Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Щетининым П.И.
при участии:
- от истца - представитель Мунтян В.Б. по доверенности от 16.06.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества "Шамбала"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Сумин Д.П.)
от 25.07.2014 по делу N А32-15145/2014
по иску закрытого акционерного общества "Шамбала"
к ответчику: министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края
об изменении условий договора,
установил:
закрытое акционерное общество "Шамбала" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (далее - ответчику) о внесении изменения в договор аренды от 07.02.2012 N 5, заключенный Министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г. Краснодар и ЗАО "Шамбала", изложив его условия в следующей редакции:
Внести изменения в п. 4.1.27 договора аренды N 5 и изложить его в следующей редакции: "4.1.27. Обеспечить завершение строительства Инвестиционного объекта не позднее 01.07.2018 года. Сроком завершения строительства Инвестиционного объекта является его ввод в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод Инвестиционного объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом".
Внести изменения в п. 5.5 договора аренды N 5 и изложить в следующей редакции: "5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 Договора, в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за Участок, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки".
Внести изменения в п. 7.2 договора аренды N 5 и изложить его в следующей редакции: "Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до "28" ноября 2028 года".
Исковые требования мотивированы положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлены на изменение условий договора аренды от 28.11.2008 N 5 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 площадью 18 283 кв. м, расположенного на территории Щербиновского района Краснодарского края.
В обосновании исковых требований истец указывает, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.03.2012 N 334-р "Об изменении границы игорной зоны "Азов-Сити" изменены границы игорной зоны "Азов-Сити", созданной на территории Щербиновского района Краснодарского края, путем присоединения к ней земельных участков общей площадью 7 825 592 кв. м, расположенных в районе станицы Благовещенская, городской округ города-курорта Анапы (кадастровые номера земельных участков 23:37:0204000:25, 23:37:0204000:26, 23:37:0204000:27, 23:37:0204000:28).
Истец, ссылаясь на данное обстоятельство, полагает, что имеются основания для изменения условий договора аренды в части срока действия договора и срока исполнения обязательств арендатора по застройке участка, размера неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.
Истцом не доказано что использование им земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 на территории Щербиновского района Краснодарского края стало невозможным или существенно затруднительным в связи с изменением границ игровой зоны, которое этот участок не затронуло.
Не доказана необходимость включения в эту зону участка на территории Ростовской области как условие инвестиций в земельный участок на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истцом также не обосновано, что расторжение договора аренды причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение договора аренды на предложенных истцом условиях.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Апеллянт полагает, что в результате изменения действующего законодательства в период действия договора, в результате чего фактически был изменен территориальной состав игорной зоны "Азов-Сити", соответственно, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.
Апеллянт так же полагает, что законность исковых требований подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2014 N А32-32455/2013.
Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на жалобу, в соответствии с которым ответчик находит доводы жалобы необоснованными.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, истец является инвестором и арендатором земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:392 общей площадью 18 283 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000, в границах, указанных в кадастровой карте, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне "Азов-Сити", созданной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р во исполнение статьи 9 Федерального закона от 26.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договор аренды земельного участка от 28.11.2008 N 5 заключен Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (правопредшественник ответчика) и ООО "Кубаньнефть-проект" на основании протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне "Азов-Сити" N 29 от 12.11.2008.
На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 07.02.2012 права и обязанности арендатора перешли к ЗАО "Шамбала".
Согласно п. 1.2 договора, земельный участок предоставлен истцу с целью реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания согласно заключенному одновременно с договором аренды от 28.11.2008 N 5 соглашения о реализации инвестиционного проекта, которое является приложением N 1 к договору аренды.
В соответствии с п. 4.1.27 договора аренды, п. 4.1 соглашения о реализации инвестиционного проекта, истец принял на себя обязательство обеспечить финансирование и строительство инвестиционного объекта, включая проектно-изыскательские работы, таким образом, чтобы его строительство было завершено до 01.07.2011 года.
Пунктом 5.5 договора стороны установили, что в случае неисполнения обязательства, предусмотренного п. 4.1.27 договора в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,25% от размера ежегодной арендной за участок.
Договор аренды от 28.11.2008 N 5 заключен сроком на 10 лет и действует до 28 ноября 2018 года.
Договор с приложениями и дополнениями к нему зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в порядке, установленном действующим законодательством, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа.
Письмом от 31.03.2014 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды от 28.11.2008 N 5 на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчику предложено в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, привести договор аренды от 28.11.2008 N 5 в соответствие с изменившимися обстоятельствами и внести в его отдельные положения изменения, по тексту исковых требований.
Ответчик письменно сообщил истцу о невозможности изменения действующих условий договора аренды.
Ввиду недостижения согласия об изменении условий договоров в досудебном порядке истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей в период приобретения истцом прав и обязанностей арендатора земельного участка (марта 2010), содержал следующее правовое регулирование игорных зон. Согласно части 1 статьи 9 Закона на территории Российской Федерации создаются четыре игорные зоны.
Игорные зоны создаются на территориях следующих субъектов Российской Федерации: Алтайский край; Приморский край; Калининградская область; Краснодарский край и Ростовская область (данная игорная зона включает в себя часть территории каждого из указанных субъектов Российской Федерации) (часть 2 статьи 9 Закона). Порядок создания и ликвидации игорных зон, а также их наименования, границы, иные параметры игорных зон определяются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 9 Закона).
Срок действия игорных зон не может быть ограничен. Решение о ликвидации игорной зоны не может быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты ее создания (часть 7 статьи 9 Закона).
Федеральным законом от 03.11.2010 N 281-ФЗ "О внесении изменений в статью 9 Федерального закона "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в абзаце пятом части 2 статьи 9 Закона слова "и Ростовская область (данная игорная зона включает в себя часть территории каждого из указанных субъектов Российской Федерации)" исключены, также исключено второе предложение части 7 статьи 9 Закона, согласно которой решение о ликвидации игорной зоны не могло быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты ее создания.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р "О создании игорной зоны "Азов-Сити" на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области" создана игорная зона "Азов-Сити" площадью 20021188 кв. метров, определены границы игорной зоны "Азов-Сити" в соответствии с кадастровыми планами земельных участков, расположенных на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области и имеющих кадастровые номера по перечню согласно Приложению.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2011 N 558-р "О ликвидации игорной зоны "Азов-Сити" была ликвидирована игорная зона "Азов-Сити", созданная на территории Азовского района Ростовской области в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 08:1378.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.03.2012 N 334-р "Об изменении границы игорной зоны "Азов-Сити" изменены границы игорной зоны "Азов-Сити", созданной на территории Щербиновского района Краснодарского края, путем присоединения к ней земельных участков общей площадью 7 825 592 кв. м, расположенных в районе станицы Благовещенская, городской округ города-курорта Анапы (кадастровые номера земельных участков 23:37:0204000:25, 23:37:0204000:26, 23:37:0204000:27, 23:37:0204000:28).
Общество, ссылаясь на данное обстоятельство, полагает, что имеются основания для изменения условий договора аренды в части срока действия договора и срока исполнения обязательств арендатора по застройке участка, размера неустойки.
В абзаце 1 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен общий принцип, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом в абзаце втором того же пункта указано, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Для изменения договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств истцу необходимо доказать, что расторжение договора в сложившейся ситуации неприемлемо как противоречащее общественным интересам или как влекущее причинение такого ущерба, который несопоставим с затратами для исполнения договора на измененных условиях.
При недоказанности данных обстоятельств последствием существенно изменившихся обстоятельств является расторжение договора.
На исключительный характер такой меры как изменение договора указано также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 по делу N А40-90259/08: "даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.
Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях".
Указанных оснований в рассматриваемом деле не имелось.
Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исковые требования направлены на изменение условий договора аренды от 28.11.2008 N 5 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 площадью 18 283 кв. м, расположенного на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Целью договора аренды является строительство арендатором на данном участке комплекса игорных заведений, иных объектов недвижимости. Каких-либо обязательств арендатора в отношении земельных участков на территории Ростовской области, которые входили в игорную зону "Азов-Сити", договор аренды не содержит, равно как не усматривается из договора и обязанность арендатора по застройке земельных участков на территории города-курорта Анапа.
Из содержания искового заявления и представленных в дело материалов не усматривается, каким образом изменение границ игровой зоны "Азов-Сити" в виде исключения из нее земельного участка на территории Ростовской области и включения земельных участков на территории города Анапа сделало невозможным или крайне затруднительным исполнение истцом обязательств арендатора по застройке земельного участка на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Реализация цели договора аренды от 28.11.2008 N 5, исходя из его текста, не обусловлена сохранением в неизменности границ игровой зоны "Азов-Сити"; из договора не следует, что вхождение в игровую зону земельного участка на территории Ростовской области является существенным обстоятельством, из которого стороны исходили при заключении договора, "подразумеваемым условием" реализации инвестиционного проекта в отношении земельного участка на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истец не привел варианта толкования договора, из которого можно было бы сделать вывод об "отпадении основания сделки" в случае изменения границ игорной зоны в связи с исключением из нее других земельных участков.
Истец не раскрыл, каким образом данное обстоятельство препятствует ему в застройке земельного участка на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истец не доказал, что расторжение договора аренды причинит ему ущерб, несопоставимый с исполнением договора на предложенных условиях, поскольку доказательств застройки земельного участка, финансирования проектных (изыскательских) работ в материалы дела не представлено, из текста искового заявления прямо следует, что "истец был вынужден приостановить реализацию проекта на стадии подготовки к строительству".
Приобретая права и обязанности арендатора в феврале 2012 года, истец должен был учитывать, что строительство объектов надлежало завершить в срок до 01.07.2011, включая ввод в эксплуатацию, то есть при отсутствии на участке объектов недвижимости истец не мог не осознавать фактическую невозможность соблюдения им договорного срока по застройке земельного участка.
Тем самым истец принял на себя риск неисполнения обязательства по застройке участка, срок которого он просит продлить в настоящем деле, ссылаясь на изменение границ игровой зоны.
Истец фактически приобретал право аренды по договору, по которому уже возникла обязанность по завершению строительства инвестиционного объекта.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законном порядке, а поэтому истец, ведущий предпринимательскую деятельность, несет самостоятельные риски такой деятельности, а также должен прогнозировать последствия, в том числе негативные, связанные с ее осуществлением.
Суд также отмечает, что в пункте 5.5 договора истцом предлагается не только изменить (снизить) размер неустойки, но и обусловить исполнение обязательства по застройке участка наличием разрешения на строительство, однако ссылка на наличие разрешения на строительство как на условие застройки участка в действующей редакции пунктов 5.5, 4.1.27 договора аренды отсутствует, и внести такое изменение в договор означало бы, по существу, освобождение истца от ответственности по своевременной застройке участка в связи с неполучением им разрешением на строительство.
Из действующей редакции договора не следует, что срок застройки участка зависит от момента получения арендатором разрешения на строительство.
Срок окупаемости инвестиционного проекта не имеет прямого отношения к исполнению обязательств по освоению земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392, расположенного на территории Щербиновского района Краснодарского края, поскольку данное обстоятельство не может быть основанием для продления срока застройки участка и срока действия договора аренды, снижения размера ответственности за неисполнение обязательств по застройке участка в первоначально установленный срок.
В данном случае заявитель не доказал, что использование им земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 на территории Щербиновского района Краснодарского края стало невозможным или существенно затруднительным в связи с изменением границ игровой зоны, которое этот участок, как уже указывалось, не затронуло.
Не доказана необходимость включения в эту зону участка на территории Ростовской области как условие инвестиций в земельный участок на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истцом не обосновано, что расторжение договора аренды причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение договора аренды на предложенных истцом условиях.
Договор аренды земельного участка был заключен по результатам конкурса, и предложенное истцом изменение договора в части продления сроков, снижения неустойки, обусловленности ответственности арендатора наличием у него разрешения на строительство не соответствует цели конкурса как публичной процедуре отбора наиболее приемлемого контрагента, предложившего наилучшие условия реализации проекта, предложенный истцом вариант, по сути, нивелирует значение конкурсного отбора.
В части доводов истца о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2014 N А32-32455/2013 суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5.02.2007 г. N 2-П).
Истец в рамках арбитражного дела N А32-32455/2013 участия не принимал, указанный спор существовал между иными лицами по иному предмету, в виду чего в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда в рамках дела N А32-32455/2013 не имеют преюдициального значения для настоящего спора. Толкование закона, данное в решении суда по названному делу, не является обязательным для судов, рассматривающих данное дело.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2014 года по делу N А32-15145/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2014 N 15АП-16569/2014 ПО ДЕЛУ N А32-15145/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2014 г. N 15АП-16569/2014
Дело N А32-15145/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Щетининым П.И.
при участии:
- от истца - представитель Мунтян В.Б. по доверенности от 16.06.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества "Шамбала"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Сумин Д.П.)
от 25.07.2014 по делу N А32-15145/2014
по иску закрытого акционерного общества "Шамбала"
к ответчику: министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края
об изменении условий договора,
установил:
закрытое акционерное общество "Шамбала" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к министерству стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края (далее - ответчику) о внесении изменения в договор аренды от 07.02.2012 N 5, заключенный Министерством стратегического развития и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края, г. Краснодар и ЗАО "Шамбала", изложив его условия в следующей редакции:
Внести изменения в п. 4.1.27 договора аренды N 5 и изложить его в следующей редакции: "4.1.27. Обеспечить завершение строительства Инвестиционного объекта не позднее 01.07.2018 года. Сроком завершения строительства Инвестиционного объекта является его ввод в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод Инвестиционного объекта в эксплуатацию, выданным уполномоченным органом".
Внести изменения в п. 5.5 договора аренды N 5 и изложить в следующей редакции: "5.5. В случае неисполнения Арендатором обязательства, предусмотренного пунктом 4.1.27 Договора, в установленный срок, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1 (ноль целых одной десятой процента) от размера ежегодной арендной платы за Участок, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки".
Внести изменения в п. 7.2 договора аренды N 5 и изложить его в следующей редакции: "Договор действует в течение 20 (Двадцати) лет, до "28" ноября 2028 года".
Исковые требования мотивированы положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, направлены на изменение условий договора аренды от 28.11.2008 N 5 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 площадью 18 283 кв. м, расположенного на территории Щербиновского района Краснодарского края.
В обосновании исковых требований истец указывает, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.03.2012 N 334-р "Об изменении границы игорной зоны "Азов-Сити" изменены границы игорной зоны "Азов-Сити", созданной на территории Щербиновского района Краснодарского края, путем присоединения к ней земельных участков общей площадью 7 825 592 кв. м, расположенных в районе станицы Благовещенская, городской округ города-курорта Анапы (кадастровые номера земельных участков 23:37:0204000:25, 23:37:0204000:26, 23:37:0204000:27, 23:37:0204000:28).
Истец, ссылаясь на данное обстоятельство, полагает, что имеются основания для изменения условий договора аренды в части срока действия договора и срока исполнения обязательств арендатора по застройке участка, размера неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.
Истцом не доказано что использование им земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 на территории Щербиновского района Краснодарского края стало невозможным или существенно затруднительным в связи с изменением границ игровой зоны, которое этот участок не затронуло.
Не доказана необходимость включения в эту зону участка на территории Ростовской области как условие инвестиций в земельный участок на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истцом также не обосновано, что расторжение договора аренды причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение договора аренды на предложенных истцом условиях.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Апеллянт полагает, что в результате изменения действующего законодательства в период действия договора, в результате чего фактически был изменен территориальной состав игорной зоны "Азов-Сити", соответственно, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.
Апеллянт так же полагает, что законность исковых требований подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2014 N А32-32455/2013.
Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на жалобу, в соответствии с которым ответчик находит доводы жалобы необоснованными.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, истец является инвестором и арендатором земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 23:36:0101000:392 общей площадью 18 283 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Щербиновский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 23:36:0101000, в границах, указанных в кадастровой карте, на основании договора аренды находящегося в государственной собственности Краснодарского края земельного участка, с целью реализации инвестиционного проекта в игорной зоне "Азов-Сити", созданной распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р во исполнение статьи 9 Федерального закона от 26.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Договор аренды земельного участка от 28.11.2008 N 5 заключен Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края (правопредшественник ответчика) и ООО "Кубаньнефть-проект" на основании протокола заседания Конкурсной комиссии по продаже прав на заключение договоров аренды, находящихся в государственной собственности земельных участков с целью реализации инвестиционных проектов в игорной зоне "Азов-Сити" N 29 от 12.11.2008.
На основании договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 07.02.2012 права и обязанности арендатора перешли к ЗАО "Шамбала".
Согласно п. 1.2 договора, земельный участок предоставлен истцу с целью реализации инвестиционного проекта по строительству комплекса игорных заведений, гостиниц, объектов спортивно-развлекательного назначения и общественного питания согласно заключенному одновременно с договором аренды от 28.11.2008 N 5 соглашения о реализации инвестиционного проекта, которое является приложением N 1 к договору аренды.
В соответствии с п. 4.1.27 договора аренды, п. 4.1 соглашения о реализации инвестиционного проекта, истец принял на себя обязательство обеспечить финансирование и строительство инвестиционного объекта, включая проектно-изыскательские работы, таким образом, чтобы его строительство было завершено до 01.07.2011 года.
Пунктом 5.5 договора стороны установили, что в случае неисполнения обязательства, предусмотренного п. 4.1.27 договора в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,25% от размера ежегодной арендной за участок.
Договор аренды от 28.11.2008 N 5 заключен сроком на 10 лет и действует до 28 ноября 2018 года.
Договор с приложениями и дополнениями к нему зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в порядке, установленном действующим законодательством, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа.
Письмом от 31.03.2014 истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор аренды от 28.11.2008 N 5 на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчику предложено в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, привести договор аренды от 28.11.2008 N 5 в соответствие с изменившимися обстоятельствами и внести в его отдельные положения изменения, по тексту исковых требований.
Ответчик письменно сообщил истцу о невозможности изменения действующих условий договора аренды.
Ввиду недостижения согласия об изменении условий договоров в досудебном порядке истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Федеральный закон от 29.12.2006 N 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей в период приобретения истцом прав и обязанностей арендатора земельного участка (марта 2010), содержал следующее правовое регулирование игорных зон. Согласно части 1 статьи 9 Закона на территории Российской Федерации создаются четыре игорные зоны.
Игорные зоны создаются на территориях следующих субъектов Российской Федерации: Алтайский край; Приморский край; Калининградская область; Краснодарский край и Ростовская область (данная игорная зона включает в себя часть территории каждого из указанных субъектов Российской Федерации) (часть 2 статьи 9 Закона). Порядок создания и ликвидации игорных зон, а также их наименования, границы, иные параметры игорных зон определяются Правительством Российской Федерации (часть 3 статьи 9 Закона).
Срок действия игорных зон не может быть ограничен. Решение о ликвидации игорной зоны не может быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты ее создания (часть 7 статьи 9 Закона).
Федеральным законом от 03.11.2010 N 281-ФЗ "О внесении изменений в статью 9 Федерального закона "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в абзаце пятом части 2 статьи 9 Закона слова "и Ростовская область (данная игорная зона включает в себя часть территории каждого из указанных субъектов Российской Федерации)" исключены, также исключено второе предложение части 7 статьи 9 Закона, согласно которой решение о ликвидации игорной зоны не могло быть принято Правительством Российской Федерации до истечения десяти лет с даты ее создания.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2007 N 1945-р "О создании игорной зоны "Азов-Сити" на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области" создана игорная зона "Азов-Сити" площадью 20021188 кв. метров, определены границы игорной зоны "Азов-Сити" в соответствии с кадастровыми планами земельных участков, расположенных на территориях Щербиновского района Краснодарского края и Азовского района Ростовской области и имеющих кадастровые номера по перечню согласно Приложению.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.03.2011 N 558-р "О ликвидации игорной зоны "Азов-Сити" была ликвидирована игорная зона "Азов-Сити", созданная на территории Азовского района Ростовской области в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 08:1378.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.03.2012 N 334-р "Об изменении границы игорной зоны "Азов-Сити" изменены границы игорной зоны "Азов-Сити", созданной на территории Щербиновского района Краснодарского края, путем присоединения к ней земельных участков общей площадью 7 825 592 кв. м, расположенных в районе станицы Благовещенская, городской округ города-курорта Анапы (кадастровые номера земельных участков 23:37:0204000:25, 23:37:0204000:26, 23:37:0204000:27, 23:37:0204000:28).
Общество, ссылаясь на данное обстоятельство, полагает, что имеются основания для изменения условий договора аренды в части срока действия договора и срока исполнения обязательств арендатора по застройке участка, размера неустойки.
В абзаце 1 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изложен общий принцип, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом в абзаце втором того же пункта указано, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Для изменения договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств истцу необходимо доказать, что расторжение договора в сложившейся ситуации неприемлемо как противоречащее общественным интересам или как влекущее причинение такого ущерба, который несопоставим с затратами для исполнения договора на измененных условиях.
При недоказанности данных обстоятельств последствием существенно изменившихся обстоятельств является расторжение договора.
На исключительный характер такой меры как изменение договора указано также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 по делу N А40-90259/08: "даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.
Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях".
Указанных оснований в рассматриваемом деле не имелось.
Следовательно, упомянутый договор аренды не подлежал изменению судом в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Исковые требования направлены на изменение условий договора аренды от 28.11.2008 N 5 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 площадью 18 283 кв. м, расположенного на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Целью договора аренды является строительство арендатором на данном участке комплекса игорных заведений, иных объектов недвижимости. Каких-либо обязательств арендатора в отношении земельных участков на территории Ростовской области, которые входили в игорную зону "Азов-Сити", договор аренды не содержит, равно как не усматривается из договора и обязанность арендатора по застройке земельных участков на территории города-курорта Анапа.
Из содержания искового заявления и представленных в дело материалов не усматривается, каким образом изменение границ игровой зоны "Азов-Сити" в виде исключения из нее земельного участка на территории Ростовской области и включения земельных участков на территории города Анапа сделало невозможным или крайне затруднительным исполнение истцом обязательств арендатора по застройке земельного участка на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Реализация цели договора аренды от 28.11.2008 N 5, исходя из его текста, не обусловлена сохранением в неизменности границ игровой зоны "Азов-Сити"; из договора не следует, что вхождение в игровую зону земельного участка на территории Ростовской области является существенным обстоятельством, из которого стороны исходили при заключении договора, "подразумеваемым условием" реализации инвестиционного проекта в отношении земельного участка на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истец не привел варианта толкования договора, из которого можно было бы сделать вывод об "отпадении основания сделки" в случае изменения границ игорной зоны в связи с исключением из нее других земельных участков.
Истец не раскрыл, каким образом данное обстоятельство препятствует ему в застройке земельного участка на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истец не доказал, что расторжение договора аренды причинит ему ущерб, несопоставимый с исполнением договора на предложенных условиях, поскольку доказательств застройки земельного участка, финансирования проектных (изыскательских) работ в материалы дела не представлено, из текста искового заявления прямо следует, что "истец был вынужден приостановить реализацию проекта на стадии подготовки к строительству".
Приобретая права и обязанности арендатора в феврале 2012 года, истец должен был учитывать, что строительство объектов надлежало завершить в срок до 01.07.2011, включая ввод в эксплуатацию, то есть при отсутствии на участке объектов недвижимости истец не мог не осознавать фактическую невозможность соблюдения им договорного срока по застройке земельного участка.
Тем самым истец принял на себя риск неисполнения обязательства по застройке участка, срок которого он просит продлить в настоящем деле, ссылаясь на изменение границ игровой зоны.
Истец фактически приобретал право аренды по договору, по которому уже возникла обязанность по завершению строительства инвестиционного объекта.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законном порядке, а поэтому истец, ведущий предпринимательскую деятельность, несет самостоятельные риски такой деятельности, а также должен прогнозировать последствия, в том числе негативные, связанные с ее осуществлением.
Суд также отмечает, что в пункте 5.5 договора истцом предлагается не только изменить (снизить) размер неустойки, но и обусловить исполнение обязательства по застройке участка наличием разрешения на строительство, однако ссылка на наличие разрешения на строительство как на условие застройки участка в действующей редакции пунктов 5.5, 4.1.27 договора аренды отсутствует, и внести такое изменение в договор означало бы, по существу, освобождение истца от ответственности по своевременной застройке участка в связи с неполучением им разрешением на строительство.
Из действующей редакции договора не следует, что срок застройки участка зависит от момента получения арендатором разрешения на строительство.
Срок окупаемости инвестиционного проекта не имеет прямого отношения к исполнению обязательств по освоению земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392, расположенного на территории Щербиновского района Краснодарского края, поскольку данное обстоятельство не может быть основанием для продления срока застройки участка и срока действия договора аренды, снижения размера ответственности за неисполнение обязательств по застройке участка в первоначально установленный срок.
В данном случае заявитель не доказал, что использование им земельного участка с кадастровым номером 23:36:0101000:392 на территории Щербиновского района Краснодарского края стало невозможным или существенно затруднительным в связи с изменением границ игровой зоны, которое этот участок, как уже указывалось, не затронуло.
Не доказана необходимость включения в эту зону участка на территории Ростовской области как условие инвестиций в земельный участок на территории Щербиновского района Краснодарского края.
Истцом не обосновано, что расторжение договора аренды причинит ему ущерб, значительно превышающий затраты на исполнение договора аренды на предложенных истцом условиях.
Договор аренды земельного участка был заключен по результатам конкурса, и предложенное истцом изменение договора в части продления сроков, снижения неустойки, обусловленности ответственности арендатора наличием у него разрешения на строительство не соответствует цели конкурса как публичной процедуре отбора наиболее приемлемого контрагента, предложившего наилучшие условия реализации проекта, предложенный истцом вариант, по сути, нивелирует значение конкурсного отбора.
В части доводов истца о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2014 N А32-32455/2013 суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5.02.2007 г. N 2-П).
Истец в рамках арбитражного дела N А32-32455/2013 участия не принимал, указанный спор существовал между иными лицами по иному предмету, в виду чего в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда в рамках дела N А32-32455/2013 не имеют преюдициального значения для настоящего спора. Толкование закона, данное в решении суда по названному делу, не является обязательным для судов, рассматривающих данное дело.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2014 года по делу N А32-15145/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)