Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истцов, ответчик самовольно осуществляет строительство на земельном участке, являющемся придомовым участком дома, собственником которого они являются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Кривцовой О.Ю.
Фроловой Т.Е.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. к ООО "БашТимеръ", Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании самовольными постройки, обязании снести возведенные постройки,
по апелляционной жалобе Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 апреля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. обратились в суд с иском к ООО "БашТимеръ", администрации городского округа адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация города), в котором просили: признать недействительным дополнительное соглашение от дата к договору аренды N... от дата земельного участка с кадастровым номером N..., площадью... кв. м по адрес; применить последствия недействительности сделки, погасив запись N... от дата в ЕГРП о регистрации договора аренды N... от дата на земельный участок с кадастровым номером N...; признать самовольными все возведенные ООО "БашТимеръ" постройки на земельном участке площадью 3189 кв. м с кадастровым номером N..., расположенном по адресу: адрес; обязать ООО "БашТимеръ" произвести снос всех возведенных построек на земельном участке площадью... кв. м с кадастровым номером N..., расположенном по адресу: адрес.
Заявленные требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир N..., N..., N..., N..., N... многоквартирного адрес и в силу закона земельный участок, находящийся под многоквартирным домом и территория, необходимая для обслуживания дома, является собственностью их и иных собственников дома.
Согласно договору N... от дата, заключенному между ответчиками, ООО "БашТимеръ" передан в аренду земельный участок площадью... кв. м с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес, для проектирования и строительства подземно-наземной автостоянки на... машиноместа, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия - с дата по дата.
В указанный период ООО "БашТимеръ" условия договора не выполнило и строительство подземно-наземной стоянки не осуществило.
Согласно уведомлению Администрации города N... от дата, в Администрацию города дата поступило обращение застройщика ООО "БашТимеръ" по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства "Подземно-наземная автостоянка на... машиноместа по адрес". В настоящее время разрешение на строительство указанного объекта не выдано.
Несмотря на указанные обстоятельства, ответчик самовольно в дата на указанном земельном участке, являющемся придомовым участком дома N... по адрес, собственником которого являются истцы, начал строительство гаражей.
В то же время, по окончанию действия договора аренды N... от дата, без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером N... площадью... кв. м между ответчиками было заключено дополнительное соглашение от дата о продлении срока аренды земельного участка до дата.
Указанное дополнительное соглашение, по мнению истцов, является на основании ст. 168 ГК РФ недействительным, так как могло быть заключено только по результатам проведения торгов.
Следовательно, ООО "БашТимеръ" осуществляет строительство на земельном участке с кадастровым номером N..., не обладая правами на указанный земельный участок, и возводимые строения являются самовольной постройкой; границы указанного участка были сформированы без согласия собственников многоквартирного дома по адресу: адрес, чем нарушены их права владения и пользования земельным участком, необходимым для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 апреля 2015 года постановлено:
в удовлетворении исковых требований Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью "БашТимеръ", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании самовольными возведенных построек и обязании произвести снос самовольных построек, отказать за необоснованностью.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от дата в виде приостановления строительства на земельном участке с кадастровым номером N..., общей площадью... кв. м по адрес и в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ осуществлять регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером N..., общей площадью... кв. м по адрес, восточнее дома N... в адрес.
В апелляционной жалобе Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. При этом указано на неправильное применение судом норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям. Заявители полагают, что они, как собственники помещений многоквартирного дома, которым на законных основаниям принадлежит земельный участок под многоквартирным домом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ вправе требовать устранения нарушений их прав. Исковые требования обоснованы защитой прав истцов, как собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права нарушаются строительством.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Д.С.В. и его представитель Ч.Е.И. доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель ООО "БашТимеръ" - С.Е.А. просила в удовлетворении доводов апелляционной жалобы отказать, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в доме N... по адрес истцам принадлежат на праве собственности жилые помещения, а именно: Д.С.В. квартира N..., Ч.В.П. квартира N..., Ш.Р.А. на праве общей совместной собственности квартира N..., А.Ю.Ф. на праве совместной собственности квартира N..., И.С.Р. квартира N..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 10-15).
Земельный участок под указанным многоквартирным жилым домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 102).
Право на заключение договора аренды земельного участка для строительства подземно-наземной стоянки на... машиноместа по адрес, восточнее дома N... в адрес было реализовано на торгах дата (л.д. 32, 34, 35).
Информационные сообщения о проведении торгов и об итогах торгов опубликованы в газете "Вечерняя Уфа" N... от дата и N... от дата (л.д. 31, 36).
С победителем аукциона - ООО "БашТимеръ", Управлением по земельным ресурсам Администрации города заключен договор аренды земельного участка N... от дата (л.д. 38-45), по условиям которого ООО "БашТимеръ" предоставлен в аренду на срок с дата до дата (п. 3.1 договора) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес, для проектирования и строительства подземно-наземной автостоянки на... машиноместа (ориентировочная площадь объекта строительства -... кв. м), в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью... кв. м.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в органах государственной регистрации, о чем дата сделана запись регистрации N..., земельный участок по Акту приема-передачи передан арендатору.
В пункте 3.2 договора аренды земельного участка N... от дата стороны предусмотрели, что по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
На основании постановления Администрации города N... от дата, между ответчиками заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N... в договор N... от дата аренды земельного участка, которым продлен срок действия договор аренды с дата до дата. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также Администрацией города ООО "БашТимеръ" выдано разрешение на строительство (л.д. 46) N... подземно-наземной автостоянки на... машиноместа по адрес, восточнее адрес городского округа адрес РБ - этажность -..., общая площадь -... кв. м, строительный объем здания -... куб. м, кадастровый номер земельного участка N....
В связи с указанным ООО "БашТимеръ" заключен договор о передаче функций заказчика-застройщика N... от дата (л.д. 107-112), договор строительного подряда N... дата (л.д. 113-116), с гражданами заключены многочисленные договора участия в долевом строительства нежилых помещений (л.д. 117-124), которые согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 69-75) зарегистрированы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р., установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции исходил из того, что истцами не представлено доказательств нарушения их прав продлением договора аренды земельного участка; возведенные ответчиком постройки нельзя признать самовольными, поскольку строительство осуществляется на земельном участке, предоставленном в аренду на основании разрешения на строительство.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В пункте 66 Постановления N 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом N... по адрес не сформирован и на государственный кадастровый учет не поставлен, в силу требований статьи 16 Вводного закона, право общей долевой собственности на индивидуально-определенный земельный участок, включающий земельный участок, предоставленный в аренду ООО "БашТимеръ", у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона не возникло. В отношении размещенной в средствах массовой информации публикации о возможном предоставлении земельного участка ООО "БашТимеръ" истцами и другими собственниками помещений в многоквартирном доме N... по адрес возражений в орган местного самоуправления подано не было. Процедура предоставления земельного участка, предусмотренная ст. 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка), органом местного самоуправления нарушена не была.
На момент предоставления земельного участка собственники квартир в многоквартирном доме не относились к субъектам, с которыми в соответствии со ст. 39 Федерального закона от N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требовалось обязательно согласование границ смежного земельного участка, с органом местного самоуправления (как с представителем собственника земельного участка) границы земельного участка согласованы.
Предшествующие распоряжению земельным участком, предоставленном в аренду ответчику, действия, в том числе по формированию земельного участка ответчика, решения органа местного самоуправления о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства подземно-наземной автостоянки на земельном участка с кадастровым номером N... площадью... кв. м, договор аренды земельного участка N... от дата, на основании которого у ООО "БашТимеръ" возникло соответствующее право аренды земельного участка, не оспорены, и иск об установлении границ заявлен не был.
При таких обстоятельствах доводы истцов о нарушении их прав и законных интересов при заключении ответчиками дополнительного соглашения от дата к договору аренды N... от дата, согласно которому продлен срок действия вышеуказанного договора аренды до дата, а остальные пункты договора оставлены без изменения, не могут быть признаны состоятельными.
Таким образом, исходя из избранного истцами способа защиты нарушенного права, а также обоснований иска о признании самовольными все возведенные ООО "БашТимеръ" постройки на земельном участке площадью... кв. м с кадастровым номером N... и обязании ответчика произвести снос этих построек, так как ООО "БашТимеръ" осуществляет строительство, не обладая правами на вышеуказанный земельный участок, границы земельного участка не были согласованы с собственниками многоквартирного дома, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. требований судебная коллегия полагает обоснованными.
На основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 306 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение, или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из положений вышеуказанных правовых норм и разъяснений, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является наличие или отсутствие факта чинения препятствий в пользовании земельным участком, принадлежащим истцам, со стороны ответчика - ООО "БашТимеръ".
При этом бремя доказывания наличия создаваемых препятствий в пользовании земельным участком, расположенным под многоквартирным жилым домом, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, лежит на истцах.
Один лишь факт нахождения земельного участка с кадастровым номером N... восточнее дома N... по адрес не доказывает нарушение ООО "БашТимеръ" прав Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р.
Согласно сообщению Управления по земельным ресурсам Администрации города N... от дата, земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, договором аренды не обременен. Информация о договоре аренды земельного участка, на котором строился вышеуказанный дом отсутствует.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцы, обратившись в суд с иском о сносе возведенных пристроек, не доказали, что они являются лицами, владеющим имуществом - земельным участком с кадастровым номером N... по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается их законное владение вышеуказанным земельным участком.
По изложенным мотивам судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что истцы, как собственники помещений многоквартирного дома, которым на законных основаниям принадлежит земельный участок под многоквартирным домом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ вправе требовать устранения нарушений их прав; исковые требования обоснованы защитой прав истцов, как собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права нарушаются строительством. Указанным правом истцы воспользовались, однако заявленные требования, с учетом их обоснования, не могли быть удовлетворены судом в связи с недоказанностью обстоятельств, положенных в обоснование требований.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности дополнительного соглашения от дата к договору аренды N... от дата земельного участка с кадастровым номером N..., площадью... кв. м по адрес, восточнее дома N... адрес, поскольку договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора, были предметом оценки суда первой инстанции.
В статье 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ) закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В пункте 3.2 договора N... аренды земельного участка от дата ответчики предусмотрели возможность по истечении срока, указанного в п. 3.1, то есть после дата, продления договора по соглашению сторон.
Истцы стороной по оспариваемому дополнительному соглашению о внесении изменений N... в договор N... от дата аренды земельного участка не являются, равно как не являются заинтересованными лицами, которое вправе оспаривать в суде указанное дополнительное соглашение по мотиву его незаконности. Доказательств нарушения прав истцов заключением с ООО "БашТимеръ" спорного дополнительного соглашения истцами в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. Учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до настоящего времени, отсутствуют доказательства, что спорный земельный участок необходим для обслуживания многоквартирного дома, отсутствуют основания для вывода о нарушении прав истцов при заключении ответчиками дополнительного соглашения.
Удовлетворение требований по данному делу не влечет восстановление прав истцов.
Доводов, влекущих отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
О.Ю.КРИВЦОВА
Т.Е.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 25.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-10460/2015
Требование: О признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий его недействительности, признании объектов самовольными постройками, обязании снести их.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: По мнению истцов, ответчик самовольно осуществляет строительство на земельном участке, являющемся придомовым участком дома, собственником которого они являются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. по делу N 33-10460/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Васильевой Г.Ф.
судей Кривцовой О.Ю.
Фроловой Т.Е.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. к ООО "БашТимеръ", Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании самовольными постройки, обязании снести возведенные постройки,
по апелляционной жалобе Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. на решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 апреля 2015 года.
Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. обратились в суд с иском к ООО "БашТимеръ", администрации городского округа адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация города), в котором просили: признать недействительным дополнительное соглашение от дата к договору аренды N... от дата земельного участка с кадастровым номером N..., площадью... кв. м по адрес; применить последствия недействительности сделки, погасив запись N... от дата в ЕГРП о регистрации договора аренды N... от дата на земельный участок с кадастровым номером N...; признать самовольными все возведенные ООО "БашТимеръ" постройки на земельном участке площадью 3189 кв. м с кадастровым номером N..., расположенном по адресу: адрес; обязать ООО "БашТимеръ" произвести снос всех возведенных построек на земельном участке площадью... кв. м с кадастровым номером N..., расположенном по адресу: адрес.
Заявленные требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками квартир N..., N..., N..., N..., N... многоквартирного адрес и в силу закона земельный участок, находящийся под многоквартирным домом и территория, необходимая для обслуживания дома, является собственностью их и иных собственников дома.
Согласно договору N... от дата, заключенному между ответчиками, ООО "БашТимеръ" передан в аренду земельный участок площадью... кв. м с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес, для проектирования и строительства подземно-наземной автостоянки на... машиноместа, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.
Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия - с дата по дата.
В указанный период ООО "БашТимеръ" условия договора не выполнило и строительство подземно-наземной стоянки не осуществило.
Согласно уведомлению Администрации города N... от дата, в Администрацию города дата поступило обращение застройщика ООО "БашТимеръ" по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства "Подземно-наземная автостоянка на... машиноместа по адрес". В настоящее время разрешение на строительство указанного объекта не выдано.
Несмотря на указанные обстоятельства, ответчик самовольно в дата на указанном земельном участке, являющемся придомовым участком дома N... по адрес, собственником которого являются истцы, начал строительство гаражей.
В то же время, по окончанию действия договора аренды N... от дата, без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером N... площадью... кв. м между ответчиками было заключено дополнительное соглашение от дата о продлении срока аренды земельного участка до дата.
Указанное дополнительное соглашение, по мнению истцов, является на основании ст. 168 ГК РФ недействительным, так как могло быть заключено только по результатам проведения торгов.
Следовательно, ООО "БашТимеръ" осуществляет строительство на земельном участке с кадастровым номером N..., не обладая правами на указанный земельный участок, и возводимые строения являются самовольной постройкой; границы указанного участка были сформированы без согласия собственников многоквартирного дома по адресу: адрес, чем нарушены их права владения и пользования земельным участком, необходимым для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома.
Решением Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 апреля 2015 года постановлено:
в удовлетворении исковых требований Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью "БашТимеръ", Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании самовольными возведенных построек и обязании произвести снос самовольных построек, отказать за необоснованностью.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от дата в виде приостановления строительства на земельном участке с кадастровым номером N..., общей площадью... кв. м по адрес и в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ осуществлять регистрационные действия с земельным участком с кадастровым номером N..., общей площадью... кв. м по адрес, восточнее дома N... в адрес.
В апелляционной жалобе Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. При этом указано на неправильное применение судом норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям. Заявители полагают, что они, как собственники помещений многоквартирного дома, которым на законных основаниям принадлежит земельный участок под многоквартирным домом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ вправе требовать устранения нарушений их прав. Исковые требования обоснованы защитой прав истцов, как собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права нарушаются строительством.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Д.С.В. и его представитель Ч.Е.И. доводы апелляционной жалобы поддержали и просили ее удовлетворить.
Представитель ООО "БашТимеръ" - С.Е.А. просила в удовлетворении доводов апелляционной жалобы отказать, полагая решение суда законным и обоснованным.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенного решения.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в доме N... по адрес истцам принадлежат на праве собственности жилые помещения, а именно: Д.С.В. квартира N..., Ч.В.П. квартира N..., Ш.Р.А. на праве общей совместной собственности квартира N..., А.Ю.Ф. на праве совместной собственности квартира N..., И.С.Р. квартира N..., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 10-15).
Земельный участок под указанным многоквартирным жилым домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 102).
Право на заключение договора аренды земельного участка для строительства подземно-наземной стоянки на... машиноместа по адрес, восточнее дома N... в адрес было реализовано на торгах дата (л.д. 32, 34, 35).
Информационные сообщения о проведении торгов и об итогах торгов опубликованы в газете "Вечерняя Уфа" N... от дата и N... от дата (л.д. 31, 36).
С победителем аукциона - ООО "БашТимеръ", Управлением по земельным ресурсам Администрации города заключен договор аренды земельного участка N... от дата (л.д. 38-45), по условиям которого ООО "БашТимеръ" предоставлен в аренду на срок с дата до дата (п. 3.1 договора) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес, для проектирования и строительства подземно-наземной автостоянки на... машиноместа (ориентировочная площадь объекта строительства -... кв. м), в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, площадью... кв. м.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в органах государственной регистрации, о чем дата сделана запись регистрации N..., земельный участок по Акту приема-передачи передан арендатору.
В пункте 3.2 договора аренды земельного участка N... от дата стороны предусмотрели, что по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон.
На основании постановления Администрации города N... от дата, между ответчиками заключено дополнительное соглашение о внесении изменений N... в договор N... от дата аренды земельного участка, которым продлен срок действия договор аренды с дата до дата. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Также Администрацией города ООО "БашТимеръ" выдано разрешение на строительство (л.д. 46) N... подземно-наземной автостоянки на... машиноместа по адрес, восточнее адрес городского округа адрес РБ - этажность -..., общая площадь -... кв. м, строительный объем здания -... куб. м, кадастровый номер земельного участка N....
В связи с указанным ООО "БашТимеръ" заключен договор о передаче функций заказчика-застройщика N... от дата (л.д. 107-112), договор строительного подряда N... дата (л.д. 113-116), с гражданами заключены многочисленные договора участия в долевом строительства нежилых помещений (л.д. 117-124), которые согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 69-75) зарегистрированы.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р., установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции исходил из того, что истцами не представлено доказательств нарушения их прав продлением договора аренды земельного участка; возведенные ответчиком постройки нельзя признать самовольными, поскольку строительство осуществляется на земельном участке, предоставленном в аренду на основании разрешения на строительство.
Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В пункте 66 Постановления N 10/22 также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом N... по адрес не сформирован и на государственный кадастровый учет не поставлен, в силу требований статьи 16 Вводного закона, право общей долевой собственности на индивидуально-определенный земельный участок, включающий земельный участок, предоставленный в аренду ООО "БашТимеръ", у собственников помещений многоквартирного дома в силу закона не возникло. В отношении размещенной в средствах массовой информации публикации о возможном предоставлении земельного участка ООО "БашТимеръ" истцами и другими собственниками помещений в многоквартирном доме N... по адрес возражений в орган местного самоуправления подано не было. Процедура предоставления земельного участка, предусмотренная ст. 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления земельного участка), органом местного самоуправления нарушена не была.
На момент предоставления земельного участка собственники квартир в многоквартирном доме не относились к субъектам, с которыми в соответствии со ст. 39 Федерального закона от N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требовалось обязательно согласование границ смежного земельного участка, с органом местного самоуправления (как с представителем собственника земельного участка) границы земельного участка согласованы.
Предшествующие распоряжению земельным участком, предоставленном в аренду ответчику, действия, в том числе по формированию земельного участка ответчика, решения органа местного самоуправления о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства подземно-наземной автостоянки на земельном участка с кадастровым номером N... площадью... кв. м, договор аренды земельного участка N... от дата, на основании которого у ООО "БашТимеръ" возникло соответствующее право аренды земельного участка, не оспорены, и иск об установлении границ заявлен не был.
При таких обстоятельствах доводы истцов о нарушении их прав и законных интересов при заключении ответчиками дополнительного соглашения от дата к договору аренды N... от дата, согласно которому продлен срок действия вышеуказанного договора аренды до дата, а остальные пункты договора оставлены без изменения, не могут быть признаны состоятельными.
Таким образом, исходя из избранного истцами способа защиты нарушенного права, а также обоснований иска о признании самовольными все возведенные ООО "БашТимеръ" постройки на земельном участке площадью... кв. м с кадастровым номером N... и обязании ответчика произвести снос этих построек, так как ООО "БашТимеръ" осуществляет строительство, не обладая правами на вышеуказанный земельный участок, границы земельного участка не были согласованы с собственниками многоквартирного дома, выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. требований судебная коллегия полагает обоснованными.
На основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В силу ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 306 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что нарушается его право собственности или законное владение, или что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исходя из положений вышеуказанных правовых норм и разъяснений, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является наличие или отсутствие факта чинения препятствий в пользовании земельным участком, принадлежащим истцам, со стороны ответчика - ООО "БашТимеръ".
При этом бремя доказывания наличия создаваемых препятствий в пользовании земельным участком, расположенным под многоквартирным жилым домом, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, лежит на истцах.
Один лишь факт нахождения земельного участка с кадастровым номером N... восточнее дома N... по адрес не доказывает нарушение ООО "БашТимеръ" прав Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р.
Согласно сообщению Управления по земельным ресурсам Администрации города N... от дата, земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом по адресу: адрес, договором аренды не обременен. Информация о договоре аренды земельного участка, на котором строился вышеуказанный дом отсутствует.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцы, обратившись в суд с иском о сносе возведенных пристроек, не доказали, что они являются лицами, владеющим имуществом - земельным участком с кадастровым номером N... по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается их законное владение вышеуказанным земельным участком.
По изложенным мотивам судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что истцы, как собственники помещений многоквартирного дома, которым на законных основаниям принадлежит земельный участок под многоквартирным домом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ вправе требовать устранения нарушений их прав; исковые требования обоснованы защитой прав истцов, как собственников помещений в многоквартирном доме, чьи права нарушаются строительством. Указанным правом истцы воспользовались, однако заявленные требования, с учетом их обоснования, не могли быть удовлетворены судом в связи с недоказанностью обстоятельств, положенных в обоснование требований.
Доводы апелляционной жалобы о ничтожности дополнительного соглашения от дата к договору аренды N... от дата земельного участка с кадастровым номером N..., площадью... кв. м по адрес, восточнее дома N... адрес, поскольку договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора, были предметом оценки суда первой инстанции.
В статье 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ) закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В пункте 3.2 договора N... аренды земельного участка от дата ответчики предусмотрели возможность по истечении срока, указанного в п. 3.1, то есть после дата, продления договора по соглашению сторон.
Истцы стороной по оспариваемому дополнительному соглашению о внесении изменений N... в договор N... от дата аренды земельного участка не являются, равно как не являются заинтересованными лицами, которое вправе оспаривать в суде указанное дополнительное соглашение по мотиву его незаконности. Доказательств нарушения прав истцов заключением с ООО "БашТимеръ" спорного дополнительного соглашения истцами в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено. Учитывая, что земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до настоящего времени, отсутствуют доказательства, что спорный земельный участок необходим для обслуживания многоквартирного дома, отсутствуют основания для вывода о нарушении прав истцов при заключении ответчиками дополнительного соглашения.
Удовлетворение требований по данному делу не влечет восстановление прав истцов.
Доводов, влекущих отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит. При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 01 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Д.С.В., Ч.В.П., Ш.Р.А., А.Ю.Ф., И.С.Р. - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.Ф.ВАСИЛЬЕВА
Судьи
О.Ю.КРИВЦОВА
Т.Е.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)