Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13995/2014) Администрации города Тобольска (далее - Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10402/2014 (судья Макаров С.Л.), принятое в порядке упрощенного производства
по исковому заявлению Администрации
к обществу с ограниченной ответственностью "Сергач" (далее - ООО "Сергач", Общество, ответчик)
о взыскании 14 598 руб. 98 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Администрация города Тобольска обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сергач" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 11 625 руб. 15 коп., неустойки в размере 2 973 руб. 83 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 и обязании ответчика передать в десятидневный срок земельный участок по акту приема - передачи.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 исковые требования Администрации удовлетворены частично, с ООО "Сергач" в пользу Администрации взыскан долг в размере 11 625 руб. 15 коп. и неустойка в сумме 2 973 руб. 83 коп., требование о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, заключенного между Администрацией и ООО "Сергач", оставлено без рассмотрения.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не представил возражений относительно существа заявленных требований, поэтому факт владения и пользования ответчиком земельным участком в спорный период и наличие задолженности перед истцом по уплате арендной платы в размере 11 625 руб. 15 коп. считается признанным ответчиком. Кроме того, суд первой инстанции также указал на обоснованность требования истца о взыскании неустойки, поскольку условие о ее взыскании предусмотрено договором аренды, а представленный истцом расчет пени является арифметически верным.
Оставляя требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, суд первой инстанции сослался на то, что истцом в адрес ответчика направлено лишь одно уведомление N 01-11/627-14, содержащее требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды, в связи с чем, истцом не соблюдено требование статей 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований в полном объеме.
При этом податель апелляционной жалобы ссылается на то, что в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку статья 619 данного кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. Администрация обращает внимание на то, что в адрес ООО "Сергач" направлялось письмо о расторжении договора от 20.03.2014, в котором поставлен вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предложено в тридцатидневный срок расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения о расторжении и передаче арендуемого земельного участка. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о соблюдении претензионного порядка и об отсутствии препятствий для рассмотрения соответствующего требования по существу.
До начала судебного заседания письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
В судебном заседании, открытом 05.05.2015, суд апелляционной инстанции, рассмотрев довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, заключенного между Администрацией и ООО "Сергач", пришел к выводу о наличии безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренного пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Таким образом, в связи с наличием безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции суд апелляционной инстанции осуществляет рассмотрение настоящего дела в части требования Администрации о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного суда от 11.05.2015 рассмотрение настоящего дела назначено на 05.03.2015. Информация о месте и времени рассмотрения настоящего дела была размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.
В соответствии с частью 1 статьи 226 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела в порядке упрощенного производства рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными настоящей главой.
При этом перечень категорий дел и обстоятельств, при наличии которых рассмотрение спора допускается в порядке упрощенного производства, установлен статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требование о расторжении договора в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть рассмотрено в порядке упрощенного производства, рассмотрение соответствующего требования осуществлено судом апелляционной инстанции по общим правилам искового производства, в коллегиальном составе суда.
В судебном заседании, открытом 05.03.2015, суд апелляционной инстанции установил, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, дело подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, исковое требование в части расторжения договора аренды, суд установил следующие обстоятельства.
11.03.2010 между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО "Сергач" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передал в аренду земельный участок, площадью 243 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Панин Бугор, участок N 20в, с кадастровым номером 72:24:050401:269:166, сроком на 11 месяцев для размещения остановочно-торгового комплекса (л.д. 12-15).
В соответствии с условиями Договора указанный земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи участка в аренду от 11.03.2010 (оборотная сторона л.д. 14).
Срок действия Договора в соответствии с пунктом 7.1 Договора определен на 11 месяцев. Однако поскольку ответчик по истечении указанного срока действия договора земельный участок не возвратил, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 4.1. Договора предусмотрен порядок исчисления размера арендной платы.
Согласно пункту 4.2. Договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.
Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения коэффициента детализации в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами (пункт 4.4. Договора).
Расчет арендной платы за землю исчисляется в соответствии с решениями Тобольской городской Думы N 300 от 26.12.2006, N 216 от 26.11.2007 и N 46 от 31.03.2009.
По утверждению истца, внесение арендной платы производилось ответчиком с нарушением установленного Договором порядка уплаты арендных платежей, в связи с чем, у ООО "Сергач" возникала задолженность перед Администрацией.
Решениями Арбитражного суда Тюменской области по делу от 29.11.2011, от 11.02.2013 и от 25.11.2013 с ответчика в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате по состоянию на 3 квартал 2013 года.
Как указывает истец, в период 01.10.2013 по 15.08.2014 у ответчика вновь образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 11 625 руб. 15 коп.
В связи с наличием у ООО "Сергач" задолженности по Договору, истец направил ответчику претензию о необходимости погашения существующей задолженности по арендным платежам, содержащую также предложение расторгнуть договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 (л.д. 16).
Данная претензия получена ответчиком, однако оставлена последним без удовлетворения (л.д. 17).
Поскольку ответчик принятые на себя обязательства по Договору в части внесения арендной платы за период с 01.10.2013 по 15.08.2014 не выполнил, Администрация, начислив договорную неустойку, обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением о взыскании указанных задолженности и пени, а также о расторжении Договора.
23.10.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Рассмотрев исковое заявление Администрации в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, Восьмой арбитражный апелляционный суд считает заявление Администрации в соответствующей части подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны, в том числе, сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. При этом документы, подтверждающие соблюдение такого порядка прилагаются к исковому заявлению (часть 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что земельный участок передан ответчику в соответствии с договором аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, на основании акта приема-передачи участка в аренду от 11.03.2010 (оборотная сторона л.д. 14).
При этом, как уже указывалось выше, срок действия договора в соответствии с пунктом 7.1 Договора определен сроком на 11 месяцев.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, поскольку ответчик по истечении срока действия договора земельный участок не возвратил, постольку договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу положений абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Администрацией в адрес ООО "Сергач" направлено письмо от 20.03.2014 N 01-11/627-14, из содержания которого следует, что ответчику предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам, а также расторгнуть спорный договор аренды, в противном случае, Администрация будет вынуждена обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями. Указанное письмо получено Обществом, о чем свидетельствует представленная в материалы дела копия уведомления о вручении (л.д. 16-17).
При этом с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 и его расторжении Администрация обратилась в Арбитражный суд Тюменской области 09.09.2014, что подтверждается проставленным на исковом заявлении входящим штампом Арбитражного суда Тюменской области (л.д. 4).
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что письмо Администрации ответчиком оставлено без ответа, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, и в части требования о расторжении Договора, в связи с чем заявленное им указанное исковое требование подлежит рассмотрению по существу.
При этом ссылка суда первой инстанции на пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции признается необоснованной, поскольку из названия и текста письма истца о досудебном урегулировании спора (л.д. 16) ясно и недвусмысленно следует, что у Администрации отсутствует намерение в дальнейшем продолжать договорные отношения по аренде земельного участка с ООО "Сергач".
В связи с изложенным, основания для применения положений гражданского законодательства, регулирующих досрочное расторжение договора аренды, в частности, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном конкретном случае, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствуют.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для оставления искового требования Администрации о расторжении договора аренды от 11.03.2010 N 03-09/193-10 без рассмотрения противоречит нормам действующего законодательства в смысле, придаваемом им правоприменительной практикой, а также материалам дела.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения и прекращения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают и прекращают гражданские права и обязанности.
Как установлено выше, договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, заключенный между Администрацией и ООО "Сергач", в связи с истечением установленного им срока действия и продолжением использования Обществом арендованного в соответствии с Договором земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом Администрацией исполнено предусмотренное процитированной выше нормой пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об уведомлении Общества о расторжении заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 путем направления ответчику претензии от 20.03.2014.
Данная претензия получена Обществом 07.05.2014, что подтверждается штампом почтового отделения, проставленным на почтовом уведомлении (л.д. 17).
Таким образом, на момент обращения Администрации в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, содержащим, в том числе, требование о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 (09.09.2014), предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации период для расторжения Договора истек.
При таких обстоятельствах, учитывая, что возможность расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке прямо предусмотрена положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что Договор, заключенный между Администрацией и ООО "Сергач", к моменту обращения истца с исковым заявлением в суд прекратил свое действие в связи с его расторжением по требованию одной из сторон.
Следовательно, с указанного момента пользование спорным имуществом осуществляется Обществом без правовых оснований.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в связи с изложенными выше обстоятельствами, земельный участок с кадастровым номером 72:24:050401:269:166 должен быть возвращен арендодателю, то есть Администрации города Тобольска.
С учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 не соответствует обстоятельствам дела. Арбитражным судом Тюменской области при вынесении решения сделан ошибочный вывод о том, что в рассматриваемом случае должно быть направлено два уведомления - о выплате задолженности и о расторжении договора аренды. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в части оставления искового заявления без рассмотрения, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с обращением в суд первой инстанции в размере 8 000 руб. (4 000 руб. - в связи с предъявлением требования о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, 4 000 руб. - в связи с предъявлением требования о возврате земельного участка по акту приема - передачи), а также за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Сергач".
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10402/2014 в части оставления без рассмотрения требования Администрации города Тобольска о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2010 N 03-09/193-10, заключенного между Администрацией города Тобольска и ООО "Сергач", отменить, принять в указанной части новый судебный акт.
Требование Администрации города Тобольска о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2010 N 03-09/193-10, заключенного между Администрацией города Тобольска и ООО "Сергач", удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.03.2010 N 03-09/193-10, заключенный между Администрацией города Тобольска и ООО "Сергач".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сергач" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу настоящего постановления передать Администрации города Тобольска земельный участок по акту приема-передачи.
В остальной части решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10402/2014 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сергач" в доход федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины, в том числе, в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции - 8 000 руб., в апелляционной инстанции - 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2015 N 08АП-13995/2014 ПО ДЕЛУ N А70-10402/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2015 г. N 08АП-13995/2014
Дело N А70-10402/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2015 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Киричек Ю.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13995/2014) Администрации города Тобольска (далее - Администрация, истец) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10402/2014 (судья Макаров С.Л.), принятое в порядке упрощенного производства
по исковому заявлению Администрации
к обществу с ограниченной ответственностью "Сергач" (далее - ООО "Сергач", Общество, ответчик)
о взыскании 14 598 руб. 98 коп. и расторжении договора аренды земельного участка,
судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
Администрация города Тобольска обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сергач" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 11 625 руб. 15 коп., неустойки в размере 2 973 руб. 83 коп., о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 и обязании ответчика передать в десятидневный срок земельный участок по акту приема - передачи.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 исковые требования Администрации удовлетворены частично, с ООО "Сергач" в пользу Администрации взыскан долг в размере 11 625 руб. 15 коп. и неустойка в сумме 2 973 руб. 83 коп., требование о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, заключенного между Администрацией и ООО "Сергач", оставлено без рассмотрения.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не представил возражений относительно существа заявленных требований, поэтому факт владения и пользования ответчиком земельным участком в спорный период и наличие задолженности перед истцом по уплате арендной платы в размере 11 625 руб. 15 коп. считается признанным ответчиком. Кроме того, суд первой инстанции также указал на обоснованность требования истца о взыскании неустойки, поскольку условие о ее взыскании предусмотрено договором аренды, а представленный истцом расчет пени является арифметически верным.
Оставляя требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, суд первой инстанции сослался на то, что истцом в адрес ответчика направлено лишь одно уведомление N 01-11/627-14, содержащее требования о погашении задолженности и о расторжении договора аренды, в связи с чем, истцом не соблюдено требование статей 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении требований в полном объеме.
При этом податель апелляционной жалобы ссылается на то, что в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку статья 619 данного кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. Администрация обращает внимание на то, что в адрес ООО "Сергач" направлялось письмо о расторжении договора от 20.03.2014, в котором поставлен вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предложено в тридцатидневный срок расторгнуть договор аренды путем подписания соглашения о расторжении и передаче арендуемого земельного участка. Данное обстоятельство, по мнению истца, свидетельствует о соблюдении претензионного порядка и об отсутствии препятствий для рассмотрения соответствующего требования по существу.
До начала судебного заседания письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчиком не представлен.
В судебном заседании, открытом 05.05.2015, суд апелляционной инстанции, рассмотрев довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, заключенного между Администрацией и ООО "Сергач", пришел к выводу о наличии безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренного пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Таким образом, в связи с наличием безусловного основания для перехода к рассмотрению дела по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции суд апелляционной инстанции осуществляет рассмотрение настоящего дела в части требования Администрации о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 в соответствии с положениями части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением Восьмого арбитражного суда от 11.05.2015 рассмотрение настоящего дела назначено на 05.03.2015. Информация о месте и времени рассмотрения настоящего дела была размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.
В соответствии с частью 1 статьи 226 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела в порядке упрощенного производства рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным данным Кодексом, с особенностями, установленными настоящей главой.
При этом перечень категорий дел и обстоятельств, при наличии которых рассмотрение спора допускается в порядке упрощенного производства, установлен статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку требование о расторжении договора в соответствии со статьей 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть рассмотрено в порядке упрощенного производства, рассмотрение соответствующего требования осуществлено судом апелляционной инстанции по общим правилам искового производства, в коллегиальном составе суда.
В судебном заседании, открытом 05.03.2015, суд апелляционной инстанции установил, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем, дело подлежит рассмотрению в соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Рассмотрев материалы дела, исковое требование в части расторжения договора аренды, суд установил следующие обстоятельства.
11.03.2010 между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО "Сергач" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передал в аренду земельный участок, площадью 243 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Панин Бугор, участок N 20в, с кадастровым номером 72:24:050401:269:166, сроком на 11 месяцев для размещения остановочно-торгового комплекса (л.д. 12-15).
В соответствии с условиями Договора указанный земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи участка в аренду от 11.03.2010 (оборотная сторона л.д. 14).
Срок действия Договора в соответствии с пунктом 7.1 Договора определен на 11 месяцев. Однако поскольку ответчик по истечении указанного срока действия договора земельный участок не возвратил, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 4.1. Договора предусмотрен порядок исчисления размера арендной платы.
Согласно пункту 4.2. Договора арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.
Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения коэффициента детализации в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными актами (пункт 4.4. Договора).
Расчет арендной платы за землю исчисляется в соответствии с решениями Тобольской городской Думы N 300 от 26.12.2006, N 216 от 26.11.2007 и N 46 от 31.03.2009.
По утверждению истца, внесение арендной платы производилось ответчиком с нарушением установленного Договором порядка уплаты арендных платежей, в связи с чем, у ООО "Сергач" возникала задолженность перед Администрацией.
Решениями Арбитражного суда Тюменской области по делу от 29.11.2011, от 11.02.2013 и от 25.11.2013 с ответчика в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате по состоянию на 3 квартал 2013 года.
Как указывает истец, в период 01.10.2013 по 15.08.2014 у ответчика вновь образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 11 625 руб. 15 коп.
В связи с наличием у ООО "Сергач" задолженности по Договору, истец направил ответчику претензию о необходимости погашения существующей задолженности по арендным платежам, содержащую также предложение расторгнуть договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 (л.д. 16).
Данная претензия получена ответчиком, однако оставлена последним без удовлетворения (л.д. 17).
Поскольку ответчик принятые на себя обязательства по Договору в части внесения арендной платы за период с 01.10.2013 по 15.08.2014 не выполнил, Администрация, начислив договорную неустойку, обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением о взыскании указанных задолженности и пени, а также о расторжении Договора.
23.10.2014 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.
Рассмотрев исковое заявление Администрации в части требования о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, Восьмой арбитражный апелляционный суд считает заявление Администрации в соответствующей части подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должны быть указаны, в том числе, сведения о соблюдении истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. При этом документы, подтверждающие соблюдение такого порядка прилагаются к исковому заявлению (часть 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При этом пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что несоблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.
Под досудебным порядком урегулирования споров понимается закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции.
В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что земельный участок передан ответчику в соответствии с договором аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, на основании акта приема-передачи участка в аренду от 11.03.2010 (оборотная сторона л.д. 14).
При этом, как уже указывалось выше, срок действия договора в соответствии с пунктом 7.1 Договора определен сроком на 11 месяцев.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, поскольку ответчик по истечении срока действия договора земельный участок не возвратил, постольку договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В силу положений абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Администрацией в адрес ООО "Сергач" направлено письмо от 20.03.2014 N 01-11/627-14, из содержания которого следует, что ответчику предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам, а также расторгнуть спорный договор аренды, в противном случае, Администрация будет вынуждена обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями. Указанное письмо получено Обществом, о чем свидетельствует представленная в материалы дела копия уведомления о вручении (л.д. 16-17).
При этом с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 и его расторжении Администрация обратилась в Арбитражный суд Тюменской области 09.09.2014, что подтверждается проставленным на исковом заявлении входящим штампом Арбитражного суда Тюменской области (л.д. 4).
При таких обстоятельствах, а также учитывая, что письмо Администрации ответчиком оставлено без ответа, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в том числе, и в части требования о расторжении Договора, в связи с чем заявленное им указанное исковое требование подлежит рассмотрению по существу.
При этом ссылка суда первой инстанции на пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции признается необоснованной, поскольку из названия и текста письма истца о досудебном урегулировании спора (л.д. 16) ясно и недвусмысленно следует, что у Администрации отсутствует намерение в дальнейшем продолжать договорные отношения по аренде земельного участка с ООО "Сергач".
В связи с изложенным, основания для применения положений гражданского законодательства, регулирующих досрочное расторжение договора аренды, в частности, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном конкретном случае, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствуют.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о наличии предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для оставления искового требования Администрации о расторжении договора аренды от 11.03.2010 N 03-09/193-10 без рассмотрения противоречит нормам действующего законодательства в смысле, придаваемом им правоприменительной практикой, а также материалам дела.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения и прекращения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают и прекращают гражданские права и обязанности.
Как установлено выше, договор аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, заключенный между Администрацией и ООО "Сергач", в связи с истечением установленного им срока действия и продолжением использования Обществом арендованного в соответствии с Договором земельного участка считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом Администрацией исполнено предусмотренное процитированной выше нормой пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об уведомлении Общества о расторжении заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 путем направления ответчику претензии от 20.03.2014.
Данная претензия получена Обществом 07.05.2014, что подтверждается штампом почтового отделения, проставленным на почтовом уведомлении (л.д. 17).
Таким образом, на момент обращения Администрации в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, содержащим, в том числе, требование о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 (09.09.2014), предусмотренный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации период для расторжения Договора истек.
При таких обстоятельствах, учитывая, что возможность расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке прямо предусмотрена положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает, что Договор, заключенный между Администрацией и ООО "Сергач", к моменту обращения истца с исковым заявлением в суд прекратил свое действие в связи с его расторжением по требованию одной из сторон.
Следовательно, с указанного момента пользование спорным имуществом осуществляется Обществом без правовых оснований.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, в связи с изложенными выше обстоятельствами, земельный участок с кадастровым номером 72:24:050401:269:166 должен быть возвращен арендодателю, то есть Администрации города Тобольска.
С учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010 не соответствует обстоятельствам дела. Арбитражным судом Тюменской области при вынесении решения сделан ошибочный вывод о том, что в рассматриваемом случае должно быть направлено два уведомления - о выплате задолженности и о расторжении договора аренды. При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене в части оставления искового заявления без рассмотрения, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с обращением в суд первой инстанции в размере 8 000 руб. (4 000 руб. - в связи с предъявлением требования о расторжении договора аренды земельного участка N 03-09/193-10 от 11.03.2010, 4 000 руб. - в связи с предъявлением требования о возврате земельного участка по акту приема - передачи), а также за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ООО "Сергач".
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10402/2014 в части оставления без рассмотрения требования Администрации города Тобольска о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2010 N 03-09/193-10, заключенного между Администрацией города Тобольска и ООО "Сергач", отменить, принять в указанной части новый судебный акт.
Требование Администрации города Тобольска о расторжении договора аренды земельного участка от 11.03.2010 N 03-09/193-10, заключенного между Администрацией города Тобольска и ООО "Сергач", удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.03.2010 N 03-09/193-10, заключенный между Администрацией города Тобольска и ООО "Сергач".
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Сергач" в десятидневный срок с момента вступления в законную силу настоящего постановления передать Администрации города Тобольска земельный участок по акту приема-передачи.
В остальной части решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу N А70-10402/2014 оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сергач" в доход федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины, в том числе, в связи с рассмотрением дела в суде первой инстанции - 8 000 руб., в апелляционной инстанции - 2 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
Ю.Н.КИРИЧЕК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)