Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района: Марышев М.В. - по доверенности от 27.03.2014 г.,
от общества с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс": Фещенко А.В. - по доверенности от 30.07.2014 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2014 года по делу N А41-18158/14, принятое судьей Уваровым А.О., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" о взыскании задолженности,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" (далее - ООО "Импульс-Транс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.07.2012 г. по 31.12.2013 г. в сумме 3171406 руб. 42 коп., пеней за нарушение срока внесения арендной платы за период с 18.09.2012 г. по 31.12.2013 г. в размере 374447 руб. 25 коп., о расторжении договора аренды N 4994 от 04.07.2012 года и обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 1915+/-15 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, г. Одинцово (л.д. 3-6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 68-70).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Импульс-Транс" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права (л.д. 73-74).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 22.05.2012 года Администрацией Одинцовского муниципального района было вынесено постановление N 1438 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ДАК" земельного участка площадью 1915+/-15 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, земли населенных пунктов, для торгово-развлекательных целей и объектов дорожного сервиса, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в г. Одинцово, в аренду сроком на 40 лет (л.д. 9).
На основании указанного постановления, 04.07.2012 года между муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области", от имени которого выступает Комитет, (арендодатель) и ООО "ДАК" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4994, согласно условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 1915+/-15 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово, для торгово-развлекательных целей и объектов дорожного сервиса (л.д. 11-14).
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 07.07.2012 по 03.07.2052.
В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора арендатор принял на себя обязательство ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и сроки, установленные договором.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата должна перечисляться в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение договора аренды земельного участка N 4994 объект аренды был передан арендатору по передаточному акту от 04.07.2012 года (л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 30 августа 2012 года сторонами исправлена техническая ошибка, допущенная при определении размера арендной платы в Приложении N 2 к договору аренды, и установлено, что размер арендной платы с 04.07.2012 года составляет 498087 руб. 71 коп., а не 355775 руб. 93 коп. в квартал (л.д. 21).
13 августа 2012 года между ООО "ДАК" (сторона 1) и ООО "Импульс-транс" (сторона 2) был подписан договор о переуступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым сторона 1 передала права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994 стороне 2 (л.д. 22-24).
Расходы по государственной регистрации договора, оплате арендных платежей за весь период действия договора аренды N 4994 от 04.07.2012 г., а также изменений и дополнений к нему возлагаются на сторону 2 (пункт 8.1 договора).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 19.09.2012 года (регистрационная запись N 50-50-20/055/2012-009).
Права и обязанности по договору от 13 августа 2012 года были переданы от ООО "ДАК" к ООО "Импульс-транс", что подтверждается передаточным актом (л.д. 25).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Импульс-Транс" принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Из материалов дела следует, что на основании договора о переуступке прав аренды на земельный участок, заключенного между ООО "ДАК" и ООО "Импульс-транс", арендатором земельного участка по договору аренды N 4994 с 19.09.2012 года является ООО "Импульс-транс".
В пункте 8.1 договора о переуступке права аренды на земельный участок, указано, что расходы по оплате арендных платежей за весь период действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на ООО "Импульс-транс".
Таким образом, ответчик принял на себя обязательства по оплате всех арендных платежей за весь период действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994.
Между тем, арендная плата на протяжении всего действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994 не вносилась, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 3171406 руб. 42 коп.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств уплаты задолженности в заявленной ко взысканию сумме в материалы дела не представил.
Кроме того, истцом на основании пункта 5.2 договора N 4994 было заявлено требование о взыскании с ООО "Импульс-транс" пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 18.09.2012 г. по 31.12.2013 г. в размере 374447 руб. 25 коп.
Расчет договорной неустойки был проверен судом области и признан обоснованным. Оснований для уменьшения суммы неустойки судом не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО "Импульс-транс" основного долга по арендной плате и пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей.
Требования Комитета о расторжении договора аренды N 4994 от 04.07.2012 года и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030204:61 также правомерно удовлетворены судом области в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка N 4994 определено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.
При прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.3 договора).
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, на протяжении всего действия договора N 4994 от 04.07.2012 г. ООО "Импульс-транс" арендная плата не вносилась, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3171406 руб. 42 коп.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "Импульс-транс" условий договора аренды земельного участка N 4994 и наличии оснований для расторжения указанного договора.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Из материалов дела следует, что 17 февраля 2014 года Комитет направил в адрес ООО "Импульс-транс" претензию N 7.1.18/386 с предложением в срок до 19 марта 2014 года погасить задолженность по арендной плате в сумме 3171406 руб. 42 коп., образовавшуюся за период с 04.07.2012 по 31.12.2013 и уплатить пени в размере 374447 руб. 25 коп., а также предложением добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка (л.д. 28-30).
Ответ на данное требование от ООО "Импульс-транс" не поступал.
С настоящим иском Комитет обратился в арбитражный суд Московской области 31 марта 2014 года, что подтверждается отметкой суда на титульном листе заявления, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "Импульс-транс" возвратить спорный земельный участок истцу.
Доводы апелляционной жалобы относительно невозможности использования земельного участка не имеют правового значения, поскольку не влияют на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.
При этом, каких-либо доказательств обращения ответчика к истцу с предложением о внесении изменений в условия договора, либо с предложением о расторжении договора аренды, в материалы дела не представлено.
Иных доводов апелляционная жалоба ООО "Импульс-транс" не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2014 года по делу N А41-18158/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2014 ПО ДЕЛУ N А41-18158/14
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2014 г. по делу N А41-18158/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,
судей Коновалова С.А., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,
при участии в заседании:
от Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района: Марышев М.В. - по доверенности от 27.03.2014 г.,
от общества с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс": Фещенко А.В. - по доверенности от 30.07.2014 г.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" на решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2014 года по делу N А41-18158/14, принятое судьей Уваровым А.О., по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" о взыскании задолженности,
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Одинцовского муниципального района (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-Транс" (далее - ООО "Импульс-Транс", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.07.2012 г. по 31.12.2013 г. в сумме 3171406 руб. 42 коп., пеней за нарушение срока внесения арендной платы за период с 18.09.2012 г. по 31.12.2013 г. в размере 374447 руб. 25 коп., о расторжении договора аренды N 4994 от 04.07.2012 года и обязании передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 1915+/-15 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, г.п. Одинцово, г. Одинцово (л.д. 3-6).
Решением Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2014 года исковые требования удовлетворены в полном объеме (л.д. 68-70).
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Импульс-Транс" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального права (л.д. 73-74).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов представителя ответчика, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 22.05.2012 года Администрацией Одинцовского муниципального района было вынесено постановление N 1438 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "ДАК" земельного участка площадью 1915+/-15 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, земли населенных пунктов, для торгово-развлекательных целей и объектов дорожного сервиса, расположенного в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в г. Одинцово, в аренду сроком на 40 лет (л.д. 9).
На основании указанного постановления, 04.07.2012 года между муниципальным образованием "Одинцовский муниципальный район Московской области", от имени которого выступает Комитет, (арендодатель) и ООО "ДАК" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 4994, согласно условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 1915+/-15 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0030204:61, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово, для торгово-развлекательных целей и объектов дорожного сервиса (л.д. 11-14).
Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 07.07.2012 по 03.07.2052.
В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора арендатор принял на себя обязательство ежеквартально вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и сроки, установленные договором.
Согласно пункту 3.3 договора арендная плата должна перечисляться в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Во исполнение договора аренды земельного участка N 4994 объект аренды был передан арендатору по передаточному акту от 04.07.2012 года (л.д. 15).
Дополнительным соглашением от 30 августа 2012 года сторонами исправлена техническая ошибка, допущенная при определении размера арендной платы в Приложении N 2 к договору аренды, и установлено, что размер арендной платы с 04.07.2012 года составляет 498087 руб. 71 коп., а не 355775 руб. 93 коп. в квартал (л.д. 21).
13 августа 2012 года между ООО "ДАК" (сторона 1) и ООО "Импульс-транс" (сторона 2) был подписан договор о переуступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым сторона 1 передала права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994 стороне 2 (л.д. 22-24).
Расходы по государственной регистрации договора, оплате арендных платежей за весь период действия договора аренды N 4994 от 04.07.2012 г., а также изменений и дополнений к нему возлагаются на сторону 2 (пункт 8.1 договора).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 19.09.2012 года (регистрационная запись N 50-50-20/055/2012-009).
Права и обязанности по договору от 13 августа 2012 года были переданы от ООО "ДАК" к ООО "Импульс-транс", что подтверждается передаточным актом (л.д. 25).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Импульс-Транс" принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований законными и обоснованными по следующим основаниям.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.
Из материалов дела следует, что на основании договора о переуступке прав аренды на земельный участок, заключенного между ООО "ДАК" и ООО "Импульс-транс", арендатором земельного участка по договору аренды N 4994 с 19.09.2012 года является ООО "Импульс-транс".
В пункте 8.1 договора о переуступке права аренды на земельный участок, указано, что расходы по оплате арендных платежей за весь период действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994, а также изменений и дополнений к нему возлагаются на ООО "Импульс-транс".
Таким образом, ответчик принял на себя обязательства по оплате всех арендных платежей за весь период действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994.
Между тем, арендная плата на протяжении всего действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 г. N 4994 не вносилась, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 3171406 руб. 42 коп.
В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик доказательств уплаты задолженности в заявленной ко взысканию сумме в материалы дела не представил.
Кроме того, истцом на основании пункта 5.2 договора N 4994 было заявлено требование о взыскании с ООО "Импульс-транс" пеней за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 18.09.2012 г. по 31.12.2013 г. в размере 374447 руб. 25 коп.
Расчет договорной неустойки был проверен судом области и признан обоснованным. Оснований для уменьшения суммы неустойки судом не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательства и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Неустойка предназначена для компенсации потерь стороны, потерпевшей от неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Таким образом, принимая во внимание факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО "Импульс-транс" основного долга по арендной плате и пеней за просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей.
Требования Комитета о расторжении договора аренды N 4994 от 04.07.2012 года и обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030204:61 также правомерно удовлетворены судом области в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка N 4994 определено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 договора.
В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Согласно пункту 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять арендодателю документ, подтверждающий оплату.
При прекращении (расторжении) договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии (пункт 6.3 договора).
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, на протяжении всего действия договора N 4994 от 04.07.2012 г. ООО "Импульс-транс" арендная плата не вносилась, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3171406 руб. 42 коп.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существенном нарушении ООО "Импульс-транс" условий договора аренды земельного участка N 4994 и наличии оснований для расторжения указанного договора.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Из материалов дела следует, что 17 февраля 2014 года Комитет направил в адрес ООО "Импульс-транс" претензию N 7.1.18/386 с предложением в срок до 19 марта 2014 года погасить задолженность по арендной плате в сумме 3171406 руб. 42 коп., образовавшуюся за период с 04.07.2012 по 31.12.2013 и уплатить пени в размере 374447 руб. 25 коп., а также предложением добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка (л.д. 28-30).
Ответ на данное требование от ООО "Импульс-транс" не поступал.
С настоящим иском Комитет обратился в арбитражный суд Московской области 31 марта 2014 года, что подтверждается отметкой суда на титульном листе заявления, то есть общество имело достаточно времени для урегулирования настоящего спора.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом были приняты надлежащие меры для соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования и в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал ООО "Импульс-транс" возвратить спорный земельный участок истцу.
Доводы апелляционной жалобы относительно невозможности использования земельного участка не имеют правового значения, поскольку не влияют на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды.
При этом, каких-либо доказательств обращения ответчика к истцу с предложением о внесении изменений в условия договора, либо с предложением о расторжении договора аренды, в материалы дела не представлено.
Иных доводов апелляционная жалоба ООО "Импульс-транс" не содержит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 30 мая 2014 года по делу N А41-18158/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)