Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Земельный участок продан истице по расписке. После сделки ответчик написал заявление о выходе из членов садоводческого товарищества, выдал на ее имя доверенность на сбор справок и документов, но без права продажи земельного участка, однако право собственности на земельный участок истицей не было переоформлено по семейным обстоятельствам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Захаревская М.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Калинниковой О.А.,
Судей: Вачковой И.Г., Набок Л.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25 июля 2014 года, которым постановлено:
"С. в удовлетворении иска к И., А. о признании права собственности на земельный участок, общей площадью 434 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> - отказать.
Взыскать с С. в пользу И. в возмещение расходов по оплате услуг представителя 5 000 рублей, расходы по оплате телеграммы по вызову истца в суд - 542 рубля, а всего 5 542 рубля.
Взыскать с С. в пользу А. в возмещение расходов по оплате услуг представителя 5 000 рублей, в удовлетворении остальной части заявления о компенсации судебных расходов - отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к И., А. о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование требований указала, что она на протяжении <данные изъяты> владеет как своим собственным земельным участком, общей площадью 434 кв. м по адресу: <адрес>. Земельный участок продан ей И. по расписке от ДД.ММ.ГГГГ за 130 000 рублей. После сделки И. написал заявление о выходе из членов садоводческого товарищества "<данные изъяты>", выдал на ее имя доверенность на сбор справок и документов, но без права продажи земельного участка, передал ей все свои подлинные правоустанавливающие документы - купчую и свидетельство о государственной регистрации права. Однако, право собственности на земельный участок ею не было переоформлено по семейным обстоятельствам, связанным с болезнью супруга. После покупки земли они с супругом начали строительство дома, участок огородили кирпичным забором. В настоящее время узаконить свои права на данный участок она не может. Считает, что договор купли-продажи земельного участка состоялся и был исполнен, расчеты по сделке произведены полностью, земля передана ей прежним собственником во владение и пользование в натуре.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения требований, С. просила суд признать за ней право собственности на земельный участок, общей площадью 434 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении требований С. отказано.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные ею требования, указывая на то, что судом дана неправильная оценка обстоятельствам дела, положения закона истолкованы неверно.
В заседании судебной коллегии представитель С. - Б. доводы жалобы поддержал.
И., представитель И. и А. - Г. против доводов жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения.
Представители третьих лиц - Управления Росреестра по <адрес>, МРИ ФНС N по <адрес>, Тольяттинского филиала ФГУ "Земельная кадастровая палата по <адрес>, МП г.о. Тольятти "Инвентаризатор" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, документов, подтверждающих уважительность причины неявки не представили.
В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Предметом заявленного по настоящему делу спора является земельный участок, площадью 434 кв. м назначением под садоводство и огородничество, расположенный по адресу: <адрес>.
Материалами дела подтверждается, что данный участок был приобретен И. по договору купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 за 10 000 руб. (л.д. N).
Право собственности И. зарегистрировал в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство Самарской регистрационной палатой (л.д. N).
В настоящее время право собственности на указанный выше земельный участок зарегистрировано за А. на основании договора купли-продажи, заключенного с И. ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. N).
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен N.
Установлено также, что ДД.ММ.ГГГГ И. выдал доверенность на имя С. с полномочиями быть его представителем в компетентных органах по вопросу сбора справок и документов для продажи спорного земельного участка. Доверенность дана с правом передоверия, без права продажи, сроком на три года (л.д. N).
Согласно представленной в материалы дела расписке от ДД.ММ.ГГГГ И. получил от С. 130 000 рублей в счет оплаты за продажу земельного участка N в садоводческом товариществе "<данные изъяты>" (л.д. N).
Отказывая С. в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок, суд сослался на ст. ст. 160, 162, 421, 434, 550 ГК РФ, ст. 56, 60 ГПК РФ и указал, что выдачу И. доверенности на имя истца, а также его расписку от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать состоявшейся сделкой купли-продажи, поскольку нарушены правила о письменной форме договора.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права судом истолкованы неправильно.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить... и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности... и в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Как установлено ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ И. в нотариальном порядке оформил доверенность, которой поручал С. быть его представителем в различных организациях по вопросу сбора необходимых документов для продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ И. и С. пришли к соглашению о купле-продаже спорного земельного участка.
В подтверждение соглашения сторон представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ г., в которой указан определенный предмет купли-продажи - земельный участок N в садоводческом товариществе "<данные изъяты>", а также имеется ссылка на полномочия продавца по отчуждению имущества - свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее необходимую информацию о характеристиках объекта, что позволяет индивидуализировать объект права, включая его расположение.
При этом необходимо учесть, что при оформлении доверенности и расписки И. передал покупателю подлинники купчей на землю и свидетельства о государственной регистрации права, которые до настоящего времени находятся у С., что подтверждает доводы истца о наличии волеизъявления И. на продажу ей земельного участка.
Согласно расписке И., он подтверждает, что продал земельный участок за 130 000 руб., получив от С. названную сумму и указав, что расчет произведен полностью, претензий не имеет.
Таким образом, из расписки И. и действий сторон следует, что между ними был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, по которому в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
И. также не оспаривается, что после оформления расписки и получения денежных средств, он написал заявление в СТ "<данные изъяты>" о выходе из членов товарищества. На основании заявления С. от ДД.ММ.ГГГГ она принята в члены садоводческого товарищества, что подтверждается справкой председателя правления, согласно которой в пользовании С. с ДД.ММ.ГГГГ находится земельный участок N, задолженность по членским и целевым взносам не значится (л.д. N), ей выдана схема расположения участка (л.д. N).
Таким образом, после оформления расписки, земельный участок добровольно был передан И. истцу, который ею принят и находится в фактическом владении и пользовании С. с ДД.ММ.ГГГГ, ею оплачиваются расходы по содержанию, произведено благоустройство.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что И., как собственником, были совершены действия по отчуждению принадлежащего ему земельного участка, права владения и пользования которым в полной мере перешли к С.
Доказательства, подтверждающие, что в течение 10 лет после состоявшегося расчета за продажу объекта недвижимости, у И. имелись какие либо претензии к С., в связи с отчуждением имущества, суду не представлено, судьбой земельного участка он не интересовался.
В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции были исследованы материалы гражданского дела N (N).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ И. обращался в суд с иском к С. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и освобождении земельного участка.
Решением Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования И. были удовлетворены, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ
Однако, Постановлением Президиума Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменены, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований И. к С. отказано.
Вступившим в законную силу постановлением суда кассационной инстанции установлено наличие обязательственных отношений между сторонами спора, а также указано, что спорный земельный участок выбыл из владения И. в ДД.ММ.ГГГГ по его воле, в связи с чем данный иск следует считать виндикационным, при рассмотрении которого подлежит применению установленный ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности в три года, который И. пропущен, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ в связи с заявлением стороны в споре, влечет отказ в иске об истребовании имущества.
Из письменных пояснений И., полученных в рамках ранее рассмотренного дела, исследованных в суде апелляционной инстанции и приобщенных к настоящему делу, следует, что И. не оспаривал факт продажи им спорного земельного участка, указывая при этом, что цена участка включала в себя и стоимость расположенного на нем строения, не завершенного строительством. Таким образом, не имеется оснований полагать, что окончательный расчет по сделке между И. и С. не произведен.
Между тем, данные обстоятельства судом первой инстанции были оставлены без внимания. О наличии ранее состоявшихся судебных постановлений в решении по данному делу суд не упоминает, какой либо правовой оценки им не дано.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что И., являясь собственником земельного участка, распорядился им по своему усмотрению, совершив действия по его фактическому отчуждению, получив ДД.ММ.ГГГГ в счет полной оплаты за продажу 130 000 рублей от С., которая владеет и пользуется спорным участком в соответствии с его целевым назначением с ДД.ММ.ГГГГ, является членом СТ "<данные изъяты>", имеет членскую книжку, несет расходы по уплате взносов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка между сторонами состоялась.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
При таких обстоятельствах, в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене и считает необходимым постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных С. требований о признании права собственности на земельный участок.
Ссылки представителя И. в суде апелляционной инстанции о пропуске С. срока исковой давности по заявленным требованиям, не могут быть приняты во внимание, поскольку в суде первой инстанции об этом не заявлялось.
Доводы И. и его представителя о том, что в расписке указано лишь о намерениях сторон заключить в будущем сделку, а также о том, что С. не указана как покупатель участка, не могут быть учтены. Исходя из буквального толкования содержащихся в расписке слов и выражений, именно С. указана как лицо, от которого И. получил денежные средства в счет оплаты за продажу земельного участка и с которым произведен полный расчет. Данных о каких либо иных лицах, выступающих покупателями участка, в расписке не содержится. Правом продажи участка иным лицам, согласно выданной ей И. доверенности на оформление документов, С. наделена не была. Доказательств, что соглашение о купле-продаже участка было достигнуто с иным лицом, И. суду не представлено. Факт продажи земельного участка и его передачи во владение и пользование С. подтвержден совокупностью представленных доказательств.
Тот факт, что состоявшаяся между И. и С. сделка купли-продажи земельного участка не была зарегистрирована уполномоченным органом, основанием к отказу в иске не является, поскольку само по себе данное обстоятельство о недействительности сделки не свидетельствует. В силу ст. ст. 8, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или иными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности как из договоров и иных сделок, так и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, поскольку защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в том числе путем признания права. Кроме того, после передачи собственником владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество.
Из материалов указанного выше гражданского дела также следует, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между И. и А. ДД.ММ.ГГГГ, решение Комсомольского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ не было исполнено, участок во владение и пользование И. передан не был. К моменту указанной сделки определением Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство в отношении С. было приостановлено до результатов рассмотрения ее кассационной жалобы по существу, что И., чей представитель участвовал в рассмотрении заявления о приостановлении исполнительного производства, было известно. Между тем, несмотря на наличие данных обстоятельств, сделка между И. и А. была заключена, что по мнению судебной коллегии, исходя из положений ст. 10 ГК РФ, свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами, в связи с чем действия А. не отвечают требованиям, предъявляемым к добросовестным приобретателям. Заключение сделки в отношении ранее отчужденного имущества недопустимо, поскольку противоречит требованиям закона.
Поскольку согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности при отчуждении собственником своего имущества другим лицам прекращается, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между И. и А. договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, которая не влечет каких либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с этим, отменяя решение суда, судебная коллегия полагает необходимым указать, что определение суда апелляционной инстанции является основанием для прекращения права собственности на спорный земельный участок А. и И. и исключения записей об их правах на данный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для государственной регистрации права собственности С. на указанный земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25 июля 2014 года отменить, удовлетворив апелляционную жалобу С.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования С. к И., А. удовлетворить.
Признать за С. право собственности на земельный участок, площадью 434 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство и огородничество, расположенный по адресу: <адрес>.
Определение суда апелляционной инстанции является основанием для прекращения права собственности на земельный участок, площадью 434 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство и огородничество, расположенный по адресу: <адрес> А. и И. и исключения записей об их правах на данный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для государственной регистрации права собственности С. на указанный земельный участок.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10074/2014
Требование: О признании права собственности на земельный участок.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Земельный участок продан истице по расписке. После сделки ответчик написал заявление о выходе из членов садоводческого товарищества, выдал на ее имя доверенность на сбор справок и документов, но без права продажи земельного участка, однако право собственности на земельный участок истицей не было переоформлено по семейным обстоятельствам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-10074/2014
Судья: Захаревская М.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
Председательствующего: Калинниковой О.А.,
Судей: Вачковой И.Г., Набок Л.А.,
при секретаре Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С. на решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25 июля 2014 года, которым постановлено:
"С. в удовлетворении иска к И., А. о признании права собственности на земельный участок, общей площадью 434 кв. м, расположенный по адресу: <адрес> - отказать.
Взыскать с С. в пользу И. в возмещение расходов по оплате услуг представителя 5 000 рублей, расходы по оплате телеграммы по вызову истца в суд - 542 рубля, а всего 5 542 рубля.
Взыскать с С. в пользу А. в возмещение расходов по оплате услуг представителя 5 000 рублей, в удовлетворении остальной части заявления о компенсации судебных расходов - отказать".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Калинниковой О.А., судебная коллегия
установила:
С. обратилась в суд с иском к И., А. о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование требований указала, что она на протяжении <данные изъяты> владеет как своим собственным земельным участком, общей площадью 434 кв. м по адресу: <адрес>. Земельный участок продан ей И. по расписке от ДД.ММ.ГГГГ за 130 000 рублей. После сделки И. написал заявление о выходе из членов садоводческого товарищества "<данные изъяты>", выдал на ее имя доверенность на сбор справок и документов, но без права продажи земельного участка, передал ей все свои подлинные правоустанавливающие документы - купчую и свидетельство о государственной регистрации права. Однако, право собственности на земельный участок ею не было переоформлено по семейным обстоятельствам, связанным с болезнью супруга. После покупки земли они с супругом начали строительство дома, участок огородили кирпичным забором. В настоящее время узаконить свои права на данный участок она не может. Считает, что договор купли-продажи земельного участка состоялся и был исполнен, расчеты по сделке произведены полностью, земля передана ей прежним собственником во владение и пользование в натуре.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточнения требований, С. просила суд признать за ней право собственности на земельный участок, общей площадью 434 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.
Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении требований С. отказано.
В апелляционной жалобе С. просит решение суда отменить и удовлетворить заявленные ею требования, указывая на то, что судом дана неправильная оценка обстоятельствам дела, положения закона истолкованы неверно.
В заседании судебной коллегии представитель С. - Б. доводы жалобы поддержал.
И., представитель И. и А. - Г. против доводов жалобы возражали, просили решение суда оставить без изменения.
Представители третьих лиц - Управления Росреестра по <адрес>, МРИ ФНС N по <адрес>, Тольяттинского филиала ФГУ "Земельная кадастровая палата по <адрес>, МП г.о. Тольятти "Инвентаризатор" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причину неявки не сообщили, документов, подтверждающих уважительность причины неявки не представили.
В силу ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права.
Предметом заявленного по настоящему делу спора является земельный участок, площадью 434 кв. м назначением под садоводство и огородничество, расположенный по адресу: <адрес>.
Материалами дела подтверждается, что данный участок был приобретен И. по договору купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО1 за 10 000 руб. (л.д. N).
Право собственности И. зарегистрировал в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство Самарской регистрационной палатой (л.д. N).
В настоящее время право собственности на указанный выше земельный участок зарегистрировано за А. на основании договора купли-продажи, заключенного с И. ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. N).
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен N.
Установлено также, что ДД.ММ.ГГГГ И. выдал доверенность на имя С. с полномочиями быть его представителем в компетентных органах по вопросу сбора справок и документов для продажи спорного земельного участка. Доверенность дана с правом передоверия, без права продажи, сроком на три года (л.д. N).
Согласно представленной в материалы дела расписке от ДД.ММ.ГГГГ И. получил от С. 130 000 рублей в счет оплаты за продажу земельного участка N в садоводческом товариществе "<данные изъяты>" (л.д. N).
Отказывая С. в удовлетворении иска о признании права собственности на земельный участок, суд сослался на ст. ст. 160, 162, 421, 434, 550 ГК РФ, ст. 56, 60 ГПК РФ и указал, что выдачу И. доверенности на имя истца, а также его расписку от ДД.ММ.ГГГГ нельзя признать состоявшейся сделкой купли-продажи, поскольку нарушены правила о письменной форме договора.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться, поскольку они не основаны на фактических обстоятельствах дела, нормы материального права судом истолкованы неправильно.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить... и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности... и в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Как установлено ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ И. в нотариальном порядке оформил доверенность, которой поручал С. быть его представителем в различных организациях по вопросу сбора необходимых документов для продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Из материалов дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ И. и С. пришли к соглашению о купле-продаже спорного земельного участка.
В подтверждение соглашения сторон представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ г., в которой указан определенный предмет купли-продажи - земельный участок N в садоводческом товариществе "<данные изъяты>", а также имеется ссылка на полномочия продавца по отчуждению имущества - свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее необходимую информацию о характеристиках объекта, что позволяет индивидуализировать объект права, включая его расположение.
При этом необходимо учесть, что при оформлении доверенности и расписки И. передал покупателю подлинники купчей на землю и свидетельства о государственной регистрации права, которые до настоящего времени находятся у С., что подтверждает доводы истца о наличии волеизъявления И. на продажу ей земельного участка.
Согласно расписке И., он подтверждает, что продал земельный участок за 130 000 руб., получив от С. названную сумму и указав, что расчет произведен полностью, претензий не имеет.
Таким образом, из расписки И. и действий сторон следует, что между ними был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, по которому в письменной форме было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
И. также не оспаривается, что после оформления расписки и получения денежных средств, он написал заявление в СТ "<данные изъяты>" о выходе из членов товарищества. На основании заявления С. от ДД.ММ.ГГГГ она принята в члены садоводческого товарищества, что подтверждается справкой председателя правления, согласно которой в пользовании С. с ДД.ММ.ГГГГ находится земельный участок N, задолженность по членским и целевым взносам не значится (л.д. N), ей выдана схема расположения участка (л.д. N).
Таким образом, после оформления расписки, земельный участок добровольно был передан И. истцу, который ею принят и находится в фактическом владении и пользовании С. с ДД.ММ.ГГГГ, ею оплачиваются расходы по содержанию, произведено благоустройство.
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что И., как собственником, были совершены действия по отчуждению принадлежащего ему земельного участка, права владения и пользования которым в полной мере перешли к С.
Доказательства, подтверждающие, что в течение 10 лет после состоявшегося расчета за продажу объекта недвижимости, у И. имелись какие либо претензии к С., в связи с отчуждением имущества, суду не представлено, судьбой земельного участка он не интересовался.
В ходе судебного разбирательства судом апелляционной инстанции были исследованы материалы гражданского дела N (N).
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ И. обращался в суд с иском к С. об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и освобождении земельного участка.
Решением Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ требования И. были удовлетворены, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ
Однако, Постановлением Президиума Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ отменены, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований И. к С. отказано.
Вступившим в законную силу постановлением суда кассационной инстанции установлено наличие обязательственных отношений между сторонами спора, а также указано, что спорный земельный участок выбыл из владения И. в ДД.ММ.ГГГГ по его воле, в связи с чем данный иск следует считать виндикационным, при рассмотрении которого подлежит применению установленный ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности в три года, который И. пропущен, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ в связи с заявлением стороны в споре, влечет отказ в иске об истребовании имущества.
Из письменных пояснений И., полученных в рамках ранее рассмотренного дела, исследованных в суде апелляционной инстанции и приобщенных к настоящему делу, следует, что И. не оспаривал факт продажи им спорного земельного участка, указывая при этом, что цена участка включала в себя и стоимость расположенного на нем строения, не завершенного строительством. Таким образом, не имеется оснований полагать, что окончательный расчет по сделке между И. и С. не произведен.
Между тем, данные обстоятельства судом первой инстанции были оставлены без внимания. О наличии ранее состоявшихся судебных постановлений в решении по данному делу суд не упоминает, какой либо правовой оценки им не дано.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что И., являясь собственником земельного участка, распорядился им по своему усмотрению, совершив действия по его фактическому отчуждению, получив ДД.ММ.ГГГГ в счет полной оплаты за продажу 130 000 рублей от С., которая владеет и пользуется спорным участком в соответствии с его целевым назначением с ДД.ММ.ГГГГ, является членом СТ "<данные изъяты>", имеет членскую книжку, несет расходы по уплате взносов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи земельного участка между сторонами состоялась.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
При таких обстоятельствах, в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене и считает необходимым постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных С. требований о признании права собственности на земельный участок.
Ссылки представителя И. в суде апелляционной инстанции о пропуске С. срока исковой давности по заявленным требованиям, не могут быть приняты во внимание, поскольку в суде первой инстанции об этом не заявлялось.
Доводы И. и его представителя о том, что в расписке указано лишь о намерениях сторон заключить в будущем сделку, а также о том, что С. не указана как покупатель участка, не могут быть учтены. Исходя из буквального толкования содержащихся в расписке слов и выражений, именно С. указана как лицо, от которого И. получил денежные средства в счет оплаты за продажу земельного участка и с которым произведен полный расчет. Данных о каких либо иных лицах, выступающих покупателями участка, в расписке не содержится. Правом продажи участка иным лицам, согласно выданной ей И. доверенности на оформление документов, С. наделена не была. Доказательств, что соглашение о купле-продаже участка было достигнуто с иным лицом, И. суду не представлено. Факт продажи земельного участка и его передачи во владение и пользование С. подтвержден совокупностью представленных доказательств.
Тот факт, что состоявшаяся между И. и С. сделка купли-продажи земельного участка не была зарегистрирована уполномоченным органом, основанием к отказу в иске не является, поскольку само по себе данное обстоятельство о недействительности сделки не свидетельствует. В силу ст. ст. 8, 11, 12 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из действий граждан, которые хотя и не предусмотрены законом или иными правовыми актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности как из договоров и иных сделок, так и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, поскольку защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в судебном порядке, в том числе путем признания права. Кроме того, после передачи собственником владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество.
Из материалов указанного выше гражданского дела также следует, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между И. и А. ДД.ММ.ГГГГ, решение Комсомольского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ не было исполнено, участок во владение и пользование И. передан не был. К моменту указанной сделки определением Комсомольского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство в отношении С. было приостановлено до результатов рассмотрения ее кассационной жалобы по существу, что И., чей представитель участвовал в рассмотрении заявления о приостановлении исполнительного производства, было известно. Между тем, несмотря на наличие данных обстоятельств, сделка между И. и А. была заключена, что по мнению судебной коллегии, исходя из положений ст. 10 ГК РФ, свидетельствует о злоупотреблении ответчиками своими правами, в связи с чем действия А. не отвечают требованиям, предъявляемым к добросовестным приобретателям. Заключение сделки в отношении ранее отчужденного имущества недопустимо, поскольку противоречит требованиям закона.
Поскольку согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности при отчуждении собственником своего имущества другим лицам прекращается, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенный между И. и А. договор купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, которая не влечет каких либо юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с этим, отменяя решение суда, судебная коллегия полагает необходимым указать, что определение суда апелляционной инстанции является основанием для прекращения права собственности на спорный земельный участок А. и И. и исключения записей об их правах на данный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для государственной регистрации права собственности С. на указанный земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25 июля 2014 года отменить, удовлетворив апелляционную жалобу С.
Постановить по делу новое решение, которым исковые требования С. к И., А. удовлетворить.
Признать за С. право собственности на земельный участок, площадью 434 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство и огородничество, расположенный по адресу: <адрес>.
Определение суда апелляционной инстанции является основанием для прекращения права собственности на земельный участок, площадью 434 кв. м, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под садоводство и огородничество, расположенный по адресу: <адрес> А. и И. и исключения записей об их правах на данный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для государственной регистрации права собственности С. на указанный земельный участок.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 6 месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)