Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по делу N А41-35534/14
по исковому заявлению ООО "Жилищный комплекс "Возрождение"
к Комитету по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области об изменении договора аренды, в части определения размера арендной платы, и по встречному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды,
при участии в заседании:
от сторон - не явились, извещены,
установил:
ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области об изменении договора аренды земельного участка N 9-11 от 03.03.2011 в части расчета суммы арендной платы, применении расчета арендной платы по договору аренды, исходя из коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, в размере 1,5.
В ходе судебного разбирательства Арбитражным судом Московской области было принято встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.03.2011 N 9-11 за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года включительно в размере 8 206 443,59 руб., а также пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 709 254,48 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года по делу N А41-35534/14 в удовлетворении требований ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" отказано; встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области удовлетворено.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные первоначальное исковое заявление удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской отказать.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области и ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" 03.03.2011 был заключен договор аренды земельного участка N 9-11, в соответствии с которым арендодатель предоставлял в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 50641:0020526:17, общей площадью 9 336 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Окружная, д. 13 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.09.2011).
В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды N 9-11 земельный участок предоставлялся в целях строительства 1-ой очереди многоэтажного жилого дома, при этом земельный участок имел обременения: ипотека, а также был обременен правами участников долевого строительства.
Согласно пункту 2.1 договора аренды N 9-11 земельный участок предоставлялся во временное владение и пользование на срок 3 (три) года с 15.02.2011 по 14.02.2014 без оформления акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 9-11 и приложения N 1 к нему, арендная плата определялась по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Указанный расчет арендной платы полностью совпадал с расчетом, предусмотренным Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Дополнительным соглашением от 22.01.2014 срок действия договора аренды был продлен до 31.12.2014.
Данным дополнительным соглашением также утверждался новый расчет арендной платы, в соответствии с которым с 15.02.2014 коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, устанавливался в размере 4,2, вместо 1,5 действовавшего ранее.
ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", посчитав, что Комитетом по управлению имуществом неправомерно при расчете арендной платы применен коэффициент Кд в размере 4,2, направило 25.04.2014 в адрес комитета претензию, в которой в связи с социальной значимостью инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома, учитывая финансовое положение ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", просило внести изменения в договор аренды земельного участка и применить коэффициент Кд в размере 1,5.
В ответ на данное обращение Комитет по управлению имуществом направил в адрес общества письмо от 30.04.2014 N 568, в котором указал, что указанный коэффициент был применен в связи с внесением изменений в Закон Московской области N 23/96-ОЗ, и комитет не имеет право устанавливать иные размеры данного коэффициента при расчете арендной платы.
В связи с отказом Комитета по управлению имуществом внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" обратилось с исковым заявлением в суд.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 9-11 размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базового размера арендной платы, если иное не установлено законодательством.
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введении) базового размера арендной платы, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органов местного самоуправления, а также в случаях, указанных в п. 3.4 без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, новых коэффициентов расчета, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории земель или разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления, а также по основному виду деятельности по истечении 3-летнего периода строительства, кроме жилищного строительства.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что к договору аренды земельного участка N 9-11 должна применяться регулируемая арендная плата, так как стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ N "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью - принят Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии со статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
В соответствии с пунктом 3.1 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 в редакции, действовавшей до 29.12.2012, на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.
По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.
В случае, если в соответствии с приложением к настоящему Закону значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, установлено в размере менее 1,5, то Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) не применяется.
Между тем, Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ были внесены изменения в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ, в соответствии с которыми Кд, равный 1,5 устанавливается на период строительства (реконструкции), но не более трех лет, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
При этом Кд в целях жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также в целях комплексного освоения территории в целях жилищного строительства устанавливался в размере 4,2 (пункты 23, 24 приложения N 1 к Закону).
Указанные изменения в соответствии со статьей 2 Закона N 220/2012-ОЗ стали применяться для целей, связанных с расчетом размера арендной платы с 01.01.2013.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку в момент заключения договора действовал закон, предусматривающий на период строительства (реконструкции) Кд, равный 1,5 на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, данное условие сохраняет силу, поскольку иное не установлено Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-03 "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2013 по делу N А41-41567/13 были удовлетворены требования ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", в соответствии с которым суд изменил договор аренды земельного участка N 9-11 от 03.03.2011 в части расчета суммы арендной платы, и применил расчет арендной платы по договору аренды N 9-11 от 03.03.2011, исходя из коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка в размере 1,5 на три года с момента подписания договора аренды N 9-11 от 03.03.2011.
Следовательно, судом уже внесены изменения в договор аренды земельного участка N 9-11 в части расчета арендной платы, а именно применения Кд в размере 1,5 с момента подписания договора аренды (03.03.2011) до 03.03.2014 (три года с момента подписания).
Оснований для внесения изменений в договор аренды N 9-11, в соответствии с которыми арендная плата после 03.03.2014, как того требует ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", рассчитывалась бы в соответствии с Кд в размере 1,5, а не 4,2 не имеется, так как размер арендной платы в данном случае является регулируемым, а коэффициент Кд в размере 4,2, предусмотренный для данного вида разрешенного использования земельного участка, установлен Законом Московской области.
По этим же основаниям не могут быть приняты во внимание доводы ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о социальной значимости объекта строительства, а также финансового положения истца.
Общество ссылается на то, что применить вышеуказанное изменение коэффициента к ранее заключенным договорам аренды невозможно, так как Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" не имеет обратной силы, а также общество считает, что пункт 3.2 спорного договора аренды предусматривает ежегодное изменение базового размера арендной платы и не предусматривает обязанность сторон изменять указанные коэффициенты в тех случаях, когда закон не дает прямого указания на изменение стоимости арендной платы по ранее заключенным договорам.
Согласно пункту 8 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей (прямое указание закона).
Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 9-11 от 03.03.2011 размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базового размера арендной платы, если иное не установлено законодательством; размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органов местного самоуправления без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору. стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, новых коэффициентов расчета, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории земель или разрешенного использования земельного участка. После уведомления стороны самостоятельно пересчитывают арендную плату по договору. То есть стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов уполномоченных на то органов.
На основании вышеизложенного следует, что изменение размера арендной платы по спорному договору аренды в результате принятия соответствующим органом нормативного акта представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
Ссылка общества на то, что между сторонами не достигнуто согласие по существенным условиям договора, а именно по стоимости арендной платы, не состоятельна в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в противном случае договор считается незаключенным. Кроме того, такое соглашение должно быть достигнуто в требуемой форме. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы отнесен к существенным условиям договора аренды земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определены спорным договором аренды и двумя дополнительными соглашениями к нему, которые, согласно статье 609 ГК РФ, заключены в письменной форме, подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области, т.е. достигнуто согласие сторон по всем существенным условиям спорного договора.
Ссылка общества на то, что судом первой инстанции нарушена статьи 451 ГК РФ, несостоятельна в силу следующего.
Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, приведенных в этой статье: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Однако в пункте 3.2 спорного договора аренды земельного участка была предусмотрена возможность изменения размера арендной платы с учетом изменения, в том числе, и оспариваемого коэффициента Кд, т.е. каждая из сторон приняла на себя риск возможного повышения или понижения спорного коэффициента Кд и, следовательно, на момент заключения договора общество осознавало, что такое обстоятельство как увеличение арендной платы может наступить.
В данном случае отсутствует одно из условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, а именно в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
Необходимо также учитывать положения пункта 1 статьи 2 ГК РФ, которые предусматривают, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Именно рисковый характер предпринимательской деятельности существенно затрудняет возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, так как в данном случае отсутствует еще одно из условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, а именно из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, обществом не доказано существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ условий, необходимых для изменения договора.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковые требования ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" удовлетворению не подлежат.
Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о взыскании задолженности по арендной плате и пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции по следующим обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Из представленного Комитетом по управлению имуществом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" имеется задолженность за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года в размере 8 206 443,59 руб.
При этом Комитет по управлению имуществом, при расчете задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2013 по 1-й квартал 2014 года включительно применил коэффициент Кд в размере 1,5, а со 2-го квартала 2014 года по 3-й квартал 2014 года в размере 4,2.
Расчет, представленный Комитетом по управлению имуществом, проверен и признан правильным.
Комитет также просил взыскать с ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" пени в размере 709 254,48 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка N 9-11 за нарушение сроков внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,05 процента от просроченного платежа.
Согласно представленному расчету размер пени составляет 709 254 руб. 48 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованному посчитал, что требования Комитета по управлению имуществом о взыскании с ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года в размере 8 206 443,59 руб., а также пени в размере 709 254,48 руб. подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 24.10.2014 по делу N А41-35534/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2015 N 10АП-15220/2014 ПО ДЕЛУ N А41-35534/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. по делу N А41-35534/14
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коротковой Е.Н.,
судей Катькиной Н.Н., Епифанцевой С.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания: Савановой В.В.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по делу N А41-35534/14
по исковому заявлению ООО "Жилищный комплекс "Возрождение"
к Комитету по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области об изменении договора аренды, в части определения размера арендной платы, и по встречному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды,
при участии в заседании:
от сторон - не явились, извещены,
установил:
ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области об изменении договора аренды земельного участка N 9-11 от 03.03.2011 в части расчета суммы арендной платы, применении расчета арендной платы по договору аренды, исходя из коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, в размере 1,5.
В ходе судебного разбирательства Арбитражным судом Московской области было принято встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.03.2011 N 9-11 за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года включительно в размере 8 206 443,59 руб., а также пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 709 254,48 руб.
Решением Арбитражного суда Московской области от 24 октября 2014 года по делу N А41-35534/14 в удовлетворении требований ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" отказано; встречное исковое заявление Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области удовлетворено.
Законность и обоснованность решения проверяются по апелляционной жалобе ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить, заявленные первоначальное исковое заявление удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской отказать.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.
Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения состоявшегося по делу судебного акта.
Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области и ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" 03.03.2011 был заключен договор аренды земельного участка N 9-11, в соответствии с которым арендодатель предоставлял в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 50641:0020526:17, общей площадью 9 336 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Окружная, д. 13 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 15.09.2011).
В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды N 9-11 земельный участок предоставлялся в целях строительства 1-ой очереди многоэтажного жилого дома, при этом земельный участок имел обременения: ипотека, а также был обременен правами участников долевого строительства.
Согласно пункту 2.1 договора аренды N 9-11 земельный участок предоставлялся во временное владение и пользование на срок 3 (три) года с 15.02.2011 по 14.02.2014 без оформления акта приема-передачи.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды N 9-11 и приложения N 1 к нему, арендная плата определялась по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Указанный расчет арендной платы полностью совпадал с расчетом, предусмотренным Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Согласно части 2 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.
В соответствии с частью 3 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.
Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.
В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории.
При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.
Дополнительным соглашением от 22.01.2014 срок действия договора аренды был продлен до 31.12.2014.
Данным дополнительным соглашением также утверждался новый расчет арендной платы, в соответствии с которым с 15.02.2014 коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, устанавливался в размере 4,2, вместо 1,5 действовавшего ранее.
ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", посчитав, что Комитетом по управлению имуществом неправомерно при расчете арендной платы применен коэффициент Кд в размере 4,2, направило 25.04.2014 в адрес комитета претензию, в которой в связи с социальной значимостью инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома, учитывая финансовое положение ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", просило внести изменения в договор аренды земельного участка и применить коэффициент Кд в размере 1,5.
В ответ на данное обращение Комитет по управлению имуществом направил в адрес общества письмо от 30.04.2014 N 568, в котором указал, что указанный коэффициент был применен в связи с внесением изменений в Закон Московской области N 23/96-ОЗ, и комитет не имеет право устанавливать иные размеры данного коэффициента при расчете арендной платы.
В связи с отказом Комитета по управлению имуществом внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка, ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" обратилось с исковым заявлением в суд.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 9-11 размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базового размера арендной платы, если иное не установлено законодательством.
Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введении) базового размера арендной платы, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органов местного самоуправления, а также в случаях, указанных в п. 3.4 без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, новых коэффициентов расчета, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории земель или разрешенного использования земельного участка.
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, Московской области и органов местного самоуправления, а также по основному виду деятельности по истечении 3-летнего периода строительства, кроме жилищного строительства.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что к договору аренды земельного участка N 9-11 должна применяться регулируемая арендная плата, так как стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ N "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью - принят Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.
В соответствии со статьей 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.
В соответствии с пунктом 3.1 ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996 в редакции, действовавшей до 29.12.2012, на период строительства (реконструкции) устанавливается Кд, равный 1,5.
Указанное значение коэффициента устанавливается на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, а в случае, если стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, - с даты возникновения арендных отношений.
По истечении срока, установленного настоящей частью, вне зависимости от ввода объекта в эксплуатацию применяется Кд в соответствии с приложением к настоящему Закону.
В случае, если в соответствии с приложением к настоящему Закону значение коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, установлено в размере менее 1,5, то Кд, равный 1,5, на период строительства (реконструкции) не применяется.
Между тем, Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-ОЗ были внесены изменения в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ, в соответствии с которыми Кд, равный 1,5 устанавливается на период строительства (реконструкции), но не более трех лет, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
При этом Кд в целях жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, а также в целях комплексного освоения территории в целях жилищного строительства устанавливался в размере 4,2 (пункты 23, 24 приложения N 1 к Закону).
Указанные изменения в соответствии со статьей 2 Закона N 220/2012-ОЗ стали применяться для целей, связанных с расчетом размера арендной платы с 01.01.2013.
В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку в момент заключения договора действовал закон, предусматривающий на период строительства (реконструкции) Кд, равный 1,5 на три года с даты подписания договора аренды земельного участка, данное условие сохраняет силу, поскольку иное не установлено Законом Московской области от 26.12.2012 N 220/2012-03 "О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области".
Решением Арбитражного суда Московской области от 02.12.2013 по делу N А41-41567/13 были удовлетворены требования ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", в соответствии с которым суд изменил договор аренды земельного участка N 9-11 от 03.03.2011 в части расчета суммы арендной платы, и применил расчет арендной платы по договору аренды N 9-11 от 03.03.2011, исходя из коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка в размере 1,5 на три года с момента подписания договора аренды N 9-11 от 03.03.2011.
Следовательно, судом уже внесены изменения в договор аренды земельного участка N 9-11 в части расчета арендной платы, а именно применения Кд в размере 1,5 с момента подписания договора аренды (03.03.2011) до 03.03.2014 (три года с момента подписания).
Оснований для внесения изменений в договор аренды N 9-11, в соответствии с которыми арендная плата после 03.03.2014, как того требует ООО "Жилищный комплекс "Возрождение", рассчитывалась бы в соответствии с Кд в размере 1,5, а не 4,2 не имеется, так как размер арендной платы в данном случае является регулируемым, а коэффициент Кд в размере 4,2, предусмотренный для данного вида разрешенного использования земельного участка, установлен Законом Московской области.
По этим же основаниям не могут быть приняты во внимание доводы ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о социальной значимости объекта строительства, а также финансового положения истца.
Общество ссылается на то, что применить вышеуказанное изменение коэффициента к ранее заключенным договорам аренды невозможно, так как Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" не имеет обратной силы, а также общество считает, что пункт 3.2 спорного договора аренды предусматривает ежегодное изменение базового размера арендной платы и не предусматривает обязанность сторон изменять указанные коэффициенты в тех случаях, когда закон не дает прямого указания на изменение стоимости арендной платы по ранее заключенным договорам.
Согласно пункту 8 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, размер уровня инфляции, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей (прямое указание закона).
Исходя из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 3.2 договора аренды N 9-11 от 03.03.2011 размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении базового размера арендной платы, если иное не установлено законодательством; размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, органов местного самоуправления без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор путем направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору. стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, новых коэффициентов расчета, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении категории земель или разрешенного использования земельного участка. После уведомления стороны самостоятельно пересчитывают арендную плату по договору. То есть стороны договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов уполномоченных на то органов.
На основании вышеизложенного следует, что изменение размера арендной платы по спорному договору аренды в результате принятия соответствующим органом нормативного акта представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данный подход соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлениях Президиума от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
Ссылка общества на то, что между сторонами не достигнуто согласие по существенным условиям договора, а именно по стоимости арендной платы, не состоятельна в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в противном случае договор считается незаключенным. Кроме того, такое соглашение должно быть достигнуто в требуемой форме. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы отнесен к существенным условиям договора аренды земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определены спорным договором аренды и двумя дополнительными соглашениями к нему, которые, согласно статье 609 ГК РФ, заключены в письменной форме, подписаны обеими сторонами и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Московской области, т.е. достигнуто согласие сторон по всем существенным условиям спорного договора.
Ссылка общества на то, что судом первой инстанции нарушена статьи 451 ГК РФ, несостоятельна в силу следующего.
Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно четырех условий, приведенных в этой статье: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Однако в пункте 3.2 спорного договора аренды земельного участка была предусмотрена возможность изменения размера арендной платы с учетом изменения, в том числе, и оспариваемого коэффициента Кд, т.е. каждая из сторон приняла на себя риск возможного повышения или понижения спорного коэффициента Кд и, следовательно, на момент заключения договора общество осознавало, что такое обстоятельство как увеличение арендной платы может наступить.
В данном случае отсутствует одно из условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, а именно в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
Необходимо также учитывать положения пункта 1 статьи 2 ГК РФ, которые предусматривают, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли.
Именно рисковый характер предпринимательской деятельности существенно затрудняет возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, так как в данном случае отсутствует еще одно из условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ, а именно из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Таким образом, обществом не доказано существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ условий, необходимых для изменения договора.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковые требования ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" удовлетворению не подлежат.
Встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом к ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" о взыскании задолженности по арендной плате и пени правомерно удовлетворены судом первой инстанции по следующим обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Из представленного Комитетом по управлению имуществом расчета задолженности по арендной плате следует, что у ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" имеется задолженность за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года в размере 8 206 443,59 руб.
При этом Комитет по управлению имуществом, при расчете задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2013 по 1-й квартал 2014 года включительно применил коэффициент Кд в размере 1,5, а со 2-го квартала 2014 года по 3-й квартал 2014 года в размере 4,2.
Расчет, представленный Комитетом по управлению имуществом, проверен и признан правильным.
Комитет также просил взыскать с ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" пени в размере 709 254,48 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка N 9-11 за нарушение сроков внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, за каждый день просрочки начисляются пени в размере 0,05 процента от просроченного платежа.
Согласно представленному расчету размер пени составляет 709 254 руб. 48 коп.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованному посчитал, что требования Комитета по управлению имуществом о взыскании с ООО "Жилищный комплекс "Возрождение" задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2013 года по 3-й квартал 2014 года в размере 8 206 443,59 руб., а также пени в размере 709 254,48 руб. подлежат удовлетворению.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения, так как не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и о неправильном применении норм права.
На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 24.10.2014 по делу N А41-35534/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.КОРОТКОВА
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)