Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" Булаховой А.В. (доверенность от 24.10.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Цепы М.В. (доверенность от 12.05.2014), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Степаненко Л.Ю. (доверенность от 09.01.2014 N 83), рассмотрев 10.07.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 (судьи Полубехина Н.С., Серикова И.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-42677/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб", место нахождения: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) о признании недействительным одностороннего изменения договора от 26.08.2011 N 00/ЗК-006146 аренды земельного участка, оформленного уведомлением от 10.06.2013 N 5266.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151 (далее - ГУП ГУИОН).
Решением суда первой инстанции от 26.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.04.2014, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе Общество указывает, что при вынесении судебных актов суды неправильно истолковали и применили нормы материального права, не рассмотрели и не дали оценки имеющимся в деле доказательствам, в чем с чем просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований Общества.
Податель жалобы считает, что изменение в одностороннем порядке размера арендной платы возможно при наличии следующих условий: при определении (при заключении договора аренды либо изменении площади и функционального использования земельного участка) применяемого при расчете арендной платы коэффициента функционального использования территории (далее - Кф); при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка); при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока его действия; не чаще одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более. По мнению подателя жалобы, ни одного из перечисленных выше условий не имеется.
Как указывает податель жалобы, вывод судов о том, что наличие ведомости инвентаризации земельного участка является основанием для изменения размера арендной платы, не соответствует действующему законодательству и доказательствам, имеющимся в материалах дела.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Комитета и ГУП ГУИОН возражали против ее удовлетворения по мотивам, приведенным в отзывах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.08.2011 заключили договор N 00/ЗК-006146 аренды земельного участка площадью 52 467 кв. м с кадастровым номером 78:31:031:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 24, для осуществления приспособления для современного использования зданий, расположенных на участке, под общественно-деловой многофункциональный комплекс (пункт 1.2).
Пунктом 3.1 установлено, что договор действует по 15.06.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Порядок внесения арендной платы и ее размер установлены разделом 3 договора аренды.
Пунктом 3.6 предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес арендатора.
По условиям договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (пункт 3.5), перечислять ее не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.7).
Как видно из материалов дела, размер арендной платы был изменен Комитетом в соответствии с представленной ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 26.03.2013 N 34376Б-13/1, о чем Обществу 10.06.2013 было направлено уведомление N 5266.
Считая указанное уведомление незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций отказывали в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что действующим законодательством и положениями договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов Российской Федерации, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В силу статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора возможно в случае, предусмотренном законом или договором.
Как усматривается из пункта 3.6 указанного договора, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения вида деятельности арендатора.
Как правомерно отмечено судами, изменение размера арендной платы в рассматриваемом случае связано с изменением установленного пунктом 1.2 договора вида деятельности, что подтверждено ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 26.03.2013 N 34376Б-13/1, в которой указаны следующие виды фактического использования участка: строительство, тип 1 (код Кн 10.1), торговая зона (Кн 3.5), коммунальное хозяйство (Кн 11.2), платежный терминал (Кн 7.1), автостоянка (Кн 11.5), газоны (Кн 1.5).
Довод Общества о том, что на спорном участка оно не ведет торговлю и не использует участок под автостоянку и иные виды деятельности, указанные в ведомости, кроме строительства, подлежит отклонению, поскольку Обществом не представлено доказательств, что другие лица занимают спорную часть участка, притом что Общество является арендатором всего земельного участка.
Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с указанной Методикой, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и названным Законом.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга, также определяется на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).
Согласно пункту 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы, которое является приложением 1 к Постановлению N 1379, Кф - коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.
Согласно абзацу девятому пункта 2.8 названного Положения для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность, код Кн определяется по функциональному использованию земельного участка с учетом различных функций.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, исходя из условий пункта 3.6 договора, на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, приведенных норм права, посчитали правомерным одностороннее изменение Комитетом условий договора аренды в части размера арендной платы, что повлекло отказ в иске.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 по делу N А56-42677/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 15.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-42677/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2014 г. по делу N А56-42677/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" Булаховой А.В. (доверенность от 24.10.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Цепы М.В. (доверенность от 12.05.2014), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Степаненко Л.Ю. (доверенность от 09.01.2014 N 83), рассмотрев 10.07.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 (судья Егорова Д.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 (судьи Полубехина Н.С., Серикова И.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-42677/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб", место нахождения: Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) о признании недействительным одностороннего изменения договора от 26.08.2011 N 00/ЗК-006146 аренды земельного участка, оформленного уведомлением от 10.06.2013 N 5266.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151 (далее - ГУП ГУИОН).
Решением суда первой инстанции от 26.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.04.2014, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе Общество указывает, что при вынесении судебных актов суды неправильно истолковали и применили нормы материального права, не рассмотрели и не дали оценки имеющимся в деле доказательствам, в чем с чем просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований Общества.
Податель жалобы считает, что изменение в одностороннем порядке размера арендной платы возможно при наличии следующих условий: при определении (при заключении договора аренды либо изменении площади и функционального использования земельного участка) применяемого при расчете арендной платы коэффициента функционального использования территории (далее - Кф); при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка); при внесении изменений в условия договора аренды, в том числе в случае изменения срока его действия; не чаще одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более. По мнению подателя жалобы, ни одного из перечисленных выше условий не имеется.
Как указывает податель жалобы, вывод судов о том, что наличие ведомости инвентаризации земельного участка является основанием для изменения размера арендной платы, не соответствует действующему законодательству и доказательствам, имеющимся в материалах дела.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представители Комитета и ГУП ГУИОН возражали против ее удовлетворения по мотивам, приведенным в отзывах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.08.2011 заключили договор N 00/ЗК-006146 аренды земельного участка площадью 52 467 кв. м с кадастровым номером 78:31:031:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 24, для осуществления приспособления для современного использования зданий, расположенных на участке, под общественно-деловой многофункциональный комплекс (пункт 1.2).
Пунктом 3.1 установлено, что договор действует по 15.06.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Порядок внесения арендной платы и ее размер установлены разделом 3 договора аренды.
Пунктом 3.6 предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом в адрес арендатора.
По условиям договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (пункт 3.5), перечислять ее не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.7).
Как видно из материалов дела, размер арендной платы был изменен Комитетом в соответствии с представленной ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 26.03.2013 N 34376Б-13/1, о чем Обществу 10.06.2013 было направлено уведомление N 5266.
Считая указанное уведомление незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций отказывали в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что действующим законодательством и положениями договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов Российской Федерации, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В силу статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий договора возможно в случае, предусмотренном законом или договором.
Как усматривается из пункта 3.6 указанного договора, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения вида деятельности арендатора.
Как правомерно отмечено судами, изменение размера арендной платы в рассматриваемом случае связано с изменением установленного пунктом 1.2 договора вида деятельности, что подтверждено ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 26.03.2013 N 34376Б-13/1, в которой указаны следующие виды фактического использования участка: строительство, тип 1 (код Кн 10.1), торговая зона (Кн 3.5), коммунальное хозяйство (Кн 11.2), платежный терминал (Кн 7.1), автостоянка (Кн 11.5), газоны (Кн 1.5).
Довод Общества о том, что на спорном участка оно не ведет торговлю и не использует участок под автостоянку и иные виды деятельности, указанные в ведомости, кроме строительства, подлежит отклонению, поскольку Обществом не представлено доказательств, что другие лица занимают спорную часть участка, притом что Общество является арендатором всего земельного участка.
Согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с указанной Методикой, если иное не предусмотрено федеральным законодательством и названным Законом.
Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга, также определяется на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).
Согласно пункту 2.3 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы, которое является приложением 1 к Постановлению N 1379, Кф - коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.
Согласно абзацу девятому пункта 2.8 названного Положения для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность, код Кн определяется по функциональному использованию земельного участка с учетом различных функций.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, исходя из условий пункта 3.6 договора, на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, приведенных норм права, посчитали правомерным одностороннее изменение Комитетом условий договора аренды в части размера арендной платы, что повлекло отказ в иске.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 по делу N А56-42677/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)