Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что изменения, направленные им ответчику, в договор аренды внесены не были.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Чучуновой Н.С., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Компании с ограниченной ответственностью "МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД": Житнева А.Ю., дов. от 22.04.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Зебелян С.А., дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - Правительства Москвы: Зебелян С.А., дов. от 30.04.2014,
рассмотрев 4 марта 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 25 июля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Денискиной Е.Г.,
на постановление от 29 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
по иску Компании с ограниченной ответственностью "МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД" ("Mos Private Story Limited")
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
третье лицо - Правительство Москвы,
установил:
Компания "Мос Приват Строй Лимитед" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик, Департамент) о внесении изменений в заключенный на 49 лет Договор аренды от 05.06.1997 г. N М-01-008917 земельного участка площадью 860 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, пер. Б. Могильцевский, вл. 9, предоставленного для строительства и последующей эксплуатации административного здания, а именно: в п. 1.1 Договора указать, что целью предоставления является строительство и последующая эксплуатация жилого здания; п. 4.1 исключить; п. 4.2 и 4.3 считать соответственно 4.1 и 4.2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечено Правительство г. Москвы (далее - третье лицо, Правительство).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2014 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 решение суда от 25.07.2014 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы заявители указывают, что суд апелляционной инстанции при принятии судебного акта пришел к необоснованному выводу о неприменении положений ст. ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", обосновывая тем, что по настоящему делу истец не просит предоставить ему земельный участок, так как таковой был ему предоставлен на законных основаниях в 1997 году на 49 лет, когда законом не был предусмотрен порядок предоставления земельных участков исключительно через торги.
Заявители кассационной жалобы указывают, что при принятии судебных актов суды не учли, что исходя из п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение сторонами дополнительного соглашения должно отвечать требованиям действующего законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельного участка для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Однако данные обстоятельства суды не учли, и установив правомерность заключения дополнительного соглашения об изменении цели предоставления земельного участка, не дали оценку указанным обстоятельствам на соответствие действующего законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Также по мнению заявителей выводы судов о том, что изменение функционального назначения земельного участка подпадает под категорию существенного изменения обстоятельств не подтверждает одновременно наличие условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, заявители указывают о невозможности внесения изменений в договор аренды, ввиду того, что вопросы об изменении цели предоставления земельных участков, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке рассматривает Градостроительно-земельная комиссия города Москвы.
Также по мнению заявителей, судами нарушены нормы процессуального права, поскольку ответчику в нарушение ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны истца не был направлен проект соглашения об изменении договора.
Представитель заявителей в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном судебной коллегией к материалам дела, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанных судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 05.06.1997 между Москомземом, правопреемником которого является ответчик и ТОО "Московский цирк на Цветном бульваре", правопреемником по договору которого является истец, заключен договор аренды N М-01-008917, предметом которого выступает земельный участок площадью 860 кв. м, расположенный по адресу: Большой Могильцевский пер., вл. 9 (далее - договор, договор аренды, земельный участок соответственно).
Согласно названному договору, в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.1997, N 2 от 20.08.1998, N 3 от 20.08.1998, от 07.10.1998, от 02.03.2000, от 25.04.2000, от 17.04.2001, от 19.12.2002, от 14.04.2003, от 30.06.2004 земельный участок площадью 860 кв. м, расположенный по адресу: Большой Могильцевский пер., вл. 9, предоставлен истцу в долгосрочную аренду (на 49 лет) для строительства и последующей эксплуатации административного здания.
Договор аренды заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер и расчет арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора, особые условия - в разделе 4.
Судами установлено, что в ходе исполнения вышеназванного договора, Арендатором выполнялись действия для реализации цели сделки. Так, Протоколом N 21 Регламента рассмотрения проектных решений, утвержденным Председателем Москомархитектуры 22.07.1998 Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура), были одобрены архитектурно-планировочные решения на строительство административного здания на арендуемом Земельном участке, технико-экономическое обоснование (ТЭО) направлено для согласования в соответствующие органы.
06.07.1998 Комплексной рабочей группой Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГКОИП) и Экспертно-консультативного общественного совета при Главном архитекторе г. Москвы (ЭКОС) согласовано технико-экономическое обоснование; 29.12.1998 истцом получено Заключение Мосгорэкспертизы N 88-П48 МГЭ по технико-экономическому обоснованию строительства административного здания, согласно которому ТЭО строительства согласованы для утверждения в установленном порядке и выпуска в Инспекцию госархстройнадзора Москомархитектуры в соответствии с условиями заключения. При этом, согласно названному Заключению до начала строительства истцу надлежало совместно с Управой закончить работу по оповещению жителей о предстоящем строительстве.
Однако как установили суды 25.01.1999, после согласования ТЭО и получения Заключения Мосгорэкспертизы, состоялось совещание представителей Префектуры Центрального округа с жителями по вопросу строительства на арендуемом истцом Земельном участке другого объекта - жилого дома, с новым проектом, предусматривающим уменьшение объема здания и изменение его функционального назначения. Так, Протоколом от 25.01.1999, оформленным по результатам указанного совещания, по данному вопросу было решено: Заказчику (истцу) представить Москомархитектуре согласованный с жителями проект жилого дома.
22.03.2002 Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры Протоколом N 10 на Регламентном совещании Москомархитектуры согласовало проектное предложение по размещению административно-жилого дома с подземной автостоянкой. В свою очередь, Городская комиссия при Правительстве Москвы по рассмотрению обращений граждан при строительстве в городе Москве 08.04.2002 направила в адрес Главы Управы "Хамовники" Выписку из протокола заседания Комиссии N 8 от 28.03.2002, согласно которой также подтверждено изменение функционального назначения объекта и предложено внести соответствующие изменения в Договор аренды.
Распоряжением Правительства Москвы N 838-РП от 18.05.2005 "О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку" функциональное назначение земельного участка изменено на строительство административного - жилого здания. В этой связи, истцу предписано разработать градостроительное обоснование объекта, оформить акт разрешенного использования участка территории, обеспечить разработку проектно-сметной документации объекта, представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы необходимые документы для изменения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела также усматривается, что истец обратился в Москомархитектуру с письмом N 101 от 10.07.2008 по вопросу о подготовке Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, для строительства жилого здания.
11.11.2008 истец обратился в Москомархитектуру с письмом (заявкой) N 99 на разработку Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Согласно ГПЗУ, разработанному Москомархитектурой и утвержденному приказом N 166 от 19.06.2009, основными видами разрешенного использования земельного участка являются: многоквартирные, многоэтажные жилые здания; городские особняки и малоквартирные элитные жилые здания, жилые помещения в жилых комплексах с обслуживающими функциями, жилые помещения в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса.
29.06.2012 истцом было получено Положительное заключение экспертизы по проектной документации на строительство и результатам инженерных изысканий в ООО "Мосэксперт". В этом же году Главой управы района "Хамовники" утвержден График работ по строительству жилого здания по адресу: г. Москва, Большой Могильцевский пер., вл. 9, согласно которому проектные работы должны быть осуществлены до 2 квартала 2012, основные строительно-монтажные работы - до 3 квартала 2014 года.
В целях внесения изменения в вышеназванный договор аренды, истец обратился к ответчику с письмом от 14.08.2012 N 01-14/08 (вх. N 33-1-10662/12-(3)-0 от 16.08.2012 - л.д. 54-57, т. 1) с предложением о внесении следующих изменений:
п. 1.1 изложить в следующей редакции: "Предметом договора является земельный участок, в дальнейшем "Участок", площадью 860 (восемьсот шестьдесят) кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, во вл. 9 по Большому Могильцевскому пер., предоставляемый в аренду для строительства и последующей эксплуатации жилого здания"; п. 4.1 исключить; п. 4.2 и п. 4.3 считать соответственно п. 4.1 и п. 4.2.
Письмом от 30.08.2012 N 33-1-10662/12-(3)-1 (л.д. 53, т. 1) Департамент уведомил истца о том, что Градостроительно-земельной комиссией города Москвы принято решение о расторжении указанного выше договора аренды и прекращении реализации Инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, Могильцевский пер., вл. 9. принимая во внимание возражения в отношении расторжения указанного договора, Департамент уведомил истца о том, что на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы повторно внесен вопрос о дальнейшей реализации инвестиционного проекта строительства административно-жилого здания с подземной стоянкой. При этом Департамент сообщил истцу, что о результатах рассмотрения данного вопроса, истец будет проинформирован дополнительно.
Поскольку ответ не был получен, изменения в договор не внесены истец обратился в суд с настоящим иском. Требования предъявлены со ссылкой на положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенными изменениями обстоятельств.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При рассмотрении дела суды установили, что по инициативе органов и организаций, входящих в структуру Правительства Москвы, на основании принимаемых ими документов на протяжении периода освоения истцом земельного участка произошло изменение его функционального назначения с административного здания на жилое, а также произошло изменение требований к возводимому на земельном участке объекту. И в данном случае истец не мог повлиять на изменение функционального назначения земельного участка. В связи с чем суды пришли к выводу, что изменение полномочными органами города Москвы функционального назначения арендуемого истцом земельного участка, выделенного под строительство, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходи при заключении договора аренды.
Однако, удовлетворяя исковые требования, судами не учтено следующее.
Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в Земельный кодекс названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.
В соответствии с п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Таким образом, в соответствии с данными нормами земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и путем продажи на аукционе права на заключение договора аренды.
В силу п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
- соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;
- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Из чего следует, что законодательством предусмотрены предельные сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения аукциона.
Между тем, как установлено судами и следует из материалов дела, общество впервые обратилось за внесением изменений в договор в 2012 году, то есть после истечения срока, в течение которого земельный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент заключения.
Доказательств соблюдения истцом условий, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не представлено.
При указанных обстоятельствах механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не может быть использован, поскольку он предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, что прямо исключается ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства по результатам проведения аукциона.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что указанное требование направлено на обход торгов, и следовательно на него не может распространяться условие об определении арендной платы в размере, сложившемся на торгах, который может существенно отличаться от регулируемой арендной платы, исчисляемой на основании соответствующих нормативных правовых актов.
С учетом изложенного, выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований сделаны с нарушением норм материального права.
Одновременно судом кассационной коллегии отклоняется довод кассационной жалобы о применении к рассматриваемым правоотношениям положения ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающего заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, поскольку в ч. 2 названной статьи установлено, что указанный в ч. 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Также признается несостоятельным довод кассационной жалобы о невозможности внесения изменений в договор аренды до принятия положительного решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, поскольку по смыслу ч. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство создает обязанности только для лиц, участвующих в таком обязательстве. Стороной по договору является Департамент. При наличии основания для изменения условий договора, измененные условия договора порождают обязанность их исполнения для сторон договора и не могут зависеть от волеизъявления третьего лица, которое стороной по договору не является.
Кассационной коллегией отклоняет довод заявителей кассационной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка, предусмотренного п. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду ненаправления от истца в адрес ответчика проекта соглашения о внесении изменений в договор. Из материалов дела следует, что истцом письмом от 14.08.2012 N 01-14/08 направлены предложения о внесении изменений в договор аренды от 05.06.1997 N М-01-008917, полученные Департаментом 16.08.2012, в связи с чем требования, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами, истцом были соблюдены.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применены нормы материального права, арбитражный суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, считает возможным решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2014 года по делу N А40-29987/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года отменить, в удовлетворении иска отказать.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.03.2015 N Ф05-1540/2015 ПО ДЕЛУ N А40-29987/14
Требование: О внесении изменений в договор аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что изменения, направленные им ответчику, в договор аренды внесены не были.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. по делу N А40-29987/14
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Чучуновой Н.С., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - Компании с ограниченной ответственностью "МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД": Житнева А.Ю., дов. от 22.04.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Зебелян С.А., дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - Правительства Москвы: Зебелян С.А., дов. от 30.04.2014,
рассмотрев 4 марта 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 25 июля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Денискиной Е.Г.,
на постановление от 29 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Красновой С.В., Панкратовой Н.И.,
по иску Компании с ограниченной ответственностью "МОС ПРИВАТ СТРОЙ ЛИМИТЕД" ("Mos Private Story Limited")
к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
третье лицо - Правительство Москвы,
установил:
Компания "Мос Приват Строй Лимитед" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик, Департамент) о внесении изменений в заключенный на 49 лет Договор аренды от 05.06.1997 г. N М-01-008917 земельного участка площадью 860 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, пер. Б. Могильцевский, вл. 9, предоставленного для строительства и последующей эксплуатации административного здания, а именно: в п. 1.1 Договора указать, что целью предоставления является строительство и последующая эксплуатация жилого здания; п. 4.1 исключить; п. 4.2 и 4.3 считать соответственно 4.1 и 4.2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечено Правительство г. Москвы (далее - третье лицо, Правительство).
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.07.2014 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2014 решение суда от 25.07.2014 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент и Правительство обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы заявители указывают, что суд апелляционной инстанции при принятии судебного акта пришел к необоснованному выводу о неприменении положений ст. ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", обосновывая тем, что по настоящему делу истец не просит предоставить ему земельный участок, так как таковой был ему предоставлен на законных основаниях в 1997 году на 49 лет, когда законом не был предусмотрен порядок предоставления земельных участков исключительно через торги.
Заявители кассационной жалобы указывают, что при принятии судебных актов суды не учли, что исходя из п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение сторонами дополнительного соглашения должно отвечать требованиям действующего законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельного участка для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Однако данные обстоятельства суды не учли, и установив правомерность заключения дополнительного соглашения об изменении цели предоставления земельного участка, не дали оценку указанным обстоятельствам на соответствие действующего законодательства о предоставлении земельных участков в аренду для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
Также по мнению заявителей выводы судов о том, что изменение функционального назначения земельного участка подпадает под категорию существенного изменения обстоятельств не подтверждает одновременно наличие условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, заявители указывают о невозможности внесения изменений в договор аренды, ввиду того, что вопросы об изменении цели предоставления земельных участков, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке рассматривает Градостроительно-земельная комиссия города Москвы.
Также по мнению заявителей, судами нарушены нормы процессуального права, поскольку ответчику в нарушение ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны истца не был направлен проект соглашения об изменении договора.
Представитель заявителей в судебном заседании доводы кассационной жалобы поддержал.
Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном судебной коллегией к материалам дела, считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в указанных судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 05.06.1997 между Москомземом, правопреемником которого является ответчик и ТОО "Московский цирк на Цветном бульваре", правопреемником по договору которого является истец, заключен договор аренды N М-01-008917, предметом которого выступает земельный участок площадью 860 кв. м, расположенный по адресу: Большой Могильцевский пер., вл. 9 (далее - договор, договор аренды, земельный участок соответственно).
Согласно названному договору, в редакции дополнительных соглашений N 1 от 25.08.1997, N 2 от 20.08.1998, N 3 от 20.08.1998, от 07.10.1998, от 02.03.2000, от 25.04.2000, от 17.04.2001, от 19.12.2002, от 14.04.2003, от 30.06.2004 земельный участок площадью 860 кв. м, расположенный по адресу: Большой Могильцевский пер., вл. 9, предоставлен истцу в долгосрочную аренду (на 49 лет) для строительства и последующей эксплуатации административного здания.
Договор аренды заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер и расчет арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора, особые условия - в разделе 4.
Судами установлено, что в ходе исполнения вышеназванного договора, Арендатором выполнялись действия для реализации цели сделки. Так, Протоколом N 21 Регламента рассмотрения проектных решений, утвержденным Председателем Москомархитектуры 22.07.1998 Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы (Москомархитектура), были одобрены архитектурно-планировочные решения на строительство административного здания на арендуемом Земельном участке, технико-экономическое обоснование (ТЭО) направлено для согласования в соответствующие органы.
06.07.1998 Комплексной рабочей группой Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (УГКОИП) и Экспертно-консультативного общественного совета при Главном архитекторе г. Москвы (ЭКОС) согласовано технико-экономическое обоснование; 29.12.1998 истцом получено Заключение Мосгорэкспертизы N 88-П48 МГЭ по технико-экономическому обоснованию строительства административного здания, согласно которому ТЭО строительства согласованы для утверждения в установленном порядке и выпуска в Инспекцию госархстройнадзора Москомархитектуры в соответствии с условиями заключения. При этом, согласно названному Заключению до начала строительства истцу надлежало совместно с Управой закончить работу по оповещению жителей о предстоящем строительстве.
Однако как установили суды 25.01.1999, после согласования ТЭО и получения Заключения Мосгорэкспертизы, состоялось совещание представителей Префектуры Центрального округа с жителями по вопросу строительства на арендуемом истцом Земельном участке другого объекта - жилого дома, с новым проектом, предусматривающим уменьшение объема здания и изменение его функционального назначения. Так, Протоколом от 25.01.1999, оформленным по результатам указанного совещания, по данному вопросу было решено: Заказчику (истцу) представить Москомархитектуре согласованный с жителями проект жилого дома.
22.03.2002 Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры Протоколом N 10 на Регламентном совещании Москомархитектуры согласовало проектное предложение по размещению административно-жилого дома с подземной автостоянкой. В свою очередь, Городская комиссия при Правительстве Москвы по рассмотрению обращений граждан при строительстве в городе Москве 08.04.2002 направила в адрес Главы Управы "Хамовники" Выписку из протокола заседания Комиссии N 8 от 28.03.2002, согласно которой также подтверждено изменение функционального назначения объекта и предложено внести соответствующие изменения в Договор аренды.
Распоряжением Правительства Москвы N 838-РП от 18.05.2005 "О разработке предпроектной документации для последующего строительства административно-жилого здания с подземной автостоянкой во вл. 9 по Большому Могильцевскому переулку" функциональное назначение земельного участка изменено на строительство административного - жилого здания. В этой связи, истцу предписано разработать градостроительное обоснование объекта, оформить акт разрешенного использования участка территории, обеспечить разработку проектно-сметной документации объекта, представить в Департамент земельных ресурсов города Москвы необходимые документы для изменения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела также усматривается, что истец обратился в Москомархитектуру с письмом N 101 от 10.07.2008 по вопросу о подготовке Акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, для строительства жилого здания.
11.11.2008 истец обратился в Москомархитектуру с письмом (заявкой) N 99 на разработку Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
Согласно ГПЗУ, разработанному Москомархитектурой и утвержденному приказом N 166 от 19.06.2009, основными видами разрешенного использования земельного участка являются: многоквартирные, многоэтажные жилые здания; городские особняки и малоквартирные элитные жилые здания, жилые помещения в жилых комплексах с обслуживающими функциями, жилые помещения в жилых домах-комплексах с объектами малого бизнеса.
29.06.2012 истцом было получено Положительное заключение экспертизы по проектной документации на строительство и результатам инженерных изысканий в ООО "Мосэксперт". В этом же году Главой управы района "Хамовники" утвержден График работ по строительству жилого здания по адресу: г. Москва, Большой Могильцевский пер., вл. 9, согласно которому проектные работы должны быть осуществлены до 2 квартала 2012, основные строительно-монтажные работы - до 3 квартала 2014 года.
В целях внесения изменения в вышеназванный договор аренды, истец обратился к ответчику с письмом от 14.08.2012 N 01-14/08 (вх. N 33-1-10662/12-(3)-0 от 16.08.2012 - л.д. 54-57, т. 1) с предложением о внесении следующих изменений:
п. 1.1 изложить в следующей редакции: "Предметом договора является земельный участок, в дальнейшем "Участок", площадью 860 (восемьсот шестьдесят) кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, во вл. 9 по Большому Могильцевскому пер., предоставляемый в аренду для строительства и последующей эксплуатации жилого здания"; п. 4.1 исключить; п. 4.2 и п. 4.3 считать соответственно п. 4.1 и п. 4.2.
Письмом от 30.08.2012 N 33-1-10662/12-(3)-1 (л.д. 53, т. 1) Департамент уведомил истца о том, что Градостроительно-земельной комиссией города Москвы принято решение о расторжении указанного выше договора аренды и прекращении реализации Инвестиционного проекта по адресу: г. Москва, Могильцевский пер., вл. 9. принимая во внимание возражения в отношении расторжения указанного договора, Департамент уведомил истца о том, что на рассмотрение Градостроительно-земельной комиссии города Москвы повторно внесен вопрос о дальнейшей реализации инвестиционного проекта строительства административно-жилого здания с подземной стоянкой. При этом Департамент сообщил истцу, что о результатах рассмотрения данного вопроса, истец будет проинформирован дополнительно.
Поскольку ответ не был получен, изменения в договор не внесены истец обратился в суд с настоящим иском. Требования предъявлены со ссылкой на положения статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенными изменениями обстоятельств.
В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При этом согласно п. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
При рассмотрении дела суды установили, что по инициативе органов и организаций, входящих в структуру Правительства Москвы, на основании принимаемых ими документов на протяжении периода освоения истцом земельного участка произошло изменение его функционального назначения с административного здания на жилое, а также произошло изменение требований к возводимому на земельном участке объекту. И в данном случае истец не мог повлиять на изменение функционального назначения земельного участка. В связи с чем суды пришли к выводу, что изменение полномочными органами города Москвы функционального назначения арендуемого истцом земельного участка, выделенного под строительство, является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходи при заключении договора аренды.
Однако, удовлетворяя исковые требования, судами не учтено следующее.
Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федерации был дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в Земельный кодекс названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.
В соответствии с п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Согласно п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Таким образом, в соответствии с данными нормами земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта и путем продажи на аукционе права на заключение договора аренды.
В силу п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции статьи 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации") до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
- соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года;
- соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Из чего следует, что законодательством предусмотрены предельные сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения аукциона.
Между тем, как установлено судами и следует из материалов дела, общество впервые обратилось за внесением изменений в договор в 2012 году, то есть после истечения срока, в течение которого земельный участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент заключения.
Доказательств соблюдения истцом условий, предусмотренных п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не представлено.
При указанных обстоятельствах механизм изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренный статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не может быть использован, поскольку он предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, что прямо исключается ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства по результатам проведения аукциона.
Кроме того, суд кассационной инстанции отмечает, что указанное требование направлено на обход торгов, и следовательно на него не может распространяться условие об определении арендной платы в размере, сложившемся на торгах, который может существенно отличаться от регулируемой арендной платы, исчисляемой на основании соответствующих нормативных правовых актов.
С учетом изложенного, выводы судов о наличии оснований для удовлетворения исковых требований сделаны с нарушением норм материального права.
Одновременно судом кассационной коллегии отклоняется довод кассационной жалобы о применении к рассматриваемым правоотношениям положения ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", предусматривающего заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, поскольку в ч. 2 названной статьи установлено, что указанный в ч. 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Также признается несостоятельным довод кассационной жалобы о невозможности внесения изменений в договор аренды до принятия положительного решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы, поскольку по смыслу ч. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство создает обязанности только для лиц, участвующих в таком обязательстве. Стороной по договору является Департамент. При наличии основания для изменения условий договора, измененные условия договора порождают обязанность их исполнения для сторон договора и не могут зависеть от волеизъявления третьего лица, которое стороной по договору не является.
Кассационной коллегией отклоняет довод заявителей кассационной жалобы о несоблюдении истцом претензионного порядка, предусмотренного п. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду ненаправления от истца в адрес ответчика проекта соглашения о внесении изменений в договор. Из материалов дела следует, что истцом письмом от 14.08.2012 N 01-14/08 направлены предложения о внесении изменений в договор аренды от 05.06.1997 N М-01-008917, полученные Департаментом 16.08.2012, в связи с чем требования, предусмотренные указанными нормативными правовыми актами, истцом были соблюдены.
Согласно п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
В связи с тем, что судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неправильно применены нормы материального права, арбитражный суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями действующего законодательства, считает возможным решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 25 июля 2014 года по делу N А40-29987/14, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2014 года отменить, в удовлетворении иска отказать.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)