Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
- от истца: от общества с ограниченной ответственностью "Луч" - представителя Севастьяновой А.М. по доверенности от 19.07.2010;
- от ответчика: от ГАУ РО "Ростовоблстройзаказчик" представителя
Крупенкина С.И. по доверенности от 08.02.2011 N 250,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Луч"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.01.2011 по делу N А53-15466/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Луч" ИНН 6101031461 ОГРН 1026100516716
к ответчику государственному автономному учреждению Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" ИНН 6163099188 ОГРН 1096195004014
о взыскании арендной платы в сумме 564 525 руб.,
по встречному иску государственного автономного учреждения Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" к обществу с ограниченной ответственностью "Луч"
о признании договоров субаренды незаключенными,
при участии третьих лиц: Администрации г. Батайска, Волочка Алексея Семеновича,
принятое судьей Грязевой В.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Луч" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к государственному автономному учреждению Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик", (далее - учреждение) о взыскании 564 525 рублей, из которых 525 000 рублей задолженности по арендной плате, 39 525 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 74-75)).
Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:01:600003:0008 площадью 1112,8 га (земли сельскохозяйственного назначения), в свою очередь предоставил его часть площадью 3 га в субаренду ответчику для строительства водорегулирующего сооружения на реке Малый Койсуг, с условием о размере арендной платы 150 000 рублей в виде единовременного платежа за весь срок аренды с 01.02.2007 по 31.12.2007. Впоследствии из участка с кадастровым номером 61:01:600003:0008 был выделен земельный участок площадью 3 га, которому был присвоен кадастровый номер 61:01:600003:0650. Указанный участок был выделен в счет земельных долей в собственность Волочку Алексею Семеновичу, с которым истец заключал последовательно договоры аренды с 01.02.2008 по 31.12.2009, с 01.01.2009 по 01.12.2009 и с 01.12.2009 по 01.11.2010. В связи с тем, что ответчик после прекращения действия договора субаренды не возвратил земельный участок истцу и продолжал им пользоваться на момент предъявления иска, общество обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.
Учреждение обратилось со встречным иском к обществу, в котором просило признать вышеуказанные договоры субаренды недействительными, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Договор субаренды от 01.02.2007 N 1 был подписан сторонами тогда, когда земельный участок 3 га не был сформирован. План земельного участка в качестве приложения к договору, а также акт приема-передачи спорного участка отсутствуют. Договор от 29.12.2007, кроме того, предусматривает срок аренды с 01.01.2008 по 31.12.2008, то есть ровно один год, следовательно, такой договор подлежал государственной регистрации. Цель субаренды, указанная в спорных договорах, не соответствует целевому назначению земельного участка, который относится к землям сельскохозяйственного назначения. Поскольку общество не предприняло мер к переводу своих земель в другую категорию в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ, договоры субаренды являются ничтожными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учреждение просило также взыскать с общества неосновательное обогащения в сумме 150 000 рублей, ранее уплаченных учреждением обществу во исполнение договора субаренды от 01.02.2007 N 1.
Позднее учреждение уточнило исковые требования, просило только признать договоры субаренды от 01.02.2007 N 1 и от 29.12.2007 N 1 незаключенными.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Батайска и Волочек Алексей Семенович.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.01.2011 отказано в удовлетворении первоначального иска, встречный иск с учетом его уточнения удовлетворен. Суд признал незаключенными договоры субаренды земли от 01.02.2007 N 1 и от 29.12.2007 N 1. Решение мотивировано тем, что ввиду незаключенности договоров субаренды нет оснований для удовлетворения иска о взыскании по ним какой-либо платы. Кроме того, суд сделал вывод о том, что надлежащим ответчиком по делу является не ГАУ Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик", который только осуществил застройку спорной территории, однако не является землепользователем, поскольку ему не принадлежат построенные объекты недвижимого имущества, и он не осуществляет их эксплуатацию.
Поскольку при вынесении решения от 13.01.2011 суд принял уменьшение исковых требований общества, однако не указал, что излишне уплаченная государственная пошлина при этом возвращается ему, 14.02.2011 было принято дополнительное решение, которым вышеуказанный недостаток был устранен. Суд решил возвратить обществу из федерального бюджета 4239 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.
Общество с ограниченной ответственностью "Луч" обжаловало основное решение от 13.01.2011 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить, исковые требования о взыскании арендной платы и процентов с учреждения в пользу общества - удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим.
- - ГАУ РО "Ростовоблстройзаказчик" осуществляло функции заказчика строительства водорегулирующего сооружения на р. Малый Койсуг. В том числе на части земельного участка общества, поэтому вывод суда о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, истец полагает неверным;
- - в соответствии с письмом заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 18.07.2006 правопредшественнику ответчика ГУП РО "Ростовоблстройзаказчик" было разрешено приобрести земельный участок у открытого акционерного сельскохозяйственного общества "Луч" Азовского района площадью 3 га, однако ответчик действий, направленных на его приобретение не предпринял;
- - спорные договоры субаренды были заключены в целях получения ответчиком разрешения на строительство, уже фактически ведущееся на земельном участке истца. Разрешение на строительство было получено 04.02.2008, когда действовал договор субаренды земли от 29.12.2007, который был единственным правоустанавливающим документом ответчика на земельный участок, и в его отсутствие ответчик не получил бы разрешения на строительство, чему суд первой инстанции не дал оценки;
- - суд необоснованно признал спорные договоры субаренды незаключенными, поскольку если договор исполнен, и имеются данные, позволяющие определенно установить имущество, которое является его предметом, то данное условие не может считаться не согласованным, а договор - незаключенным. Договор субаренды от 01.02.2007 был исполнен, учреждение уплатило 150 000 рублей по нему, продолжая занимать земельный участок;
- - неправильная квалификация истцом отношений, связанных с использованием земельного участка, как отношений, вытекающих из договора аренды, либо как отношения вследствие неосновательного обогащения, не может являться основанием для отказа в иске о взыскании такой оплаты;
- - свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2008 подтверждается наличие у спорного земельного участка кадастрового номера (61:01:60 00 03:0650), что опровергает вывод суда об отсутствии у земельного участка кадастрового номера к моменту заключения сторонами договора субаренды от 29.12.2007;
- - на основании переписки между ответчиком и органами местного самоуправления, представленной суду первой инстанции, можно установить, что учреждение не оспаривало использование им земельного участка истца;
- - строительство водорегулирующего сооружения осуществлено без согласия собственника спорного земельного участка, процедура изъятия участка, установленная ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдена не была.
Дополнительное решение от 14.02.2011 о возврате истцу излишне уплаченной государственной пошлины по иску лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке не обжаловано, поэтому апелляционным судом на предмет законности и обоснованности не проверяется.
Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения.
В судебном заседании представители сторон правовые позиции поддержали.
Установив, что возведенный узел сооружений, в частности, служебная автодорога протяженностью 865 м, оградительная дамба протяженностью 655 м, здание насосной станции, расположенные в районе пересечения областной автодороги "г. Ростов-на-Дону (от магистрали "Дон") - г. Азов" с рекой Малый Койсуг, на земельном участке в границах землепользования ООО "Луч" Азовского района Ростовской области, принадлежит на праве собственности Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнены соответствующие записи, апелляционный суд привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Министерство и иные третьи лица, участвующие в деле, отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 1 февраля 2007 общество и ГУП Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" (правопредшественник учреждения) подписали договор N 1 (т. 1 л.д. 108-109) субаренды земельного участка. По условиям договора общество (арендодатель) обязалось передать предприятию (субарендатору) земельный участок площадью 3 гектара для строительства водорегулирующего сооружения на реке Малый Койсуг, входящего в состав строящегося объекта: "Первоочередные мероприятия защиты от катастрофического подтопления территории г. Батайска Ростовской области", финансируемого за счет средств областного бюджета.
Срок субаренды установлен с 01.02.2007 по 31.12.2007.
Земельный участок, как указано в пункте 1.1. договора, расположен в границах землепользования общества вдоль левой стороны областной автодороги "г. Ростов-на-Дону (от магистрали "Дон") - г. Азов" на пересечении с рекой Малый Койсуг.
В качестве приложения N 1 к договору стороны указали план передаваемого в субаренду земельного участка, однако в материалы дела данный документ не представили.
29.12.2007 общество и предприятие - правопредшественник ответчика - подписали новый договор субаренды N 1 с такими же условиями о предмете (т. 1 л.д. 109-110).
Пунктом 1.1. договора от 29.12.2007 также предусмотрено приложение N 1 в виде согласованного сторонами плана земельного участка, который также в материалы дела представлен не был.
При этом, по утверждению истца, данные приложения к спорным договорам были им подписаны и переданы на подпись предприятию, однако не были ему возвращены. Данное утверждение истец какими-либо доказательствами не подтвердил. Ответчик, в свою очередь, утверждал, что таких приложений от истца не получал, их не существует.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют приложения с описанием границ части земельного участка, предусмотренные спорными договорами. Иным образом определенно установить границы предоставляемой части участка невозможно. Поэтому ссылка истца на судебную практику Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выработавшую правило о том, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, в данном случае несостоятельна.
Также не подтверждается материалами дела утверждение общества о том, что границы сформированного в декабре 2007 года земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 03:0650 совпадают с границами части земельного участка, предоставленной предприятию - поскольку, как указано выше, границ последней установлено не было.
Согласно пункту 1.2. договора субаренды от 29.12.2007, он заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008, то есть ровно на один год. В соответствии с пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Сторонами не оспаривается, что договор субаренды от 29.12.2007 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не был.
Судом отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок был сформирован к моменту заключения договора субаренды от 29.12.2007, вследствие чего суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии у него кадастрового номера. В материалы дела представлен кадастровый план от 19.02.2008 земельного участка, обозначенного как единое землепользование общей площадью 30 000 кв. м, состоящего из двух обособленных участков с кадастровыми номерами 61:01:600003:0654 (22 700 кв. м) и 61:01:600003:0655 (7 300 кв. м). Кадастровый номер участка единого землепользования - 61:01:600003:0650. Таким образом, утверждение истца о наличии у спорного участка кадастрового номера по состоянию на 29.12.2007 не подтверждается материалами дела. Кроме того, по условиям спорного договора от 29.12.2007 в субаренду должен быть передан земельный участок, а не два обособленных земельных участка. В отсутствие плана предоставляемого участка и акта его приема-передачи установить тождество его границ с границами единого землепользования истца невозможно.
Кроме того, суд отмечает, что договор аренды от 01.02.2008, представленный истцом в подтверждение своего титула арендатора земельного участка, подписанный им и третьим лицом Волочком А.С., в пункте 1.2. имеет отсылку к свидетельству о государственной регистрации права собственности от 07.11.2008, что по состоянию на заявленную дату его подписания невозможно (т. 1 л.д. 25). Критическая оценка судом первой инстанции данного доказательства апелляционным судом поддерживается. Последующие договоры аренды от 01.01.2009 и от 01.12.2009 к периоду строительства спорных объектов не относятся, поскольку водорегулирующее сооружение с насосной станцией было принято в эксплуатацию 01.12.2008 (т. 1 л.д. 58-59).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный договор субаренды от 29.12.2007 N 1 является незаключенным.
В свою очередь, признание договора субаренды от 29.12.2007 незаключенным само по себе не означает продления срока действия предыдущего договора субаренды от 01.02.2007 на неопределенный срок. Договор от 01.02.2007 был подписан без необходимого приложения, позволяющего идентифицировать предмет договора субаренды, что является самостоятельным основанием для констатации отсутствия факта его заключения.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что спорные договоры являются незаключенными. При этом переписка ответчика с органами местного самоуправления и государственной власти Ростовской области не является доказательством того, что спорные договоры субаренды были согласованы сторонами надлежащим образом.
В части отказа в удовлетворении иска общества о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному иску.
Как усматривается из материалов дела, государственным заказчиком строительства являлось Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области, что подтверждается государственным контрактом от 26.04.2004 N 113/2-ГК (т. 2 л.д. 63-71).
В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2010 N 02/303/2010-281, N 02/303/2010-279, N 02/303/2010-280, право собственности на служебную автодорогу, протяженностью 865 м, кадастровый номер 61:01:0600003:0:26, оградительную дамбу, протяженностью 655 м, кадастровый номер 61:01:0600003:0:27, здание насосной станции, площадью 37,6 кв. м, кадастровый номер 61:01:0600003:0:28, расположенные по адресу: Ростовская область, Азовский район, в районе пересечения областной автодороги "г. Ростов-на-Дону" (от магистрали "Дон ") - г. Азов с рекой Малый Койсуг на земельном участке, расположенном в границах землепользования ООО "Луч" Азовского района Ростовской области, зарегистрировано за субъектом Российской Федерации - Ростовской областью.
Также из материалов дела усматривается, что финансирование строительства указанных объектов недвижимости осуществлялось за счет средств областного бюджета, а создание объекта направлено на удовлетворение нужд муниципального образования. На момент рассмотрения апелляционной жалобы водорегулирующее сооружение на баланс муниципального образования город Батайск не было передано.
Следовательно, не являясь ни собственником, ни лицом, эксплуатирующим данный объект недвижимого имущества, учреждение не может быть признано пользователем спорного земельного участка, обязанным платить за его использование. Доводы жалобы, что предшественник учреждения - ГУП Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" осуществляло функции заказчика строительства данного объекта, а также не предприняло действий по приобретению у общества земельного участка площадью 3 га, данного вывода суда не опровергают.
Ввиду того, что иск о взыскании платы за пользование участком предъявлен к ненадлежащему ответчику, довод жалобы о том, что суд первой инстанции не применил самостоятельно нормы о неосновательном обогащении, коль скоро пришел к выводу о незаключенности договоров субаренды, также отклоняется.
Прочие доводы апелляционной жалобы носят формальный характер и не порочат по существу законный и обоснованный судебный акт по конкретному спору.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и при данных обстоятельствах относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 января 2011 года по делу N А53-15466/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.05.2011 N 15АП-1861/2011 ПО ДЕЛУ N А53-15466/2010
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 мая 2011 г. N 15АП-1861/2011
Дело N А53-15466/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2011 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,
при участии:
- от истца: от общества с ограниченной ответственностью "Луч" - представителя Севастьяновой А.М. по доверенности от 19.07.2010;
- от ответчика: от ГАУ РО "Ростовоблстройзаказчик" представителя
Крупенкина С.И. по доверенности от 08.02.2011 N 250,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Луч"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.01.2011 по делу N А53-15466/2010
по иску общества с ограниченной ответственностью "Луч" ИНН 6101031461 ОГРН 1026100516716
к ответчику государственному автономному учреждению Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" ИНН 6163099188 ОГРН 1096195004014
о взыскании арендной платы в сумме 564 525 руб.,
по встречному иску государственного автономного учреждения Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" к обществу с ограниченной ответственностью "Луч"
о признании договоров субаренды незаключенными,
при участии третьих лиц: Администрации г. Батайска, Волочка Алексея Семеновича,
принятое судьей Грязевой В.В.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Луч" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к государственному автономному учреждению Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик", (далее - учреждение) о взыскании 564 525 рублей, из которых 525 000 рублей задолженности по арендной плате, 39 525 рублей проценты за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2 л.д. 74-75)).
Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:01:600003:0008 площадью 1112,8 га (земли сельскохозяйственного назначения), в свою очередь предоставил его часть площадью 3 га в субаренду ответчику для строительства водорегулирующего сооружения на реке Малый Койсуг, с условием о размере арендной платы 150 000 рублей в виде единовременного платежа за весь срок аренды с 01.02.2007 по 31.12.2007. Впоследствии из участка с кадастровым номером 61:01:600003:0008 был выделен земельный участок площадью 3 га, которому был присвоен кадастровый номер 61:01:600003:0650. Указанный участок был выделен в счет земельных долей в собственность Волочку Алексею Семеновичу, с которым истец заключал последовательно договоры аренды с 01.02.2008 по 31.12.2009, с 01.01.2009 по 01.12.2009 и с 01.12.2009 по 01.11.2010. В связи с тем, что ответчик после прекращения действия договора субаренды не возвратил земельный участок истцу и продолжал им пользоваться на момент предъявления иска, общество обратилось в суд с иском о взыскании задолженности.
Учреждение обратилось со встречным иском к обществу, в котором просило признать вышеуказанные договоры субаренды недействительными, ссылаясь на следующие обстоятельства.
Договор субаренды от 01.02.2007 N 1 был подписан сторонами тогда, когда земельный участок 3 га не был сформирован. План земельного участка в качестве приложения к договору, а также акт приема-передачи спорного участка отсутствуют. Договор от 29.12.2007, кроме того, предусматривает срок аренды с 01.01.2008 по 31.12.2008, то есть ровно один год, следовательно, такой договор подлежал государственной регистрации. Цель субаренды, указанная в спорных договорах, не соответствует целевому назначению земельного участка, который относится к землям сельскохозяйственного назначения. Поскольку общество не предприняло мер к переводу своих земель в другую категорию в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ, договоры субаренды являются ничтожными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учреждение просило также взыскать с общества неосновательное обогащения в сумме 150 000 рублей, ранее уплаченных учреждением обществу во исполнение договора субаренды от 01.02.2007 N 1.
Позднее учреждение уточнило исковые требования, просило только признать договоры субаренды от 01.02.2007 N 1 и от 29.12.2007 N 1 незаключенными.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Батайска и Волочек Алексей Семенович.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.01.2011 отказано в удовлетворении первоначального иска, встречный иск с учетом его уточнения удовлетворен. Суд признал незаключенными договоры субаренды земли от 01.02.2007 N 1 и от 29.12.2007 N 1. Решение мотивировано тем, что ввиду незаключенности договоров субаренды нет оснований для удовлетворения иска о взыскании по ним какой-либо платы. Кроме того, суд сделал вывод о том, что надлежащим ответчиком по делу является не ГАУ Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик", который только осуществил застройку спорной территории, однако не является землепользователем, поскольку ему не принадлежат построенные объекты недвижимого имущества, и он не осуществляет их эксплуатацию.
Поскольку при вынесении решения от 13.01.2011 суд принял уменьшение исковых требований общества, однако не указал, что излишне уплаченная государственная пошлина при этом возвращается ему, 14.02.2011 было принято дополнительное решение, которым вышеуказанный недостаток был устранен. Суд решил возвратить обществу из федерального бюджета 4239 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.
Общество с ограниченной ответственностью "Луч" обжаловало основное решение от 13.01.2011 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить, исковые требования о взыскании арендной платы и процентов с учреждения в пользу общества - удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована следующим.
- - ГАУ РО "Ростовоблстройзаказчик" осуществляло функции заказчика строительства водорегулирующего сооружения на р. Малый Койсуг. В том числе на части земельного участка общества, поэтому вывод суда о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком, истец полагает неверным;
- - в соответствии с письмом заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 18.07.2006 правопредшественнику ответчика ГУП РО "Ростовоблстройзаказчик" было разрешено приобрести земельный участок у открытого акционерного сельскохозяйственного общества "Луч" Азовского района площадью 3 га, однако ответчик действий, направленных на его приобретение не предпринял;
- - спорные договоры субаренды были заключены в целях получения ответчиком разрешения на строительство, уже фактически ведущееся на земельном участке истца. Разрешение на строительство было получено 04.02.2008, когда действовал договор субаренды земли от 29.12.2007, который был единственным правоустанавливающим документом ответчика на земельный участок, и в его отсутствие ответчик не получил бы разрешения на строительство, чему суд первой инстанции не дал оценки;
- - суд необоснованно признал спорные договоры субаренды незаключенными, поскольку если договор исполнен, и имеются данные, позволяющие определенно установить имущество, которое является его предметом, то данное условие не может считаться не согласованным, а договор - незаключенным. Договор субаренды от 01.02.2007 был исполнен, учреждение уплатило 150 000 рублей по нему, продолжая занимать земельный участок;
- - неправильная квалификация истцом отношений, связанных с использованием земельного участка, как отношений, вытекающих из договора аренды, либо как отношения вследствие неосновательного обогащения, не может являться основанием для отказа в иске о взыскании такой оплаты;
- - свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2008 подтверждается наличие у спорного земельного участка кадастрового номера (61:01:60 00 03:0650), что опровергает вывод суда об отсутствии у земельного участка кадастрового номера к моменту заключения сторонами договора субаренды от 29.12.2007;
- - на основании переписки между ответчиком и органами местного самоуправления, представленной суду первой инстанции, можно установить, что учреждение не оспаривало использование им земельного участка истца;
- - строительство водорегулирующего сооружения осуществлено без согласия собственника спорного земельного участка, процедура изъятия участка, установленная ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдена не была.
Дополнительное решение от 14.02.2011 о возврате истцу излишне уплаченной государственной пошлины по иску лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке не обжаловано, поэтому апелляционным судом на предмет законности и обоснованности не проверяется.
Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения.
В судебном заседании представители сторон правовые позиции поддержали.
Установив, что возведенный узел сооружений, в частности, служебная автодорога протяженностью 865 м, оградительная дамба протяженностью 655 м, здание насосной станции, расположенные в районе пересечения областной автодороги "г. Ростов-на-Дону (от магистрали "Дон") - г. Азов" с рекой Малый Койсуг, на земельном участке в границах землепользования ООО "Луч" Азовского района Ростовской области, принадлежит на праве собственности Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполнены соответствующие записи, апелляционный суд привлек к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Министерство и иные третьи лица, участвующие в деле, отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 1 февраля 2007 общество и ГУП Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" (правопредшественник учреждения) подписали договор N 1 (т. 1 л.д. 108-109) субаренды земельного участка. По условиям договора общество (арендодатель) обязалось передать предприятию (субарендатору) земельный участок площадью 3 гектара для строительства водорегулирующего сооружения на реке Малый Койсуг, входящего в состав строящегося объекта: "Первоочередные мероприятия защиты от катастрофического подтопления территории г. Батайска Ростовской области", финансируемого за счет средств областного бюджета.
Срок субаренды установлен с 01.02.2007 по 31.12.2007.
Земельный участок, как указано в пункте 1.1. договора, расположен в границах землепользования общества вдоль левой стороны областной автодороги "г. Ростов-на-Дону (от магистрали "Дон") - г. Азов" на пересечении с рекой Малый Койсуг.
В качестве приложения N 1 к договору стороны указали план передаваемого в субаренду земельного участка, однако в материалы дела данный документ не представили.
29.12.2007 общество и предприятие - правопредшественник ответчика - подписали новый договор субаренды N 1 с такими же условиями о предмете (т. 1 л.д. 109-110).
Пунктом 1.1. договора от 29.12.2007 также предусмотрено приложение N 1 в виде согласованного сторонами плана земельного участка, который также в материалы дела представлен не был.
При этом, по утверждению истца, данные приложения к спорным договорам были им подписаны и переданы на подпись предприятию, однако не были ему возвращены. Данное утверждение истец какими-либо доказательствами не подтвердил. Ответчик, в свою очередь, утверждал, что таких приложений от истца не получал, их не существует.
Таким образом, в материалах дела отсутствуют приложения с описанием границ части земельного участка, предусмотренные спорными договорами. Иным образом определенно установить границы предоставляемой части участка невозможно. Поэтому ссылка истца на судебную практику Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, выработавшую правило о том, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, в данном случае несостоятельна.
Также не подтверждается материалами дела утверждение общества о том, что границы сформированного в декабре 2007 года земельного участка с кадастровым номером 61:01:60 00 03:0650 совпадают с границами части земельного участка, предоставленной предприятию - поскольку, как указано выше, границ последней установлено не было.
Согласно пункту 1.2. договора субаренды от 29.12.2007, он заключен на срок с 01.01.2008 по 31.12.2008, то есть ровно на один год. В соответствии с пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Сторонами не оспаривается, что договор субаренды от 29.12.2007 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не был.
Судом отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок был сформирован к моменту заключения договора субаренды от 29.12.2007, вследствие чего суд первой инстанции сделал необоснованный вывод об отсутствии у него кадастрового номера. В материалы дела представлен кадастровый план от 19.02.2008 земельного участка, обозначенного как единое землепользование общей площадью 30 000 кв. м, состоящего из двух обособленных участков с кадастровыми номерами 61:01:600003:0654 (22 700 кв. м) и 61:01:600003:0655 (7 300 кв. м). Кадастровый номер участка единого землепользования - 61:01:600003:0650. Таким образом, утверждение истца о наличии у спорного участка кадастрового номера по состоянию на 29.12.2007 не подтверждается материалами дела. Кроме того, по условиям спорного договора от 29.12.2007 в субаренду должен быть передан земельный участок, а не два обособленных земельных участка. В отсутствие плана предоставляемого участка и акта его приема-передачи установить тождество его границ с границами единого землепользования истца невозможно.
Кроме того, суд отмечает, что договор аренды от 01.02.2008, представленный истцом в подтверждение своего титула арендатора земельного участка, подписанный им и третьим лицом Волочком А.С., в пункте 1.2. имеет отсылку к свидетельству о государственной регистрации права собственности от 07.11.2008, что по состоянию на заявленную дату его подписания невозможно (т. 1 л.д. 25). Критическая оценка судом первой инстанции данного доказательства апелляционным судом поддерживается. Последующие договоры аренды от 01.01.2009 и от 01.12.2009 к периоду строительства спорных объектов не относятся, поскольку водорегулирующее сооружение с насосной станцией было принято в эксплуатацию 01.12.2008 (т. 1 л.д. 58-59).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорный договор субаренды от 29.12.2007 N 1 является незаключенным.
В свою очередь, признание договора субаренды от 29.12.2007 незаключенным само по себе не означает продления срока действия предыдущего договора субаренды от 01.02.2007 на неопределенный срок. Договор от 01.02.2007 был подписан без необходимого приложения, позволяющего идентифицировать предмет договора субаренды, что является самостоятельным основанием для констатации отсутствия факта его заключения.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что спорные договоры являются незаключенными. При этом переписка ответчика с органами местного самоуправления и государственной власти Ростовской области не является доказательством того, что спорные договоры субаренды были согласованы сторонами надлежащим образом.
В части отказа в удовлетворении иска общества о взыскании с ответчика платы за фактическое пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному иску.
Как усматривается из материалов дела, государственным заказчиком строительства являлось Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области, что подтверждается государственным контрактом от 26.04.2004 N 113/2-ГК (т. 2 л.д. 63-71).
В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о регистрации права и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.2010 N 02/303/2010-281, N 02/303/2010-279, N 02/303/2010-280, право собственности на служебную автодорогу, протяженностью 865 м, кадастровый номер 61:01:0600003:0:26, оградительную дамбу, протяженностью 655 м, кадастровый номер 61:01:0600003:0:27, здание насосной станции, площадью 37,6 кв. м, кадастровый номер 61:01:0600003:0:28, расположенные по адресу: Ростовская область, Азовский район, в районе пересечения областной автодороги "г. Ростов-на-Дону" (от магистрали "Дон ") - г. Азов с рекой Малый Койсуг на земельном участке, расположенном в границах землепользования ООО "Луч" Азовского района Ростовской области, зарегистрировано за субъектом Российской Федерации - Ростовской областью.
Также из материалов дела усматривается, что финансирование строительства указанных объектов недвижимости осуществлялось за счет средств областного бюджета, а создание объекта направлено на удовлетворение нужд муниципального образования. На момент рассмотрения апелляционной жалобы водорегулирующее сооружение на баланс муниципального образования город Батайск не было передано.
Следовательно, не являясь ни собственником, ни лицом, эксплуатирующим данный объект недвижимого имущества, учреждение не может быть признано пользователем спорного земельного участка, обязанным платить за его использование. Доводы жалобы, что предшественник учреждения - ГУП Ростовской области "Ростовоблстройзаказчик" осуществляло функции заказчика строительства данного объекта, а также не предприняло действий по приобретению у общества земельного участка площадью 3 га, данного вывода суда не опровергают.
Ввиду того, что иск о взыскании платы за пользование участком предъявлен к ненадлежащему ответчику, довод жалобы о том, что суд первой инстанции не применил самостоятельно нормы о неосновательном обогащении, коль скоро пришел к выводу о незаключенности договоров субаренды, также отклоняется.
Прочие доводы апелляционной жалобы носят формальный характер и не порочат по существу законный и обоснованный судебный акт по конкретному спору.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и при данных обстоятельствах относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 января 2011 года по делу N А53-15466/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)