Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей М.В. Ильиной, Н.Н. Мисника
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.
при участии:
- от истца - Ковалев Вадим Владимирович по доверенности от 21.02.2014;
- от ответчика - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.07.2014 по делу N А32-14593/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Семила"
к ответчику Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю
при участии третьего лица Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Семила" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407087:60 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 2 997 000 рублей, об обязании указать рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2014 по делу N А32-14593/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вышеуказанным судебным актом. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы.
При проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, не было допущено нарушения действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения оценки. Кадастровая стоимость является максимально приближенной к рыночной стоимости земельного участка указанной в кадастровом паспорте земельного участка. Истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости муниципального земельного участка. Пропущен срок для проведения экспертизы отчета оценщика.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО фирма "Семила" возражало против доводов, приведенных апеллянтом.
В судебном заседании представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третьи лица не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору аренды N 4000001221 от 15.03.2006 администрация города-курорта Геленджик предоставила МУП города-курорта Геленджик "Рынок курорта" во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407087:0060, общей площадью 322 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Морская, 15а, участок предоставлен для эксплуатации здания магазина N 111. Договор аренды заключен на 25 лет.
Согласно пункту 2.1 договора расчет арендной платы за участок изложен в приложении к договору. В приложении к договору арендная плата определяется исходя из его площади, базовой ставки, коэффициента целевого использования, зоны градостроительной ценности.
В целях эксплуатации расположенного на земельном участке здания магазина обществу фирма "Семила", по соглашению от 26.05.2010 МУП города-курорта Геленджик уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.03.2006 площадью 332 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 07 087:0060, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Морская, 15а.
Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.
Согласно выписке из ЕГРП от 26.02.2014 N 12/029/2014-295 арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407087:0060 площадью 332 кв. м, земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина N 11, является ООО фирма "Семила", земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик.
В соответствии с представленным в материалы дела приложением к договору аренды N 4000001221 от 15.03.2006, заключенным между администрацией и ООО фирма "Семила", арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 11633821,16 руб.
Согласно кадастровому паспорту от 27.02.2014 земельного участка кадастровая стоимость составляет 11633821,16 руб., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина N 111. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.02.2006.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права общества, ООО фирма "Семила" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Учитывая изложенное, довод заявителя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, отклоняется апелляционным судом.
Ссылки апеллянта о том, что истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости муниципального земельного участка, также отклоняются ввиду следующего.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, как арендатор спорного земельного участка и плательщик арендной платы по договору аренды. Часть 3 статьи 20 Закона о кадастре, в числе лиц, имеющих право на обращение с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, называет применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, - лиц, которым земельный участок предоставлен на праве пожизненного владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды на основании договора, заключенного на срок более пяти лет. Поскольку истец является арендатором спорного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участков нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, заявленные требования представляются обоснованными.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В материалы дела истцом представлен отчет экспертной организации ООО"Аверс" от 24.02.2014 N 04/14 об определении рыночной стоимости земельного участка, дата проведения оценки - 01.01.2011. Оценщик, изготовивший указанный отчет, является членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" (свидетельство от 29.03.2012 N 0119).
Согласно отчету ООО "Аверс" от 24.02.2014 N 04/14 рыночная стоимость застроенного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407087:60 площадью 332 кв. м по состоянию на дату оценки 01.01.2011 составила 2 997 000 рублей. При проведении оценки эксперт провел анализ рынка объекта оценки - земельных участков г. Геленджика, исследовал стоимость земли по районам города, результаты сведены в сравнительную таблицу, учел различные ценообразующие факторы и диапазон их значений, в том числе такое обстоятельство как наличие на земельном участке построек - здания магазина, и текущее использование - для эксплуатации здания магазина N 111. При определении рыночной стоимости использовался сравнительный подход, в рамках которого исследовались объекта-аналоги.
Применительно к данному отчету представлено заключение N 23/260514-03 от 26.05.2014 некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа", которым проведена нормативно-методическая экспертиза отчета N 04/14 от 24.02.2014.
Согласно экспертному заключению саморегулируемой организации оценщиков отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривался. Ходатайств о назначении судебной экспертизы для проверки представленного истцом отчета или для определения рыночной стоимости земельного участка ни ответчик, ни третье лицо не заявляли.
Как верно указал суд первой инстанции, арбитражная практика допускает доказывание рыночной стоимости земельных участков для приведения в соответствии с ней кадастровой стоимости посредством отчета об оценке рыночной стоимости, полученного вне рамок судебной экспертизы, и подтверждающего его обоснованность и соответствие федеральным стандартам оценки заключения саморегулируемой организации оценщиков.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2014 по делу N А32-14593/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в доход федерального бюджета Российской Федерации 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.10.2014 N 15АП-16208/2014 ПО ДЕЛУ N А32-14593/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2014 г. N 15АП-16208/2014
Дело N А32-14593/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 октября 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимченко О.Х.
судей М.В. Ильиной, Н.Н. Мисника
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильенко А.О.
при участии:
- от истца - Ковалев Вадим Владимирович по доверенности от 21.02.2014;
- от ответчика - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;
- от третьих лиц - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 08.07.2014 по делу N А32-14593/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Семила"
к ответчику Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю
при участии третьего лица Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
об установлении кадастровой стоимости земельного участка
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирма "Семила" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407087:60 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 в размере 2 997 000 рублей, об обязании указать рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2014 по делу N А32-14593/2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с вышеуказанным судебным актом. Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявителем приведены следующие доводы.
При проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, не было допущено нарушения действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения оценки. Кадастровая стоимость является максимально приближенной к рыночной стоимости земельного участка указанной в кадастровом паспорте земельного участка. Истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости муниципального земельного участка. Пропущен срок для проведения экспертизы отчета оценщика.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО фирма "Семила" возражало против доводов, приведенных апеллянтом.
В судебном заседании представитель истца просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик и третьи лица не обеспечили явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции, надлежащим образом извещенные арбитражным судом о дате и времени судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, по договору аренды N 4000001221 от 15.03.2006 администрация города-курорта Геленджик предоставила МУП города-курорта Геленджик "Рынок курорта" во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407087:0060, общей площадью 322 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Морская, 15а, участок предоставлен для эксплуатации здания магазина N 111. Договор аренды заключен на 25 лет.
Согласно пункту 2.1 договора расчет арендной платы за участок изложен в приложении к договору. В приложении к договору арендная плата определяется исходя из его площади, базовой ставки, коэффициента целевого использования, зоны градостроительной ценности.
В целях эксплуатации расположенного на земельном участке здания магазина обществу фирма "Семила", по соглашению от 26.05.2010 МУП города-курорта Геленджик уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.03.2006 площадью 332 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 07 087:0060, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Морская, 15а.
Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.
Согласно выписке из ЕГРП от 26.02.2014 N 12/029/2014-295 арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407087:0060 площадью 332 кв. м, земли населенных пунктов - для эксплуатации здания магазина N 11, является ООО фирма "Семила", земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик.
В соответствии с представленным в материалы дела приложением к договору аренды N 4000001221 от 15.03.2006, заключенным между администрацией и ООО фирма "Семила", арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 11633821,16 руб.
Согласно кадастровому паспорту от 27.02.2014 земельного участка кадастровая стоимость составляет 11633821,16 руб., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания магазина N 111. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.02.2006.
Полагая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права общества, ООО фирма "Семила" обратилось в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с пунктами 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил).
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.
Учитывая изложенное, довод заявителя жалобы об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, отклоняется апелляционным судом.
Ссылки апеллянта о том, что истец не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости муниципального земельного участка, также отклоняются ввиду следующего.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, как арендатор спорного земельного участка и плательщик арендной платы по договору аренды. Часть 3 статьи 20 Закона о кадастре, в числе лиц, имеющих право на обращение с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, называет применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, - лиц, которым земельный участок предоставлен на праве пожизненного владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды на основании договора, заключенного на срок более пяти лет. Поскольку истец является арендатором спорного земельного участка, необоснованно завышенная кадастровая стоимость участков нарушает его права, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, заявленные требования представляются обоснованными.
Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В материалы дела истцом представлен отчет экспертной организации ООО"Аверс" от 24.02.2014 N 04/14 об определении рыночной стоимости земельного участка, дата проведения оценки - 01.01.2011. Оценщик, изготовивший указанный отчет, является членом некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" (свидетельство от 29.03.2012 N 0119).
Согласно отчету ООО "Аверс" от 24.02.2014 N 04/14 рыночная стоимость застроенного земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407087:60 площадью 332 кв. м по состоянию на дату оценки 01.01.2011 составила 2 997 000 рублей. При проведении оценки эксперт провел анализ рынка объекта оценки - земельных участков г. Геленджика, исследовал стоимость земли по районам города, результаты сведены в сравнительную таблицу, учел различные ценообразующие факторы и диапазон их значений, в том числе такое обстоятельство как наличие на земельном участке построек - здания магазина, и текущее использование - для эксплуатации здания магазина N 111. При определении рыночной стоимости использовался сравнительный подход, в рамках которого исследовались объекта-аналоги.
Применительно к данному отчету представлено заключение N 23/260514-03 от 26.05.2014 некоммерческого партнерства саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа", которым проведена нормативно-методическая экспертиза отчета N 04/14 от 24.02.2014.
Согласно экспертному заключению саморегулируемой организации оценщиков отчет об оценке соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартам и правилам оценочной деятельности.
Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции не оспаривался. Ходатайств о назначении судебной экспертизы для проверки представленного истцом отчета или для определения рыночной стоимости земельного участка ни ответчик, ни третье лицо не заявляли.
Как верно указал суд первой инстанции, арбитражная практика допускает доказывание рыночной стоимости земельных участков для приведения в соответствии с ней кадастровой стоимости посредством отчета об оценке рыночной стоимости, полученного вне рамок судебной экспертизы, и подтверждающего его обоснованность и соответствие федеральным стандартам оценки заключения саморегулируемой организации оценщиков.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2014 по делу N А32-14593/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в доход федерального бюджета Российской Федерации 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Х.ТИМЧЕНКО
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)