Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при содействии в организации видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Калмыкия в составе судьи Хазиковой В.Н., при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи от истца - министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587) - Доржиева С.Н. (доверенность от 15.08.2014), от ответчика - сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива "Агро-Нива" (ИНН 0809008557, ОГРН 1060809003617) - Манжиевой Н.Д. (доверенность от 04.12.2013), рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива "Агро-Нива" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А22-1207/2014, установил следующее.
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу "Агро-Нива" (далее - кооператив) о расторжении договора от 16.08.2012 N 95-2012 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 138,1 га с кадастровым номером 08:09:320101:96, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, в границах Троицкого СМО, примерно в 11,5 км по направлению на запад от с. Троицкое (далее - договор аренды, земельный участок) и понуждении кооператива к возврату земельного участка министерству по акту приема-передачи (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2014 (судья Челянов Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано в связи с погашением кооперативом задолженности, осуществлением им на земельном участке посевной кампании и недоказанностью наличия обстоятельств, свидетельствующих о существенности нарушения арендатором условий договора аренды.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2014 отменено, исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован соблюдением министерством досудебного порядка урегулирования спора, наличием факта существенного нарушения кооперативом условий договора аренды, выразившегося в несвоевременном внесении арендный платежей за использование земельного участка.
Кооператив обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, сославшись на то, что плохие погодные условия не позволили ему своевременно внести арендную плату, нарушение условий договора, послужившее основанием обращения министерства в суд, устранено до принятия решения по делу, а арендодатель не доказал, что допущенными арендатором нарушениями первый лишился того, на что рассчитывал при заключении договора аренды, и что он понес значительные финансовые потери в результате несвоевременной уплаты арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу министерство настаивает на том, что невнесение кооперативом арендной платы два раза подряд является существенным нарушением условий договора аренды и может считаться достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 15.08.2012 N 3) и на основании распоряжения министерства от 16.08.2012 N 5-11 министерством (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на пятилетний срок (с 16.08.2012 по 15.08.2017). Пунктом 3.1 договора аренды установлена обязанность арендатора по ежеквартальному внесению арендной платы в размере, согласованном в прилагаемом к договору ежегодном расчете. За первый год аренды подлежали оплате 11 330 рублей, равномерно распределенных на ежеквартальные платежи, вносимые за 1 квартал до 20 апреля, 2 квартал - до 20 июля, 3 квартал - до 20 октября и 4 квартал - до 25 декабря. Пунктом 5.2. договора аренды исполнение внесения арендной платы арендатором обеспечено неустойкой в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый просроченный день. Пунктом 6.3 договора аренды установлена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении договорных условий арендатором, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух кварталов подряд без уважительных причин. По акту приемки-передачи земельный участок передан арендатору.
Письмом от 30.01.2014 исх. N БЛ-06/372 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени в срок до 28.02.2014 с указанием на возможное расторжение договора аренды. Погашение задолженности произведено ответчиком только 17.03.2014.
Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения министерства в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В направленной кооперативу претензии содержались как предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, так и предложение о расторжении договора, поэтому основания для вывода о несоблюдении управлением имущественных отношений досудебного порядка урегулирования спора и применения пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса в рассматриваемом случае отсутствовали.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" включено разъяснение, согласно которому уплата долга арендатором не исключает возможность предъявления арендодателем в разумный срок иск о расторжении договора.
Установив вышеприведенные обстоятельства в результате исследования и оценки в порядке статьи 71 Кодекса имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции счел допущенные кооперативом нарушения существенными и являющимися основанием для прекращения арендных отношений, а погашение кооперативом задолженности по арендной плате - не устраняющим порок поведения арендатора как неисправного контрагента.
Обратные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, которые не были установлены или были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А22-1207/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.10.2014 ПО ДЕЛУ N А22-1207/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2014 г. по делу N А22-1207/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при содействии в организации видеоконференц-связи Арбитражного суда Республики Калмыкия в составе судьи Хазиковой В.Н., при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи от истца - министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ИНН 0816009907, ОГРН 1090816005587) - Доржиева С.Н. (доверенность от 15.08.2014), от ответчика - сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива "Агро-Нива" (ИНН 0809008557, ОГРН 1060809003617) - Манжиевой Н.Д. (доверенность от 04.12.2013), рассмотрев кассационную жалобу сельскохозяйственного потребительского обслуживающего кооператива "Агро-Нива" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А22-1207/2014, установил следующее.
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к сельскохозяйственному потребительскому обслуживающему кооперативу "Агро-Нива" (далее - кооператив) о расторжении договора от 16.08.2012 N 95-2012 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 138,1 га с кадастровым номером 08:09:320101:96, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, Целинный район, в границах Троицкого СМО, примерно в 11,5 км по направлению на запад от с. Троицкое (далее - договор аренды, земельный участок) и понуждении кооператива к возврату земельного участка министерству по акту приема-передачи (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2014 (судья Челянов Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано в связи с погашением кооперативом задолженности, осуществлением им на земельном участке посевной кампании и недоказанностью наличия обстоятельств, свидетельствующих о существенности нарушения арендатором условий договора аренды.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.06.2014 отменено, исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован соблюдением министерством досудебного порядка урегулирования спора, наличием факта существенного нарушения кооперативом условий договора аренды, выразившегося в несвоевременном внесении арендный платежей за использование земельного участка.
Кооператив обжаловал судебный акт суда апелляционной инстанции в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, сославшись на то, что плохие погодные условия не позволили ему своевременно внести арендную плату, нарушение условий договора, послужившее основанием обращения министерства в суд, устранено до принятия решения по делу, а арендодатель не доказал, что допущенными арендатором нарушениями первый лишился того, на что рассчитывал при заключении договора аренды, и что он понес значительные финансовые потери в результате несвоевременной уплаты арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу министерство настаивает на том, что невнесение кооперативом арендной платы два раза подряд является существенным нарушением условий договора аренды и может считаться достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела видно и судами установлено, что по результатам торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 15.08.2012 N 3) и на основании распоряжения министерства от 16.08.2012 N 5-11 министерством (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на пятилетний срок (с 16.08.2012 по 15.08.2017). Пунктом 3.1 договора аренды установлена обязанность арендатора по ежеквартальному внесению арендной платы в размере, согласованном в прилагаемом к договору ежегодном расчете. За первый год аренды подлежали оплате 11 330 рублей, равномерно распределенных на ежеквартальные платежи, вносимые за 1 квартал до 20 апреля, 2 квартал - до 20 июля, 3 квартал - до 20 октября и 4 квартал - до 25 декабря. Пунктом 5.2. договора аренды исполнение внесения арендной платы арендатором обеспечено неустойкой в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый просроченный день. Пунктом 6.3 договора аренды установлена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке при существенном нарушении договорных условий арендатором, в том числе в случае невнесения арендной платы более двух кварталов подряд без уважительных причин. По акту приемки-передачи земельный участок передан арендатору.
Письмом от 30.01.2014 исх. N БЛ-06/372 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени в срок до 28.02.2014 с указанием на возможное расторжение договора аренды. Погашение задолженности произведено ответчиком только 17.03.2014.
Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения министерства в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В направленной кооперативу претензии содержались как предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, так и предложение о расторжении договора, поэтому основания для вывода о несоблюдении управлением имущественных отношений досудебного порядка урегулирования спора и применения пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса в рассматриваемом случае отсутствовали.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
В пункте 23 постановления от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что при применении названной нормы судам следует исходить из того, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" включено разъяснение, согласно которому уплата долга арендатором не исключает возможность предъявления арендодателем в разумный срок иск о расторжении договора.
Установив вышеприведенные обстоятельства в результате исследования и оценки в порядке статьи 71 Кодекса имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции счел допущенные кооперативом нарушения существенными и являющимися основанием для прекращения арендных отношений, а погашение кооперативом задолженности по арендной плате - не устраняющим порок поведения арендатора как неисправного контрагента.
Обратные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, которые не были установлены или были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).
Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2014 по делу N А22-1207/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)