Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3278/2015) Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" на решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2015 по делу N А46-16640/2014 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области"
к государственному предприятию Омской области "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление"
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" - Кучава Н.И. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 08.07.2014 сроком действия по 09.07.2017);
- от государственного предприятия Омской области "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление" - Копыл В.М. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по распоряжению от 26.12.2011 N 246-рн),
установил:
Администрация Полтавского муниципального района Омской области (далее по тексту - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к государственному предприятию Омской области "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление" (далее по тексту - ответчик, предприятие, ГП ОО "Полтавское ДРСУ") о расторжении договоров аренды земельных участков от 11.06.2013 N АЗ-22-400/2013 и N АЗ-22-401/2013, заключенных между Администрацией и ГП ОО "Полтавское ДРСУ", в связи с существенным нарушением условий договоров, а именно - в связи с несвоевременным внесением арендной платы арендатором.
Решением по делу Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении требований Администрации в полном объеме.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что основания для расторжения договоров аренды отсутствуют, поскольку расторжение договоров от 11.06.2013 N АЗ-22-400/2013 и N АЗ-22-401/2013 по основанию, предусмотренному в пунктах 4.1.3 договоров, является несоразмерным по отношению к нарушению обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что возможность досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд, предусмотрена самими спорными договорами.
При этом, как отмечает истец, судом первой инстанции необоснованно отказано в приобщении расчетов долга ответчика по договорам аренды земельных участков от 11.06.2013 N N АЗ-22-400/2013, АЗ-22-401/2013, которыми подтверждается невнесение ответчиком арендной платы в течение двух сроков подряд.
Также податель жалобы отмечает, что истцом в адрес ответчика направлялось предупреждение о расторжении спорных договоров, к которому были приложены соглашения о расторжении договоров аренды, что, в свою очередь, свидетельствует о выполнении Администрацией положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, как указывает Администрация, истец обращался с требованием о расторжении договоров аренды ввиду невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд, а не в связи с задолженностью по арендным платежам.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2015 по делу N А46-16640/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель предприятия с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 11.06.2013 между Администрацией (арендодатель) и областным государственным унитарным предприятием "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление" (арендатор) заключен договор аренды N АЗ-22-400/2013 земельного участка, в соответствии с условиями которого Администрация сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения на основании постановления Администрации от 11.06.2013 N 184 "О предоставлении в аренду ОГУП "Полтавское ДРСУ" земельных участков из земель районного фонда перераспределения" площадью 2 610 000 кв. м, с кадровым номером 55:22:18 06 02:35, расположенный: Омская область, Полтавский район Красногорское сельское поселение, с. Платово для сельскохозяйственного производства.
Также сторонами был заключен договор аренды N АЗ-22-401/2013 земельного участка с кадастровым номером 55:22:19 01 03:20 площадью 1 420 000 кв. м, расположенный: Омская область, Полтавский район Ворошиловский сельский округ, для сельскохозяйственного производства.
Согласно пунктам 5.1 договоров арендная плата за земельные участки вносится арендатором равными долями на позднее 15 октября и 15 декабря текущего года.
В соответствии с пунктами 4.1.3 договоров арендодатель вправе досрочно расторгнуть договоры в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором их условий, в том числе не внесения арендной платы в течение двух сроков подряд. В силу пунктов 4.2.2 договоров Администрация обязана предупредить арендатора о досрочном расторжении договоров не позднее, чем за три месяца до момента его расторжения.
Поскольку ГП ОО "Полтавское ДРСУ" выполняет принятые на себя обязательства по указанным выше договорам ненадлежащим образом, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим требованием.
24.02.2015 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое Администрацией в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
Из материалов дела следует, что спорные договоры аренды зарегистрирован в установленном порядке 11.07.2013, 10.07.2013 (л.д. 9, 11). При этом материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче земельного участка в пользование ответчику, в частности, в материалы дела представлены копии актов приема-передачи от 11.06.2013 земельных участков с кадастровыми номерами: 55:22:180602:35 и 55:22:190103:20 (оборотная сторона л.д. 9, 11).
Из материалов дела следует, что основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с требованием о расторжении спорных договоров послужило нарушение арендатором условий рассматриваемых договоров, выразившееся в не внесении арендной платы в течение двух сроков подряд.
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, находит довод подателя жалобы о производстве предприятием арендных платежей с нарушением сроков, предусмотренных спорными договорами, подтвержденным материалами дела.
Указанные обстоятельства, в том числе, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 16.09.2014 по делу N А46-5153/2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2015. В частности, арбитражными судами в рамках названного дела установлено, что ответчик взятые на себя обязательства по внесению арендной платы в рамках договоров аренды от 11.06.2013 N N АЗ-22-400/2013 и АЗ-22-401/2013 исполнял несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
Пунктом 4.1.3 спорных договоров предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть настоящие договоры досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, не внесения арендной платы в течение двух сроков подряд.
Из обжалуемого решения следует, что, отказывая в удовлетворении требований Администрации о расторжении договоров, суд первой инстанции ссылается на погашение ответчиком задолженности по арендным платежам.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, ввиду наличия факта просрочки внесения арендных платежей ответчиком в течение двух сроков подряд, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у истца оснований для обращения в суд с требованием о расторжении спорных договоров аренды.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.
Таким образом, усмотрев в действиях арендатора какие-либо нарушения, действуя добросовестно и разумно, арендодатель должен уведомить обо всех этих нарушениях арендатора в форме предупреждения о надлежащем исполнении обязательства. А в случае уклонения арендатора от надлежащего исполнения - предъявить требование о расторжении договора в качестве последствия недобросовестного поведения арендатора.
Предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.
Вместе с тем, доказательств соблюдения вышеуказанного досудебного порядка урегулирования спора материалы дела не содержат и не представлено Администрацией в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка подателя жалобы на имеющееся в материалах дела предупреждение, оформленное письмом от 20.08.2014 N 1129, не свидетельствует о соблюдении Администрацией императивного правила о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку данное предупреждение не содержит в себе условия о предоставлении арендатору возможности устранить нарушенное обязательство в разумный срок (л.д. 14).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации о расторжении спорных договоров, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Администрации в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Администрацией, но от уплаты которой она в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена, не подлежит распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2015 по делу N А46-16640/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2015 N 08АП-3278/2015 ПО ДЕЛУ N А46-16640/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2015 г. N 08АП-3278/2015
Дело N А46-16640/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2015 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Киричек Ю.Н., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3278/2015) Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" на решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2015 по делу N А46-16640/2014 (судья Яркова С.В.), принятое по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области"
к государственному предприятию Омской области "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление"
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" - Кучава Н.И. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 08.07.2014 сроком действия по 09.07.2017);
- от государственного предприятия Омской области "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление" - Копыл В.М. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по распоряжению от 26.12.2011 N 246-рн),
установил:
Администрация Полтавского муниципального района Омской области (далее по тексту - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к государственному предприятию Омской области "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление" (далее по тексту - ответчик, предприятие, ГП ОО "Полтавское ДРСУ") о расторжении договоров аренды земельных участков от 11.06.2013 N АЗ-22-400/2013 и N АЗ-22-401/2013, заключенных между Администрацией и ГП ОО "Полтавское ДРСУ", в связи с существенным нарушением условий договоров, а именно - в связи с несвоевременным внесением арендной платы арендатором.
Решением по делу Арбитражный суд Омской области отказал в удовлетворении требований Администрации в полном объеме.
Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из того, что основания для расторжения договоров аренды отсутствуют, поскольку расторжение договоров от 11.06.2013 N АЗ-22-400/2013 и N АЗ-22-401/2013 по основанию, предусмотренному в пунктах 4.1.3 договоров, является несоразмерным по отношению к нарушению обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.
Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что возможность досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд, предусмотрена самими спорными договорами.
При этом, как отмечает истец, судом первой инстанции необоснованно отказано в приобщении расчетов долга ответчика по договорам аренды земельных участков от 11.06.2013 N N АЗ-22-400/2013, АЗ-22-401/2013, которыми подтверждается невнесение ответчиком арендной платы в течение двух сроков подряд.
Также податель жалобы отмечает, что истцом в адрес ответчика направлялось предупреждение о расторжении спорных договоров, к которому были приложены соглашения о расторжении договоров аренды, что, в свою очередь, свидетельствует о выполнении Администрацией положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, как указывает Администрация, истец обращался с требованием о расторжении договоров аренды ввиду невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд, а не в связи с задолженностью по арендным платежам.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2015 по делу N А46-16640/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель предприятия с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 11.06.2013 между Администрацией (арендодатель) и областным государственным унитарным предприятием "Полтавское дорожное ремонтно-строительное управление" (арендатор) заключен договор аренды N АЗ-22-400/2013 земельного участка, в соответствии с условиями которого Администрация сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения на основании постановления Администрации от 11.06.2013 N 184 "О предоставлении в аренду ОГУП "Полтавское ДРСУ" земельных участков из земель районного фонда перераспределения" площадью 2 610 000 кв. м, с кадровым номером 55:22:18 06 02:35, расположенный: Омская область, Полтавский район Красногорское сельское поселение, с. Платово для сельскохозяйственного производства.
Также сторонами был заключен договор аренды N АЗ-22-401/2013 земельного участка с кадастровым номером 55:22:19 01 03:20 площадью 1 420 000 кв. м, расположенный: Омская область, Полтавский район Ворошиловский сельский округ, для сельскохозяйственного производства.
Согласно пунктам 5.1 договоров арендная плата за земельные участки вносится арендатором равными долями на позднее 15 октября и 15 декабря текущего года.
В соответствии с пунктами 4.1.3 договоров арендодатель вправе досрочно расторгнуть договоры в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором их условий, в том числе не внесения арендной платы в течение двух сроков подряд. В силу пунктов 4.2.2 договоров Администрация обязана предупредить арендатора о досрочном расторжении договоров не позднее, чем за три месяца до момента его расторжения.
Поскольку ГП ОО "Полтавское ДРСУ" выполняет принятые на себя обязательства по указанным выше договорам ненадлежащим образом, Администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим требованием.
24.02.2015 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое Администрацией в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.
Из материалов дела следует, что спорные договоры аренды зарегистрирован в установленном порядке 11.07.2013, 10.07.2013 (л.д. 9, 11). При этом материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств по передаче земельного участка в пользование ответчику, в частности, в материалы дела представлены копии актов приема-передачи от 11.06.2013 земельных участков с кадастровыми номерами: 55:22:180602:35 и 55:22:190103:20 (оборотная сторона л.д. 9, 11).
Из материалов дела следует, что основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с требованием о расторжении спорных договоров послужило нарушение арендатором условий рассматриваемых договоров, выразившееся в не внесении арендной платы в течение двух сроков подряд.
Суд апелляционной инстанции, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, находит довод подателя жалобы о производстве предприятием арендных платежей с нарушением сроков, предусмотренных спорными договорами, подтвержденным материалами дела.
Указанные обстоятельства, в том числе, установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 16.09.2014 по делу N А46-5153/2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2015. В частности, арбитражными судами в рамках названного дела установлено, что ответчик взятые на себя обязательства по внесению арендной платы в рамках договоров аренды от 11.06.2013 N N АЗ-22-400/2013 и АЗ-22-401/2013 исполнял несвоевременно и не в полном объеме, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривает возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.
Пунктом 4.1.3 спорных договоров предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть настоящие договоры досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, не внесения арендной платы в течение двух сроков подряд.
Из обжалуемого решения следует, что, отказывая в удовлетворении требований Администрации о расторжении договоров, суд первой инстанции ссылается на погашение ответчиком задолженности по арендным платежам.
Вместе с тем, согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, ввиду наличия факта просрочки внесения арендных платежей ответчиком в течение двух сроков подряд, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у истца оснований для обращения в суд с требованием о расторжении спорных договоров аренды.
Между тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
В силу пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в случае если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.
Таким образом, усмотрев в действиях арендатора какие-либо нарушения, действуя добросовестно и разумно, арендодатель должен уведомить обо всех этих нарушениях арендатора в форме предупреждения о надлежащем исполнении обязательства. А в случае уклонения арендатора от надлежащего исполнения - предъявить требование о расторжении договора в качестве последствия недобросовестного поведения арендатора.
Предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства должны содержать требования по всем допущенным со стороны арендатора нарушениям. В противном случае цели досудебного урегулирования спора не достигаются, а досудебный порядок не может считаться соблюденным.
Вместе с тем, доказательств соблюдения вышеуказанного досудебного порядка урегулирования спора материалы дела не содержат и не представлено Администрацией в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ссылка подателя жалобы на имеющееся в материалах дела предупреждение, оформленное письмом от 20.08.2014 N 1129, не свидетельствует о соблюдении Администрацией императивного правила о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку данное предупреждение не содержит в себе условия о предоставлении арендатору возможности устранить нарушенное обязательство в разумный срок (л.д. 14).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации о расторжении спорных договоров, ввиду несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Администрации в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Администрацией, но от уплаты которой она в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена, не подлежит распределению.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 24.02.2015 по делу N А46-16640/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)