческую, художественную, научную или иную культурную ценность и временно не подлежащих приватизации.
Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.
Оценив представленные в материалы дела документы с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции признал оспариваемый отказ ТУ Росимущества в выкупе Обществом здания и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, не соответствующим закону.
Изучив материалы дела, оценив правовые позиции сторон, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них, коллегия судей не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене. Не выкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном этим Законом.
Разъясняя данное положение Закона, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.05.2008 N 809/08 по аналогичному делу отметил, что акционерное общество, которое не приватизировало имущество, подлежащее внесению в его уставный капитал в процессе приватизации, вправе выкупить названное имущество у государства по рыночной цене и этому праву корреспондирует обязанность государства в лице его уполномоченных органов продать обществу соответствующее имущество. Для реализации такого права необходимо наличие следующих условий: имущество подлежало внесению в уставный капитал акционерного общества, однако не было внесено при его создании в состав приватизированного имущества; акционерное общество согласно приобрести имущество по рыночной цене. При этом соблюдение порядка приватизации государственного имущества, предусмотренного Законом о приватизации, в том числе и принятие собственником имущества решения о его приватизации, не требуется. Соблюдение данного порядка необходимо лишь при приватизации имущества в случае отказа акционерного общества от его выкупа.
Таким образом, приведенное положение статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" применяется в изъятие из общего порядка приватизации.
Следует учитывать и то, что соответствующее право выкупа может быть реализовано акционерным обществом при отсутствии к тому иных препятствий нормативного и фактического характера на момент обращения с заявлением о выкупе такого имущества (установлены законодательные ограничения на приватизацию, объект утратил связь с приватизированным имущественным комплексом, был приватизирован другим лицом, имущество перепрофилировано и реально используется по иному хозяйственному назначению и т.п.).
Из материалов дела следует, что Общество является правопреемником реорганизованного в процессе приватизации Государственного предприятия "Северо-Западное речное пароходство" согласно Плану приватизации, утвержденному 28.12.1992 председателем Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом.
При этом согласно свидетельству о государственной регистрации N 2869 АООТ "Северо-Западное пароходство" зарегистрировано 03.06.1993, соответственно, Государственное предприятие с учетом Методических рекомендаций для государственных предприятий, преобразующихся в акционерные общества, разработанных Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имущество в 1992 в целях разъяснения Указа Президента РФ от 01.07.1992 N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества", считается преобразованным в акционерное общество с 03.06.1993.
Как верно установлено арбитражным судом первой инстанции здание по адресу: Санкт-Петербург, ул. Герцена (в настоящее время ул. Большая Морская на основании Решения малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.07.1993 N 271 "О возвращении исторических названий городских объектов"), дом 37 утратило статус памятника истории и архитектуры, временно не подлежащего приватизации, в связи с принятым решением Президиума Санкт-Петербургского городского совета народных депутатов от 11.01.1993 N 4 "О приватизации жилья в домах-памятниках", которым признано утратившим силу решение Президиума Санкт-Петербургского горсовета народных депутатов от 29.12.1991 N 445.
Ограничений в приватизации спорного имущества не установлено.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорное здание подлежало передаче в собственность Общества в составе приватизируемого имущества в период с 11.01.1993 до завершения процесса приватизации - 03.06.1993.
Из материалов дела следует, что спорное здание расположено на земельном участке площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер: 78:32:0001180:12, и находится в собственности Российской Федерации, равно как и спорное здание.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Согласно статье 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Довод заинтересованного лица о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих соответствие объекта недвижимого имущества, указанного в Плане приватизации и имущества, планируемого к выкупу в порядке пункта 16 статьи 43 Закона о приватизации, также подлежит отклонению, поскольку ссылка на нормативный акт (решение малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.07.1993 N 271 "О возвращении исторических названий городских объектов"), на основании которого спорное здание с 07.07.1993 было переименовано в здание по ул. Большой Морской, 37, имеется в оферте о выкупе здания, а указанный акт является общедоступным нормативным документом.
С учетом установленного у коллегии судей отсутствуют правовые основания для переоценки вывода суда первой инстанции о незаконности отказа ТУ Росимущества в выкупе Обществом здания и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А.
При этом довод заинтересованного лица 1 о том, что последний является ненадлежащим ответчиком по делу, был предметом оценки в арбитражном суде первой инстанции и обоснованно отклонен.
Условия, содержащиеся в представленном проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, соответствуют требованиям действующего законодательства в части выкупа имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 16 статьи 43 Закона о приватизации).
Цена объектов недвижимости определена на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 11/07/2014-36 от 21.07.2014, составленного профессиональным независимым оценщиком ООО "Оценка на Миллионной" Голубевой В.В., и составляет 381 200 000 руб., в том числе стоимость земельного участка 107 000 000 руб. Указанный отчет подтвержден положительным экспертным заключением НП СРО "Деловой союз оценщиков" N 1547/08/14 от 05.08.2014.
Оценив представленный в материалы дела отчет с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы заинтересованного лица 1 о содержащихся в отчете нарушениях, с учетом отсутствия доказательств иной оценки рыночной стоимости спорного имущества, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал оценку рыночной стоимости недвижимого имущества достоверной и подлежащей применению.
Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица 1 о содержащихся в отчете нарушениях проверены апелляционным судом и не нашли своего подтверждения, в связи с чем подлежат отклонению.
При этом довод об истечении шестимесячного срока со дня составления отчета в период рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции не имеет правового значения, поскольку на момент обращения Общества в ТУ Росимущества в Санкт-Петербурге с офертой данный отчет являлся актуальным.
На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что ТУ Росимущество обязано заключить с Обществом договор купли-продажи спорных объектов на условиях договора, предложенного Обществом.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что при рассмотрении спора суд первой инстанции применил нормы материального и процессуального права в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем обжалуемый судебный акт отмене не подлежит.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 по делу N А56-86966/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Судьи
Е.К.ЗАЙЦЕВА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.07.2015 N 13АП-13199/2015, 13АП-13201/2015 ПО ДЕЛУ N А56-86966/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2015 г. по делу N А56-86966/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Аносовой Н.В.
судей Зайцевой Е.К., Масенковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Орловой Н.Ф.,
при участии:
от заявителя: Морозова Т.В., доверенность от 24.06.2014, Горбунова Ю.С., доверенность от 24.06.2014,
от заинтересованных лиц: 1. Матвеев Ю.А., доверенность от 22.12.2014 N 231-д, 2. не явился (извещен),
от 3-го лица: Боярская Е.М., доверенность от 29.05.2015 N 15-07, Филимохин Я.И., доверенность от 15.06.2015 N 15-09,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13199/2015, 13АП-13201/2015) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и федерального государственного унитарного предприятия "Электронные торги и безопасность" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 по делу N А56-86966/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое
по заявлению открытого акционерного общества "Северо-Западное пароходство"
заинтересованные лица: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге, 2) федеральное агентство по управлению государственным имуществом
3-е лицо: федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность"
о признании действий незаконными,
установил:
Открытое акционерное общество "Северо-Западное пароходство" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным в полном объеме отказа Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - ТУ Росимущества, заинтересованное лицо 1) в праве выкупа обществом административного здания площадью 7 186 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:32:0001180:1007 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001180:12, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, данного в письме N 7287-14 от 15.12.2014; обязании ТУ Росимущества в месячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества на условиях договора, предложенного Обществом заинтересованному лицу.
Определением от 10.03.2015 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - заинтересованное лицо 2), в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность".
Решением от 09.04.2015 признан незаконным отказ Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге в праве выкупа открытым акционерным обществом "Северо-Западное пароходство" административного здания площадью 7 186 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:32:0001180:1007 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001180:12, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, данного в письме N 7287-14 от 15.12.2014.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обязал Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге в месячный срок с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу заключить с открытым акционерным обществом "Северо-Западное пароходство" договор купли-продажи административного здания площадью 7 186 кв. м, назначение: нежилое, кадастровый номер 78:32:0001180:1007 и земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001180:12, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, на следующих условиях:
Статья 1. Предмет Договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях настоящего Договора следующие объекты недвижимого имущества (далее - "Объекты недвижимости", "Имущество"):
- 1.1.1. Административное здание, общей площадью 7 186 кв. м, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 37, лит. А, кадастровый номер: 78:32:0001180:1007, назначение объекта: нежилое (далее - "Здание");
- 1.1.2. Земельный участок, площадью 2 642 кв. м, занимаемый Зданием и необходимый для его использования, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Большая Морская улица, дом 37, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:12, категория земель: земли населенных пунктов (далее - "Земельный участок"),
1.2. Объекты недвижимости, перечисленные в п. 1.1 Договора, принадлежат на праве собственности Российской Федерации и составляют государственную казну Российской Федерации:
1.2.1. Здание принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 мая 2002 года сделана запись о регистрации N 78-01-96/2002-17.1, выдано Свидетельство о государственной регистрации права 78-ВЛ N 493980.
1.2.2. Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 января 2012 года сделана запись о регистрации N 78-78-30/034/2011-372, выдано Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ N 419183.
1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, не внесено в качестве вклада в уставный капитал, не является предметом судебного спора, под арестом и запретом не состоит, свободно от любых прав третьих лиц, обременении и ограничений, за исключением обременении и ограничений, указанных в пункте 1.4. и статьи 5 настоящего Договора, а также отсутствуют какие-либо основания для прекращения права собственности Российской Федерации на Имущество.
1.4. На момент заключения Договора Здание обременено правами следующего лица:
1.4.1. Федеральное государственное унитарное предприятие "Электронные торги и безопасность" (ИНН 7808013067, ОГРН 1037843048924). Вид права: хозяйственное ведение части здания, площадью 4 955,9 кв. м, помещения 1Н-6Н, 9Н, 10Н (ч.п. 1, 4, 7, 8), 11Н - 13Н, 15Н, 18И - 21Н, 22Н (ч., п. 5 - 11, 13, 21), 23Н - 32Н, 35Н, 36Н. Основание возникновения права: Распоряжение N 819-р ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге от 15.10.2010 г., Распоряжение N 1023-р ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 03.12.2010 г. Право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 декабря 2010 г., сделана запись о регистрации N 78-78-30/244/2010-056, выдано Свидетельство о государственной регистрации права 78-АЖ 054467 от 04.12.2010 г.
1.5. С момента государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору от Продавца к Покупателю обременение, указанное в п. 1.4.1. Договора., прекращаются, а лицо, указанное в этом пункте Договора, полностью утрачивает свои права в отношении Здания, на основании пункта 1 статьи 235, пункта 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации.
1.6. В соответствии с п. 3 ст. 29 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г., существенными условиями настоящего Договора являются условия Охранного обязательства N 3442 на объект нежилого фонда, являющийся Памятником Федерального значения и находящийся в государственной собственности от 11.06.2002 г. с учетом Соглашения о внесении изменений в охранное обязательство от 11,06.2002 г. N 3442 на объект культурного наследия федерального значения "Дом страхового общества "Россия" (ул. Большая Морская, д. 37) от 22.08.2004 г. и Соглашения N 2 о внесении изменений в охранное обязательство от 11.06.2002 г. N 3442 на объект культурного наследия федерального значения "Дом страхового общества "Россия", расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Морская, д. 37, лит. А от 10.04.2008 г.
Статья 2. Права и обязанности Сторон
2.1. Продавец обязан совершить действия, направленные на передачу Имущества в собственность Покупателю, в том числе:
- 2.1.1. передать Имущество Покупателю по передаточному акту в течение 7 (семи) дней с момента получения от Покупателя соответствующего требования о передаче Имущества, при условии исполнения Покупателем положений п. 3.2 Договора;
- 2.1.2. в течение 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Сторонами передаточного акта, предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, необходимый и достаточный для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю;
- 2.1.3 в случае необходимости предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним дополнительных документов, предоставить такие документы не позднее срока, указанного в требовании о предоставлении документов.
- 2.1.4 передать Покупателю всю имеющуюся документацию, связанную с Имуществом;
- 2.1.5. выполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим Договором.
2.2. Покупатель обязан:
- 2.2.1. оплатить Имущество в порядке, предусмотренном ст. 3 настоящего Договора;
- 2.2.2. принять Имущество от Продавца по передаточному акту;
- 2.2.3. в течение 15 (пятнадцати) дней с момента подписания Сторонами передаточного акта предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, необходимый и достаточный для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю;
- 2.2.4. выполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим Договором.
2.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в полном объеме возлагаются на Покупателя.
2.4. После подписания передаточного акта риск случайной гибели и случайного повреждения Имущества переходит на Покупателя.
Статья 3. Цена продажи имущества и порядок расчетов (финансовые обязательства).
3.1. Цена продажи Имущества (далее - "Цена") составляет 381 200 000 (триста восемьдесят один миллион двести тысяч) рублей (без учета НДС), в том числе стоимость земельного участка - 107 000 000 (сто семь миллионов) рублей.
Указанная Цена определена на основании Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 11/07/2014-36 от 21.07.2014, подготовленного профессиональным независимым оценщиком - ООО "Оценка на Миллионной". Указанный Отчет подтвержден Положительным экспертным заключением НП СРО "Деловой союз оценщиков" N 1547/08/14 от 05.08.2014 г.
3.2. Покупатель обязан уплатить сумму, указанную в п. 3.1 настоящего Договора, на счет Управления Федерального казначейства по г. Санкт-Петербургу в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания настоящего Договора путем единовременного перечисления денежных средств.
Сведения о реквизитах счета: ИНН 7838426520/ КПП 784001001,
Получатель: УФК по г. Санкт-Петербургу (ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге), счет N 40101810200000010001 в Северо-Западном ГУ Банка России, г. Санкт-Петербург, БИК 044030001.
Оплата производится в рублях. В платежном поручении Покупателя должны быть указаны сведения о наименовании Покупателя, Имуществе, дате заключения настоящего Договора.
3.3. Моментом надлежащего исполнения обязанности Покупателя по оплате Цены Имущества является дата списания денежных средств со счета Покупателя на счет Продавца, указанный в настоящей статье Договора, в сумме и в срок, указанные в настоящей статье Договора.
3.4. Документами, подтверждающими надлежащее исполнение Покупателем обязательства по оплате Цены Имущества, предоставление которых является необходимым и достаточным условием для подписания Сторонами передаточного акта Имущества, являются копия платежного поручения с отметкой банка об оплате и копия выписки банка, подтверждающая оплату, заверенная печатью Покупателя.
3.5. В случае расторжения Договора в порядке, указанном в п. п. 7.2.1, 7.2.3, 7.2.4 Договора, Продавец обязан вернуть полученные по Договору денежные средства Покупателю не позднее 30 (тридцати) дней с момента расторжения Договора,
Статья 4. Переход прав собственности на Имущество
4.1. Право собственности на Имущество переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном действующим законодательством порядке.
4.2. Имущество считается переданным от Продавца Покупателю в момент подписания Сторонами Договора передаточного акта.
Статья 5. Ограничения использования и обременения Имущества
5.1. Покупатель выступает правопреемником в отношении всех обязательств градостроительного характера, касающихся Здания и Земельного участка.
5.2. По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Имущество имеет следующие существующие ограничения (обременения) права:
- 5.2.1. Здание: Объект культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта, регистрация N 78-01-150/2003-535.2 от 05 августа 2003 г., срок не определен, в пользу: публичный;
- 5.2.2. Земельный участок:
- - территория объекта культурного наследия, весь;
- - право прохода и проезда, площадью 330 кв. м;
- - охранная зона водопроводных сетей, площадью 104 кв. м;
- - охранная зона газораспределительной сети, площадью 23 кв. м;
- - охранная зона подземных кабельных линий электропередачи, площадью 165 кв. м;
- - охранная зона сетей связи и сооружений связи, площадью 27 кв. м
5.3. Ограничения использования и обременения Имущества, установленные до заключения Договора, сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статья 6. Ответственность Сторон
6.1. За невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
6.2. В случае нарушения Покупателем срока оплаты Цены, указанного в п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать, а Покупатель будет - обязан уплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от невнесенной суммы за каждый день просрочки, но в общей сложности не более 1,5% (полутора процентов) от невнесенной суммы.
6.3. В случае нарушения Продавцом срока передачи Имущества по передаточному акту, указанного в п. 2.1.1 Договора, Покупатель вправе требовать, а Продавец обязан уплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от Цены, указанной в п. 3.1 Договора за каждый день просрочки.
6.4. В случае нарушения Продавцом срока возврата денежных средств, указанного в п. 3.5 Договора, Покупатель вправе требовать, а Продавец обязан уплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от Цены, указанной в п. 3.1 Договора за каждый день просрочки.
6.5. В случае не подачи настоящего Договора и всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок, указанный в п. п. 2.1.2, 2.2.3 Договора по вине одной из Сторон, вторая сторона вправе требовать, а виновная сторона обязана выплатить пеню в размере 0,01% (одна сотая процента) от Цены, указанной в п. 3.1 Договора за каждый день нарушения сроков подачи документов.
6.6. В случае наличия у одной из Сторон оснований для взыскания с другой стороны штрафных санкций, виновная сторона обязана их уплатить в течение 30 (тридцати) дней с момента предъявления соответствующего требования второй стороной. Оплата штрафных санкций не освобождает Стороны от исполнения принятых по Договору обязательств.
6.7. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение своих обязательств по настоящему Договору по независящим от них (форс-мажорным) обстоятельствам. Сторона, претерпевшая воздействие форс-мажорных обстоятельств, обязана в течение 3 (трех) рабочих дней уведомить другую сторону об их возникновении и прекращении действия. Сторона, не уведомившая другую сторону несет ответственность за убытки, причиненные другой стороне таким неуведомлением.
6.8. Если форс-мажорные обстоятельства, либо последствия, вызванные этими обстоятельствами, длятся более 2 (двух) месяцев, то Стороны обязаны встретиться для согласования всех необходимых изменений, которые необходимо внести в настоящий Договор в связи с наступлением форс-мажорных обстоятельств или действием их последствий. Если в течение 6 (шести) месяцев с момента, когда настоящий Договор не исполняется, либо исполняется ненадлежащим образом вследствие форс-мажорных обстоятельств и Стороны не смогут прийти к соглашению о внесении необходимых изменений в Договор, то Стороны вправе расторгнуть настоящий Договор в порядке, указанном в п. 7.2.4 Договора.
Статья 7. Заключительные положения
7.1. Настоящий Договор вступает в силу и считается заключенным с момента подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.
7.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:
- 7.2.1. По письменному соглашению Сторон до момента полного исполнения Сторонами всех принятых по Договору обязательств;
- 7.2.2. По инициативе Продавца в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Покупателем обязанности по оплате Цены более 50 (пятидесяти) дней с момента заключения настоящего Договора. В этом случае настоящий Договор будет считаться расторгнутым с момента получения Покупателем от Продавца соответствующего письменного уведомления;
- 7.2.3. По инициативе Покупателя в одностороннем внесудебном порядке в случае неисполнения Продавцом обязанности по передаче Имущества более 15 (пятнадцати) дней с момента получения требования Покупателя, указанного в п. 2.1.1 настоящего Договора, при условии исполнения Покупателем обязанности по оплате Цены Имущества. В этом случае настоящий Договор будет считаться расторгнутым с момента получения Продавцом от Покупателя соответствующего письменного уведомления;
- 7.2.4. По инициативе любой из Сторон в одностороннем внесудебном порядке в случае, указанном в п. 6.8 Договора. В этом случае настоящий Договор будет "считаться расторгнутым с момента получения второй стороной соответствующего письменного уведомления;
- 7.2.5. По иным основаниям, установленным законодательством.
7.3. Стороны договорились уведомлять друг друга об изменении своих реквизитов в течение 3 (трех) рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений. В случае если данное обязательство не будет соблюдено, сторона, нарушавшая данное обязательство несет риск негативных последствий, связанных с несвоевременным уведомлением второй стороны Договора.
7.4. Споры, возникающие между Сторонами по настоящему Договору, рассматриваются в арбитражном суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
7.5. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7.6. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанное решение обжаловано в апелляционном порядке федеральным государственным унитарным предприятием "Электронные торги и безопасность" и Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге.
Как полагает третье лицо, оспариваемый судебный акт вынесен с нарушением норм законодательства и фактических обстоятельств дела, в связи с чем просит отменить решение, в удовлетворении исковых требований отказать.
Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге просит отменить решение, в удовлетворении исковых требований отказать в связи с неправильным применением арбитражным судом первой инстанции норм материального права и неполным выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В апелляционной жалобе заинтересованное лицо 1 указывает на то, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу
Как полагает заинтересованное лицо 1, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания незаконным отказа в праве выкупа нежилого помещения и земельного участка, выраженном в письме N 7287-14 от 15.12.2014, поскольку в данном письме воспроизведена позиция, изложенная в письме от 15.12.2014 N 7287-14. Кроме того, поскольку у Росимущества не было оснований для принятия положительного решения о предоставлении ОАО "Северо-Западное пароходство" в порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43 Федерального закона N 178-ФЗ, первоочередного права выкупа здания и земельного участка, отказ, выраженный в письме от 13.10.2014 исх. ИА-03/43746 и отраженный в письме ТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге от 15.12.2014 N 7287-14, соответствует действующему законодательству. Суд первой инстанции не учел, что отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 11/07/2014-36 от 21.07.2014, подготовленный ООО "Оценка на Миллионной", содержит ряд существенных нарушений. Кроме того, на период рассмотрения настоящего спора с момента составления отчета об оценке прошло более 6 месяц, соответственно, указанная рыночная стоимость недвижимого имущества не может быть признана рекомендуемой для заключения договора купли-продажи.
Согласно отзыву на апелляционную жалобу ОАО "СЗП", ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалоб в настоящем судебном заседании.
Представители подателей жалобы поддержали доводы апелляционных жалоб, просили отменить решение, в удовлетворении заявления отказать, представитель заявителя против удовлетворения жалобы возражал.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяются в апелляционном порядке.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, Общество обратилось к ТУ Росимущества с письмом от 11.12.2014, содержащим предложение заключить договор купли-продажи в порядке, предусмотренном пунктом 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) следующего имущества: административное здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:1007, площадью 7186 кв. м; земельный участок, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, кадастровый номер 78:32:0001180:12, площадью 2642 кв. м.
В ответ на вышеуказанное обращение ТУ Росимущество письмом N 7287-14 от 15.12.2014 направило отказ в приобретении вышеуказанных объектов, ссылаясь на то, что на дату принятия плана приватизации здание было внесено в Перечень зданий, состоящих на государственном учете по списку вновь выявленных объектов, представляющих историческую, художественную, научную или иную культурную ценность и временно не подлежащих приватизации.
Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился с настоящим требованием в арбитражный суд.
Оценив представленные в материалы дела документы с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции признал оспариваемый отказ ТУ Росимущества в выкупе Обществом здания и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А, не соответствующим закону.
Изучив материалы дела, оценив правовые позиции сторон, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них, коллегия судей не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
Согласно пункту 16 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" при выявлении имущества, подлежащего внесению в уставный капитал открытого акционерного общества и не включенного при его создании в состав приватизированного имущества, указанному обществу предоставляется первоочередное право приобретения такого имущества по рыночной цене. Не выкупленное открытым акционерным обществом имущество приватизируется в порядке, установленном этим Законом.
Разъясняя данное положение Закона, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.05.2008 N 809/08 по аналогичному делу отметил, что акционерное общество, которое не приватизировало имущество, подлежащее внесению в его уставный капитал в процессе приватизации, вправе выкупить названное имущество у государства по рыночной цене и этому праву корреспондирует обязанность государства в лице его уполномоченных органов продать обществу соответствующее имущество. Для реализации такого права необходимо наличие следующих условий: имущество подлежало внесению в уставный капитал акционерного общества, однако не было внесено при его создании в состав приватизированного имущества; акционерное общество согласно приобрести имущество по рыночной цене. При этом соблюдение порядка приватизации государственного имущества, предусмотренного Законом о приватизации, в том числе и принятие собственником имущества решения о его приватизации, не требуется. Соблюдение данного порядка необходимо лишь при приватизации имущества в случае отказа акционерного общества от его выкупа.
Таким образом, приведенное положение статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" применяется в изъятие из общего порядка приватизации.
Следует учитывать и то, что соответствующее право выкупа может быть реализовано акционерным обществом при отсутствии к тому иных препятствий нормативного и фактического характера на момент обращения с заявлением о выкупе такого имущества (установлены законодательные ограничения на приватизацию, объект утратил связь с приватизированным имущественным комплексом, был приватизирован другим лицом, имущество перепрофилировано и реально используется по иному хозяйственному назначению и т.п.).
Из материалов дела следует, что Общество является правопреемником реорганизованного в процессе приватизации Государственного предприятия "Северо-Западное речное пароходство" согласно Плану приватизации, утвержденному 28.12.1992 председателем Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом.
При этом согласно свидетельству о государственной регистрации N 2869 АООТ "Северо-Западное пароходство" зарегистрировано 03.06.1993, соответственно, Государственное предприятие с учетом Методических рекомендаций для государственных предприятий, преобразующихся в акционерные общества, разработанных Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имущество в 1992 в целях разъяснения Указа Президента РФ от 01.07.1992 N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества", считается преобразованным в акционерное общество с 03.06.1993.
Как верно установлено арбитражным судом первой инстанции здание по адресу: Санкт-Петербург, ул. Герцена (в настоящее время ул. Большая Морская на основании Решения малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.07.1993 N 271 "О возвращении исторических названий городских объектов"), дом 37 утратило статус памятника истории и архитектуры, временно не подлежащего приватизации, в связи с принятым решением Президиума Санкт-Петербургского городского совета народных депутатов от 11.01.1993 N 4 "О приватизации жилья в домах-памятниках", которым признано утратившим силу решение Президиума Санкт-Петербургского горсовета народных депутатов от 29.12.1991 N 445.
Ограничений в приватизации спорного имущества не установлено.
С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорное здание подлежало передаче в собственность Общества в составе приватизируемого имущества в период с 11.01.1993 до завершения процесса приватизации - 03.06.1993.
Из материалов дела следует, что спорное здание расположено на земельном участке площадью 2 642 кв. м, кадастровый номер: 78:32:0001180:12, и находится в собственности Российской Федерации, равно как и спорное здание.
В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Согласно статье 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Довод заинтересованного лица о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих соответствие объекта недвижимого имущества, указанного в Плане приватизации и имущества, планируемого к выкупу в порядке пункта 16 статьи 43 Закона о приватизации, также подлежит отклонению, поскольку ссылка на нормативный акт (решение малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.07.1993 N 271 "О возвращении исторических названий городских объектов"), на основании которого спорное здание с 07.07.1993 было переименовано в здание по ул. Большой Морской, 37, имеется в оферте о выкупе здания, а указанный акт является общедоступным нормативным документом.
С учетом установленного у коллегии судей отсутствуют правовые основания для переоценки вывода суда первой инстанции о незаконности отказа ТУ Росимущества в выкупе Обществом здания и земельного участка, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Морская, д. 37, лит. А.
При этом довод заинтересованного лица 1 о том, что последний является ненадлежащим ответчиком по делу, был предметом оценки в арбитражном суде первой инстанции и обоснованно отклонен.
Условия, содержащиеся в представленном проекте договора купли-продажи недвижимого имущества, соответствуют требованиям действующего законодательства в части выкупа имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 16 статьи 43 Закона о приватизации).
Цена объектов недвижимости определена на основании отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества N 11/07/2014-36 от 21.07.2014, составленного профессиональным независимым оценщиком ООО "Оценка на Миллионной" Голубевой В.В., и составляет 381 200 000 руб., в том числе стоимость земельного участка 107 000 000 руб. Указанный отчет подтвержден положительным экспертным заключением НП СРО "Деловой союз оценщиков" N 1547/08/14 от 05.08.2014.
Оценив представленный в материалы дела отчет с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы заинтересованного лица 1 о содержащихся в отчете нарушениях, с учетом отсутствия доказательств иной оценки рыночной стоимости спорного имущества, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал оценку рыночной стоимости недвижимого имущества достоверной и подлежащей применению.
Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица 1 о содержащихся в отчете нарушениях проверены апелляционным судом и не нашли своего подтверждения, в связи с чем подлежат отклонению.
При этом довод об истечении шестимесячного срока со дня составления отчета в период рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции не имеет правового значения, поскольку на момент обращения Общества в ТУ Росимущества в Санкт-Петербурге с офертой данный отчет являлся актуальным.
На основании изложенного арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что ТУ Росимущество обязано заключить с Обществом договор купли-продажи спорных объектов на условиях договора, предложенного Обществом.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции находит, что при рассмотрении спора суд первой инстанции применил нормы материального и процессуального права в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами, в связи с чем обжалуемый судебный акт отмене не подлежит.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.04.2015 по делу N А56-86966/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.АНОСОВА
Судьи
Е.К.ЗАЙЦЕВА
И.В.МАСЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)