Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,
при участии:
от истца: Мурашев Р.А. по доверенности от 22.05.20-15, Сысоева Ю.В. по доверенности от 22.05.2015,
от ответчика: без участия (извещен),
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс НСК" (07АП-3860/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2015 по делу N А45-20409/2014 (судья Булахова Е.И.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс НСК"
к мэрии города Новосибирска,
третье лицо: индивидуальный предприниматель Грибова Н.В.,
об изменении условий договора аренды земельного участка N 113274т от 07.09.2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альянс НСК" (далее - общество, ООО "Альянс НСК") обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об изменении условий договора аренды земельного участка N 113274т от 07.09.2012 в части изменения пункта 2.1, а именно уменьшения размера арендной платы в связи с установлением частного сервитута, установив сумму ежемесячной арендной платы за земельный участок, кадастровый номер 54:35:032961:73 в размере 75 650 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Грибова Н.В.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением, общество в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование подателем указано, что ООО "Альянс НСК" в момент заключения договора аренды - 07.09.2012 не могло предполагать о том, что решением суда от 26.05.2014 г. в отношении арендуемого им земельного участка будет установлен сервитут по середине участка в целях обеспечения проезда автомобильного транспорта в подземную автостоянку. ООО "Альянс НСК" не могло и не может повлиять на установление сервитута, поскольку возможность его установления прямо предусмотрена статьей 274 ГК РФ, следовательно, эти обстоятельства не зависят от воли общества. В результате установления сервитута значительно ухудшились качественные характеристики земельного участка, в результате чего возможная площадь застройки уменьшилась на 849 кв. м, а самое главное разделение земельного участка, кадастровый номер 54:35:032961:73 на два маленьких земельных участка, на которых достичь эквивалентных количественных и качественных характеристик строящихся объектов к первоначально планируемому, невозможно, что подтверждается техническим заключением, выполненным проектным бюро - ООО "АТТА-проект". Ни из существа договора, ни из обычаев делового оборота не вытекает, что арендатор принял на себя риск изменения обстоятельств. Совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, истцом доказана. При формировании градостроительного плана зона застройки земельного участка будет определяться с учетом границ имеющегося сервитута. Установленный сервитут уменьшает пятно застройки на 849 кв. м и арендатор не может использовать арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным использованием. Сервитут проходит посередине участка и делает невозможным посадку здания на пятно застройки, спроектированного до сервитута.
Мэрия в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонила, решение суда просила оставить без изменения как соответствующее законодательству. Указывает, что общество не приступало к строительству какого-либо объекта, за разрешением на строительство не обращалось. Договор аренды заключен по результатам открытых торгов, истец был ознакомлен со всей конкурсной документацией и характеристиками земельного участка как объекта аренды. ООО "Альянс НСК" недобросовестно осуществляет принадлежащие ему гражданские права. При рассмотрении дела N А45-24303/2013 об установлении сервитута мэрия в отзыве возражала против его установления по мотиву наличия права собственности у Грибовой Н.В. лишь на часть здания и отсутствия ограничений по проезду и проходу через земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 Грибовой Н.В. Таким образом, мэрия своими действиями не способствовала установлению сервитута на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73.В рамках указанного дела общество, привлеченное в качестве третьего лица, в отзыве от 18.02.2014, считало заявленное требование об установлении сервитута обоснованным и подлежащим удовлетворению. Также в отзыве было отмечено, что обществом не получена разрешительная документация, необходимая для осуществления строительства на указанном земельном участке, а сервитут не нарушит законные права и интересы арендатора, так как установление сервитута до момента разработки проектной документации на строительство и получения ООО "Альянс НСК" разрешения на его осуществление позволит учесть интересы истца, поскольку при формировании градостроительного плана земельного участка будет иметься возможность определить зону застройки с учетом границ сервитута. Посадка контура здания на местности при таких обстоятельствах позволит учесть интересы Грибовой Н.В. Таким образом, истец не принял той степени заботливости и предусмотрительности, которая требовалась от него по характеру и условиям гражданского оборота. Общество само способствовало установлению сервитута на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73.
Мэрия и индивидуальный предприниматель Грибова Н.В., участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В письменном ходатайстве мэрия просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представители истца доводы жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям, заявили ходатайство о приобщении к материалам едал копия платежных поручений, приложенных к апелляционной жалобе.
Апелляционный суд не нашел правовых оснований для приобщения к материалам дела дополнительного доказательства, приложенных к апелляционной жалобе и поименованных в приложении N N 4-12.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В нарушение изложенного представители истца не указали уважительные причины невозможности представления указанных доказательств суду первой инстанции. Об отложении судебного заседания или объявлении перерыва для представления этих доказательств в суде первой инстанции истец не заявлял. При этом суд принимает во внимание, что часть представляемых платежных документов имеется в материалах дела.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона между мэрией (арендодатель) и ООО "Альянс НСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 113274т от 07.09.2012.
В аренду по указанному договору передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:032961:73, площадью 3827 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы за указанный земельный участок составляет 6 240 000 руб. в год, соответственно 520 000 руб. в месяц.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2014 по делу N А45-24303/2013 установлено бессрочное право ограниченного пользования частью земельного участка (сервитут) с кадастровым номером 54:35:032961:73, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые разграничена площадью 849 кв. м (из общей площади 3827 кв. м) в точках 1,2,3,27,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19. Установлена плата за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в размере 189 800 руб. в год.
Общество обратилось к мэрии города Новосибирска с предложением об изменении условий договора в части снижения подлежащей уплате арендной платы (пункт 2.1 договора) до 907 796 рублей в год, соответственно 75 650 руб. в месяц. Указанное предложение без номера и даты получено мэрией 28.08.2014.
Мэрия оставила данное предложение без удовлетворения.
Указывая, что на дату заключения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 113274т от 07.09.2012 стороны о возможности ограничения пользования земельным участком в виде сервитута не знали, установление сервитута на арендуемом земельном участке существенно затрагивает интересы арендатора и застройщика, так как при формировании градостроительного плана зона застройки земельного участка будет определяться с учетом границ имеющегося сервитута, установленный сервитут уменьшает пятно застройки на 849 кв. м, и арендатор не может использовать арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным использованием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал одновременное наличие условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, необходимых для изменения судом договора. Перед заключением договора аренды истец был ознакомлен со всей конкурсной документацией и характеристиками объекта аренды - земельным участком. Тот факт, что арбитражным судом спустя два года после заключения договора аренды земельного участка принято решение об установлении сервитута, не является виной ответчика, а относится к рискам предпринимательской деятельности, все негативные последствия которой несет истец.
Апелляционный суд не усматривает основания для отмены либо изменения решения суда, при этом исходит из следующего.
Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также наличие (отсутствие) условий, указанных в пункте 4 данной статьи.
Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из материалов дела (л.д. 67-68 т. 3), не оспаривается лицами, участвующими в деле, и установлено решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2014 по делу N А45-24303/2013, при рассмотрении данного дела ООО "Альянс НСК" выражало мнение о необходимости установления сервитута в пользу Грибовой Н.В. Также в отзыве обществом отмечено, что им не получена разрешительная документация, необходимая для осуществления строительства на указанном земельном участке; установление сервитута до момента разработки проектной документации на строительство и получения истцом разрешения на его осуществление позволит учесть интересы ООО "Альянс НСК", поскольку при формировании градостроительного плана земельного участка будет иметься возможность определить зону застройки с учетом границ сервитута. Посадка контура здания на местности при таких обстоятельствах позволит учесть интересы Грибовой Н.В.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество до установления Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела N А45-24303/2013 сервитута предпринимало действия к застройке спорного земельного участка, либо несло связанные с этим расходы. Истцом также не подтверждено, что при заключении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 113274т от 07.09.2012, намерено было производить застройку земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, без учета интересов Грибовой Н.В.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на несение обществом затрат на выполнение комплекса работ по инженерно-геологическим изысканиям на основании договора N 41М-14 от 23.06.2014, на проектирование здания, на разработку и проектирование технических условий противопожарной защиты объекта, - апелляционным судом отклоняется, поскольку указанные затраты понесены после рассмотрения Арбитражным судом Новосибирской области по существу спора об установлении сервитута в рамках дела N А45-24303/2013.
Таким образом, истцом не представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, а именно, что они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Кроме того, действуя добросовестно и разумно, общество, являясь коммерческой организацией, имея намерение осуществлять строительство на спорном земельном участке, должно было выявить смежных землепользователей, не имеющих возможности доступа к своим объектам недвижимости без использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73.
Апелляционный суд также принимает во внимание, что изменение условий договора, а именно, установление арендной платы за спорный земельный участок с учетом имеющегося сервитута в размере рыночной стоимости нарушит баланс интересов сторон договора аренды, поскольку договор был заключен по результатам аукциона по цене, значительно превышающую начальную рыночную стоимость аренды земельного участка.
Ссылка представителя истца в судебном заседании на положения статьи 612 АПК РФ, апелляционным судом не принимается и не рассматривается, поскольку обстоятельства ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества не были положены ООО "Альянс НСК" в основание иска в суде первой инстанции, иск заявлен по иным основаниям (часть 3 статьи 266 АПК РФ).
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2015 по делу N А45-20409/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.06.2015 N 07АП-3860/2015 ПО ДЕЛУ N А45-20409/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N А45-20409/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ждановой Л.И.
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровым В.А.,
при участии:
от истца: Мурашев Р.А. по доверенности от 22.05.20-15, Сысоева Ю.В. по доверенности от 22.05.2015,
от ответчика: без участия (извещен),
от третьего лица: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс НСК" (07АП-3860/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2015 по делу N А45-20409/2014 (судья Булахова Е.И.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс НСК"
к мэрии города Новосибирска,
третье лицо: индивидуальный предприниматель Грибова Н.В.,
об изменении условий договора аренды земельного участка N 113274т от 07.09.2012,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Альянс НСК" (далее - общество, ООО "Альянс НСК") обратилось с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) об изменении условий договора аренды земельного участка N 113274т от 07.09.2012 в части изменения пункта 2.1, а именно уменьшения размера арендной платы в связи с установлением частного сервитута, установив сумму ежемесячной арендной платы за земельный участок, кадастровый номер 54:35:032961:73 в размере 75 650 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Грибова Н.В.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением, общество в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование подателем указано, что ООО "Альянс НСК" в момент заключения договора аренды - 07.09.2012 не могло предполагать о том, что решением суда от 26.05.2014 г. в отношении арендуемого им земельного участка будет установлен сервитут по середине участка в целях обеспечения проезда автомобильного транспорта в подземную автостоянку. ООО "Альянс НСК" не могло и не может повлиять на установление сервитута, поскольку возможность его установления прямо предусмотрена статьей 274 ГК РФ, следовательно, эти обстоятельства не зависят от воли общества. В результате установления сервитута значительно ухудшились качественные характеристики земельного участка, в результате чего возможная площадь застройки уменьшилась на 849 кв. м, а самое главное разделение земельного участка, кадастровый номер 54:35:032961:73 на два маленьких земельных участка, на которых достичь эквивалентных количественных и качественных характеристик строящихся объектов к первоначально планируемому, невозможно, что подтверждается техническим заключением, выполненным проектным бюро - ООО "АТТА-проект". Ни из существа договора, ни из обычаев делового оборота не вытекает, что арендатор принял на себя риск изменения обстоятельств. Совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, истцом доказана. При формировании градостроительного плана зона застройки земельного участка будет определяться с учетом границ имеющегося сервитута. Установленный сервитут уменьшает пятно застройки на 849 кв. м и арендатор не может использовать арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным использованием. Сервитут проходит посередине участка и делает невозможным посадку здания на пятно застройки, спроектированного до сервитута.
Мэрия в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонила, решение суда просила оставить без изменения как соответствующее законодательству. Указывает, что общество не приступало к строительству какого-либо объекта, за разрешением на строительство не обращалось. Договор аренды заключен по результатам открытых торгов, истец был ознакомлен со всей конкурсной документацией и характеристиками земельного участка как объекта аренды. ООО "Альянс НСК" недобросовестно осуществляет принадлежащие ему гражданские права. При рассмотрении дела N А45-24303/2013 об установлении сервитута мэрия в отзыве возражала против его установления по мотиву наличия права собственности у Грибовой Н.В. лишь на часть здания и отсутствия ограничений по проезду и проходу через земельный участок с кадастровым номером 54:35:032961:73 Грибовой Н.В. Таким образом, мэрия своими действиями не способствовала установлению сервитута на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73.В рамках указанного дела общество, привлеченное в качестве третьего лица, в отзыве от 18.02.2014, считало заявленное требование об установлении сервитута обоснованным и подлежащим удовлетворению. Также в отзыве было отмечено, что обществом не получена разрешительная документация, необходимая для осуществления строительства на указанном земельном участке, а сервитут не нарушит законные права и интересы арендатора, так как установление сервитута до момента разработки проектной документации на строительство и получения ООО "Альянс НСК" разрешения на его осуществление позволит учесть интересы истца, поскольку при формировании градостроительного плана земельного участка будет иметься возможность определить зону застройки с учетом границ сервитута. Посадка контура здания на местности при таких обстоятельствах позволит учесть интересы Грибовой Н.В. Таким образом, истец не принял той степени заботливости и предусмотрительности, которая требовалась от него по характеру и условиям гражданского оборота. Общество само способствовало установлению сервитута на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032961:73.
Мэрия и индивидуальный предприниматель Грибова Н.В., участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В письменном ходатайстве мэрия просила рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
На основании части 1 статьи 266, частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.
В судебном заседании представители истца доводы жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям, заявили ходатайство о приобщении к материалам едал копия платежных поручений, приложенных к апелляционной жалобе.
Апелляционный суд не нашел правовых оснований для приобщения к материалам дела дополнительного доказательства, приложенных к апелляционной жалобе и поименованных в приложении N N 4-12.
В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.
Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ) и в порядке представления дополнительных доказательств в суд апелляционной инстанции, согласно которому такие доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
В нарушение изложенного представители истца не указали уважительные причины невозможности представления указанных доказательств суду первой инстанции. Об отложении судебного заседания или объявлении перерыва для представления этих доказательств в суде первой инстанции истец не заявлял. При этом суд принимает во внимание, что часть представляемых платежных документов имеется в материалах дела.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителей истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что по результатам открытого аукциона между мэрией (арендодатель) и ООО "Альянс НСК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 113274т от 07.09.2012.
В аренду по указанному договору передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:032961:73, площадью 3827 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.1 договора размер годовой арендной платы за указанный земельный участок составляет 6 240 000 руб. в год, соответственно 520 000 руб. в месяц.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2014 по делу N А45-24303/2013 установлено бессрочное право ограниченного пользования частью земельного участка (сервитут) с кадастровым номером 54:35:032961:73, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые разграничена площадью 849 кв. м (из общей площади 3827 кв. м) в точках 1,2,3,27,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19. Установлена плата за пользование частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73 в размере 189 800 руб. в год.
Общество обратилось к мэрии города Новосибирска с предложением об изменении условий договора в части снижения подлежащей уплате арендной платы (пункт 2.1 договора) до 907 796 рублей в год, соответственно 75 650 руб. в месяц. Указанное предложение без номера и даты получено мэрией 28.08.2014.
Мэрия оставила данное предложение без удовлетворения.
Указывая, что на дату заключения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 113274т от 07.09.2012 стороны о возможности ограничения пользования земельным участком в виде сервитута не знали, установление сервитута на арендуемом земельном участке существенно затрагивает интересы арендатора и застройщика, так как при формировании градостроительного плана зона застройки земельного участка будет определяться с учетом границ имеющегося сервитута, установленный сервитут уменьшает пятно застройки на 849 кв. м, и арендатор не может использовать арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с разрешенным использованием, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не доказал одновременное наличие условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, необходимых для изменения судом договора. Перед заключением договора аренды истец был ознакомлен со всей конкурсной документацией и характеристиками объекта аренды - земельным участком. Тот факт, что арбитражным судом спустя два года после заключения договора аренды земельного участка принято решение об установлении сервитута, не является виной ответчика, а относится к рискам предпринимательской деятельности, все негативные последствия которой несет истец.
Апелляционный суд не усматривает основания для отмены либо изменения решения суда, при этом исходит из следующего.
Исходя из положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также наличие (отсутствие) условий, указанных в пункте 4 данной статьи.
Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из материалов дела (л.д. 67-68 т. 3), не оспаривается лицами, участвующими в деле, и установлено решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.05.2014 по делу N А45-24303/2013, при рассмотрении данного дела ООО "Альянс НСК" выражало мнение о необходимости установления сервитута в пользу Грибовой Н.В. Также в отзыве обществом отмечено, что им не получена разрешительная документация, необходимая для осуществления строительства на указанном земельном участке; установление сервитута до момента разработки проектной документации на строительство и получения истцом разрешения на его осуществление позволит учесть интересы ООО "Альянс НСК", поскольку при формировании градостроительного плана земельного участка будет иметься возможность определить зону застройки с учетом границ сервитута. Посадка контура здания на местности при таких обстоятельствах позволит учесть интересы Грибовой Н.В.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество до установления Арбитражным судом Новосибирской области в рамках дела N А45-24303/2013 сервитута предпринимало действия к застройке спорного земельного участка, либо несло связанные с этим расходы. Истцом также не подтверждено, что при заключении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 113274т от 07.09.2012, намерено было производить застройку земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73, без учета интересов Грибовой Н.В.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на несение обществом затрат на выполнение комплекса работ по инженерно-геологическим изысканиям на основании договора N 41М-14 от 23.06.2014, на проектирование здания, на разработку и проектирование технических условий противопожарной защиты объекта, - апелляционным судом отклоняется, поскольку указанные затраты понесены после рассмотрения Арбитражным судом Новосибирской области по существу спора об установлении сервитута в рамках дела N А45-24303/2013.
Таким образом, истцом не представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, а именно, что они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Кроме того, действуя добросовестно и разумно, общество, являясь коммерческой организацией, имея намерение осуществлять строительство на спорном земельном участке, должно было выявить смежных землепользователей, не имеющих возможности доступа к своим объектам недвижимости без использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:032961:73.
Апелляционный суд также принимает во внимание, что изменение условий договора, а именно, установление арендной платы за спорный земельный участок с учетом имеющегося сервитута в размере рыночной стоимости нарушит баланс интересов сторон договора аренды, поскольку договор был заключен по результатам аукциона по цене, значительно превышающую начальную рыночную стоимость аренды земельного участка.
Ссылка представителя истца в судебном заседании на положения статьи 612 АПК РФ, апелляционным судом не принимается и не рассматривается, поскольку обстоятельства ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества не были положены ООО "Альянс НСК" в основание иска в суде первой инстанции, иск заявлен по иным основаниям (часть 3 статьи 266 АПК РФ).
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2015 по делу N А45-20409/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)