Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Прыткова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Некрасовой А.С., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Максимовой М.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 06.11.2014
гражданское дело по иску К.В.А. к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права на здание и земельный участок,
по апелляционной жалобе истца на решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 22.08.2014, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., судебная коллегия
установила:
К.В.А. обратился в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИ СО), в котором просил расторгнуть договор от <...> купли-продажи нежилого здания (памятника истории и культуры) и земельного участка, расположенных по адресу <...>, а также признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные объекты.
В обоснование заявленных требований указал, что стоимость здания и земельного участка по договору составляла <...>. Здание является памятником истории и культуры. На момент заключения договора оно находилось в неудовлетворительном состоянии. Здание приобретено с обременением, на что имеется охранное обязательство, в соответствии с которым истец должен за свой счет его отремонтировать и восстановить прежний вид.
До настоящего времени обязательство истцом не исполнено в связи с тем, что до <...> он выселял из здания семью, которая в нем проживала, после этого его материальное положение ухудшилось в связи с ликвидацией ООО "И", директором которого он являлся, а также в связи с увеличением размера земельного налога с <...> до <...>, что вызвано повышением кадастровой стоимости земельного участка в 122 раза. При этом для восстановления здания в настоящее время требуется от <...> до <...>.
Истец считает, что значительное изменение его имущественного положения является существенным обстоятельством и может послужить основанием для расторжения договора с учетом отсутствия возможности исполнить обязательство по восстановлению здания, а также того, что вследствие неисполнения этого обязательства он регулярно привлекается к административной ответственности.
<...> Ирбитским районным судом Свердловской области постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласился истец. В апелляционной жалобе он просит решение отменить, вынести новое - об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Не согласен с выводом о том, что при заключении договора он должен был прогнозировать возможность ухудшения своего материального положения и экономическую ситуацию. Настаивает на том, что основанием для расторжения договора является изменение обстоятельств, вызванное причинами, которые он не мог преодолеть при той степени осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Обращает внимание на невозможность исполнения обязательства по восстановлению здания и в дальнейшем, что будет нарушать общественные интересы и имущественные интересы истца вследствие постоянного привлечения к административной ответственности.
В заседании суда апелляционной инстанции стороны не явились. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции <...>. В извещениях содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены им по почте <...>. Кроме того, представитель истца <...> извещен о дате, времени и месте судебного заседания по телефону, что подтверждается телефонограммой.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что стороны знали о направлении жалобы, имели сведения об электронном адресе сайта суда апелляционной инстанции, о дате и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не представили доказательств уважительности причин неявки, не просили об отложении судебного заседания, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, суд не признавал обязательной их явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом верно установлено и сторонами не оспорено, что <...> между истцом и СОГУ "Ф", уполномоченным Правительством Свердловской области, был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости нежилого здания площадью <...> кв. м и земельного участка площадью <...> кв. м, расположенных по адресу <...>, при этом объект недвижимости обременен обязательством по содержанию, сохранению и использованию памятника истории и культуры - "Д". <...> между истцом и Министерством культуры Свердловской области в отношении него заключено охранное обязательство, которым предусмотрено, что собственник обеспечивает сохранность объекта культурного наследия областного значения, неизменность облика и интерьера помещений в соответствии с особенностями памятника. Согласно акту технического состояния от <...> общее состояние памятника на день заключения договора было неудовлетворительным. <...> произведена государственная регистрация права собственности истца на указанные здание и земельный участок.
В силу п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
П.п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии совокупности таких условий, а следовательно, и об отсутствии оснований для расторжения договора по требованию одной из сторон.
В частности суд правильно установил, что наступившие обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно ухудшение его имущественного положения и увеличение размера земельного налога вследствие повышения кадастровой стоимости земельного участка, не являлись на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. Землепользование в Российской Федерации является платным и законом не установлено никаких ограничений для изменения размера налога.
Довод жалобы о том, что стороны договора не могли предвидеть возможность возникновения данных обстоятельств в момент его заключения, судебная коллегия находит несостоятельным. Такая позиция предполагает исключение возможности прогнозирования субъектами гражданских правоотношений изменения экономической ситуации в целом, а также роста стоимости земельного участка, вероятности утраты источника дохода в частности. Даже в том случае, если эти изменения вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть, в момент заключения договора он не мог исходить из того, что таких изменений не произойдет.
Сделка состоялась по волеизъявлению обеих сторон еще в <...>. При этом покупателю было известно, что приобретаемый объект обременен обязательством по восстановлению памятника истории и культуры, для чего потребуется вложение значительных денежных средств. В связи с этим указание истца в обоснование требования о расторжении договора на невозможность исполнения такого обязательства с учетом ухудшения материального положения основанием для его удовлетворения также не является.
Поскольку для удовлетворения требования о расторжении договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется наличие одновременно всех вышеуказанных условий, что по делу не установлено, суд принял правильное решение об отказе в удовлетворении иска.
С учетом того, что помимо ссылки на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации иск содержит ссылку на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие нарушения условий договора продавцом и иных предусмотренных законом обстоятельств суд обоснованно не усмотрел возможности расторжения договора и на основании данной нормы.
Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения. Выводов суда они не опровергают, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 22.08.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
А.С.НЕКРАСОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-14803/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 ноября 2014 г. по делу N 33-14803/2014
Судья Прыткова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Суханкина А.Н.,
судей Некрасовой А.С., Мехонцевой Е.М.
при секретаре Максимовой М.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 06.11.2014
гражданское дело по иску К.В.А. к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права на здание и земельный участок,
по апелляционной жалобе истца на решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 22.08.2014, которым в удовлетворении иска отказано.
Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С., судебная коллегия
установила:
К.В.А. обратился в суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - МУГИ СО), в котором просил расторгнуть договор от <...> купли-продажи нежилого здания (памятника истории и культуры) и земельного участка, расположенных по адресу <...>, а также признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на данные объекты.
В обоснование заявленных требований указал, что стоимость здания и земельного участка по договору составляла <...>. Здание является памятником истории и культуры. На момент заключения договора оно находилось в неудовлетворительном состоянии. Здание приобретено с обременением, на что имеется охранное обязательство, в соответствии с которым истец должен за свой счет его отремонтировать и восстановить прежний вид.
До настоящего времени обязательство истцом не исполнено в связи с тем, что до <...> он выселял из здания семью, которая в нем проживала, после этого его материальное положение ухудшилось в связи с ликвидацией ООО "И", директором которого он являлся, а также в связи с увеличением размера земельного налога с <...> до <...>, что вызвано повышением кадастровой стоимости земельного участка в 122 раза. При этом для восстановления здания в настоящее время требуется от <...> до <...>.
Истец считает, что значительное изменение его имущественного положения является существенным обстоятельством и может послужить основанием для расторжения договора с учетом отсутствия возможности исполнить обязательство по восстановлению здания, а также того, что вследствие неисполнения этого обязательства он регулярно привлекается к административной ответственности.
<...> Ирбитским районным судом Свердловской области постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласился истец. В апелляционной жалобе он просит решение отменить, вынести новое - об удовлетворении иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Не согласен с выводом о том, что при заключении договора он должен был прогнозировать возможность ухудшения своего материального положения и экономическую ситуацию. Настаивает на том, что основанием для расторжения договора является изменение обстоятельств, вызванное причинами, которые он не мог преодолеть при той степени осмотрительности, которая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота. Обращает внимание на невозможность исполнения обязательства по восстановлению здания и в дальнейшем, что будет нарушать общественные интересы и имущественные интересы истца вследствие постоянного привлечения к административной ответственности.
В заседании суда апелляционной инстанции стороны не явились. О направлении апелляционной жалобы с делом в суд апелляционной инстанции они извещены судом первой инстанции <...>. В извещениях содержатся сведения об электронном адресе сайта Свердловского областного суда. Извещения о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлены им по почте <...>. Кроме того, представитель истца <...> извещен о дате, времени и месте судебного заседания по телефону, что подтверждается телефонограммой.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что стороны знали о направлении жалобы, имели сведения об электронном адресе сайта суда апелляционной инстанции, о дате и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не представили доказательств уважительности причин неявки, не просили об отложении судебного заседания, участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, суд не признавал обязательной их явку в судебное заседание, каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом верно установлено и сторонами не оспорено, что <...> между истцом и СОГУ "Ф", уполномоченным Правительством Свердловской области, был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости нежилого здания площадью <...> кв. м и земельного участка площадью <...> кв. м, расположенных по адресу <...>, при этом объект недвижимости обременен обязательством по содержанию, сохранению и использованию памятника истории и культуры - "Д". <...> между истцом и Министерством культуры Свердловской области в отношении него заключено охранное обязательство, которым предусмотрено, что собственник обеспечивает сохранность объекта культурного наследия областного значения, неизменность облика и интерьера помещений в соответствии с особенностями памятника. Согласно акту технического состояния от <...> общее состояние памятника на день заключения договора было неудовлетворительным. <...> произведена государственная регистрация права собственности истца на указанные здание и земельный участок.
В силу п.п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
П.п. 1, 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии совокупности таких условий, а следовательно, и об отсутствии оснований для расторжения договора по требованию одной из сторон.
В частности суд правильно установил, что наступившие обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно ухудшение его имущественного положения и увеличение размера земельного налога вследствие повышения кадастровой стоимости земельного участка, не являлись на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. Землепользование в Российской Федерации является платным и законом не установлено никаких ограничений для изменения размера налога.
Довод жалобы о том, что стороны договора не могли предвидеть возможность возникновения данных обстоятельств в момент его заключения, судебная коллегия находит несостоятельным. Такая позиция предполагает исключение возможности прогнозирования субъектами гражданских правоотношений изменения экономической ситуации в целом, а также роста стоимости земельного участка, вероятности утраты источника дохода в частности. Даже в том случае, если эти изменения вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть, в момент заключения договора он не мог исходить из того, что таких изменений не произойдет.
Сделка состоялась по волеизъявлению обеих сторон еще в <...>. При этом покупателю было известно, что приобретаемый объект обременен обязательством по восстановлению памятника истории и культуры, для чего потребуется вложение значительных денежных средств. В связи с этим указание истца в обоснование требования о расторжении договора на невозможность исполнения такого обязательства с учетом ухудшения материального положения основанием для его удовлетворения также не является.
Поскольку для удовлетворения требования о расторжении договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется наличие одновременно всех вышеуказанных условий, что по делу не установлено, суд принял правильное решение об отказе в удовлетворении иска.
С учетом того, что помимо ссылки на ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации иск содержит ссылку на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие нарушения условий договора продавцом и иных предусмотренных законом обстоятельств суд обоснованно не усмотрел возможности расторжения договора и на основании данной нормы.
Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены решения. Выводов суда они не опровергают, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ирбитского районного суда Свердловской области от 22.08.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.СУХАНКИН
Судьи
А.С.НЕКРАСОВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)