Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Богданова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Тахирова Э.Ю.,
судей Тхагапсовой Е.А., Руденко Т.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Тхагапсовой Е.А. дело по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на заочное решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09 октября 2013 года,
установила:
И. обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "Эврика", третьи лица: Ленинский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по РО, ЗАО "МИГО", ОАО "Робиком" о расторжении договора аренды, снятии обременения, обязании заключить договор.
В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года, он является собственником комнат номер обезличен на первом этаже дома по адрес обезличен, расположенных на 46/100 долях земельного участка, площадью информация обезличена кв. м, в отношении которых между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" заключен договор аренды от 28.07.2004 года на срок до 13.06.2016 года.
В ответ на обращения в Администрацию г. Ростова-на-Дону и ДИЗО г. Ростова-на-Дону по вопросу признания за ним права собственности на долю земельного участка и по вопросу заключения с ним договора аренды И. получил отказы, мотивированные наличием ареста на спорном земельном участке и отсутствием документов, удостоверяющих право собственности на целое здание, строение, сооружение, расположенное на участке.
Полагая, что в заключении договора аренды земельного участка ему отказано незаконно и, ссылаясь на то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 11.10.2010 года право аренды 46/100 долей земельного участка перешло от ООО "Эврика" к ЗАО "МИГО", а затем от ЗАО "МИГО" к И., истец просил суд расторгнуть договор аренды от 28.07.2004 года, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" в отношении 46/100 долей земельного участка, площадью информация обезличена кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; снять обременение в виде ареста с 46/100 доли земельного участка площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей указанного земельного участка с И.
Дело рассмотрено в порядке заочного производства, так как ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился в судебное заседание.
Заочным решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.09.2013 года исковые требования И. удовлетворены в полном объеме.
Суд решил расторгнуть договор аренды N 25938 от 28.07.2004 года, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" на 46/100 доли земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен.
Также суд снял обременение в виде ареста с 46/100 долей земельного участка, площадью информация обезличена кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен и обязал ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей данного земельного участка с И.
Не согласившись с таким решением суда, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного постановления.
В обоснование жалобы апеллянт указывает, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Апеллянт утверждает, что регистрация замены стороны в договоре аренды носит правоудостоверяющий характер и осуществляется на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды. При этом податель жалобы обращает внимание судебной коллегии, что истец не лишен права обратиться в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о внесении изменений реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора в договор аренды от 28.07.2004 г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в полном объеме, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания в связи со следующим.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Принимая решение, суд руководствовался ст. ст. 264, 271, 607 ГК РФ, ст. ст. 22, 36 ЗК РФ, п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного законодательства" и исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований.
К такому выводу суд пришел, установив, что принадлежащее истцу нежилое помещение расположено на 46/100 долях спорного земельного участка, однако договор аренды ни с ним, ни с пользователем 54/100 долей земельного участка - ОАО "Робиком" не заключался.
Учитывая, что при наличии нескольких землепользователей неделимого земельного участка законом предусмотрена возможность заключения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, суд признал необоснованным отказ Администрации г. Ростова-на-Дону, ДИЗО г. Ростова-на-Дону в заключении с И. договора аренды участка из-за отсутствия правоустанавливающих документов на целое здание.
Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года и переходе права собственности на данное строение И. приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости ООО "Эврика", суд пришел к выводу о наличии у истца права заключить с собственником договор аренды 46/100 долей данного земельного участка, в связи с чем, удовлетворил иск.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Согласно пунктов 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении" от 19.12.2003 г. N 23 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции неверно установил имеющие значение для дела значимые обстоятельства, неправильно применил нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы установила, что И. принадлежит на праве собственности нежилое помещение - комнаты номер обезличен, площадью информация обезличена кв. м, на первом этаже дома по адрес обезличен, что подтверждено договором купли-продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.06.2011 г. <...>. указанное нежилое помещение расположено на 46/100 долях земельного участка, площадью 89 кв. м, в отношении которого между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" заключен договор аренды от 28.07.2004 года на срок до 13.06.2016 года.
И. обращался в Администрацию г. Ростова-на-Дону и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка по адрес обезличен в собственность и с заявлением о предоставлении названного земельного участка в аренду, но получил отказ. Как видно из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" заключен договор аренды N 25938 от 28.07.2004 года, на 46/100 доли земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен. Договор аренды ни с истцом, ни с продавцом по договору купли продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года - ЗАО "МИГО", ни с пользователем других 54/100 долей земельного участка - ОАО "Робиком", не заключался.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения и переходе права собственности на данное строение И. приобрел не только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, но и приобрел право заключения с собственником земельного участка договора аренды 46/100 доли спорного земельного участка.
По смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истец приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное в здании на земельном участке, договор аренды которого с ООО "Эврика" не расторгнут и не является недействительным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения иска И. в рамках заявленных требований о расторжении договора аренды от 28.07.2004 года, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" в отношении 46/100 долей земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен и обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей указанного земельного участка с И.
При этом, приняв права и обязанности арендатора земельного участка, новый собственник недвижимости - И. не лишен возможности обратиться с заявлением о регистрации замены стороны в спорном договоре аренды земельного участка.
Таким образом, выводы суда первой инстанции в указанной части противоречат вышеизложенным нормам материального права, в связи с чем, решение в этой части нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит в отмене.
Что касается требований И. о снятии обременения в виде ареста с 46/100 доли земельного участка площадью информация обезличена кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен, то судебная коллегия также приходит к выводу о необоснованности выводов суда о возможности их удовлетворения, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения об основаниях наложения ареста на спорный земельный участок. Доказательств того, что на земельный участок арест наложен с нарушением норм законодательства и имеются основания для его снятия, истцом не представлено. Кроме того, если арест на земельный участок наложен в качестве меры обеспечения по иску, то в силу ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении дела суд первой инстанции неправильно истолковал и применил нормы материального права, в связи с чем, в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене.
Принимая новое решение, принимая во внимание установленные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора аренды от 28.07.2004 года, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" в отношении 46/100 долей земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; снятии обременения в виде ареста с 46/100 доли земельного участка площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; обязании Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей указанного земельного участка с И.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09 октября 2013 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований И. к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "Эврика", третьи лица: Ленинский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по РО, ЗАО "МИГО", ОАО "Рубиком" о расторжении договора аренды, снятии обременения, обязании заключить договор - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-245/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Аренда недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. по делу N 33-245/2014
Судья: Богданова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Тахирова Э.Ю.,
судей Тхагапсовой Е.А., Руденко Т.В.,
при секретаре Б.,
рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Тхагапсовой Е.А. дело по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на заочное решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09 октября 2013 года,
установила:
И. обратился в суд с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "Эврика", третьи лица: Ленинский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по РО, ЗАО "МИГО", ОАО "Робиком" о расторжении договора аренды, снятии обременения, обязании заключить договор.
В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно договору купли-продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года, он является собственником комнат номер обезличен на первом этаже дома по адрес обезличен, расположенных на 46/100 долях земельного участка, площадью информация обезличена кв. м, в отношении которых между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" заключен договор аренды от 28.07.2004 года на срок до 13.06.2016 года.
В ответ на обращения в Администрацию г. Ростова-на-Дону и ДИЗО г. Ростова-на-Дону по вопросу признания за ним права собственности на долю земельного участка и по вопросу заключения с ним договора аренды И. получил отказы, мотивированные наличием ареста на спорном земельном участке и отсутствием документов, удостоверяющих право собственности на целое здание, строение, сооружение, расположенное на участке.
Полагая, что в заключении договора аренды земельного участка ему отказано незаконно и, ссылаясь на то обстоятельство, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 11.10.2010 года право аренды 46/100 долей земельного участка перешло от ООО "Эврика" к ЗАО "МИГО", а затем от ЗАО "МИГО" к И., истец просил суд расторгнуть договор аренды от 28.07.2004 года, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" в отношении 46/100 долей земельного участка, площадью информация обезличена кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; снять обременение в виде ареста с 46/100 доли земельного участка площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; обязать ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей указанного земельного участка с И.
Дело рассмотрено в порядке заочного производства, так как ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явился в судебное заседание.
Заочным решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.09.2013 года исковые требования И. удовлетворены в полном объеме.
Суд решил расторгнуть договор аренды N 25938 от 28.07.2004 года, заключенный между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" на 46/100 доли земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен.
Также суд снял обременение в виде ареста с 46/100 долей земельного участка, площадью информация обезличена кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен и обязал ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей данного земельного участка с И.
Не согласившись с таким решением суда, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене судебного постановления.
В обоснование жалобы апеллянт указывает, что при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Апеллянт утверждает, что регистрация замены стороны в договоре аренды носит правоудостоверяющий характер и осуществляется на основании заявления лица, являющегося в момент обращения в регистрационный орган стороной по договору аренды. При этом податель жалобы обращает внимание судебной коллегии, что истец не лишен права обратиться в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о внесении изменений реквизитов лица, выступающего на стороне арендатора в договор аренды от 28.07.2004 г.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в полном объеме, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания в связи со следующим.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Принимая решение, суд руководствовался ст. ст. 264, 271, 607 ГК РФ, ст. ст. 22, 36 ЗК РФ, п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного законодательства" и исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований.
К такому выводу суд пришел, установив, что принадлежащее истцу нежилое помещение расположено на 46/100 долях спорного земельного участка, однако договор аренды ни с ним, ни с пользователем 54/100 долей земельного участка - ОАО "Робиком" не заключался.
Учитывая, что при наличии нескольких землепользователей неделимого земельного участка законом предусмотрена возможность заключения договоров аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, суд признал необоснованным отказ Администрации г. Ростова-на-Дону, ДИЗО г. Ростова-на-Дону в заключении с И. договора аренды участка из-за отсутствия правоустанавливающих документов на целое здание.
Поскольку при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года и переходе права собственности на данное строение И. приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости ООО "Эврика", суд пришел к выводу о наличии у истца права заключить с собственником договор аренды 46/100 долей данного земельного участка, в связи с чем, удовлетворил иск.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.
Согласно пунктов 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении" от 19.12.2003 г. N 23 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции неверно установил имеющие значение для дела значимые обстоятельства, неправильно применил нормы материального права, регулирующие спорные отношения.
Судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы установила, что И. принадлежит на праве собственности нежилое помещение - комнаты номер обезличен, площадью информация обезличена кв. м, на первом этаже дома по адрес обезличен, что подтверждено договором купли-продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.06.2011 г. <...>. указанное нежилое помещение расположено на 46/100 долях земельного участка, площадью 89 кв. м, в отношении которого между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" заключен договор аренды от 28.07.2004 года на срок до 13.06.2016 года.
И. обращался в Администрацию г. Ростова-на-Дону и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка по адрес обезличен в собственность и с заявлением о предоставлении названного земельного участка в аренду, но получил отказ. Как видно из материалов дела, между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" заключен договор аренды N 25938 от 28.07.2004 года, на 46/100 доли земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен. Договор аренды ни с истцом, ни с продавцом по договору купли продажи нежилого помещения от 17.05.2011 года - ЗАО "МИГО", ни с пользователем других 54/100 долей земельного участка - ОАО "Робиком", не заключался.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные разъяснения содержатся и в п. 14 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно которым при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения и переходе права собственности на данное строение И. приобрел не только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, но и приобрел право заключения с собственником земельного участка договора аренды 46/100 доли спорного земельного участка.
По смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что истец приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное в здании на земельном участке, договор аренды которого с ООО "Эврика" не расторгнут и не является недействительным, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения иска И. в рамках заявленных требований о расторжении договора аренды от 28.07.2004 года, заключенного между ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" в отношении 46/100 долей земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен и обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей указанного земельного участка с И.
При этом, приняв права и обязанности арендатора земельного участка, новый собственник недвижимости - И. не лишен возможности обратиться с заявлением о регистрации замены стороны в спорном договоре аренды земельного участка.
Таким образом, выводы суда первой инстанции в указанной части противоречат вышеизложенным нормам материального права, в связи с чем, решение в этой части нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит в отмене.
Что касается требований И. о снятии обременения в виде ареста с 46/100 доли земельного участка площадью информация обезличена кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен, то судебная коллегия также приходит к выводу о необоснованности выводов суда о возможности их удовлетворения, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо сведения об основаниях наложения ареста на спорный земельный участок. Доказательств того, что на земельный участок арест наложен с нарушением норм законодательства и имеются основания для его снятия, истцом не представлено. Кроме того, если арест на земельный участок наложен в качестве меры обеспечения по иску, то в силу ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что при рассмотрении дела суд первой инстанции неправильно истолковал и применил нормы материального права, в связи с чем, в соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене.
Принимая новое решение, принимая во внимание установленные обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора аренды от 28.07.2004 года, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ООО "Эврика" в отношении 46/100 долей земельного участка, площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; снятии обременения в виде ареста с 46/100 доли земельного участка площадью 89 кв. м, расположенного по адресу: адрес обезличен; обязании Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении 46/100 долей указанного земельного участка с И.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09 октября 2013 года отменить.
Принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований И. к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "Эврика", третьи лица: Ленинский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по РО, ЗАО "МИГО", ОАО "Рубиком" о расторжении договора аренды, снятии обременения, обязании заключить договор - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)