Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 (судья Разумова Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-12196/2014
по исковому заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области, г. Самара (ИНН 6367100191) к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (ИНН 6367047212, ОГРН 1056367016001) о взыскании 24 897,26 руб. и о расторжении договора,
установил:
В Арбитражный суд Самарской области обратилась администрация муниципального района Волжский Самарской области (далее - администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (далее - ООО "Подъем-Михайловское", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 113/11, взыскании 40 243,29 коп., в том числе: 18 890,11 руб. задолженность по арендной плате за период с 15.10.2011 по 03.04.2014, 21 353,18 руб. пени за период с 15.10.2011 по 03.04.2014.
Судом приняты уточнения исковых требований, а именно периоды образования задолженности и начисления пени, уменьшение размера исковых требований до суммы 24 897,26 руб., из них: 6064, 35 руб. задолженности за период с 11.07.2011 по 15.01.2014, 18 832,91 руб. пени за период с 16.04.2012 по 03.04.2014, оставить без изменения требование в части расторжения договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 с ООО "Подъем-Михайловское" взыскано в пользу администрации 24 897,26 руб., в том числе: 6064,35 руб. основного долга, 18 832,91 руб. пени, и в доход федерального бюджета госпошлина 2000 руб. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что обязательства сторон в данном конкретном случае вытекают из заключенного договора, при этом доказательств внесения платы за пользование имуществом обществом не представлено, кроме того, отвергнуты и доводы ответчика о незаключенности договора аренды до даты его государственной регистрации.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО "Подъем-Михайловское" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты в части взыскания с общества в пользу администрации неустойки в размере 18 832,91 руб. отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Заявитель в кассационной жалобе не оспаривает правильность взыскания 6064,35 руб. задолженности по арендной плате, при этом считает, что в результате ошибочного толкования пункта 3.7 договора аренды судами ошибочно установлен факт просрочки арендных платежей, поскольку они могли быть внесены до 15 апреля следующего года после выполнения посевных работ, о чем также свидетельствует переписка сторон.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации Волжского района Самарской области от 11.07.2011 N 1573 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2011 N 113/11, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 500 236,0 кв. м, с кадастровым номером 63:17:2101001:72, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок N 12, для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет с 11.07.2011 по 10.07.2060.
Пунктом 2.2 договора в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие договора к отношениям, возникшим до его заключения - с 11.07.2011. Срок действия договора - с 11.07.2011 по 08.08.2060.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.01.2012.
В пункте 3.1 договора и приложении N 1 к нему стороны согласовали размер арендной платы, которая составляет 12 825,76 руб. в год.
Согласно пункту 3.7 договора, арендная плата вносится равными частями ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом или единовременным платежом до 15 апреля текущего года по указанным в этом пункте договора платежным реквизитам.
По условиям пункта 3.8 договора аренды арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка согласно пункту 8.1 (настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи участка). Участок считается переданным арендодателем в пользование арендатору с даты начала срока действия договора, указанной в пункте 2.1 договора.
На основании пункта 6.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы задолженности. Основанием для уплаты пени служит уведомление, претензия, решение суда, иной подобного рода документ.
Фактическая передача земельного участка состоялась 11.07.2011, о чем подписан договор от 28.10.2011 N 113/11 и не оспаривается сторонами.
Судами установлено, что ООО "Подъем-Михайловское" внесло арендные платежи в общей сумме 25 651,52 руб., что подтверждается платежными поручениями от 10.05.2012 N 18, от 09.11.2012 N 41, от 01.04.2014 N 53.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом условий договора аренды, администрация претензиями от 19.09.2012 N 1876, от 23.01.2013 N 109, от 01.10.2013 N 1394, от 29.10.2013 N 1538 потребовала погасить имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей и пени, а также направила уведомления (письмо от 04.04.2014 N 311) с предложением о расторжении договора аренды.
Ненадлежащее исполнение обязательств и послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия считает, что содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Применение основных принципов определения размера арендных ставок отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" установлен механизм определения регулируемой арендной платы с учетом коэффициентов, применяемых на основании решения Собрания Представителей муниципального района Волжский Самарской области от 24.04.2009 N 710 (в редакции от 18.11.2010 N 11/1).
Согласно произведенному расчету арендной платы, установленной уполномоченным государственным органом, ее размер составил 12825,76 руб.
При этом при расчете арендной платы за земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения не нарушен принцип экономической обоснованности арендной платы, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также принцип запрета необоснованных предпочтений и не создавались дискриминационные условия.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Следует отметить, что, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения подлежит договор регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Суды двух инстанций, разрешая спор, установили, что в целях заключения договора аренды администрацией муниципального района Волжский Самарской области принято постановление главы администрации Волжского района Самарской области от 09.08.2011 N 1852, при этом с даты принятия указанного ненормативного акта общество приступило к фактическому использованию земельного участка до заключения соответствующего договора аренды.
Впоследствии при заключении договора аренды стороны распространили его действие на предшествующий период с 11.07.2011, при этом договор был зарегистрирован 12.01.2012.
Факт использования земельного участка подтвержден документально и сторонами не оспаривается, что свидетельствует о наличии правовой определенности относительно арендных обязательств и периода фактического пользования имуществом.
За период с 11.07.2011 по 15.01.2014 размер арендной платы составил 31 715,87 руб. (в том числе и за период до заключения договора аренды), фактически арендатор оплатил 25 651,52 руб. (платежные поручения от 10.05.2012 N 18, от 09.11.2012 N 41, от 01.04.2014 N 53), задолженность составила 6064,35 руб.
Указанный размер подтвержден документально и не оспаривается заявителем в кассационной жалобе.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте 6.2 договора аренды стороны достигли соглашения о неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что неустойка в данном конкретном случае являлась способом обеспечения денежного обязательства арендатора, которое должно исполняться в сроки, предусмотренные в пункте 3.7 договора аренды.
При оценке условий договора аренды относительно срока оплаты суды обоснованно исходили из буквального значения его условий и смысла в целом (статья 431 ГК РФ).
Анализ пункта 3.7 договора аренды предусматривает альтернативные сроки для внесения арендной платы: ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, или единовременным платежом до 15 апреля текущего года.
Таким образом, арендатор обязан вносить платежи ежеквартально в размере 3206,44 руб. в сроки до 15 апреля, до 15 июля, до 15 октября, до 15 января либо единым платежом в размере 12 825,76 руб. до 15 апреля текущего года.
Учитывая, что задолженность за период пользования с 11.07.2011 по 03.04.2014 в размере 18 980,11 руб. в срок до 15.04.2012 не оплачена, судом правомерно определен период просрочки с 11.07.2011 по 03.04.2014, и с учетом указанного периода, правомерно исчислен размер неустойки в сумме 18 832,91 руб.
Размер неустойки и период просрочки обществом не оспаривается.
Доводы общества относительно неправильного толкования условий договора аренды относительно срока оплаты не могут быть приняты во внимание.
По условиям договора аренды арендатор вправе был вносить плату либо ежеквартально, либо до 15 числа текущего года, что следует из буквального толкования условий соглашения и воли сторон, следовательно, ссылки общества на то, что оплата должна производиться в иные сроки, а именно до 15 апреля следующего года, противоречат условиям заключенного договора.
В установленном законом порядке изменения в договор аренды сторонами не вносились.
При разрешении спора и толковании условий договора аренды правомерно учтена и позиция, изложенная в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды сторонами не оспариваются.
С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 614 ГК РФ, статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что арендатор, используя земельный участок, не вносил арендную плату в установленные соглашением сторон сроки, удовлетворили иск частично.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 по делу N А55-12196/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 11.03.2015 N Ф06-21372/2013 ПО ДЕЛУ N А55-12196/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2015 г. N Ф06-21372/2013
Дело N А55-12196/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 (судья Разумова Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-12196/2014
по исковому заявлению администрации муниципального района Волжский Самарской области, г. Самара (ИНН 6367100191) к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (ИНН 6367047212, ОГРН 1056367016001) о взыскании 24 897,26 руб. и о расторжении договора,
установил:
В Арбитражный суд Самарской области обратилась администрация муниципального района Волжский Самарской области (далее - администрация, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" (далее - ООО "Подъем-Михайловское", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.10.2011 N 113/11, взыскании 40 243,29 коп., в том числе: 18 890,11 руб. задолженность по арендной плате за период с 15.10.2011 по 03.04.2014, 21 353,18 руб. пени за период с 15.10.2011 по 03.04.2014.
Судом приняты уточнения исковых требований, а именно периоды образования задолженности и начисления пени, уменьшение размера исковых требований до суммы 24 897,26 руб., из них: 6064, 35 руб. задолженности за период с 11.07.2011 по 15.01.2014, 18 832,91 руб. пени за период с 16.04.2012 по 03.04.2014, оставить без изменения требование в части расторжения договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 с ООО "Подъем-Михайловское" взыскано в пользу администрации 24 897,26 руб., в том числе: 6064,35 руб. основного долга, 18 832,91 руб. пени, и в доход федерального бюджета госпошлина 2000 руб. В остальной части в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что обязательства сторон в данном конкретном случае вытекают из заключенного договора, при этом доказательств внесения платы за пользование имуществом обществом не представлено, кроме того, отвергнуты и доводы ответчика о незаключенности договора аренды до даты его государственной регистрации.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, ООО "Подъем-Михайловское" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты в части взыскания с общества в пользу администрации неустойки в размере 18 832,91 руб. отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
Заявитель в кассационной жалобе не оспаривает правильность взыскания 6064,35 руб. задолженности по арендной плате, при этом считает, что в результате ошибочного толкования пункта 3.7 договора аренды судами ошибочно установлен факт просрочки арендных платежей, поскольку они могли быть внесены до 15 апреля следующего года после выполнения посевных работ, о чем также свидетельствует переписка сторон.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа, представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления главы администрации Волжского района Самарской области от 11.07.2011 N 1573 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2011 N 113/11, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения, площадью 500 236,0 кв. м, с кадастровым номером 63:17:2101001:72, расположенного по адресу: Самарская область, Волжский район, участок в границах коммандитного товарищества ПСП "ПСВ-АГРО и товарищи", участок N 12, для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет с 11.07.2011 по 10.07.2060.
Пунктом 2.2 договора в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие договора к отношениям, возникшим до его заключения - с 11.07.2011. Срок действия договора - с 11.07.2011 по 08.08.2060.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.01.2012.
В пункте 3.1 договора и приложении N 1 к нему стороны согласовали размер арендной платы, которая составляет 12 825,76 руб. в год.
Согласно пункту 3.7 договора, арендная плата вносится равными частями ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом или единовременным платежом до 15 апреля текущего года по указанным в этом пункте договора платежным реквизитам.
По условиям пункта 3.8 договора аренды арендная плата исчисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка согласно пункту 8.1 (настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи участка). Участок считается переданным арендодателем в пользование арендатору с даты начала срока действия договора, указанной в пункте 2.1 договора.
На основании пункта 6.2 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,3% от суммы задолженности. Основанием для уплаты пени служит уведомление, претензия, решение суда, иной подобного рода документ.
Фактическая передача земельного участка состоялась 11.07.2011, о чем подписан договор от 28.10.2011 N 113/11 и не оспаривается сторонами.
Судами установлено, что ООО "Подъем-Михайловское" внесло арендные платежи в общей сумме 25 651,52 руб., что подтверждается платежными поручениями от 10.05.2012 N 18, от 09.11.2012 N 41, от 01.04.2014 N 53.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом условий договора аренды, администрация претензиями от 19.09.2012 N 1876, от 23.01.2013 N 109, от 01.10.2013 N 1394, от 29.10.2013 N 1538 потребовала погасить имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей и пени, а также направила уведомления (письмо от 04.04.2014 N 311) с предложением о расторжении договора аренды.
Ненадлежащее исполнение обязательств и послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебная коллегия считает, что содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Применение основных принципов определения размера арендных ставок отмечено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" установлен механизм определения регулируемой арендной платы с учетом коэффициентов, применяемых на основании решения Собрания Представителей муниципального района Волжский Самарской области от 24.04.2009 N 710 (в редакции от 18.11.2010 N 11/1).
Согласно произведенному расчету арендной платы, установленной уполномоченным государственным органом, ее размер составил 12825,76 руб.
При этом при расчете арендной платы за земельные участки категории земель сельскохозяйственного назначения не нарушен принцип экономической обоснованности арендной платы, предусмотренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", а также принцип запрета необоснованных предпочтений и не создавались дискриминационные условия.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды, прежде всего, направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Следует отметить, что, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения подлежит договор регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Суды двух инстанций, разрешая спор, установили, что в целях заключения договора аренды администрацией муниципального района Волжский Самарской области принято постановление главы администрации Волжского района Самарской области от 09.08.2011 N 1852, при этом с даты принятия указанного ненормативного акта общество приступило к фактическому использованию земельного участка до заключения соответствующего договора аренды.
Впоследствии при заключении договора аренды стороны распространили его действие на предшествующий период с 11.07.2011, при этом договор был зарегистрирован 12.01.2012.
Факт использования земельного участка подтвержден документально и сторонами не оспаривается, что свидетельствует о наличии правовой определенности относительно арендных обязательств и периода фактического пользования имуществом.
За период с 11.07.2011 по 15.01.2014 размер арендной платы составил 31 715,87 руб. (в том числе и за период до заключения договора аренды), фактически арендатор оплатил 25 651,52 руб. (платежные поручения от 10.05.2012 N 18, от 09.11.2012 N 41, от 01.04.2014 N 53), задолженность составила 6064,35 руб.
Указанный размер подтвержден документально и не оспаривается заявителем в кассационной жалобе.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
В пункте 6.2 договора аренды стороны достигли соглашения о неустойки в размере 0,3% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.
Судебные инстанции правомерно исходили из того, что неустойка в данном конкретном случае являлась способом обеспечения денежного обязательства арендатора, которое должно исполняться в сроки, предусмотренные в пункте 3.7 договора аренды.
При оценке условий договора аренды относительно срока оплаты суды обоснованно исходили из буквального значения его условий и смысла в целом (статья 431 ГК РФ).
Анализ пункта 3.7 договора аренды предусматривает альтернативные сроки для внесения арендной платы: ежеквартально равными частями не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, или единовременным платежом до 15 апреля текущего года.
Таким образом, арендатор обязан вносить платежи ежеквартально в размере 3206,44 руб. в сроки до 15 апреля, до 15 июля, до 15 октября, до 15 января либо единым платежом в размере 12 825,76 руб. до 15 апреля текущего года.
Учитывая, что задолженность за период пользования с 11.07.2011 по 03.04.2014 в размере 18 980,11 руб. в срок до 15.04.2012 не оплачена, судом правомерно определен период просрочки с 11.07.2011 по 03.04.2014, и с учетом указанного периода, правомерно исчислен размер неустойки в сумме 18 832,91 руб.
Размер неустойки и период просрочки обществом не оспаривается.
Доводы общества относительно неправильного толкования условий договора аренды относительно срока оплаты не могут быть приняты во внимание.
По условиям договора аренды арендатор вправе был вносить плату либо ежеквартально, либо до 15 числа текущего года, что следует из буквального толкования условий соглашения и воли сторон, следовательно, ссылки общества на то, что оплата должна производиться в иные сроки, а именно до 15 апреля следующего года, противоречат условиям заключенного договора.
В установленном законом порядке изменения в договор аренды сторонами не вносились.
При разрешении спора и толковании условий договора аренды правомерно учтена и позиция, изложенная в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах".
Судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды сторонами не оспариваются.
С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 330, 614 ГК РФ, статьями 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что арендатор, используя земельный участок, не вносил арендную плату в установленные соглашением сторон сроки, удовлетворили иск частично.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2014 по делу N А55-12196/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Подъем-Михайловское" в федеральный бюджет государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3000 рублей.
Поручить Арбитражному суду Самарской области выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
М.В.КОНОПЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)