Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 22.05.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии представителей истца - открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания" (д. Григоровское Перемышльского района Калужской области, ОГРН 1024001197450, ИНН 4027040520) - Гайгерова А.Г. (доверенность от 01.10.2014) и Симонова В.В. (протоколы от 30.01.2007 и от 25.01.2015 N 1), и ответчика - администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район (с. Перемышль Перемышльского района Калужской области, ОГРН 1024000515879, ИНН 4015000770) - Кузенковой В.О. (доверенность от 01.12.2014) и Агафонова А.А. (доверенность от 14.05.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания" на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.02.2015 по делу N А23-5404/2014 (судья Шатская О.В.),
установил:
следующее.
Открытое акционерное общество "Калужская финансовая компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район" (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды земельных участков от 30.12.2009 N 166-09.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.02.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 30.12.2009 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор N 166-09 аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду:
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 171 502 кв. м, кадастровый номер 40:17:120702:26, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2350 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 1 252 219 кв. м, кадастровый номер 40:17:120702:27, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1500 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 71 660 кв. м, кадастровый номер 40:17:120303:66, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1400 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 200 654 кв. мв, кадастровый номер 40:17:120303:67, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2150 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 48 927 кв. м, кадастровый номер 40:17:120302:69, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2500 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино.
В пункте 2.1 договора срок аренды участков определен с 30.12.2009 по 30.12.2019.
В установленном порядке договор аренды 23.06.2010 был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о чем свидетельствует соответствующий штамп на листе 5 договора.
По распоряжению администрации от 11.12.2013 N 232-р была организована и проведена внеплановая проверка использования по назначению земельного участка с кадастровым номером 40:17:120702:27, находящегося в аренде у истца.
По результатам проверки, проведенной с участием руководителя общества, был составлен акт от 20.12.2013 N 16, из которого следует, что названный земельный участок частично не используется для сельскохозяйственного производства; агротехнические и агрохимические мероприятия по сохранению почв и плодородия, а также по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями, кустарниками, сорными растениями не производились; земельное законодательство и обязательные требования по охране и использованию земель не соблюдаются.
На основании вышеуказанного акта муниципальным земельным контролем истцу было выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства от 20.12.2013.
По распоряжению администрации от 03.06.2014 N 77-р организована и проведена плановая проверка выполнения обществом названного предписания.
По результатам данной проверки, также проведенной с участием руководителя общества, был составлен акт от 09.07.2014 N 7, из которого следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 40:17:120702:27, используется лишь частично, на площади около 15 га, признаков использования оставшейся части земельного участка не установлено; произрастающая на участке растительность не относится к культурным видам; содержание сорной травы в структуре травостоя превышает 50%.
Письмом от 30.07.2014 N 03-10/340 администрация уведомила общество о расторжении с 15.08.2014 договора аренды от 30.12.2009 N 166-09 в соответствии с пунктом 4.1.1 данного договора.
Администрацией 15.08.2014 издано постановление N 1151 о расторжении вышеуказанного договора аренды.
Уведомлением от 30.07.2014 N 03-10/340 администрация сообщила обществу о расторжении договора аренды с 15.08.2014.
Не согласившись с действиями ответчика по одностороннему расторжению договора аренды, считая их незаконными и нарушающими его права, общество обратилось с настоящим иском в суд.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция не может согласиться с таким судебным актом в силу следующего.
Статьей 12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.
Согласно части 1 статьи 13 ЗК РФ (в редакции, действующей в настоящий момент) в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, загрязнения отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и другого негативного воздействия, в результате которого происходит деградация земель; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям); ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, земель; сохранению достигнутого уровня мелиорации; рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот; сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Аналогичные требования предусмотрены также в пункте 1 статьи 6 Федерального закона N 101-ФЗ.
Статьей 8 Федерального закона N 101-ФЗ установлено, что землепользователи должны соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
В силу названных законоположений использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием находится во взаимосвязи с выполнением обязательных мероприятий по охране земель.
Положениями частей 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Кодекса).
С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть во внесудебном порядке договор в случае неисполнения арендатором своих обязанностей, предусмотренных в пункте 4.4 договора.
При этом пунктом 4.4 установлены следующие обязанности арендатора:
- - использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
- - не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.
Из буквального содержания договора не следуют какие-либо иные обязанности арендатора, невыполнение которых могло бы повлечь за собой возможность расторжения договора во внесудебном порядке.
В соответствии положениями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодатель при расторжении договора аренды во внесудебном порядке обязан доказать наличие условий, предусмотренных вышеуказанными нормативными положениями, а также условиями договора аренды.
Из акта проверки от 09.07.2014 (т. 1, л. 101) следует, что администрацией была осуществлена проверка только одного земельного участка с кадастровым номером 40:17:120702:27, площадью 1 252 219 кв. м.
Однако из постановления от 15.08.2014 N 1151 усматривается, что договор аренды подлежит расторжению на все взятые обществом в аренду участки.
При таких обстоятельствах следует признать, что администрацией не доказаны факты, послужившие основанием к расторжению договора аренды в отношении следующих земельных участков: кадастровый номер 40:17:120702:26, площадью 171 502 кв. м; кадастровый номер 40:17:120303:66, площадью 71 660 кв. м; кадастровый номер 40:17:120303:67, площадью 200 654 кв. м; кадастровый номер 40:17:120302:69, площадью 48 927 кв. м.
Что касается земельного участка с кадастровым номером 40:17:120702:27, площадью 1 252 219 кв. м, то суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации (далее - Перечень).
В соответствии с Перечнем неиспользование земельного участка определяется на основании выявления признаков, свидетельствующих о том, что на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.
Согласно акту проверки от 09.07.2014 администрацией фактически были осмотрены три поля, находящиеся на данном земельном участке. Причем в акте указано, что площадь поля около 15 га скошена, на ней сложены тюки с сеном; на площади поля около 23 га произрастают травы нынешнего года и прошлого года высотой от 50 см до 1 м, содержание сорной травы в структуре травостоя превышает 50%, произрастающая растительность не относится к культурным видам: в основном это бодяк полевой, тысячелистник, ромашка не пахучая; на поле площадью 18 га лежат срубленные деревья (в основном березы). Общая площадь обмера составила 56 га. Больше обмерить и визуально осмотреть поля администрации не удалось, так как представитель арендатора по факту показать поля затруднился.
Из сказанного администрация сделала вывод о том, что из всего земельного участка площадью 1 252 219 кв. м используется около 15 га, признаков же использования оставшейся части земельного участка не установлено, она не используется для сельскохозяйственного производства, агротехнические, агрохимические мероприятия по сохранению почв и плодородии, а также по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями, кустарниками, сорными растениями не производится, не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающее качественное состояние земель. Земельное законодательство и обязательные требования по охране и использованию земель не соблюдаются.
Между тем, по мнению апелляционной инстанции, указанное доказательство с бесспорностью не подтверждает факт неиспользования земельного участка площадью 1 252 219 кв. м, так как администрацией была проверена лишь площадь земельного участка в размере 56 га.
Ссылаясь на то, что арендатор не смог показать нахождение остальной части земельного участка, администрация не учитывает, что именно она является собственником спорного земельного участка, а значит, должна обладать информацией о точном месте его расположения, тем более, что к кадастровому паспорту земельного участка от 15.10.2009 N 40/09-183923 (т. 1, л. 49-50) приложен план (чертеж, схема) земельного участка, из которого достаточно четко усматривается место его нахождения.
Кроме того, из материалов дела не следует, что указанный участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур или же для использования культурного сенокоса. Перечисленные растения являются кормом скота и произрастают на пастбищах, при этом обстоятельство неиспользования участка для выпаса скота администрацией не проверялось, в то время как из письма общества от 06.08.2014 видно, что оно использует данный участок не только в качестве сенокоса, но и в качестве пастбища (т. 1, л. 63). Из объяснительной общества в адрес инспектора администрации от 09.07.2014 также следует, что около 45% участка справа от разделяющей его дороги скошено и сложено в тюки (размер участка 600 м на 1200 м, что составляет 72 га), на остальных 55% работы продолжаются, о чем свидетельствовала работающая техника; на участке, находящемся слева от дороги, который был ранее залесен, ведутся работы по вырубке кустарников и деревьев, вырублено около 25 га, работы продолжаются (т. 1, л. 84). Доказательств обратного администрацией суду не представлено.
Также администрацией не представлены пояснения, каким образом ею было определено процентное содержание сорных трав именно в размере 50%. Определение же такого размера визуально не может считаться надлежащим доказательством. Судом апелляционной инстанции также учитывается и тот факт, что нормативными положениями предусмотрено установление процентного соотношения применительно ко всей площади земельного участка, в то время как в настоящем случае вся площадь не проверялась.
При этом судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание пояснения, данные следующими специалистами: ученым агрономом Никулиным И.И. и доктором сельскохозяйственных наук Филоненко В.А.
Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Судом апелляционной инстанции оценены пояснения специалистов в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами.
При этом апелляционная инстанция считает, что в настоящем деле не имелось оснований для привлечения специалистов, так как применение положений Перечня признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации относится к вопросам применения права.
С учетом этого суд пришел к выводу о том, что нельзя признать доказанным сам факт неиспользования земельного участка, поскольку сенокошение частично произведено, а возможность одностороннего прекращения арендных отношений при неиспользовании арендатором только части земельного участка договором не предусмотрена. При этом судом также принимается во внимание отсутствие в акте от 09.07.2014 выводов о негативных последствиях неиспользования части земельного участка, а также доказательств уведомления арендатора о необходимости устранения допущенных нарушений, как это предусмотрено статьей 619 ГК РФ.
Кроме того, исходя из положений статьи 77 ЗК РФ, на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут находиться лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.
Поэтому, утверждая, что спорный земельный участок обществом не используется по целевому назначению, ввиду чего произошло их зарастание мелколесьем и кустарниковой растительностью, администрация должна доказать тот факт, что на предоставленных в аренду земельных участках таких насаждений в принципе не существовало.
Более того, по мнению апелляционного суда, арендатор вообще не имел правовых оснований расторгать договор аренды во внесудебном порядке в силу следующего.
Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения согласно пункту 2.1 договора составляет 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2010.
В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Из положений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку спорный договор заключен на срок более 5-ти лет, его расторжение по требованию арендодателя возможно на основании решения, а никак не в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей, понесенные истцом подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 20.02.2015 по делу N А23-5404/2014 отменить.
Исковые требования открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания" удовлетворить.
Признать незаконным одностороннее расторжение администрацией (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район" договора аренды земельных участков от 30.12.2009 N 166-09.
Взыскать с администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район" (249130, Калужская область, с. Перемышль, пл. Свободы, д. 4, ОГРН 1024000515879, ИНН 4015000770) в пользу открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания", 249132, Калужская область, Перемышльский район, д. Григоровское, д. 43, комната 1, ОГРН 1024001197450, ИНН 4027040520) 4000 рублей в возмещение судебных расходов по иску и 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.05.2015 N 20АП-1951/2015 ПО ДЕЛУ N А23-5404/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2015 г. по делу N А23-5404/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 22.05.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Волковой Ю.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии представителей истца - открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания" (д. Григоровское Перемышльского района Калужской области, ОГРН 1024001197450, ИНН 4027040520) - Гайгерова А.Г. (доверенность от 01.10.2014) и Симонова В.В. (протоколы от 30.01.2007 и от 25.01.2015 N 1), и ответчика - администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район (с. Перемышль Перемышльского района Калужской области, ОГРН 1024000515879, ИНН 4015000770) - Кузенковой В.О. (доверенность от 01.12.2014) и Агафонова А.А. (доверенность от 14.05.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания" на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.02.2015 по делу N А23-5404/2014 (судья Шатская О.В.),
установил:
следующее.
Открытое акционерное общество "Калужская финансовая компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район" (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды земельных участков от 30.12.2009 N 166-09.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.02.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, 30.12.2009 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор N 166-09 аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду:
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 171 502 кв. м, кадастровый номер 40:17:120702:26, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2350 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 1 252 219 кв. м, кадастровый номер 40:17:120702:27, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1500 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 71 660 кв. м, кадастровый номер 40:17:120303:66, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1400 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 200 654 кв. мв, кадастровый номер 40:17:120303:67, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2150 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино;
- - земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства, площадью 48 927 кв. м, кадастровый номер 40:17:120302:69, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2500 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, Перемышльский район, д. Малютино.
В пункте 2.1 договора срок аренды участков определен с 30.12.2009 по 30.12.2019.
В установленном порядке договор аренды 23.06.2010 был зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, о чем свидетельствует соответствующий штамп на листе 5 договора.
По распоряжению администрации от 11.12.2013 N 232-р была организована и проведена внеплановая проверка использования по назначению земельного участка с кадастровым номером 40:17:120702:27, находящегося в аренде у истца.
По результатам проверки, проведенной с участием руководителя общества, был составлен акт от 20.12.2013 N 16, из которого следует, что названный земельный участок частично не используется для сельскохозяйственного производства; агротехнические и агрохимические мероприятия по сохранению почв и плодородия, а также по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями, кустарниками, сорными растениями не производились; земельное законодательство и обязательные требования по охране и использованию земель не соблюдаются.
На основании вышеуказанного акта муниципальным земельным контролем истцу было выдано предписание об устранении нарушения земельного законодательства от 20.12.2013.
По распоряжению администрации от 03.06.2014 N 77-р организована и проведена плановая проверка выполнения обществом названного предписания.
По результатам данной проверки, также проведенной с участием руководителя общества, был составлен акт от 09.07.2014 N 7, из которого следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 40:17:120702:27, используется лишь частично, на площади около 15 га, признаков использования оставшейся части земельного участка не установлено; произрастающая на участке растительность не относится к культурным видам; содержание сорной травы в структуре травостоя превышает 50%.
Письмом от 30.07.2014 N 03-10/340 администрация уведомила общество о расторжении с 15.08.2014 договора аренды от 30.12.2009 N 166-09 в соответствии с пунктом 4.1.1 данного договора.
Администрацией 15.08.2014 издано постановление N 1151 о расторжении вышеуказанного договора аренды.
Уведомлением от 30.07.2014 N 03-10/340 администрация сообщила обществу о расторжении договора аренды с 15.08.2014.
Не согласившись с действиями ответчика по одностороннему расторжению договора аренды, считая их незаконными и нарушающими его права, общество обратилось с настоящим иском в суд.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная инстанция не может согласиться с таким судебным актом в силу следующего.
Статьей 12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что целями охраны земель являются предотвращение и ликвидация загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения земель и почв и иного негативного воздействия на земли и почвы, а также обеспечение рационального использования земель, в том числе для восстановления плодородия почв на землях сельскохозяйственного назначения и улучшения земель.
Согласно части 1 статьи 13 ЗК РФ (в редакции, действующей в настоящий момент) в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия; защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, загрязнения отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и другого негативного воздействия, в результате которого происходит деградация земель; защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, а также защите растений и продукции растительного происхождения от вредных организмов (растений или животных, болезнетворных организмов, способных при определенных условиях нанести вред деревьям, кустарникам и иным растениям); ликвидации последствий загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, земель; сохранению достигнутого уровня мелиорации; рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот; сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.
Аналогичные требования предусмотрены также в пункте 1 статьи 6 Федерального закона N 101-ФЗ.
Статьей 8 Федерального закона N 101-ФЗ установлено, что землепользователи должны соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
В силу названных законоположений использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием находится во взаимосвязи с выполнением обязательных мероприятий по охране земель.
Положениями частей 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пунктом 1 статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Кодекса).
С учетом оснований, указанных в пункте 2 статьи 45 Кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно пункту 4.1.1 договора аренды арендодатель вправе расторгнуть во внесудебном порядке договор в случае неисполнения арендатором своих обязанностей, предусмотренных в пункте 4.4 договора.
При этом пунктом 4.4 установлены следующие обязанности арендатора:
- - использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
- - не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.
Из буквального содержания договора не следуют какие-либо иные обязанности арендатора, невыполнение которых могло бы повлечь за собой возможность расторжения договора во внесудебном порядке.
В соответствии положениями статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арендодатель при расторжении договора аренды во внесудебном порядке обязан доказать наличие условий, предусмотренных вышеуказанными нормативными положениями, а также условиями договора аренды.
Из акта проверки от 09.07.2014 (т. 1, л. 101) следует, что администрацией была осуществлена проверка только одного земельного участка с кадастровым номером 40:17:120702:27, площадью 1 252 219 кв. м.
Однако из постановления от 15.08.2014 N 1151 усматривается, что договор аренды подлежит расторжению на все взятые обществом в аренду участки.
При таких обстоятельствах следует признать, что администрацией не доказаны факты, послужившие основанием к расторжению договора аренды в отношении следующих земельных участков: кадастровый номер 40:17:120702:26, площадью 171 502 кв. м; кадастровый номер 40:17:120303:66, площадью 71 660 кв. м; кадастровый номер 40:17:120303:67, площадью 200 654 кв. м; кадастровый номер 40:17:120302:69, площадью 48 927 кв. м.
Что касается земельного участка с кадастровым номером 40:17:120702:27, площадью 1 252 219 кв. м, то суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369 утвержден Перечень признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации (далее - Перечень).
В соответствии с Перечнем неиспользование земельного участка определяется на основании выявления признаков, свидетельствующих о том, что на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка; на пастбищах не производится выпас скота; залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка; залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.
Согласно акту проверки от 09.07.2014 администрацией фактически были осмотрены три поля, находящиеся на данном земельном участке. Причем в акте указано, что площадь поля около 15 га скошена, на ней сложены тюки с сеном; на площади поля около 23 га произрастают травы нынешнего года и прошлого года высотой от 50 см до 1 м, содержание сорной травы в структуре травостоя превышает 50%, произрастающая растительность не относится к культурным видам: в основном это бодяк полевой, тысячелистник, ромашка не пахучая; на поле площадью 18 га лежат срубленные деревья (в основном березы). Общая площадь обмера составила 56 га. Больше обмерить и визуально осмотреть поля администрации не удалось, так как представитель арендатора по факту показать поля затруднился.
Из сказанного администрация сделала вывод о том, что из всего земельного участка площадью 1 252 219 кв. м используется около 15 га, признаков же использования оставшейся части земельного участка не установлено, она не используется для сельскохозяйственного производства, агротехнические, агрохимические мероприятия по сохранению почв и плодородии, а также по защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями, кустарниками, сорными растениями не производится, не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающее качественное состояние земель. Земельное законодательство и обязательные требования по охране и использованию земель не соблюдаются.
Между тем, по мнению апелляционной инстанции, указанное доказательство с бесспорностью не подтверждает факт неиспользования земельного участка площадью 1 252 219 кв. м, так как администрацией была проверена лишь площадь земельного участка в размере 56 га.
Ссылаясь на то, что арендатор не смог показать нахождение остальной части земельного участка, администрация не учитывает, что именно она является собственником спорного земельного участка, а значит, должна обладать информацией о точном месте его расположения, тем более, что к кадастровому паспорту земельного участка от 15.10.2009 N 40/09-183923 (т. 1, л. 49-50) приложен план (чертеж, схема) земельного участка, из которого достаточно четко усматривается место его нахождения.
Кроме того, из материалов дела не следует, что указанный участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур или же для использования культурного сенокоса. Перечисленные растения являются кормом скота и произрастают на пастбищах, при этом обстоятельство неиспользования участка для выпаса скота администрацией не проверялось, в то время как из письма общества от 06.08.2014 видно, что оно использует данный участок не только в качестве сенокоса, но и в качестве пастбища (т. 1, л. 63). Из объяснительной общества в адрес инспектора администрации от 09.07.2014 также следует, что около 45% участка справа от разделяющей его дороги скошено и сложено в тюки (размер участка 600 м на 1200 м, что составляет 72 га), на остальных 55% работы продолжаются, о чем свидетельствовала работающая техника; на участке, находящемся слева от дороги, который был ранее залесен, ведутся работы по вырубке кустарников и деревьев, вырублено около 25 га, работы продолжаются (т. 1, л. 84). Доказательств обратного администрацией суду не представлено.
Также администрацией не представлены пояснения, каким образом ею было определено процентное содержание сорных трав именно в размере 50%. Определение же такого размера визуально не может считаться надлежащим доказательством. Судом апелляционной инстанции также учитывается и тот факт, что нормативными положениями предусмотрено установление процентного соотношения применительно ко всей площади земельного участка, в то время как в настоящем случае вся площадь не проверялась.
При этом судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание пояснения, данные следующими специалистами: ученым агрономом Никулиным И.И. и доктором сельскохозяйственных наук Филоненко В.А.
Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Судом апелляционной инстанции оценены пояснения специалистов в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами.
При этом апелляционная инстанция считает, что в настоящем деле не имелось оснований для привлечения специалистов, так как применение положений Перечня признаков неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации относится к вопросам применения права.
С учетом этого суд пришел к выводу о том, что нельзя признать доказанным сам факт неиспользования земельного участка, поскольку сенокошение частично произведено, а возможность одностороннего прекращения арендных отношений при неиспользовании арендатором только части земельного участка договором не предусмотрена. При этом судом также принимается во внимание отсутствие в акте от 09.07.2014 выводов о негативных последствиях неиспользования части земельного участка, а также доказательств уведомления арендатора о необходимости устранения допущенных нарушений, как это предусмотрено статьей 619 ГК РФ.
Кроме того, исходя из положений статьи 77 ЗК РФ, на земельных участках сельскохозяйственного назначения могут находиться лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.
Поэтому, утверждая, что спорный земельный участок обществом не используется по целевому назначению, ввиду чего произошло их зарастание мелколесьем и кустарниковой растительностью, администрация должна доказать тот факт, что на предоставленных в аренду земельных участках таких насаждений в принципе не существовало.
Более того, по мнению апелляционного суда, арендатор вообще не имел правовых оснований расторгать договор аренды во внесудебном порядке в силу следующего.
Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения согласно пункту 2.1 договора составляет 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2010.
В силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Из положений пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Поскольку спорный договор заключен на срок более 5-ти лет, его расторжение по требованию арендодателя возможно на основании решения, а никак не в одностороннем порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей, понесенные истцом подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 20.02.2015 по делу N А23-5404/2014 отменить.
Исковые требования открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания" удовлетворить.
Признать незаконным одностороннее расторжение администрацией (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район" договора аренды земельных участков от 30.12.2009 N 166-09.
Взыскать с администрации (исполнительно-распорядительный орган) муниципального района "Перемышльский район" (249130, Калужская область, с. Перемышль, пл. Свободы, д. 4, ОГРН 1024000515879, ИНН 4015000770) в пользу открытого акционерного общества "Калужская финансовая компания", 249132, Калужская область, Перемышльский район, д. Григоровское, д. 43, комната 1, ОГРН 1024001197450, ИНН 4027040520) 4000 рублей в возмещение судебных расходов по иску и 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)