Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Смирнова А.Ю., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы (далее - управление) и администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-11324/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Общество с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - общество "Сигма") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в нарушении срока и порядка оказания муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на который не разграничена" по заявлению общества "Сигма" о продлении срока договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05, о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения в форме постановления о продлении договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05 или о заключении договора аренды на новый срок по заявлению общества "Сигма", об обязании администрации в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Сигма" при оказании муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена" путем совершения необходимых действий, об обязании управления в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Сигма" при оказании муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена" путем совершения необходимых действий (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 (судья Абдуллина Э.Р.) требования общества удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация и управление просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 421, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, положений гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявители считают, что у общества "Сигма" отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку названным обществом ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы. При этом обществом "Сигма" не получено разрешение на строительство и строительство самого объекта не начато, в связи с чем вывод судов об обязанности органа местного самоуправления предоставить земельный участок для завершения строительства не обоснован. По мнению заявителей, передача обществу "Сигма" прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды земельного участка было направлено на уклонение общества с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" (далее - общество "УСК") от предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации последствий несвоевременного завершения строительства в виде прекращения арендных отношений. Заявители считают прежнего арендатора спорного участка - общества "УСК", нынешнего - общество "Сигма", солидарными должниками по обязательствам, возникшим из спорного договора аренды, и полагают, что в данном случае основания для продления договора аренды отсутствуют. Как указывают заявители, после завершения строительства жилых домов и возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в данных домах права общей долевой собственности на занимаемый этими домами земельный участок у администрации не имеется полномочий на продление договора аренды. Кроме того, заявители считают избранный обществом "Сигма" способ защиты нарушенного права путем оспаривания бездействия администрации и управления, выразившегося в несовершении действий по продлению договора аренды земельного участка, ненадлежащим, так как данный спор вытекает из гражданско-правовых отношений и должен рассматриваться в порядке искового производства.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Сигма" ссылается на несостоятельность доводов заявителя, указывает на то, что еще в ходе рассмотрения спора 30.09.2013 администрацией принято постановление о продлении срока действия спорного договора, о чем обществу "Сигма" было сообщено письмом от 04.06.2014 N 10409/10816. Считает выводы судов правильными и законными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05, в соответствии с п. 1.1, 3.1, 4.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 общей площадью 17527 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская (микрорайон N 8, квартал N 1), для использования в целях проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов, на срок с 20.06.2005 по 20.06.2008 за плату в размере 176 496,89 руб. в год.
Пунктами 3.3, 5.3.2 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора с письменного согласия арендодателя продлить действие договора на согласованных сторонами условиях путем направления уведомления арендодателю с письменной форме не позднее, чем за три месяца до истечения срока.
Земельный участок передан обществу "Уфимская строительная компания" по акту приема-передачи от 14.07.2005.
Договор зарегистрирован 01.08.2005 в установленном законом порядке, номер регистрации 02-04-01/128/2005-331, что подтверждается отметкой на договоре.
Дополнительным соглашением от 03.05.2006 N 1 к договору аренды земельного участка стороны изменили функциональное назначение земельного участка с "для проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов" на "для проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале N 1 микрорайона N 8 в Демском районе г. Уфы".
Дополнительными соглашениями от 23.07.2008 N 2 и от 31.01.2012 N 3 к договору аренды земельного участка срок договора аренды продлен до 20.06.2011 и до 24.04.2013 соответственно. Функциональное использование земельного участка изменено на "...для проектирования и строительства группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий бытового обслуживания (литеры 1а, 1б, 1в) и общественно-делового центра с подземной автостоянкой (литер 17)...".
По договору передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.02.2012 по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05 общество "Уфимская строительная компания" передало обществу "Сигма" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05.
Договор зарегистрирован 27.03.2012 в установленном законом порядке, номер регистрации 02-04-01/098/2005-038, что подтверждается отметкой на договоре.
Между обществом "Сигма" и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" заключен договор о выполнении функций заказчика по строительству от 24.05.2012 N 13, в соответствии с которым общество "Управление капитального строительства "Монолитстрой" принимает на себя обязанности по исполнению функций общества "Сигма" как заказчика по строительству группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-делового центра с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8") городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Обществом "Сигма" получено положительное заключение государственной экспертизы N 02-1-4-0115-13 в отношении объекта капитального строительства - группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-делового центра с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8") городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Обществом "Сигма" в отдел градостроительного контроля и выдачи разрешения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подано заявление о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: "Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8") городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой" на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:17 сроком на пятнадцать месяцев.
Общество "Сигма" обратилось к главе администрации с письмом от 21.01.2013 с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05 сроком на 3 года.
Письмом от 10.04.2013 N 8457 управление ответило обществу "Сигма" отказом в продлении договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05, ссылаясь на наличие у общества "Сигма" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и отсутствие намерения администрации продлять договор от 14.07.2005 N 1311-05.
Общество "Сигма", ссылаясь на незаконное бездействие администрации и управления, выразившееся в нерассмотрении заявления о продлении договора аренды земельного участка, поскольку отказ в продлении срока действия договора аренды является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования общества "Сигма", суды исходили из того, что отказ арендодателя от продления срока действия договора аренды является необоснованным, поскольку строительство в течение первоначального срока аренды не завершено, а использование объекта незавершенного строительства в соответствии с его назначением невозможно.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земель изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В силу п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Таким образом, учитывая, специальный правовой режим земель в период строительства, а также наличие в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, вопрос о законности оспариваемого отказа в продлении срока действия договора аренды неразрывно связан с судьбой объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как установлено судами, на основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.02.2012, заключенного с обществом "УСК", общество "Сигма" вступило в арендные отношения по договору аренды от 14.07.2005 N 1311-05 земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005. С учетом дополнительных соглашений от 23.07.2008 N 2 и от 31.01.2012 N 3 стороны договора установили срок его действия до 24.04.2013.
Данный земельный участок первоначально был предоставлен для использования в целях проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов. Впоследствии условиями договора аренды функциональное назначение земельного участка установлено для целей проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале N 1 микрорайона N 8 в Демском районе г. Уфы и общественно-делового центра с подземной автостоянкой.
Предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 - обществом "УСК", осуществлено строительство группы жилых домов (N 1А, 1Б, 1В), что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию N RU 03308000-55-ЖА, RU 03308000-56-ЖА, RU 03308000-23-ЖА.
Из материалов дела также следует, что в течение действия договора аренды земельного участка обществом "Сигма" заключен договор о выполнении функций заказчика по строительству объекта "Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8"). Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой", разработана проектная документация в отношении названного объекта строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 и в отношении данной проектной документации получено положительное заключение государственной экспертизы, а также подано заявление о выдаче разрешение на строительство группы жилых домов и общественно-делового центра.
С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 использовался арендаторами в течение срока действия договора аренды в соответствии с его целевым назначением. Иного администрацией и управлением не доказано.
Поскольку цель, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду, не достигнута, данный участок необходим для завершения строительства, суды правомерно признали, что оснований для отказа в продлении договора аренды от 14.07.2005 N 1311-05 у администрации не имеется, в связи с чем бездействие органов местного самоуправления, выразившееся в непринятии в установленные сроки решения о продлении срока действия данного договора, является незаконным.
Ссылки заявителей кассационной жалобы на отсутствие у общества "Сигма" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат отклонению, поскольку данные правоотношения предметом рассматриваемого спора не являются. Право общества "Сигма" на продление договора аренды обусловлено необходимостью получения земельного участка для завершения строительства (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Утверждение заявителя об отсутствии доказательств начала строительства противоречит материалам дела. То обстоятельство, что договор перенайма был заключен обществом "Сигма" за год до истечения срока действия договора аренды, на что указывает заявитель жалобы, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Как следует из материалов дела, функциональное использование земельного участка было дополнено сторонами договора аренды правом застройки общественно-делового центра с подземной автостоянкой дополнительным соглашением от 31.01.2012 N 3, т.е. также за год до истечения срока действия договора, что предполагает с учетом всех этапов строительства такого объекта (включая проектирование, государственную экспертизу проектной документации, получение разрешения на строительство) продление срока договора аренды.
Апелляционным судом также рассмотрен и обоснованно отклонен довод органов местного самоуправления об отсутствии у администрации права на распоряжение спорным земельным участком, на который после введения жилых домов в эксплуатацию возникло право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в этих домах (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Поскольку органами местного самоуправления не представлено доказательств формирования и постановки земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов, а также государственной регистрации права собственности на жилые или нежилые помещения этих домов, суд апелляционной инстанции признал вышеизложенный довод необоснованным.
Ссылка администрации и управления на то, что оснований для продления договора аренды у общества "Сигма" не имеется, так как передача ему прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды осуществлена обществом "УСК" с намерением уклонится от негативных последствий ненадлежащего исполнения данного договора, не принимаются. Данное обстоятельство не являлось основанием для отказа в продлении действия договора, изложенного в письме управления от 10.04.2013 N 8457, и не было предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций. В компетенцию суда кассационной инстанции установление новых обстоятельств и оценка доказательств в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.
Довод о необоснованном применение при рассмотрении спора положений гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению. Предметом оспаривания по данному делу явилось бездействие органов местного самоуправления, которое правомерно рассмотрено судами в порядке, предусмотренном положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-11324/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы и администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 13.08.2014 N Ф09-4669/14 ПО ДЕЛУ N А07-11324/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2014 г. N Ф09-4669/14
Дело N А07-11324/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2014 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Сулейменовой Т.В.,
судей Смирнова А.Ю., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы (далее - управление) и администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-11324/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.
Общество с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - общество "Сигма") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в нарушении срока и порядка оказания муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на который не разграничена" по заявлению общества "Сигма" о продлении срока договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05, о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения в форме постановления о продлении договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05 или о заключении договора аренды на новый срок по заявлению общества "Сигма", об обязании администрации в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Сигма" при оказании муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена" путем совершения необходимых действий, об обязании управления в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества "Сигма" при оказании муниципальной услуги "Продление срока аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан или государственная собственность на которые не разграничена" путем совершения необходимых действий (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 (судья Абдуллина Э.Р.) требования общества удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе администрация и управление просят судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 421, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, положений гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявители считают, что у общества "Сигма" отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку названным обществом ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы. При этом обществом "Сигма" не получено разрешение на строительство и строительство самого объекта не начато, в связи с чем вывод судов об обязанности органа местного самоуправления предоставить земельный участок для завершения строительства не обоснован. По мнению заявителей, передача обществу "Сигма" прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды земельного участка было направлено на уклонение общества с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" (далее - общество "УСК") от предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации последствий несвоевременного завершения строительства в виде прекращения арендных отношений. Заявители считают прежнего арендатора спорного участка - общества "УСК", нынешнего - общество "Сигма", солидарными должниками по обязательствам, возникшим из спорного договора аренды, и полагают, что в данном случае основания для продления договора аренды отсутствуют. Как указывают заявители, после завершения строительства жилых домов и возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в данных домах права общей долевой собственности на занимаемый этими домами земельный участок у администрации не имеется полномочий на продление договора аренды. Кроме того, заявители считают избранный обществом "Сигма" способ защиты нарушенного права путем оспаривания бездействия администрации и управления, выразившегося в несовершении действий по продлению договора аренды земельного участка, ненадлежащим, так как данный спор вытекает из гражданско-правовых отношений и должен рассматриваться в порядке искового производства.
В отзыве на кассационную жалобу общество "Сигма" ссылается на несостоятельность доводов заявителя, указывает на то, что еще в ходе рассмотрения спора 30.09.2013 администрацией принято постановление о продлении срока действия спорного договора, о чем обществу "Сигма" было сообщено письмом от 04.06.2014 N 10409/10816. Считает выводы судов правильными и законными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Как установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05, в соответствии с п. 1.1, 3.1, 4.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 общей площадью 17527 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Дагестанская (микрорайон N 8, квартал N 1), для использования в целях проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов, на срок с 20.06.2005 по 20.06.2008 за плату в размере 176 496,89 руб. в год.
Пунктами 3.3, 5.3.2 договора аренды стороны предусмотрели право арендатора с письменного согласия арендодателя продлить действие договора на согласованных сторонами условиях путем направления уведомления арендодателю с письменной форме не позднее, чем за три месяца до истечения срока.
Земельный участок передан обществу "Уфимская строительная компания" по акту приема-передачи от 14.07.2005.
Договор зарегистрирован 01.08.2005 в установленном законом порядке, номер регистрации 02-04-01/128/2005-331, что подтверждается отметкой на договоре.
Дополнительным соглашением от 03.05.2006 N 1 к договору аренды земельного участка стороны изменили функциональное назначение земельного участка с "для проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов" на "для проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале N 1 микрорайона N 8 в Демском районе г. Уфы".
Дополнительными соглашениями от 23.07.2008 N 2 и от 31.01.2012 N 3 к договору аренды земельного участка срок договора аренды продлен до 20.06.2011 и до 24.04.2013 соответственно. Функциональное использование земельного участка изменено на "...для проектирования и строительства группы жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий бытового обслуживания (литеры 1а, 1б, 1в) и общественно-делового центра с подземной автостоянкой (литер 17)...".
По договору передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.02.2012 по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05 общество "Уфимская строительная компания" передало обществу "Сигма" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05.
Договор зарегистрирован 27.03.2012 в установленном законом порядке, номер регистрации 02-04-01/098/2005-038, что подтверждается отметкой на договоре.
Между обществом "Сигма" и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" заключен договор о выполнении функций заказчика по строительству от 24.05.2012 N 13, в соответствии с которым общество "Управление капитального строительства "Монолитстрой" принимает на себя обязанности по исполнению функций общества "Сигма" как заказчика по строительству группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-делового центра с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8") городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Обществом "Сигма" получено положительное заключение государственной экспертизы N 02-1-4-0115-13 в отношении объекта капитального строительства - группы многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-делового центра с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8") городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Обществом "Сигма" в отдел градостроительного контроля и выдачи разрешения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подано заявление о выдаче разрешения на выполнение строительно-монтажных работ по объекту: "Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8") городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Общественно деловой центр с подземной автостоянкой" на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:17 сроком на пятнадцать месяцев.
Общество "Сигма" обратилось к главе администрации с письмом от 21.01.2013 с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05 сроком на 3 года.
Письмом от 10.04.2013 N 8457 управление ответило обществу "Сигма" отказом в продлении договора аренды земельного участка от 14.07.2005 N 1311-05, ссылаясь на наличие у общества "Сигма" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и отсутствие намерения администрации продлять договор от 14.07.2005 N 1311-05.
Общество "Сигма", ссылаясь на незаконное бездействие администрации и управления, выразившееся в нерассмотрении заявления о продлении договора аренды земельного участка, поскольку отказ в продлении срока действия договора аренды является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования общества "Сигма", суды исходили из того, что отказ арендодателя от продления срока действия договора аренды является необоснованным, поскольку строительство в течение первоначального срока аренды не завершено, а использование объекта незавершенного строительства в соответствии с его назначением невозможно.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земель изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В силу п. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.
Таким образом, учитывая, специальный правовой режим земель в период строительства, а также наличие в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, вопрос о законности оспариваемого отказа в продлении срока действия договора аренды неразрывно связан с судьбой объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Как установлено судами, на основании договора передачи прав и обязанностей (перенайма) от 15.02.2012, заключенного с обществом "УСК", общество "Сигма" вступило в арендные отношения по договору аренды от 14.07.2005 N 1311-05 земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005. С учетом дополнительных соглашений от 23.07.2008 N 2 и от 31.01.2012 N 3 стороны договора установили срок его действия до 24.04.2013.
Данный земельный участок первоначально был предоставлен для использования в целях проведения подготовительных работ по строительству группы жилых домов. Впоследствии условиями договора аренды функциональное назначение земельного участка установлено для целей проведения строительно-монтажных работ по строительству группы жилых домов в квартале N 1 микрорайона N 8 в Демском районе г. Уфы и общественно-делового центра с подземной автостоянкой.
Предыдущим арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 - обществом "УСК", осуществлено строительство группы жилых домов (N 1А, 1Б, 1В), что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию N RU 03308000-55-ЖА, RU 03308000-56-ЖА, RU 03308000-23-ЖА.
Из материалов дела также следует, что в течение действия договора аренды земельного участка обществом "Сигма" заключен договор о выполнении функций заказчика по строительству объекта "Группа многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями предприятий обслуживания населения, общественно-деловой центр с подземной автостоянкой в Демском районе (микрорайон "Дема-8"). Общественно-деловой центр с подземной автостоянкой", разработана проектная документация в отношении названного объекта строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 и в отношении данной проектной документации получено положительное заключение государственной экспертизы, а также подано заявление о выдаче разрешение на строительство группы жилых домов и общественно-делового центра.
С учетом изложенных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 39:0005 использовался арендаторами в течение срока действия договора аренды в соответствии с его целевым назначением. Иного администрацией и управлением не доказано.
Поскольку цель, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду, не достигнута, данный участок необходим для завершения строительства, суды правомерно признали, что оснований для отказа в продлении договора аренды от 14.07.2005 N 1311-05 у администрации не имеется, в связи с чем бездействие органов местного самоуправления, выразившееся в непринятии в установленные сроки решения о продлении срока действия данного договора, является незаконным.
Ссылки заявителей кассационной жалобы на отсутствие у общества "Сигма" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат отклонению, поскольку данные правоотношения предметом рассматриваемого спора не являются. Право общества "Сигма" на продление договора аренды обусловлено необходимостью получения земельного участка для завершения строительства (ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
Утверждение заявителя об отсутствии доказательств начала строительства противоречит материалам дела. То обстоятельство, что договор перенайма был заключен обществом "Сигма" за год до истечения срока действия договора аренды, на что указывает заявитель жалобы, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Как следует из материалов дела, функциональное использование земельного участка было дополнено сторонами договора аренды правом застройки общественно-делового центра с подземной автостоянкой дополнительным соглашением от 31.01.2012 N 3, т.е. также за год до истечения срока действия договора, что предполагает с учетом всех этапов строительства такого объекта (включая проектирование, государственную экспертизу проектной документации, получение разрешения на строительство) продление срока договора аренды.
Апелляционным судом также рассмотрен и обоснованно отклонен довод органов местного самоуправления об отсутствии у администрации права на распоряжение спорным земельным участком, на который после введения жилых домов в эксплуатацию возникло право общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в этих домах (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Поскольку органами местного самоуправления не представлено доказательств формирования и постановки земельных участков, необходимых для эксплуатации жилых домов, а также государственной регистрации права собственности на жилые или нежилые помещения этих домов, суд апелляционной инстанции признал вышеизложенный довод необоснованным.
Ссылка администрации и управления на то, что оснований для продления договора аренды у общества "Сигма" не имеется, так как передача ему прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды осуществлена обществом "УСК" с намерением уклонится от негативных последствий ненадлежащего исполнения данного договора, не принимаются. Данное обстоятельство не являлось основанием для отказа в продлении действия договора, изложенного в письме управления от 10.04.2013 N 8457, и не было предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций. В компетенцию суда кассационной инстанции установление новых обстоятельств и оценка доказательств в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит.
Довод о необоснованном применение при рассмотрении спора положений гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению. Предметом оспаривания по данному делу явилось бездействие органов местного самоуправления, которое правомерно рассмотрено судами в порядке, предусмотренном положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-11324/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления по земельным ресурсам администрации городского округа г. Уфы и администрации городского округа г. Уфы Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)