Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Антоновой О.И.,
судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шевченко А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бурмистрова Ильи Николаевича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 сентября 2013 года по делу N А57-21699/2012, судья Огнищева Ю.П.,
по заявлению Бурмистрова Ильи Николаевича, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 148, кв. 40
к Атясову Анатолию Ивановичу, г. Энгельс, ул. Революционная, д. 101, Щербакову Роману Александровичу, г. Энгельс, ул. Степная, д. 39, кв. 11, обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс", Саратовская обл, Энгельсский р-н, с. Шумейка, ул. Пляжная, 2А (ИНН 6449040987, ОГРН 1066449025389),
третьи лица:
управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, г. Энгельс,
- о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 23.11.2011, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Щербаковым Романом Александровичем;
- о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г. (по договору аренды земельного участка N 8120/1 от 17.05.202007 г. пл. 16797 кв. м), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем;
- о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г. (по договору аренды земельного участка N 8416/1 от 30.01.202007 г. пл. 42416 кв. м), заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Бурмистров Илья Николаевич с исковым заявлением, измененным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 8 л.д. 139-140),
1) о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 23.11.2011, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Щербаковым Романом Александровичем в отношении земельного участка, общей площадью 451860 кв. м, с кадастровым номером 64:38:20 37 04:0139 из земель сельскохозяйственного назначения в т.ч.:
- площадью 427751 кв. м с кадастровым номером 64:38:20 37 04:0137
- - площадью 24109 кв. м с кадастровым номером 64:38:20 37 04 0138 о применении последствий недействительности сделки: прекратить право аренды Щербакова Романа Александровича на земельный участок, общей площадью 451860 кв. м, с кадастровым номером 64:38:20 37 04:0139 из земель сельскохозяйственного назначения и обязать Щербакова Романа Александровича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" указанный земельный участок;
2) о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем в отношении земельного участка общей площадью 16797 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0123, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка о применении последствий недействительности сделки: прекратить право аренды Атясова Анатолия Ивановича на земельный участок общей площадью 16797 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0123, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка, и обязать Атясова Анатолия Ивановича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" указанный земельный участок;
3) о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г. (по договору аренды земельного участка N 8416/1), заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем, в отношении земельного участка общей площадью 42416 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0136, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка о применении последствий недействительности сделки: прекратить право аренды Атясова Анатолия Ивановича на земельный участок, общей площадью 42416 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0136, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка, и обязать Атясова Анатолия Ивановича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" указанный земельный участок. (Оспоренные договоры представлены подшивкой - том 9 л.д. 56-109).
Решением суда от 16.09.2013 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения в суд с соответствующей жабой.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, протоколом N 1 от 10.09.2006 г. общего собрания учредителей было создано Общество с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" ОГРН 1066449025389 (том 3 л.д. 12-13).
Учредителями общества являются Белов В.Ю. с долей уставного капитала общества 50% и Бурмистров И.Н. с долей уставного капитала общества 50%.
Одним из всех перечисленных видов деятельности общества согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 18.10.2012 г. и Устава, утвержденного протоколом общего собрания ООО "Покровск-Аква-Плюс" N 3 от 15.10.2009 г. (том 3 л.д. 39), является деятельность в сфере сельского хозяйства, рыболовство, рыбоводство.
Протоколом N 2 общего собрания учредителей общества от 26.12.2006 года было решено обратиться в Администрацию Энгельсского муниципального района с целью получения права аренды земельных участков береговой линии.
10 февраля 2007 г. согласно протоколу N 3 общего собрания учредителей общества было принято решение приобрести у ПК "Путь Рыбака" объекты недвижимости, находящиеся по адресу: село Шумейка, ул. Предмостовая, 1А.
Указанные объекты приобретены Обществом в собственность (свидетельства о собственности том 10 л.д. 24-31), а именно:
1. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899302 Нагульный пруд Н-1-700000 кв. м
2. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899303 Нагульный пруд Н-2-300000 кв. м
3. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899304 Выростной пруд В-1-20000 кв. м
4. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899305 Выростной пруд В-2-53946 кв. м
5. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899306 1-этажное здание - 315,5 кв. м
6. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899307 Выростной пруд В-3-30000 кв. м
7. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899308 Выростной пруд В-4-60000 кв. м
8. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899309 Зимовальный пруд З-1-10000 кв. м.
Постановлением главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N 1547 от 29.03.2007 г. "О предоставлении ООО "Покровск-Аква-Плюс" в аренду земельного участка для организации садково-рыбоводческого хозяйства и рекреационных целей" обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения, в кадастровом квартале 64:38:203704, земельный участок площадью 16797 кв. м.
Заключен договор аренды земельного участка N 8120/1 от 17.05.2007 г. с ООО "Покровск-Аква-Плюс".
Постановлением главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N 5142 от 30.08.2007 г. "О предоставлении ООО "Покровск-Аква-Плюс" в аренду земельного участка для организации садково-рыбоводческого хозяйства" обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения, в кадастровом квартале 64:38:20 37 04, земельный участок площадью 42416 кв. м.
Заключен договор аренды земельного участка N 8416/1 от 31.01.2008 г. с ООО "Покровск-Аква-Плюс".
Постановлением главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N 6067 от 16.10.2007 г. "О предоставлении Щербакову Р.А. в аренду земельного участка для организации садково-рыбоводческого хозяйства" Щербакову Роману Александровичу предоставлены в аренду сроком на 10 лет из земель сельскохозяйственного назначения, в кадастровом квартале 64:38:20 37 04, земельные участки общей площадью 451860 кв. м.
Между Щербаковым Р.А. и Комитетом по управлению имущества администрации Энгельсского муниципального района заключен договор аренды земельного участка N 8191/1 от 30.04.2008 г.
25.06.2008 года заключен и зарегистрирован в последующем в надлежащем порядке договор замены стороны в обязательстве между Щербаковым Р.А. и ООО "Покровск-Аква-Плюс", согласно которому общество приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8191/1 от 30.04.2008 г.
После чего,
- 23.11.2011 г. заключен и зарегистрировал оспариваемый договор замены стороны в обязательстве между ООО "Покровск-Аква-Плюс" и Щербаковым Р.А., согласно которому Щербаков Р.А. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8191/1 от 30.04.2008 г.
- 05.07.2012 г. заключен и зарегистрирован оспариваемый договор замены стороны в обязательстве между ООО "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым А.И., согласно которому Атясов А.И. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8120/1 от 17.05.2007 г.
- 05.07.2012 г. заключен и зарегистрирован оспариваемый договор замены стороны в обязательстве между ООО "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым А.И., согласно которому Атясов А.И. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8416/1 от 31.01.2008 г.
Полагая, что вышеуказанные договоры замены стороны в обязательстве заключены с нарушением требований, предусмотренных ст. 46 Федерального закона РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также не в интересах общества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценивая заявленные требования истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу положений статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделкой признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Свои требования истец основывает на нарушении при заключении оспариваемых договоров требований ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".
В силу положений п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На основании п. 2 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.
Согласно п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
На основании п. 5 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.
Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:
- голосование участника общества, обратившегося с иском о признании крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников общества, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;
- не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;
- к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом;
- при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней.
В силу положений п. 6 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.
Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 1999 года N 90/14 разъяснено применение названной законодательной нормы, согласно которой крупная сделка, заключенная от имени общества генеральным директором с нарушением требований, предусмотренных статьей 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску общества или его участника.
Аналогичная норма содержится в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 марта 2001 года N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность": крупная сделка, совершенная обществом с ограниченной ответственностью с нарушением пункта 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" может быть оспорена в суде самим обществом или его участником.
При этом само по себе отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления обществом об одобрении крупной сделки не является достаточным основанием для признания ее судом недействительной по иску участника общества. Соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.
Согласно п. п. 8.3.14 п. 8.3 Устава ООО "Покровск-Аква-Плюс", принятие решения об одобрении крупных сделок отнесено к компетенции общего собрания участников общества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
В силу пункта 4 статьи 32 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.
Рассматривая доводы о крупности сделки, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплены принципы состязательности и равноправия сторон.
При этом обязанность доказывания в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на каждое лицо, участвующее в деле, которое должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12 указано, что стоимость имущества для целей отнесения сделки к крупным определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на основании данных его бухгалтерского учета. Согласно приказу Министерства финансов РФ от 31.10.2000 N 94н "Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению" арендатор отражает имущество на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах аренды, а также на соответствующих балансовых счетах отражает арендные платежи.
Таким образом, учитывая отсутствие в бухгалтерском учете данных об оценке права аренды, для целей установления того, являются ли крупными сделки, суды должны исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что оспариваемые сделки в бухгалтерском балансе общества "Покровск-Аква-Плюс" не отражены, в договорах аренды земельных участков указан размер арендной платы в год.
Сделки фиксировались обществом на счете 001 - карточка счета 001 (том 10 л.д. 56) В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" указано, что при решении вопроса об отнесении сделки к крупной необходимо сопоставлять стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов.
В предмет доказывания по спорам о признании сделки недействительной на основании статьи 46 названного Закона входит выяснение обстоятельств, подтверждающих превышение совершенной сделкой (взаимосвязанных сделок) установленной законом (уставом) величины активов общества; совершение такой сделки не в процессе обычной хозяйственной деятельности общества; наличие (отсутствие) одобрения собранием участников общества данной сделки, а также нарушение прав истца (общества, участника) такой сделкой.
Для разрешения вопроса о крупности сделки судом по ходатайству истца были назначены две судебные экспертизы.
22.04.2013 г. (том л.д. 81-83) ФБУ "Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" сообщило суду о невозможности дачи заключения ввиду того, что в информационных источниках отсутствуют предложения по праву возмездного пользования (аренды) земельных участков, расположенных в Саратовской области, Энгельсский район, с. Шумейка; установить рыночную стоимость аренды трех земельных участков не представляется возможным.
В связи с чем судом была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости прав аренды трех вышеуказанных земельных участков, проведение которой поручено Потребительскому обществу "Областная коллегия оценщиков".
В экспертном заключении N 579-с/07 от 23.07.2013 г. (том 11 л.д. 4-7) экспертом сделаны следующие выводы:
1. Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 42 416 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0136, по состоянию на 05.07.2012 г. составит 1 000 (одну тысячу) рублей.
2. Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 16 797 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0123, по состоянию на 05.07.2012 г. составит 1 000 (одну тысячу) рублей.
3. Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 451 860 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0139, по состоянию на 23.11.2011 г. составит 1 000 (одну тысячу) рублей.
При этом, эксперт указывает следующее.
Разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем.
Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в аренде определяется объемом правомочий по использованию земельного участка, потенциальными доходами от его использования и периодом получения этих доходов.
Если землепользователю, осуществляющему пользование землей, находящейся в аренде, предоставляется возможность приобретения земельного участка в собственность, то стоимость права аренды может быть определена как разница между рыночной стоимостью земельного участка, текущими платежами и издержками по приобретению такого права.
Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнительного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав).
В результате исследования рынка продажи земельных участков и прав временного возмездного пользования (аренды) земельных участков установлено, что на дату определения стоимости объектов исследования отсутствуют предложения к продаже земельных участков и прав временного возмездного пользования (аренды) земельных у участков, имеющих разрешенное использование, аналогичное разрешенному использованию объектов исследования - земельный участок для устройства садково-рыбоводческого хозяйства и рекреационных целей. Использование в качестве объектов аналогов информации о продаже земельных участков и прав временного возмездного пользования (аренды) земельных участков, имеющих разрешенное использование, отличное от разрешенного использования объектов исследования потребует внесения значительных корректировок, обоснование которых в соответствии с требованиями п. 22 ФСО-1 не возможно.
Таким образом, определение рыночной стоимости объектов исследования методами сравнительного подхода не представляется возможным.
Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются размером арендной платы, установленной договором аренды земельного участка и потенциального дохода от продажи права заключения договора аренды земельного участка после окончания срока действующего договора.
Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:
1) ставки арендной платы соответствуют рыночным;
2) ставки арендной платы определены на торгах, то есть тоже являются рыночными. Поскольку в соответствии с Постановлением от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", принятым Правительством Саратовской обл. размер арендной платы установлен в процентах от кадастровой стоимости земельных участков (составляющей для объектов исследования:
- - земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0136 по состоянию на 05.07.2012 г. - 1,19 руб. /м2 (лист 26, Том 1 Дела), или 50 475,04 руб. за весь участок;
- - земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0123, по состоянию на 05.07.2012 г. - 1,23 руб. /м, или 19 988,43 руб. за весь участок;
- - земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0139, по состоянию на 23.11.2011 г. - 1,19 руб. /м2 (лист 58, Том 1 Дела), или 537 713,4 руб. за весь участок) и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) не определены на торгах, стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела и результатов осмотра объектов исследования установлено, что объекты исследования на дату осмотра и даты определения стоимости фактически не использовались для получения арендатором (ООО "Покровск-Аква-Плюс") финансовой выгоды. Замечания истца - Бурмистрова И.Н.- что земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0139 (участок представляет собой остров) использовался для заготовки растительных кормов для выращивания белого амура представляется спорным, поскольку выращивание кормов (клевер, люцерна, злаки) на земельном участке кадастровый номер 64:38:203704:0136 позволило бы минимизировать обществу затраты на транспортировку кормов.
Из материалов дела также следует, что финансовая деятельность ООО "Покровск-Аква-Плюс" по итогам 2011 г. была убыточной (лист 10,11 Том 5 Дела).
Вышесказанное означает, что аренда земельных участков с кадастровыми номерами 64:38:20 37 04:0136, 64:38:20 37 04:0123, 64:38:20 37 04:0139 не приносит арендатору (ООО "Покровск-Аква-Плюс") каких-либо финансовых выгод, а служит источником ежегодного убытка в размере годовой арендной платы, т.е. в рассматриваемом случае 1А=0. При этом, в экспертном заключении сделан следующий вывод.
Исходя из того, что коммерческая организация не может совершать сделки с имуществом безвозмездно, эксперт считает, что стоимость объектов исследования может быть установлена в размере, соответствующем минимальной целой величине, учитывающейся при бухгалтерском учете, т.е. в размере 1 000 (одна тысяча) рублей.
Ответчик согласился с мнением эксперта, пояснил, что арендованные земельные участки Обществом не использовались, доход не приносили, т.е. план осуществления на них хозяйственной деятельности не реализовался.
Доказательств использования данных земельных участков в хозяйственной деятельности общества не представлено.
Нахождение какого-либо имущества принадлежащего ООО "Покровск-Аква-Плюс" на данных земельных участках не установлено.
На 2-й странице экспертного заключения указано следующее:
Расположенные на земельном участке кадастровый номер 64:38:20 37 04:0136 объекты (забор, остатки фундамента, каркасное здание магазина) не зарегистрированы в установленном порядке, какая-либо разрешительная, проектная либо техническая документация на объекты отсутствует. Исходя из вышеизложенного эксперт считает, что стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 42 416 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0136 должна определяться как свободного от застройки.
Пруды, как объекты недвижимости, находящиеся у Общества на праве собственности, - никак не связаны со спорными земельными участками, находятся на отдаленном расстоянии от них.
Данный факт подтверждается, в т.ч. схемами, представленными участниками процесса в материалы дела и исследованными в ходе разбирательства (том 10 л.д. 22-23).
Пруды приобретались отдельно, а земельные участки предоставлялись в аренду отдельно и в разное время.
При этом материалами дела подтверждено, что пруды используются обществом в хозяйственной деятельности (корешки квитанций - том 5 л.д. 76-125), а земельные участки - нет.
Таким образом, вывод эксперта о том, что общество несло только расходы по арендной плате - соответствует обстоятельствам дела, вывод о том, что земельные участки не использовались обществом и находятся в запущенном состоянии, также соответствует материалам дела.
Истец не согласившись с выводами эксперта, в ходе судебного разбирательства, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, обосновывая его тем, что: эксперт провел экспертизу, исходя из того, что сторонами по договору аренды являются конкретные юридические лица, тогда как следовало определять рыночную стоимость исходя из максимально возможных потенциальных возможностей использования данных земельных участков иными лицами; стороны по договору в данном случае выступают заинтересованными лицами; не исследовались рыночные данные, и сведения о них отсутствуют в экспертном заключении.
Ходатайство истца было отклонено судом первой инстанции.
Согласно представленных в материалы дела бухгалтерских балансов Общества (том 5 л.д. 8-18, л.д. 73): за 2009 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 1 935 тыс. руб.; за 2010 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 1 274 тыс. руб.; за 2011 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 1 307 тыс. руб.; за 2-й квартал 2012 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 4 020 тыс. руб.
Величина рыночной стоимости права аренды трех спорных земельных участков составляет, согласно экспертному заключению - 1000 руб. каждый.
С учетом изложенного, суд первой инстанции на основании пунктов 2, 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", сопоставив размер переданных по сделке прав аренды земельных участков с балансовой стоимостью активов Общества на отчетную дату, предшествующую заключению сделки, пришел к выводу о том, что сделка на момент ее совершения не являлась крупной для ООО "Покровск-Аква-Плюс", так как ее размер составлял менее 25 процентов балансовой стоимости активов Общества. Что послужило основанием для отказа в иске.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, представитель Бурмистрова Ильи Николаевича заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Поволжский экспертный центр" (г. Саратов, ул. Чернышевского, 143, оф.602) - эксперту Власову Николю Ивановичу.
Оценивая заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Как следует из экспертного заключения N 1675/3-3 от 15.04.2013 г. вывод эксперта о рыночной стоимости права аренды в размере 1000 рублей по каждому объекту исследования основан исключительно на том, что объекты исследования на дату осмотра и дату определения стоимости фактически не использовались для получения ООО "Покровск-Аква-Плюс финансовой выгоды, и это при том, что, как указал эксперт финансовая деятельность общества по итогам 2011 года была убыточной и означает, что аренда земельных участков не приносит арендатору каких-либо финансовых выгод, а служит источником ежегодного убытка в размере годовой арендной платы.
Каких-либо иных обоснований рыночной стоимости права аренды исследуемых объектов экспертное заключение не содержит.
С учетом изложенного ходатайство Бурмистрова было удовлетворено.
По результатам повторного экспертного исследования было установлено, что величина рыночной стоимости права аренды земельных участков на 01.07.2012 года и на 01.10.2011 года составила: для участка площадью 42416 кв. м с кадастровым номером 64:38:203704:136-1269000 рублей, для участка площадью 451860 кв. м с кадастровым номером 64:38:203704:0139-1304000 рублей, для земельного участка площадью 16797 кв. м с кадастровым номером 64:38:203704:0123-1406000 рублей.
При этом эксперт отказался от использования доходного и затратного подходов.
Вместе с тем используя сравнительный подход, эксперт в качестве аналогов выбрал земельные участки, принадлежащие на правах собственности.
Вызванный в судебное заседание эксперт на вопросы суда пояснил, что при проведении экспертизы им был использован метод анализа иерархий в рамках сравнительного подхода. Кроме того эксперт указал, что в качестве аналогов использовал земельные участки садоводческих товариществ, тогда как предметом исследования являлись участки для садково-рыбоводческой деятельности.
Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности экспертное заключение N 1675/3-3 от 15 апреля 2013 года и экспертное заключение N 71-2013 от 18 марта 2014 года пришел к выводу о том, что в выводах экспертов явные противоречия как в выборе подходов и методов исследования, так и в величине рыночной стоимости права аренды земельных участков. При этом как следует из пояснений опрошенных судом первой и апелляционной инстанции экспертов, последними были использованы различные методики оценки.
В связи с возникновением у судебной коллегии сомнений в правильности выбора подходов при определения рыночной стоимости права аренды и необходимости установления достоверной стоимости такого права была назначена повторная экспертиза, по результатам которой установлено следующее (экспертное заключение N 1594 СП от 31.07.2014):
Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренда) земельного участка общей площадью 42 416 кв. м, кадастровый номер 64:38:203704:0136 по состоянию на 01.07.2012, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (вопрос 1).
Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренда) земельного участка общей площадью 16 797 кв. м, кадастровый номер 64:38:203704:0123 по состоянию на 01.07.2012, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (вопрос 2).
Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренда) земельного участка общей площадью 451 860 кв. м, кадастровый номер 64:38:203704:0139 по состоянию на 01.07.2012, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (вопрос 3).
Выводы эксперта, полученные в рамках экспертного заключения N 1594 СП от 31.07.2014 аналогичны выводам эксперта, полученным в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
Вызванный по ходатайству истца в судебное заседание эксперт Степанов В.П. дал пояснения.
Судебная коллегия, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе экспертные заключения, приходит к выводу о недоказанности заявленных исковых требованиях, и как следствие об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку апелляционная жалоба оставлена без изменения, то судебные расходы подлежат распределению по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и возлагаются на заявителя в полном объеме.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 сентября 2013 года по делу N А57-21699/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Бурмистрова Ильи Николаевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс", Саратовская обл., Энгельсский р-н, с. Шумейка, ул. Пляжная, 2А (ИНН 6449040987, ОГРН 1066449025389) денежные средства в размере 105 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы от 31.07.2014.
Финансово-экономическому отделу перечислить с депозитного счета суда на счет общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области денежные средства в размере 105 000 рублей за проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции, перечисленные по платежному поручению N 12 от 18.02.2014.
Финансово-экономическому отделу перечислить с депозитного счета суда на счет обществу с ограниченной ответственностью "Поволжский Экспертный Центр" денежные средства в размере 12 000 рублей за проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции, перечисленные по платежному поручению N 433 от 25.11.2013.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.И.АНТОНОВА
Судьи
Т.В.ВОЛКОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2014 ПО ДЕЛУ N А57-21699/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2014 г. по делу N А57-21699/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2014 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Антоновой О.И.,
судей Волковой Т.В., Никитина А.Ю.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шевченко А.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бурмистрова Ильи Николаевича на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 сентября 2013 года по делу N А57-21699/2012, судья Огнищева Ю.П.,
по заявлению Бурмистрова Ильи Николаевича, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 148, кв. 40
к Атясову Анатолию Ивановичу, г. Энгельс, ул. Революционная, д. 101, Щербакову Роману Александровичу, г. Энгельс, ул. Степная, д. 39, кв. 11, обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс", Саратовская обл, Энгельсский р-н, с. Шумейка, ул. Пляжная, 2А (ИНН 6449040987, ОГРН 1066449025389),
третьи лица:
управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов,
комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, г. Энгельс,
- о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 23.11.2011, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Щербаковым Романом Александровичем;
- о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г. (по договору аренды земельного участка N 8120/1 от 17.05.202007 г. пл. 16797 кв. м), заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем;
- о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г. (по договору аренды земельного участка N 8416/1 от 30.01.202007 г. пл. 42416 кв. м), заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Бурмистров Илья Николаевич с исковым заявлением, измененным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 8 л.д. 139-140),
1) о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 23.11.2011, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Щербаковым Романом Александровичем в отношении земельного участка, общей площадью 451860 кв. м, с кадастровым номером 64:38:20 37 04:0139 из земель сельскохозяйственного назначения в т.ч.:
- площадью 427751 кв. м с кадастровым номером 64:38:20 37 04:0137
- - площадью 24109 кв. м с кадастровым номером 64:38:20 37 04 0138 о применении последствий недействительности сделки: прекратить право аренды Щербакова Романа Александровича на земельный участок, общей площадью 451860 кв. м, с кадастровым номером 64:38:20 37 04:0139 из земель сельскохозяйственного назначения и обязать Щербакова Романа Александровича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" указанный земельный участок;
2) о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем в отношении земельного участка общей площадью 16797 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0123, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка о применении последствий недействительности сделки: прекратить право аренды Атясова Анатолия Ивановича на земельный участок общей площадью 16797 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0123, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка, и обязать Атясова Анатолия Ивановича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" указанный земельный участок;
3) о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 05.07.2012 г. (по договору аренды земельного участка N 8416/1), заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым Анатолием Ивановичем, в отношении земельного участка общей площадью 42416 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0136, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка о применении последствий недействительности сделки: прекратить право аренды Атясова Анатолия Ивановича на земельный участок, общей площадью 42416 кв. м, с кадастровым номером 64:38: 20 37 04:0136, расположенный по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, с. Шумейка, и обязать Атясова Анатолия Ивановича возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" указанный земельный участок. (Оспоренные договоры представлены подшивкой - том 9 л.д. 56-109).
Решением суда от 16.09.2013 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения в суд с соответствующей жабой.
Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, протоколом N 1 от 10.09.2006 г. общего собрания учредителей было создано Общество с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс" ОГРН 1066449025389 (том 3 л.д. 12-13).
Учредителями общества являются Белов В.Ю. с долей уставного капитала общества 50% и Бурмистров И.Н. с долей уставного капитала общества 50%.
Одним из всех перечисленных видов деятельности общества согласно Выписке из ЕГРЮЛ от 18.10.2012 г. и Устава, утвержденного протоколом общего собрания ООО "Покровск-Аква-Плюс" N 3 от 15.10.2009 г. (том 3 л.д. 39), является деятельность в сфере сельского хозяйства, рыболовство, рыбоводство.
Протоколом N 2 общего собрания учредителей общества от 26.12.2006 года было решено обратиться в Администрацию Энгельсского муниципального района с целью получения права аренды земельных участков береговой линии.
10 февраля 2007 г. согласно протоколу N 3 общего собрания учредителей общества было принято решение приобрести у ПК "Путь Рыбака" объекты недвижимости, находящиеся по адресу: село Шумейка, ул. Предмостовая, 1А.
Указанные объекты приобретены Обществом в собственность (свидетельства о собственности том 10 л.д. 24-31), а именно:
1. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899302 Нагульный пруд Н-1-700000 кв. м
2. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899303 Нагульный пруд Н-2-300000 кв. м
3. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899304 Выростной пруд В-1-20000 кв. м
4. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899305 Выростной пруд В-2-53946 кв. м
5. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899306 1-этажное здание - 315,5 кв. м
6. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899307 Выростной пруд В-3-30000 кв. м
7. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899308 Выростной пруд В-4-60000 кв. м
8. свидетельство о регистрации права собственности 64-АГ N 899309 Зимовальный пруд З-1-10000 кв. м.
Постановлением главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N 1547 от 29.03.2007 г. "О предоставлении ООО "Покровск-Аква-Плюс" в аренду земельного участка для организации садково-рыбоводческого хозяйства и рекреационных целей" обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения, в кадастровом квартале 64:38:203704, земельный участок площадью 16797 кв. м.
Заключен договор аренды земельного участка N 8120/1 от 17.05.2007 г. с ООО "Покровск-Аква-Плюс".
Постановлением главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N 5142 от 30.08.2007 г. "О предоставлении ООО "Покровск-Аква-Плюс" в аренду земельного участка для организации садково-рыбоводческого хозяйства" обществу предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения, в кадастровом квартале 64:38:20 37 04, земельный участок площадью 42416 кв. м.
Заключен договор аренды земельного участка N 8416/1 от 31.01.2008 г. с ООО "Покровск-Аква-Плюс".
Постановлением главы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области N 6067 от 16.10.2007 г. "О предоставлении Щербакову Р.А. в аренду земельного участка для организации садково-рыбоводческого хозяйства" Щербакову Роману Александровичу предоставлены в аренду сроком на 10 лет из земель сельскохозяйственного назначения, в кадастровом квартале 64:38:20 37 04, земельные участки общей площадью 451860 кв. м.
Между Щербаковым Р.А. и Комитетом по управлению имущества администрации Энгельсского муниципального района заключен договор аренды земельного участка N 8191/1 от 30.04.2008 г.
25.06.2008 года заключен и зарегистрирован в последующем в надлежащем порядке договор замены стороны в обязательстве между Щербаковым Р.А. и ООО "Покровск-Аква-Плюс", согласно которому общество приняло на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8191/1 от 30.04.2008 г.
После чего,
- 23.11.2011 г. заключен и зарегистрировал оспариваемый договор замены стороны в обязательстве между ООО "Покровск-Аква-Плюс" и Щербаковым Р.А., согласно которому Щербаков Р.А. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8191/1 от 30.04.2008 г.
- 05.07.2012 г. заключен и зарегистрирован оспариваемый договор замены стороны в обязательстве между ООО "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым А.И., согласно которому Атясов А.И. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8120/1 от 17.05.2007 г.
- 05.07.2012 г. заключен и зарегистрирован оспариваемый договор замены стороны в обязательстве между ООО "Покровск-Аква-Плюс" и Атясовым А.И., согласно которому Атясов А.И. принял на себя права и обязанности по договору аренды земельного участка N 8416/1 от 31.01.2008 г.
Полагая, что вышеуказанные договоры замены стороны в обязательстве заключены с нарушением требований, предусмотренных ст. 46 Федерального закона РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также не в интересах общества, истец обратился в суд с настоящим иском.
Оценивая заявленные требования истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу положений статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделкой признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Свои требования истец основывает на нарушении при заключении оспариваемых договоров требований ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью".
В силу положений п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
На основании п. 2 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ для целей настоящей статьи стоимость отчуждаемого обществом в результате крупной сделки имущества определяется на основании данных его бухгалтерского учета, а стоимость приобретаемого обществом имущества - на основании цены предложения.
Согласно п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ решение об одобрении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.
На основании п. 5 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Срок исковой давности по требованию о признании крупной сделки недействительной в случае его пропуска восстановлению не подлежит.
Суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:
- голосование участника общества, обратившегося с иском о признании крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников общества, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования;
- не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них;
- к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения данной сделки по правилам, предусмотренным настоящим Федеральным законом;
- при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней.
В силу положений п. 6 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества.
Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 декабря 1999 года N 90/14 разъяснено применение названной законодательной нормы, согласно которой крупная сделка, заключенная от имени общества генеральным директором с нарушением требований, предусмотренных статьей 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску общества или его участника.
Аналогичная норма содержится в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 марта 2001 года N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность": крупная сделка, совершенная обществом с ограниченной ответственностью с нарушением пункта 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" может быть оспорена в суде самим обществом или его участником.
При этом само по себе отсутствие надлежащего решения компетентного органа управления обществом об одобрении крупной сделки не является достаточным основанием для признания ее судом недействительной по иску участника общества. Соответствующий иск может быть удовлетворен в том случае, если совершение сделки повлекло за собой возникновение неблагоприятных последствий для общества и истца как его участника, что привело к нарушению прав и охраняемых законом интересов последнего, и целью обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.
Согласно п. п. 8.3.14 п. 8.3 Устава ООО "Покровск-Аква-Плюс", принятие решения об одобрении крупных сделок отнесено к компетенции общего собрания участников общества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
В силу пункта 4 статьи 32 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, руководство текущей деятельностью общества осуществляется единоличным исполнительным органом общества или единоличным исполнительным органом общества и коллегиальным исполнительным органом общества. Исполнительные органы общества подотчетны общему собранию участников общества и совету директоров (наблюдательному совету) общества.
Рассматривая доводы о крупности сделки, суд первой инстанции исходил из следующего.
На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Статьями 8 и 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплены принципы состязательности и равноправия сторон.
При этом обязанность доказывания в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагается на каждое лицо, участвующее в деле, которое должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 N 2820/12 указано, что стоимость имущества для целей отнесения сделки к крупным определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на основании данных его бухгалтерского учета. Согласно приказу Министерства финансов РФ от 31.10.2000 N 94н "Об утверждении плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и инструкции по его применению" арендатор отражает имущество на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах аренды, а также на соответствующих балансовых счетах отражает арендные платежи.
Таким образом, учитывая отсутствие в бухгалтерском учете данных об оценке права аренды, для целей установления того, являются ли крупными сделки, суды должны исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что оспариваемые сделки в бухгалтерском балансе общества "Покровск-Аква-Плюс" не отражены, в договорах аренды земельных участков указан размер арендной платы в год.
Сделки фиксировались обществом на счете 001 - карточка счета 001 (том 10 л.д. 56) В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" указано, что при решении вопроса об отнесении сделки к крупной необходимо сопоставлять стоимость имущества, являющегося предметом сделки, с балансовой стоимостью активов.
В предмет доказывания по спорам о признании сделки недействительной на основании статьи 46 названного Закона входит выяснение обстоятельств, подтверждающих превышение совершенной сделкой (взаимосвязанных сделок) установленной законом (уставом) величины активов общества; совершение такой сделки не в процессе обычной хозяйственной деятельности общества; наличие (отсутствие) одобрения собранием участников общества данной сделки, а также нарушение прав истца (общества, участника) такой сделкой.
Для разрешения вопроса о крупности сделки судом по ходатайству истца были назначены две судебные экспертизы.
22.04.2013 г. (том л.д. 81-83) ФБУ "Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" сообщило суду о невозможности дачи заключения ввиду того, что в информационных источниках отсутствуют предложения по праву возмездного пользования (аренды) земельных участков, расположенных в Саратовской области, Энгельсский район, с. Шумейка; установить рыночную стоимость аренды трех земельных участков не представляется возможным.
В связи с чем судом была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости прав аренды трех вышеуказанных земельных участков, проведение которой поручено Потребительскому обществу "Областная коллегия оценщиков".
В экспертном заключении N 579-с/07 от 23.07.2013 г. (том 11 л.д. 4-7) экспертом сделаны следующие выводы:
1. Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 42 416 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0136, по состоянию на 05.07.2012 г. составит 1 000 (одну тысячу) рублей.
2. Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 16 797 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0123, по состоянию на 05.07.2012 г. составит 1 000 (одну тысячу) рублей.
3. Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 451 860 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0139, по состоянию на 23.11.2011 г. составит 1 000 (одну тысячу) рублей.
При этом, эксперт указывает следующее.
Разница в стоимости земельного участка, находящегося в собственности и находящегося в аренде, определяется разницей между рыночной стоимостью земли и стоимостью выкупленного права аренды с учетом текущих платежей, а также рисками уменьшения доходов арендатора вследствие неких действий собственника по изменению ставок арендной платы и незаключения договора аренды в будущем.
Отсюда также следует, что стоимость земли, находящейся в аренде определяется объемом правомочий по использованию земельного участка, потенциальными доходами от его использования и периодом получения этих доходов.
Если землепользователю, осуществляющему пользование землей, находящейся в аренде, предоставляется возможность приобретения земельного участка в собственность, то стоимость права аренды может быть определена как разница между рыночной стоимостью земельного участка, текущими платежами и издержками по приобретению такого права.
Соответственно, стоимость земли, находящейся в аренде, может быть определена методами доходного подхода и методами сравнительного подхода (при наличии данных о рыночной стоимости таких прав).
В результате исследования рынка продажи земельных участков и прав временного возмездного пользования (аренды) земельных участков установлено, что на дату определения стоимости объектов исследования отсутствуют предложения к продаже земельных участков и прав временного возмездного пользования (аренды) земельных у участков, имеющих разрешенное использование, аналогичное разрешенному использованию объектов исследования - земельный участок для устройства садково-рыбоводческого хозяйства и рекреационных целей. Использование в качестве объектов аналогов информации о продаже земельных участков и прав временного возмездного пользования (аренды) земельных участков, имеющих разрешенное использование, отличное от разрешенного использования объектов исследования потребует внесения значительных корректировок, обоснование которых в соответствии с требованиями п. 22 ФСО-1 не возможно.
Таким образом, определение рыночной стоимости объектов исследования методами сравнительного подхода не представляется возможным.
Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые, в свою очередь определяются размером арендной платы, установленной договором аренды земельного участка и потенциального дохода от продажи права заключения договора аренды земельного участка после окончания срока действующего договора.
Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:
1) ставки арендной платы соответствуют рыночным;
2) ставки арендной платы определены на торгах, то есть тоже являются рыночными. Поскольку в соответствии с Постановлением от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", принятым Правительством Саратовской обл. размер арендной платы установлен в процентах от кадастровой стоимости земельных участков (составляющей для объектов исследования:
- - земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0136 по состоянию на 05.07.2012 г. - 1,19 руб. /м2 (лист 26, Том 1 Дела), или 50 475,04 руб. за весь участок;
- - земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0123, по состоянию на 05.07.2012 г. - 1,23 руб. /м, или 19 988,43 руб. за весь участок;
- - земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0139, по состоянию на 23.11.2011 г. - 1,19 руб. /м2 (лист 58, Том 1 Дела), или 537 713,4 руб. за весь участок) и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) не определены на торгах, стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует кадастровой стоимости земельного участка.
Из материалов дела и результатов осмотра объектов исследования установлено, что объекты исследования на дату осмотра и даты определения стоимости фактически не использовались для получения арендатором (ООО "Покровск-Аква-Плюс") финансовой выгоды. Замечания истца - Бурмистрова И.Н.- что земельный участок кадастровый номер 64:38:203704:0139 (участок представляет собой остров) использовался для заготовки растительных кормов для выращивания белого амура представляется спорным, поскольку выращивание кормов (клевер, люцерна, злаки) на земельном участке кадастровый номер 64:38:203704:0136 позволило бы минимизировать обществу затраты на транспортировку кормов.
Из материалов дела также следует, что финансовая деятельность ООО "Покровск-Аква-Плюс" по итогам 2011 г. была убыточной (лист 10,11 Том 5 Дела).
Вышесказанное означает, что аренда земельных участков с кадастровыми номерами 64:38:20 37 04:0136, 64:38:20 37 04:0123, 64:38:20 37 04:0139 не приносит арендатору (ООО "Покровск-Аква-Плюс") каких-либо финансовых выгод, а служит источником ежегодного убытка в размере годовой арендной платы, т.е. в рассматриваемом случае 1А=0. При этом, в экспертном заключении сделан следующий вывод.
Исходя из того, что коммерческая организация не может совершать сделки с имуществом безвозмездно, эксперт считает, что стоимость объектов исследования может быть установлена в размере, соответствующем минимальной целой величине, учитывающейся при бухгалтерском учете, т.е. в размере 1 000 (одна тысяча) рублей.
Ответчик согласился с мнением эксперта, пояснил, что арендованные земельные участки Обществом не использовались, доход не приносили, т.е. план осуществления на них хозяйственной деятельности не реализовался.
Доказательств использования данных земельных участков в хозяйственной деятельности общества не представлено.
Нахождение какого-либо имущества принадлежащего ООО "Покровск-Аква-Плюс" на данных земельных участках не установлено.
На 2-й странице экспертного заключения указано следующее:
Расположенные на земельном участке кадастровый номер 64:38:20 37 04:0136 объекты (забор, остатки фундамента, каркасное здание магазина) не зарегистрированы в установленном порядке, какая-либо разрешительная, проектная либо техническая документация на объекты отсутствует. Исходя из вышеизложенного эксперт считает, что стоимость права временного возмездного пользования (аренды) земельного участка общей площадью 42 416 кв. м, кадастровый номер 64:38:20 37 04:0136 должна определяться как свободного от застройки.
Пруды, как объекты недвижимости, находящиеся у Общества на праве собственности, - никак не связаны со спорными земельными участками, находятся на отдаленном расстоянии от них.
Данный факт подтверждается, в т.ч. схемами, представленными участниками процесса в материалы дела и исследованными в ходе разбирательства (том 10 л.д. 22-23).
Пруды приобретались отдельно, а земельные участки предоставлялись в аренду отдельно и в разное время.
При этом материалами дела подтверждено, что пруды используются обществом в хозяйственной деятельности (корешки квитанций - том 5 л.д. 76-125), а земельные участки - нет.
Таким образом, вывод эксперта о том, что общество несло только расходы по арендной плате - соответствует обстоятельствам дела, вывод о том, что земельные участки не использовались обществом и находятся в запущенном состоянии, также соответствует материалам дела.
Истец не согласившись с выводами эксперта, в ходе судебного разбирательства, заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, обосновывая его тем, что: эксперт провел экспертизу, исходя из того, что сторонами по договору аренды являются конкретные юридические лица, тогда как следовало определять рыночную стоимость исходя из максимально возможных потенциальных возможностей использования данных земельных участков иными лицами; стороны по договору в данном случае выступают заинтересованными лицами; не исследовались рыночные данные, и сведения о них отсутствуют в экспертном заключении.
Ходатайство истца было отклонено судом первой инстанции.
Согласно представленных в материалы дела бухгалтерских балансов Общества (том 5 л.д. 8-18, л.д. 73): за 2009 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 1 935 тыс. руб.; за 2010 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 1 274 тыс. руб.; за 2011 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 1 307 тыс. руб.; за 2-й квартал 2012 г. балансовая стоимость имущества (активов) Общества составляла 4 020 тыс. руб.
Величина рыночной стоимости права аренды трех спорных земельных участков составляет, согласно экспертному заключению - 1000 руб. каждый.
С учетом изложенного, суд первой инстанции на основании пунктов 2, 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", сопоставив размер переданных по сделке прав аренды земельных участков с балансовой стоимостью активов Общества на отчетную дату, предшествующую заключению сделки, пришел к выводу о том, что сделка на момент ее совершения не являлась крупной для ООО "Покровск-Аква-Плюс", так как ее размер составлял менее 25 процентов балансовой стоимости активов Общества. Что послужило основанием для отказа в иске.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы, представитель Бурмистрова Ильи Николаевича заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Поволжский экспертный центр" (г. Саратов, ул. Чернышевского, 143, оф.602) - эксперту Власову Николю Ивановичу.
Оценивая заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Как следует из экспертного заключения N 1675/3-3 от 15.04.2013 г. вывод эксперта о рыночной стоимости права аренды в размере 1000 рублей по каждому объекту исследования основан исключительно на том, что объекты исследования на дату осмотра и дату определения стоимости фактически не использовались для получения ООО "Покровск-Аква-Плюс финансовой выгоды, и это при том, что, как указал эксперт финансовая деятельность общества по итогам 2011 года была убыточной и означает, что аренда земельных участков не приносит арендатору каких-либо финансовых выгод, а служит источником ежегодного убытка в размере годовой арендной платы.
Каких-либо иных обоснований рыночной стоимости права аренды исследуемых объектов экспертное заключение не содержит.
С учетом изложенного ходатайство Бурмистрова было удовлетворено.
По результатам повторного экспертного исследования было установлено, что величина рыночной стоимости права аренды земельных участков на 01.07.2012 года и на 01.10.2011 года составила: для участка площадью 42416 кв. м с кадастровым номером 64:38:203704:136-1269000 рублей, для участка площадью 451860 кв. м с кадастровым номером 64:38:203704:0139-1304000 рублей, для земельного участка площадью 16797 кв. м с кадастровым номером 64:38:203704:0123-1406000 рублей.
При этом эксперт отказался от использования доходного и затратного подходов.
Вместе с тем используя сравнительный подход, эксперт в качестве аналогов выбрал земельные участки, принадлежащие на правах собственности.
Вызванный в судебное заседание эксперт на вопросы суда пояснил, что при проведении экспертизы им был использован метод анализа иерархий в рамках сравнительного подхода. Кроме того эксперт указал, что в качестве аналогов использовал земельные участки садоводческих товариществ, тогда как предметом исследования являлись участки для садково-рыбоводческой деятельности.
Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности экспертное заключение N 1675/3-3 от 15 апреля 2013 года и экспертное заключение N 71-2013 от 18 марта 2014 года пришел к выводу о том, что в выводах экспертов явные противоречия как в выборе подходов и методов исследования, так и в величине рыночной стоимости права аренды земельных участков. При этом как следует из пояснений опрошенных судом первой и апелляционной инстанции экспертов, последними были использованы различные методики оценки.
В связи с возникновением у судебной коллегии сомнений в правильности выбора подходов при определения рыночной стоимости права аренды и необходимости установления достоверной стоимости такого права была назначена повторная экспертиза, по результатам которой установлено следующее (экспертное заключение N 1594 СП от 31.07.2014):
Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренда) земельного участка общей площадью 42 416 кв. м, кадастровый номер 64:38:203704:0136 по состоянию на 01.07.2012, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (вопрос 1).
Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренда) земельного участка общей площадью 16 797 кв. м, кадастровый номер 64:38:203704:0123 по состоянию на 01.07.2012, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (вопрос 2).
Рыночная стоимость права временного возмездного пользования (аренда) земельного участка общей площадью 451 860 кв. м, кадастровый номер 64:38:203704:0139 по состоянию на 01.07.2012, составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (вопрос 3).
Выводы эксперта, полученные в рамках экспертного заключения N 1594 СП от 31.07.2014 аналогичны выводам эксперта, полученным в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.
Вызванный по ходатайству истца в судебное заседание эксперт Степанов В.П. дал пояснения.
Судебная коллегия, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, в том числе экспертные заключения, приходит к выводу о недоказанности заявленных исковых требованиях, и как следствие об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку апелляционная жалоба оставлена без изменения, то судебные расходы подлежат распределению по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и возлагаются на заявителя в полном объеме.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 16 сентября 2013 года по делу N А57-21699/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Бурмистрова Ильи Николаевича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Покровск-Аква-Плюс", Саратовская обл., Энгельсский р-н, с. Шумейка, ул. Пляжная, 2А (ИНН 6449040987, ОГРН 1066449025389) денежные средства в размере 105 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы от 31.07.2014.
Финансово-экономическому отделу перечислить с депозитного счета суда на счет общества с ограниченной ответственностью "Центр независимой технической экспертизы" по Саратовской области денежные средства в размере 105 000 рублей за проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции, перечисленные по платежному поручению N 12 от 18.02.2014.
Финансово-экономическому отделу перечислить с депозитного счета суда на счет обществу с ограниченной ответственностью "Поволжский Экспертный Центр" денежные средства в размере 12 000 рублей за проведение экспертизы в суде апелляционной инстанции, перечисленные по платежному поручению N 433 от 25.11.2013.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.И.АНТОНОВА
Судьи
Т.В.ВОЛКОВА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)