Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома с надворными постройками. По мнению истца, ответчик продал ему дом ненадлежащего качества, имеющиеся недостатки являются существенными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Козловой Н.В.
судей Анфиловой Т.Л., Киньягуловой Т.М.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года, которым постановлено:
исковое заявление Е. к А. о взыскании убытков и денежных средств удовлетворить.
Взыскать с А. в пользу Е. сумму расходов, которые необходимо вложить в работы по утеплению конструкций дома по результатам независимой экспертизы в размере ... рублей, стоимость НДС (18%) в размере ... рублей, также расходы по утеплению скрытых зон дома и пола в цокольной части в размере ... рубль.
Взыскать с А. в пользу Е. расходы по тепловизионному обследованию дома в размере ... рублей, расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере ... рублей, взыскать уплаченную истцом государственную пошлину в размере ... руб.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Анфиловой Т.Л., Судебная коллегия
установила:
Е. обратился в суд с иском с последующим уточнением требования к А. о взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований Е. указал на то, что дата между ним и А. был заключен договор купли-продажи земельного участка пл. ... кв. м кадастровым N ... с расположенным на нем индивидуальным жилым домом, площадью ... кв. м с надворными постройками. Вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками были проданы за ... руб., из них земельный участок продан за ... руб., жилой дом - за ... руб. Расчет был произведен полностью. При подписании договора купли-продажи от дата им подписан акт приема-передачи. Перед покупкой дома он осмотрел дом изнутри и снаружи. Внешне дом производил впечатление добротного строения. Однако в момент покупки он не смог осмотреть скрытые части крыши дома, стены 2 этажа, цокольную часть, фундамент изнутри, подвал и устройство пола, кровли. С апреля по октябрь ... в доме был произведен ремонт: заменены обои в комнатах, установлена новая лестница на второй этаж, настелены чистовые полы, заменена плитка в ванной, установлена новая сантехника, газовая плита, кухонный гарнитур, переделано крыльцо, обложен фасад дома с 2-х сторон фасадной облицовочной плиткой, построен гараж с погребом, завезена земля на участок. Общая стоимость выполненных работ по ремонту дома составила ... руб. В середине октября ... года он с женой переехал в дом. После понижения температуры на улице ниже -10 градусов в комнатах 1 этажа температура была не выше +12, на 2 этаже +14 градусов. Для поднятия температуры в доме поставили дополнительно три батареи по 10 секций в зале и спальне 1 этажа, 2 батареи по 10 секций, каждая в 2-х спальнях второго этажа, увеличили до 8 секций батарею в ванной комнате. Выполнение этих работ несколько улучшило ситуацию, но тепло из дома продолжало уходить. После вскрытия кровли оказалось, что деревянные стены 2 этажа имеют щели, металлическое покрытие крыши положено без утепления, между потолком 1 этажа и полом 2 этажа в доме при толщине балки 15 см толщина утеплителя 3 см, утеплитель (мин. вата) уложен неравномерно по всей площади, на вертикальной части стен закрытой части крыши имелись многочисленные щели, не заделанные паклей. Начиная с дата рабочие выполняли работы по утеплению скрытой части крыши дома с левой, правой сторон чердачного перекрытия. Работы были завершены в конце января ..., т.к. погодные условия помешали дальнейшим работам. Стоимость выполненных работ по утеплению дома составила ... руб. дата был заключен договор N ... о проведении тепловизионного обследования объекта недвижимости с ФИО5 За данное обследование он оплатил ... руб. В результате осмотра выяснилось, что цокольная часть дома относится к холодному проветриваемому подполью с утепленным цокольным перекрытием по своей конструкции, но при этом на полах первого этажа не был положен утеплитель со стороны подполья, не утеплены цоколь фундамента, глубина заложения фундамента дома меньше глубины промерзания грунта. В мае ... им сделал проход в полу под лестницей первого этажа для осмотра цокольной части дома. Также выяснилось, что брус (нижняя часть) лежит не на доске, а на кирпичной кладке без гидроизоляции, вдоль кирпичной кладки (ниже бруса) стоит опалубка из досок на расстоянии 20 см от кладки при высоте 40 - 50 см и засыпана глиной, подполье имеет "продухи", при этом доска пола со стороны подполья ничем не утеплена, труба отопления не изолирована, труба канализации в ванной имеет контр уклон, не закреплена, несущие балки пола (кухни, прихожей) имеют только две кирпичные опоры, в зале нет опор. Таким образом, им выполнены работы: по периметру опалубки установлены листы пеностирола, засыпан грунт от центра к стенам, в линию отопления сделано 3 дренажных вентиля, линии заизолированы мин. ватой и фольгой, смонтирована линия канализации с уклоном в сторону стены и заизолированы вместе с линией холодной воды в доме. На доски пола со стороны подполья закреплена ткань "мегафлекс А" (пароизоляция), затем слой пеностирола, сверху ткань "мелтифлекс А" по всей площади пола кухни, прихожей, зала. Стоимость материалов составила ... руб. Составленный и представленный тепловизионный отчет показал ряд дефектов, обнаруженных при обследовании. Е. полагает, что А. намеренно продал ему дом ненадлежащего качества.
Е. просил взыскать с А. убытки, понесенные согласно договору подряда по устранению недостатков в доме в размере ..., расходы по оплате тепловизионного обследования дома в размере ... руб., стоимость материалов по исправлению недостатков дома в размере ... руб., а также ... руб. по исправлению недостатков цокольной части дома.
Впоследствии Е. исковые требования уточнил, просил взыскать ... руб. - сумму расходов, которые необходимо вложить в работы по утоплению конструкции дома по результатам независимой строительной экспертизы, НДС, определенный по результатам экспертизы, в размере ... руб., расходы по утеплению скрытых зон дома и пола в цокольной части в размере ... руб., расходы по тепловизионному обследованию дома в размере ... руб., расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере ... руб., расходы по оплате услуг представителя в размере ... руб., расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.
- Определением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата в решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года постановлено: внести исправления в абз. 4 описательной части решения: вместо "... руб." изложить "... руб."; вместо слов "залепил" изложить "запенил"; в абз. 6 описательной части решения вместо "с размерного" изложить "соразмерного"; в абз. 7 описательной части решения суда: вместо слов "исходи" "исходя"; в абз. 9 описательной части решения суда вместо слов "по утоплению" изложить "по утеплению"; в абз. 11 установочной части решения суда вместо слов "ФИО6" изложить "ФИО7";
- Абзац четвертый резолютивной части решения Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года изложить: взыскать с А. в пользу Е. расходы на оплату юридических услуг в размере ... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что при индивидуальном жилищном строительстве не требуется подготовка проектной документации, в связи с чем требования соответствия ГОСТам, СНиПам, климатическим нормативам и т.п., применяемые при проектировании жилых зданий, не могут быть к ним применены, заключение строительно-технической экспертизы, положенное в основу решения суда, не является относимым и допустимым доказательством по делу, судом необоснованно применены положения ст. 475 ГК РФ, несмотря на то, что фактически истцом расходы по устранению недостатков жилого дома не были понесены. Также указал, что при совершении сделки Е. произвел осмотр передаваемого дома, был согласен с характеристиками объекта недвижимости, претензий и замечаний по его техническому состоянию при этом не имел.
Проверив материалы дела, решение суда, выслушав А., его представителей ФИО8, ФИО9, поддержавших жалобу, Е. и его представителя ФИО10, согласившихся с решением суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктов 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как следует из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении", решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Однако указанным требованиям решение суда не отвечает.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что причиной возникновения недостатков жилого дома является некачественное проведение строительных работ, а указанные недостатки не были оговорены продавцом при продаже, в связи с чем на основании ст. ст. 15, 469, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации счел подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков в сумме расходов, которые необходимо вложить в работы по утеплению конструкций дома по результатам независимой экспертизы в размере ... руб., стоимости НДС в размере ... руб., а также расходов по утеплению скрытых зон дома и пола в цокольной части в размере ... руб.
С данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что дата между А. и Е. был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящиеся по адресу: адрес.
Согласно п. 4 указанного договора купли-продажи земельный участок и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками проданы за ... руб., из них за земельный участок ... руб., за жилой дом - ... руб. При этом стороны договорились, что расчет в указанной сумме будет произведен следующим образом: ... руб. будут выплачены в день подписания настоящего договора в Отделе по адрес и адрес Росреестра по РБ, а остальная сумма денег в размере ... руб. будет выплачена до дата в Отделе по адрес и адрес Росреестра по РБ.
Как следует из акта приема-передачи от дата Е. передал, а А. получил аванс в размере ... руб. за земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: адрес, общей стоимостью ... руб.
Согласно акту приема-передачи от дата Е. принял в собственность индивидуальный жилой дом с надворными постройками и земельный участок, находящийся по адресу: адрес. А. получил от Е. сумму денег в размере ... руб., из них ... руб. за земельный участок, ... руб. - за жилой дом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации адрес от дата Е. принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: адрес на основании договора купли-продажи от дата
Согласно свидетельству о государственной регистрации адрес от дата Е. принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: адрес на основании договора купли-продажи от дата
Предъявляя требования, истец ссылается на то, что ответчиком ему продан дом ненадлежащего качества, указывая, что имеющиеся в нем недостатки являются существенными.
При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта от дата N ... согласно которому строение, расположенное по адресу: адрес, не соответствует климатическим нормативам, принятым для ... района Республики Башкортостан, толщина наружных стен для жилых комнат не соответствует нормам СНиП по климатологии для региона, чердачное перекрытие также не соответствует условиям теплотехники, на момент осмотра установлено нарушение СНиП 41-01-2013 "Отопление, вентиляция и кондиционирование".
Приняв указанное заключение в качестве доказательства по делу, судом первой инстанции с ответчика в пользу истца взысканы расходы на устранение недостатков жилого дома, определенные экспертом в размере ... руб., тогда как стоимость объекта недвижимого имущества составила ... руб.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 475 ГК РФ и Закону РФ "О защите прав потребителей" существенными нарушениями качества товара являются недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, а также другие подобные недостатки.
Согласно пп. "б" п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17, существенным является недостаток товара (работы, услуги) который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - это недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.
В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Между тем с требованием, установленным указанной нормой права, истец к ответчику не обращался, заключенный договор купли-продажи от дата им оспорен не был.
При этом Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что истец, обращаясь с требованиями о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков жилого дома в размере ... руб., превышающем стоимость жилого дома, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Между тем, исходя из конкретных обстоятельств дела, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что передача продавцом А. покупателю Е. недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, материалами дела не установлено.
Из положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Однако из анализа договора купли-продажи от дата, заключенного между Е. и А., не следует указание конкретных технических характеристик жилого дома, его отопительной системы, технологии укладки кровельных материалов.
Поскольку предметом договора купли-продажи являлся земельный участок с расположенным на нем жилым домом с надворными постройками, следовательно, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Как следует из материалов дела, технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: адрес, по состоянию на дата (на момент продажи) содержит следующие техническое описание конструктивных элементов дома: фундамент дома бетонный, ленточные, стены - брусчатые обшито сайдингом, перекрытия деревянные, крыша металлочерепица, полы линолеум безосновный, проемы пластиковые, отопление центральное АГС. Также указано на фактическое использование дома: по назначению (жилое) (л.д. 82 - 89). С данным техническим паспортом истец имел возможность ознакомиться.
Кроме того, при подписании акта приема-передачи от дата со стороны Е. каких-либо замечаний к А. по поводу качества передаваемого дома не имелось, жилой дом в аварийном состоянии, при котором его использование по прямому назначению не возможно, не находился.
Таким образом, несоответствие условий договора купли-продажи недвижимости и его качеств при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, Судебной коллегией не установлено.
Кроме того, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного дома, возникших до передачи его покупателю.
Вместе с тем, поскольку ни законом, ни договором купли-продажи недвижимого имущества от дата не оговорены сроки обнаружения недостатков (гарантийные), в данном случае суду первой инстанции надлежало руководствоваться положениями п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в силу п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
В своем исковом заявлении Е. указывает на обнаружение недостатков приобретенного им жилого дома в процессе эксплуатации.
Из его объяснений следует, что дата между ним и ИП ФИО5 был заключен договор N ... о проведении тепловизионного обследования жилого дома. Согласно п. 1.7 договора услуги по договору объекта недвижимости должны быть оказаны в период времени с дата по дата. Дата ИП ФИО5 была составлена пояснительная записка, свидетельствующая о выявленных дефектах обследуемого объекта.
Однако Е. с требованиями, связанными с недостатками приобретенного жилого дома, в установленный законом срок к А. не обращался, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Е. к А. о взыскании убытков у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене ввиду несоответствия выводов решения суда обстоятельствам дела и требованиям норм материального и процессуального права с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Е. исковых требований.
В соответствии со ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Е. к А. о взыскании убытков и денежных средств отказать.
Председательствующий
Н.В.КОЗЛОВА
Судьи
Т.Л.АНФИЛОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 10.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3419/2014
Требование: О взыскании убытков.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома с надворными постройками. По мнению истца, ответчик продал ему дом ненадлежащего качества, имеющиеся недостатки являются существенными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. по делу N 33-3419/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Козловой Н.В.
судей Анфиловой Т.Л., Киньягуловой Т.М.
при секретаре К.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе А. на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года, которым постановлено:
исковое заявление Е. к А. о взыскании убытков и денежных средств удовлетворить.
Взыскать с А. в пользу Е. сумму расходов, которые необходимо вложить в работы по утеплению конструкций дома по результатам независимой экспертизы в размере ... рублей, стоимость НДС (18%) в размере ... рублей, также расходы по утеплению скрытых зон дома и пола в цокольной части в размере ... рубль.
Взыскать с А. в пользу Е. расходы по тепловизионному обследованию дома в размере ... рублей, расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере ... рублей, взыскать уплаченную истцом государственную пошлину в размере ... руб.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Анфиловой Т.Л., Судебная коллегия
установила:
Е. обратился в суд с иском с последующим уточнением требования к А. о взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований Е. указал на то, что дата между ним и А. был заключен договор купли-продажи земельного участка пл. ... кв. м кадастровым N ... с расположенным на нем индивидуальным жилым домом, площадью ... кв. м с надворными постройками. Вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками были проданы за ... руб., из них земельный участок продан за ... руб., жилой дом - за ... руб. Расчет был произведен полностью. При подписании договора купли-продажи от дата им подписан акт приема-передачи. Перед покупкой дома он осмотрел дом изнутри и снаружи. Внешне дом производил впечатление добротного строения. Однако в момент покупки он не смог осмотреть скрытые части крыши дома, стены 2 этажа, цокольную часть, фундамент изнутри, подвал и устройство пола, кровли. С апреля по октябрь ... в доме был произведен ремонт: заменены обои в комнатах, установлена новая лестница на второй этаж, настелены чистовые полы, заменена плитка в ванной, установлена новая сантехника, газовая плита, кухонный гарнитур, переделано крыльцо, обложен фасад дома с 2-х сторон фасадной облицовочной плиткой, построен гараж с погребом, завезена земля на участок. Общая стоимость выполненных работ по ремонту дома составила ... руб. В середине октября ... года он с женой переехал в дом. После понижения температуры на улице ниже -10 градусов в комнатах 1 этажа температура была не выше +12, на 2 этаже +14 градусов. Для поднятия температуры в доме поставили дополнительно три батареи по 10 секций в зале и спальне 1 этажа, 2 батареи по 10 секций, каждая в 2-х спальнях второго этажа, увеличили до 8 секций батарею в ванной комнате. Выполнение этих работ несколько улучшило ситуацию, но тепло из дома продолжало уходить. После вскрытия кровли оказалось, что деревянные стены 2 этажа имеют щели, металлическое покрытие крыши положено без утепления, между потолком 1 этажа и полом 2 этажа в доме при толщине балки 15 см толщина утеплителя 3 см, утеплитель (мин. вата) уложен неравномерно по всей площади, на вертикальной части стен закрытой части крыши имелись многочисленные щели, не заделанные паклей. Начиная с дата рабочие выполняли работы по утеплению скрытой части крыши дома с левой, правой сторон чердачного перекрытия. Работы были завершены в конце января ..., т.к. погодные условия помешали дальнейшим работам. Стоимость выполненных работ по утеплению дома составила ... руб. дата был заключен договор N ... о проведении тепловизионного обследования объекта недвижимости с ФИО5 За данное обследование он оплатил ... руб. В результате осмотра выяснилось, что цокольная часть дома относится к холодному проветриваемому подполью с утепленным цокольным перекрытием по своей конструкции, но при этом на полах первого этажа не был положен утеплитель со стороны подполья, не утеплены цоколь фундамента, глубина заложения фундамента дома меньше глубины промерзания грунта. В мае ... им сделал проход в полу под лестницей первого этажа для осмотра цокольной части дома. Также выяснилось, что брус (нижняя часть) лежит не на доске, а на кирпичной кладке без гидроизоляции, вдоль кирпичной кладки (ниже бруса) стоит опалубка из досок на расстоянии 20 см от кладки при высоте 40 - 50 см и засыпана глиной, подполье имеет "продухи", при этом доска пола со стороны подполья ничем не утеплена, труба отопления не изолирована, труба канализации в ванной имеет контр уклон, не закреплена, несущие балки пола (кухни, прихожей) имеют только две кирпичные опоры, в зале нет опор. Таким образом, им выполнены работы: по периметру опалубки установлены листы пеностирола, засыпан грунт от центра к стенам, в линию отопления сделано 3 дренажных вентиля, линии заизолированы мин. ватой и фольгой, смонтирована линия канализации с уклоном в сторону стены и заизолированы вместе с линией холодной воды в доме. На доски пола со стороны подполья закреплена ткань "мегафлекс А" (пароизоляция), затем слой пеностирола, сверху ткань "мелтифлекс А" по всей площади пола кухни, прихожей, зала. Стоимость материалов составила ... руб. Составленный и представленный тепловизионный отчет показал ряд дефектов, обнаруженных при обследовании. Е. полагает, что А. намеренно продал ему дом ненадлежащего качества.
Е. просил взыскать с А. убытки, понесенные согласно договору подряда по устранению недостатков в доме в размере ..., расходы по оплате тепловизионного обследования дома в размере ... руб., стоимость материалов по исправлению недостатков дома в размере ... руб., а также ... руб. по исправлению недостатков цокольной части дома.
Впоследствии Е. исковые требования уточнил, просил взыскать ... руб. - сумму расходов, которые необходимо вложить в работы по утоплению конструкции дома по результатам независимой строительной экспертизы, НДС, определенный по результатам экспертизы, в размере ... руб., расходы по утеплению скрытых зон дома и пола в цокольной части в размере ... руб., расходы по тепловизионному обследованию дома в размере ... руб., расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере ... руб., расходы по оплате услуг представителя в размере ... руб., расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.
- Определением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от дата в решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года постановлено: внести исправления в абз. 4 описательной части решения: вместо "... руб." изложить "... руб."; вместо слов "залепил" изложить "запенил"; в абз. 6 описательной части решения вместо "с размерного" изложить "соразмерного"; в абз. 7 описательной части решения суда: вместо слов "исходи" "исходя"; в абз. 9 описательной части решения суда вместо слов "по утоплению" изложить "по утеплению"; в абз. 11 установочной части решения суда вместо слов "ФИО6" изложить "ФИО7";
- Абзац четвертый резолютивной части решения Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года изложить: взыскать с А. в пользу Е. расходы на оплату юридических услуг в размере ... руб.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе А. просит отменить решение суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, указывая, что при индивидуальном жилищном строительстве не требуется подготовка проектной документации, в связи с чем требования соответствия ГОСТам, СНиПам, климатическим нормативам и т.п., применяемые при проектировании жилых зданий, не могут быть к ним применены, заключение строительно-технической экспертизы, положенное в основу решения суда, не является относимым и допустимым доказательством по делу, судом необоснованно применены положения ст. 475 ГК РФ, несмотря на то, что фактически истцом расходы по устранению недостатков жилого дома не были понесены. Также указал, что при совершении сделки Е. произвел осмотр передаваемого дома, был согласен с характеристиками объекта недвижимости, претензий и замечаний по его техническому состоянию при этом не имел.
Проверив материалы дела, решение суда, выслушав А., его представителей ФИО8, ФИО9, поддержавших жалобу, Е. и его представителя ФИО10, согласившихся с решением суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пунктов 1, 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как следует из разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О судебном решении", решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Однако указанным требованиям решение суда не отвечает.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что причиной возникновения недостатков жилого дома является некачественное проведение строительных работ, а указанные недостатки не были оговорены продавцом при продаже, в связи с чем на основании ст. ст. 15, 469, 549, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации счел подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании стоимости устранения недостатков в сумме расходов, которые необходимо вложить в работы по утеплению конструкций дома по результатам независимой экспертизы в размере ... руб., стоимости НДС в размере ... руб., а также расходов по утеплению скрытых зон дома и пола в цокольной части в размере ... руб.
С данными выводами суда первой инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что дата между А. и Е. был заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем индивидуального жилого дома с надворными постройками, находящиеся по адресу: адрес.
Согласно п. 4 указанного договора купли-продажи земельный участок и расположенный на нем жилой дом с надворными постройками проданы за ... руб., из них за земельный участок ... руб., за жилой дом - ... руб. При этом стороны договорились, что расчет в указанной сумме будет произведен следующим образом: ... руб. будут выплачены в день подписания настоящего договора в Отделе по адрес и адрес Росреестра по РБ, а остальная сумма денег в размере ... руб. будет выплачена до дата в Отделе по адрес и адрес Росреестра по РБ.
Как следует из акта приема-передачи от дата Е. передал, а А. получил аванс в размере ... руб. за земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом с надворными постройками, находящиеся по адресу: адрес, общей стоимостью ... руб.
Согласно акту приема-передачи от дата Е. принял в собственность индивидуальный жилой дом с надворными постройками и земельный участок, находящийся по адресу: адрес. А. получил от Е. сумму денег в размере ... руб., из них ... руб. за земельный участок, ... руб. - за жилой дом.
Согласно свидетельству о государственной регистрации адрес от дата Е. принадлежит на праве собственности жилой дом по адресу: адрес на основании договора купли-продажи от дата
Согласно свидетельству о государственной регистрации адрес от дата Е. принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: адрес на основании договора купли-продажи от дата
Предъявляя требования, истец ссылается на то, что ответчиком ему продан дом ненадлежащего качества, указывая, что имеющиеся в нем недостатки являются существенными.
При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта от дата N ... согласно которому строение, расположенное по адресу: адрес, не соответствует климатическим нормативам, принятым для ... района Республики Башкортостан, толщина наружных стен для жилых комнат не соответствует нормам СНиП по климатологии для региона, чердачное перекрытие также не соответствует условиям теплотехники, на момент осмотра установлено нарушение СНиП 41-01-2013 "Отопление, вентиляция и кондиционирование".
Приняв указанное заключение в качестве доказательства по делу, судом первой инстанции с ответчика в пользу истца взысканы расходы на устранение недостатков жилого дома, определенные экспертом в размере ... руб., тогда как стоимость объекта недвижимого имущества составила ... руб.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороны. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 475 ГК РФ и Закону РФ "О защите прав потребителей" существенными нарушениями качества товара являются недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, а также другие подобные недостатки.
Согласно пп. "б" п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17, существенным является недостаток товара (работы, услуги) который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - это недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования.
В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Между тем с требованием, установленным указанной нормой права, истец к ответчику не обращался, заключенный договор купли-продажи от дата им оспорен не был.
При этом Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что истец, обращаясь с требованиями о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков жилого дома в размере ... руб., превышающем стоимость жилого дома, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Между тем, исходя из конкретных обстоятельств дела, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что передача продавцом А. покупателю Е. недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, материалами дела не установлено.
Из положений ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Однако из анализа договора купли-продажи от дата, заключенного между Е. и А., не следует указание конкретных технических характеристик жилого дома, его отопительной системы, технологии укладки кровельных материалов.
Поскольку предметом договора купли-продажи являлся земельный участок с расположенным на нем жилым домом с надворными постройками, следовательно, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Как следует из материалов дела, технический паспорт на жилой дом, расположенный по адресу: адрес, по состоянию на дата (на момент продажи) содержит следующие техническое описание конструктивных элементов дома: фундамент дома бетонный, ленточные, стены - брусчатые обшито сайдингом, перекрытия деревянные, крыша металлочерепица, полы линолеум безосновный, проемы пластиковые, отопление центральное АГС. Также указано на фактическое использование дома: по назначению (жилое) (л.д. 82 - 89). С данным техническим паспортом истец имел возможность ознакомиться.
Кроме того, при подписании акта приема-передачи от дата со стороны Е. каких-либо замечаний к А. по поводу качества передаваемого дома не имелось, жилой дом в аварийном состоянии, при котором его использование по прямому назначению не возможно, не находился.
Таким образом, несоответствие условий договора купли-продажи недвижимости и его качеств при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, Судебной коллегией не установлено.
Кроме того, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного дома, возникших до передачи его покупателю.
Вместе с тем, поскольку ни законом, ни договором купли-продажи недвижимого имущества от дата не оговорены сроки обнаружения недостатков (гарантийные), в данном случае суду первой инстанции надлежало руководствоваться положениями п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Так, в силу п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
В своем исковом заявлении Е. указывает на обнаружение недостатков приобретенного им жилого дома в процессе эксплуатации.
Из его объяснений следует, что дата между ним и ИП ФИО5 был заключен договор N ... о проведении тепловизионного обследования жилого дома. Согласно п. 1.7 договора услуги по договору объекта недвижимости должны быть оказаны в период времени с дата по дата. Дата ИП ФИО5 была составлена пояснительная записка, свидетельствующая о выявленных дефектах обследуемого объекта.
Однако Е. с требованиями, связанными с недостатками приобретенного жилого дома, в установленный законом срок к А. не обращался, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований Е. к А. о взыскании убытков у суда первой инстанции не имелось.
При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене ввиду несоответствия выводов решения суда обстоятельствам дела и требованиям норм материального и процессуального права с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Е. исковых требований.
В соответствии со ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 10 октября 2013 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Е. к А. о взыскании убытков и денежных средств отказать.
Председательствующий
Н.В.КОЗЛОВА
Судьи
Т.Л.АНФИЛОВА
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)