Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Электроавтоматика" (ИНН 2636008464, ОГРН 1022601979894) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2014 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-7095/2013, установил следующее.
ОАО "Электроавтоматика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г;
- - обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.
Требования мотивированы следующим. Вид разрешенного использования земельного участка в представленных на государственную регистрацию документах не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Поэтому отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя.
Определением от 15.07.2013 (т. 1, л.д. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014, требования удовлетворены. Признан недействительным (незаконным) отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293. Суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанный участок. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником нежилых зданий (литеры П, Н), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:293 по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г с разрешенным использованием - под нежилыми зданиями литеры П (пилорама) и Н (складское). На основании постановления администрации от 27.07.2012 N 2218 комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328 указанного земельного участка. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, отказ которого (сообщение от 01.04.2013) общество оспорило в судебном порядке. При оценке доводов общества о незаконности отказа в регистрации права собственности на земельный участок суды исходили из норм Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), определяющих вид разрешенного использования земельного участка как конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на таком участке. Управление Росреестра располагало сведениями о расположении участка в территориальной зоне П-1 "Зона промышленных предприятий", в которой согласно Правилам землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила землепользования и застройки) допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Ссылка Управления Росреестра на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки признана судами несостоятельной. Вид разрешенного использования спорного участка (для использования под промышленными объектами (литеры П и Н) не противоречит градостроительному регламенту производственной зоны города Ставрополя (зона П-1), а также соответствует назначению, находящихся на участке объектов. Недвижимое имущество, принадлежащее иным лицам, на участке с кадастровым номером 26:12:022505:293 отсутствует (выписки из ЕГРП от 29.07.2013 и 30.07.2013, заключение по идентификации объектов недвижимости от 25.10.2013, справка от 17.01.2014 N 11). Для проведения государственной регистрации обществом представлены все необходимые документы. Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды признали отказ Управления Росреестра незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на регистрирующий орган (т. 2, л.д. 182; т. 3, л.д. 49).
Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, а также имеются разночтения между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП в части указания вида разрешенного использования указанного участка. Вид разрешенного использования участка изменен с "под нежилыми зданиями П (пилорама) и Н (складское)" на "под промышленными объектами (литеры Н - складское, П - пилорама)". В связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию документах сведений об отнесении участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 к определенной территориальной зоне государственным регистратором направлен запрос в администрацию. Из ответа от 21.11.2012 регистратору стало известно о расположении участка в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". В соответствии с Правилами землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Вид разрешенного использования "для использования под промышленными объектами" не предусмотрен в данной зоне. Таким образом, в постановлении главы администрации от 25.07.2012 N 2218 и договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 указан вид разрешенного использования, не соответствующий Правилам землепользования и застройки, что является препятствием для приватизации земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации за иными лицами прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, улица Заводская, 9 г. Регистрация права собственности общества при таких обстоятельствах будет означать нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статьи 1, 36 Земельного кодекса). Поскольку у государственного регистратора отсутствовали сведения о том, на каких земельных участках расположены указанные объекты недвижимости, был сделан соответствующий запрос. От органов технической инвентаризации получен ответ об отсутствии испрашиваемых сведений. Заключение по идентификации объекта недвижимости от 25.10.2013 (представленное обществом в суд) не может быть принято во внимание, так как указанный документ на государственную регистрацию не представлялся. Вместе с тем, представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в проведении регистрации права собственности обществу отказано правомерно (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документах (постановление от 25.07.2012 N 2118, договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328) и сведениях ЕГРП отсутствуют разночтения по виду использования участка. Вид разрешенного использования земельного участка обусловлен допустимыми видами разрешенного использования для данной территориальной зоны, видом фактического использования земельного участка, непосредственно связанного с видом использования расположенного на нем объекта капитального строительства и не требует принятия какого-либо специального акта или решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11). Участок расположен в территориальной зоне П-1 (зона промышленных предприятий), для которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования Правилами землепользования и застройки предусмотрено использование земельных участков "под производственные предприятия различного профиля". Таким образом, указание в представленном на государственную регистрацию договоре целевого назначения отчуждаемого обществу земельного участка (для использования под промышленными объектами), не противоречит требованиям градостроительного регламента, установленного для указанной территориальной зоны. Учитывая, что целевое назначение земельного участка не изменено и не противоречит требованиям градостроительного регламента, отказ в регистрации права по данному основанию является незаконным. Наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего иным лицам, материалами дела не подтверждается. Заключение по идентификации объектов недвижимости и справка ГУП СК "Бюро кадастровых инженеров" не являются документами, представление которых предусмотрено в соответствии с Законом о регистрации и статьей 36 Земельного кодекса. Все необходимые для проведения государственной регистрации документы заявителем были представлены. При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности на земельный участок, приобретаемый обществом на основании статьи 36 Земельного кодекса.
От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.
От Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности общества на здание пилорамы (литера П) площадью 367,6 кв. м и здание склада (литера Н) площадью 122,5 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г, что подтверждается выписками из ЕГРП от 30.07.2013 (т. 1, л.д. 32, 33).
Из кадастрового паспорта от 04.09.2012 N 26/501/12-225984 следует, что земельный участок под объектами недвижимости поставлен на кадастровый учет 28.12.2006 с присвоением номера 26:12:022505:293 и установлением вида разрешенного использования - под нежилыми зданиями П (пилорама), Н (складское) (т. 1, л.д. 18-20).
На основании постановления администрации от 25.07.2012 N 2218 (т. 1, л.д. 7) комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 площадью 2865 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г (т. 1, л.д. 8-10).
26 октября 2012 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, представив правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате государственной пошлины и сведения о расчетах по договору (т. 1, л.д. 22).
Управление Росреестра отказало обществу в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293. В сообщении от 01.04.2013 N 01-131/2012-134 регистрирующий орган указал на наличие разночтений (в части указания вида разрешенного использования участка) между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП (о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293). В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 и постановлении администрации от 25.07.2012 N 2218 указан вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Заводская, 9г, квартал 512, принадлежащие иным лицам. Сведений о том, на каких земельных участках расположены данные объекты, у государственного регистратора не имеется (т. 1, л.д. 23-26).
Полагая, что отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 N 01-131/2012-134 не соответствует норма действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило отказ в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности общества на участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, мотивировав его несоответствием вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки.
Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 36 Градостроительного кодекса, статья 33 Правил землепользования и застройки).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328, расположен в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". На участке расположено принадлежащие обществу нежилые здания производственного назначения (пилорама и склад).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. В зоне допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в данной зоне отнесены производственные предприятия различного профиля, объекты складского назначения, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225984) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:293 установлен вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями П (пилорама), Н (складское).
В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 и постановлении от 25.07.2012 N 2218 указан вид разрешенного использования участка - под промышленными объектами (литеры Н - складское, П - пилорама).
Поскольку назначение расположенных на участке объектов недвижимости (пилорама, склад) не изменилось, у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода об изменении вида разрешенного использования участка и его несоответствии видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 53 Правил землепользования и застройки).
Факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, признан судами документально не подтвержденным.
Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Установив, что основания для отказа в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293 отсутствуют, а оспариваемое решение препятствует заявителю в реализации его исключительного права на приобретение такого участка в собственность (статья 36 Земельного кодекса), судебные инстанции признали отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 незаконным.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод Управления Росреестра об обоснованности отказа в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293 отклоняется как противоречащий установленным судебными инстанциями обстоятельствам.
Суды при разрешении спора установили, что вид разрешенного использования участка соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для зоны П-1 "зона промышленных предприятий, в которой расположен спорный участок (статья 53 Правил землепользования и застройки). Расхождения в формулировках, на которые ссылается регистрирующий орган, не влияют на возможность квалификации указанного в договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 и постановлении от 25.07.2012 N 2218 вида разрешенного использования участка как соответствующего Правилам землепользования и застройки.
Довод жалобы регистрирующего органа о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, документально не подтвержден, поэтому кассационной инстанцией не принимается.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:293, которая препятствует государственной регистрации права собственности общества, несостоятельна. Материалы дела подтверждают, что спорный участок ранее арендовался обществом на основании договора от 27.08.2007 N 5975 (т. 2, л.д. 49-59). С приобретением в собственность участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 арендные отношения прекратились (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А63-7095/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N А63-7095/2013
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N А63-7095/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - открытого акционерного общества "Электроавтоматика" (ИНН 2636008464, ОГРН 1022601979894) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 10.01.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737) и третьих лиц: администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2014 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-7095/2013, установил следующее.
ОАО "Электроавтоматика" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:
- - признать незаконным отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г;
- - обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок.
Требования мотивированы следующим. Вид разрешенного использования земельного участка в представленных на государственную регистрацию документах не противоречит сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Поэтому отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя.
Определением от 15.07.2013 (т. 1, л.д. 1) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2014, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014, требования удовлетворены. Признан недействительным (незаконным) отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293. Суд обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права собственности общества на указанный участок. С Управления Росреестра в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником нежилых зданий (литеры П, Н), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022505:293 по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г с разрешенным использованием - под нежилыми зданиями литеры П (пилорама) и Н (складское). На основании постановления администрации от 27.07.2012 N 2218 комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328 указанного земельного участка. Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, отказ которого (сообщение от 01.04.2013) общество оспорило в судебном порядке. При оценке доводов общества о незаконности отказа в регистрации права собственности на земельный участок суды исходили из норм Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, Градостроительный кодекс), определяющих вид разрешенного использования земельного участка как конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на таком участке. Управление Росреестра располагало сведениями о расположении участка в территориальной зоне П-1 "Зона промышленных предприятий", в которой согласно Правилам землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденным решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила землепользования и застройки) допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. Ссылка Управления Росреестра на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки признана судами несостоятельной. Вид разрешенного использования спорного участка (для использования под промышленными объектами (литеры П и Н) не противоречит градостроительному регламенту производственной зоны города Ставрополя (зона П-1), а также соответствует назначению, находящихся на участке объектов. Недвижимое имущество, принадлежащее иным лицам, на участке с кадастровым номером 26:12:022505:293 отсутствует (выписки из ЕГРП от 29.07.2013 и 30.07.2013, заключение по идентификации объектов недвижимости от 25.10.2013, справка от 17.01.2014 N 11). Для проведения государственной регистрации обществом представлены все необходимые документы. Поэтому у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суды признали отказ Управления Росреестра незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на регистрирующий орган (т. 2, л.д. 182; т. 3, л.д. 49).
Управление Росреестра обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, а также имеются разночтения между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП в части указания вида разрешенного использования указанного участка. Вид разрешенного использования участка изменен с "под нежилыми зданиями П (пилорама) и Н (складское)" на "под промышленными объектами (литеры Н - складское, П - пилорама)". В связи с отсутствием в представленных на государственную регистрацию документах сведений об отнесении участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 к определенной территориальной зоне государственным регистратором направлен запрос в администрацию. Из ответа от 21.11.2012 регистратору стало известно о расположении участка в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". В соответствии с Правилами землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. Вид разрешенного использования "для использования под промышленными объектами" не предусмотрен в данной зоне. Таким образом, в постановлении главы администрации от 25.07.2012 N 2218 и договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 указан вид разрешенного использования, не соответствующий Правилам землепользования и застройки, что является препятствием для приватизации земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, при проведении правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП имеются записи о регистрации за иными лицами прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, улица Заводская, 9 г. Регистрация права собственности общества при таких обстоятельствах будет означать нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статьи 1, 36 Земельного кодекса). Поскольку у государственного регистратора отсутствовали сведения о том, на каких земельных участках расположены указанные объекты недвижимости, был сделан соответствующий запрос. От органов технической инвентаризации получен ответ об отсутствии испрашиваемых сведений. Заключение по идентификации объекта недвижимости от 25.10.2013 (представленное обществом в суд) не может быть принято во внимание, так как указанный документ на государственную регистрацию не представлялся. Вместе с тем, представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому в проведении регистрации права собственности обществу отказано правомерно (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).
Общество в отзыве сослалось на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что в представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документах (постановление от 25.07.2012 N 2118, договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328) и сведениях ЕГРП отсутствуют разночтения по виду использования участка. Вид разрешенного использования земельного участка обусловлен допустимыми видами разрешенного использования для данной территориальной зоны, видом фактического использования земельного участка, непосредственно связанного с видом использования расположенного на нем объекта капитального строительства и не требует принятия какого-либо специального акта или решения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11). Участок расположен в территориальной зоне П-1 (зона промышленных предприятий), для которой в качестве одного из основных видов разрешенного использования Правилами землепользования и застройки предусмотрено использование земельных участков "под производственные предприятия различного профиля". Таким образом, указание в представленном на государственную регистрацию договоре целевого назначения отчуждаемого обществу земельного участка (для использования под промышленными объектами), не противоречит требованиям градостроительного регламента, установленного для указанной территориальной зоны. Учитывая, что целевое назначение земельного участка не изменено и не противоречит требованиям градостроительного регламента, отказ в регистрации права по данному основанию является незаконным. Наличие на спорном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащего иным лицам, материалами дела не подтверждается. Заключение по идентификации объектов недвижимости и справка ГУП СК "Бюро кадастровых инженеров" не являются документами, представление которых предусмотрено в соответствии с Законом о регистрации и статьей 36 Земельного кодекса. Все необходимые для проведения государственной регистрации документы заявителем были представлены. При указанных обстоятельствах у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права собственности на земельный участок, приобретаемый обществом на основании статьи 36 Земельного кодекса.
От третьих лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.
От Управления Росреестра поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности общества на здание пилорамы (литера П) площадью 367,6 кв. м и здание склада (литера Н) площадью 122,5 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г, что подтверждается выписками из ЕГРП от 30.07.2013 (т. 1, л.д. 32, 33).
Из кадастрового паспорта от 04.09.2012 N 26/501/12-225984 следует, что земельный участок под объектами недвижимости поставлен на кадастровый учет 28.12.2006 с присвоением номера 26:12:022505:293 и установлением вида разрешенного использования - под нежилыми зданиями П (пилорама), Н (складское) (т. 1, л.д. 18-20).
На основании постановления администрации от 25.07.2012 N 2218 (т. 1, л.д. 7) комитет и общество заключили договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328 земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 площадью 2865 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9-г (т. 1, л.д. 8-10).
26 октября 2012 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, представив правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, квитанцию об оплате государственной пошлины и сведения о расчетах по договору (т. 1, л.д. 22).
Управление Росреестра отказало обществу в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293. В сообщении от 01.04.2013 N 01-131/2012-134 регистрирующий орган указал на наличие разночтений (в части указания вида разрешенного использования участка) между представленными на государственную регистрацию документами и сведениями ЕГРП (о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293). В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 и постановлении администрации от 25.07.2012 N 2218 указан вид разрешенного использования земельного участка, не соответствующий Правилам землепользования и застройки. Кроме того, в ЕГРП имеются записи о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Заводская, 9г, квартал 512, принадлежащие иным лицам. Сведений о том, на каких земельных участках расположены данные объекты, у государственного регистратора не имеется (т. 1, л.д. 23-26).
Полагая, что отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 N 01-131/2012-134 не соответствует норма действующего законодательства и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило отказ в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).
Управление Росреестра отказало в регистрации права собственности общества на участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, мотивировав его несоответствием вида разрешенного использования земельного участка Правилам землепользования и застройки.
Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 36 Градостроительного кодекса, статья 33 Правил землепользования и застройки).
При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 06.08.2013 N 328, расположен в территориальной зоне П-1 "зона промышленных предприятий". На участке расположено принадлежащие обществу нежилые здания производственного назначения (пилорама и склад).
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 53 Правил землепользования и застройки зона П-1 выделена для обеспечения правовых условий формирования промышленных предприятий. В зоне допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность. К основным видам разрешенного использования в данной зоне отнесены производственные предприятия различного профиля, объекты складского назначения, объекты технического и инженерного обеспечения предприятий, административные, бытовые, вспомогательные здания и сооружения.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Соответствующие правовые позиции изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 13016/11.
По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 04.09.2012 N 26/501/12-225984) земельному участку с кадастровым номером 26:12:022505:293 установлен вид разрешенного использования - под нежилыми зданиями П (пилорама), Н (складское).
В договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 и постановлении от 25.07.2012 N 2218 указан вид разрешенного использования участка - под промышленными объектами (литеры Н - складское, П - пилорама).
Поскольку назначение расположенных на участке объектов недвижимости (пилорама, склад) не изменилось, у регистрирующего органа отсутствовали основания для вывода об изменении вида разрешенного использования участка и его несоответствии видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом (статья 53 Правил землепользования и застройки).
Факт наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих иным лицам, признан судами документально не подтвержденным.
Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Установив, что основания для отказа в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293 отсутствуют, а оспариваемое решение препятствует заявителю в реализации его исключительного права на приобретение такого участка в собственность (статья 36 Земельного кодекса), судебные инстанции признали отказ Управления Росреестра от 01.04.2013 незаконным.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд обязал Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Довод Управления Росреестра об обоснованности отказа в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:022505:293 отклоняется как противоречащий установленным судебными инстанциями обстоятельствам.
Суды при разрешении спора установили, что вид разрешенного использования участка соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для зоны П-1 "зона промышленных предприятий, в которой расположен спорный участок (статья 53 Правил землепользования и застройки). Расхождения в формулировках, на которые ссылается регистрирующий орган, не влияют на возможность квалификации указанного в договоре купли-продажи от 06.08.2013 N 328 и постановлении от 25.07.2012 N 2218 вида разрешенного использования участка как соответствующего Правилам землепользования и застройки.
Довод жалобы регистрирующего органа о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, документально не подтвержден, поэтому кассационной инстанцией не принимается.
Ссылка заявителя жалобы на то, что в ЕГРП имеется запись о регистрации аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:293, которая препятствует государственной регистрации права собственности общества, несостоятельна. Материалы дела подтверждают, что спорный участок ранее арендовался обществом на основании договора от 27.08.2007 N 5975 (т. 2, л.д. 49-59). С приобретением в собственность участка с кадастровым номером 26:12:022505:293 арендные отношения прекратились (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.01.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по делу N А63-7095/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)