Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Судьи Свиридова В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ООО "МАЗК-Сервис" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2015 г. по делу N А40-32872/15 (2-201) судьи Махлаевой Т.И., принятое в порядке упрощенного производства,
по заявлению ООО "МАЗК-Сервис" (ОГРН 1137746046195)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области
о признании незаконным и отмене постановления,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: Чермашенцев М.Ю. по дов. от 22.10.2014 г.;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
ООО "МАЗК-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, в котором просит признать незаконными и отменить постановление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - административный орган) от 22.01.2015 г. N 39/2014 о привлечении ООО "МАЗК-Сервис" к административной ответственности на основании ст. 7.1 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд сделал вывод о доказанности обстоятельств, послуживших основанием для привлечения общества к административной ответственности, при этом порядок привлечения к административной ответственности не нарушен.
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылается на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В отзыве на апелляционную жалобу административный орган просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает, что обстоятельства послужившие основанием для привлечения общества к ответственности доказаны.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, указав на наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта, изложил свою правовую позицию по делу, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав позицию заявителя, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, во исполнение задания прокуратуры Тульской области N 7/1-07/201 от 05.10.2014 г. в соответствии с Федеральным законом от "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратурой Заокского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства.
По результатам проведенной заместителем прокурора Заокского района Тульской области юристом 1 класса Олениной Е.Г. проверки установлено, что ООО "МАЗК-Сервис" используется часть земельного участка с К N 71:09:601002:12 для строительства и эксплуатации АЗС без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, в действиях ООО МАЗК-Сервис" усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.
11.12.2014 г. заместителем прокурора Заокского района Тульской области юристом 1 класса Олениной Е.Г. вынесено постановление о возбуждении производства по делу об административном правонарушении в отношении ООО МАЗК-Сервис", которое направлено в Управление Росреестра по Тульской области для рассмотрения по существу.
22.01.2015 г. при рассмотрении дела об административном правонарушении Общество было признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ, выразившегося в использовании части земельного участка с N 71:09:601002:12 для строительства и эксплуатации АЗС без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 10 000 рублей (постановление о назначении административного наказания от 22.01.2015 г. по делу N 39/2014).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании постановления административного органа о привлечении к административной ответственности, арбитражный суд, в судебном заседании, проверяет законность и обоснованность оспариваемого постановления, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое постановление, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также, иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно ч. 7 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств, спорным отношениям дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.
Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, апелляционная коллегия исходит из следующего.
Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого постановления в соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 г. N 10 судами не установлено.
Согласно ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
На основании ч. 1 ст. 25 и ч. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и подтверждаются соответствующими документами о государственной регистрации прав.
Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Законом о регистрации.
Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 71:09:601002:12, расположенный на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, предназначенного для строительства и эксплуатации АЗС, расположенный по адресу: Тульская область, Заокский район, МО Малаховское, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, (далее - данный земельный участок, спорный земельный участок, рассматриваемый земельный участок) принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Данный земельный участок был передан на праве аренды ЗАО "Мобтранс" и ООО "АМС" (договор аренды 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г., зарегистрирован в ЕГРП 20.03.2013 г. за N 71-71-09/003/2013-010, срок аренды - 10 лет).
Как видно из материалов дела, ЗАО "Мобтранс" передало в аренду ООО "МАЗК-Сервис" на основании договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 АЗС подземного типа N п/п. 3231. Одновременно с АЗС Арендодатель (т.е. ЗАО "Мобтранс") передал в субаренду Арендатору (т.е. ООО "МАЗК-Сервис") часть рассматриваемого земельного участка.
01.07.2014 г. между ЗАО "Мобтранс" в лице конкурсного управляющего Короткова К.И. и ООО "Норд Девелопмент" заключен договор купли-продажи АЗС подземного типа с переводом прав и обязанностей арендатора земельного участка (договор от 01.07.2014 г., зарегистрирован 18.11.2014 г. за N 71-71-09/014/2014-727).
ООО "Норд Девелопмент" 01.07.2014 г. не будучи собственником обозначенного объекта недвижимости в силу положений действующего законодательства, заключило договор аренды с ООО "МАЗК-Сервис" N 1 части земельного участка (рассматриваемого земельного участка, передаваемого на праве субаренды) и автозаправочной станции (станция расположена на рассматриваемом земельном участке). Срок по договору - 11 месяцев.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области предоставило земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 71:09:601002:12, общей площадью 7 700 кв. м, местоположение: Тульская область, Заокский район, МО Малаховское, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, для строительства и эксплуатации АЗС в аренду ЗАО "Мобтранс" и ООО "АМС". Договор аренды 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г., зарегистрирован в ЕГРП 20.03.2013 г. за N 71-71-09/003/2013-010. Срок аренды земельного участка установлен 10 лет.
За ЗАО "Мобтранс" 03.04.2007 г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: автозаправочная станция подземного типа, кадастровый (условный) номер 71:00:000000:7933 (71:09:601002:0013:70:222:002:040032310), расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м (операторская с магазином (48,5 кв. м), навес, емкости под топливо, аварийные емкости, заправочные островки, вспомогательное имущество), о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись N 71-71-09/005/2007-007.
Согласно ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в ч. ч. 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Исходя из разъяснений, данных в п. п. 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку ч. 2 ст. 607 и ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении ч. ч. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
ЗАО "Мобтранс" передало в аренду ООО "МАЗК-Сервис" на основании договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 г. АЗС подземного типа N п/п. 3231. Одновременно с АЗС Арендодатель (ЗАО "Мобтранс") передал в аренду Арендатору (ООО "МАЗК-Сервис") сопутствующее имущество, необходимое для использования АЗС.
В соответствии с п. 2.5 договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 г., в силу действия ст. 652 ГК РФ, а также в связи с заключением настоящего договора, Арендатор (ООО "МАЗК-Сервис") приобретает право пользования той частью земельного участка, которая необходима Арендатору для доступа к АЗС и использования ее по назначению. Арендная плата за пользование данной частью земельного участка считается включенной в арендную плату.
Пунктом 3.1 договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 г. установлено, что договор начинает действовать с 15.01.2014 г. и действует 11 месяцев.
Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Учитывая, что указанным договором аренды права и обязанности по договору аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г. не передавались, а арендатор (ООО "МАЗК-Сервис") лишь приобрело право пользования той часть земельного участка, которая необходима ему для доступа к АЗС и использования по назначению, ЗАО "Мобтранс" передало спорный земельный участок ООО "МАЗК-Сервис" в субаренду, что возможно по условиям договора аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г.
Особенности сдачи в аренду таких земельных участков, как спорный, регулируется ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В нарушение ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, о передаче права пользования частью земельного участка, являющегося федеральной собственностью, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области уведомлено не было, что подтверждается постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 11.12.2014 г. и приложенными к нему документами.
Из представленных материалов также следует, что решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-6549/13 от 18.09.2013 г. ЗАО "Мобтранс" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Согласно ч. 2 ст. 129 и ч. 1 ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий обязан осуществить инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов.
В силу действия ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.
Торги по продаже имущества должника при его банкротстве проводятся с целью получения за это имущество максимально высокой цены.
В открытых публичных торгах из двух участников, выразивших желание на приобретение имущества должника, победителем торгов признано ООО "НОРД ДЕВЕЛОПМЕНТ", предложившее наибольшую цену (протокол торгов от 12.02.2014 г.).
01.07.2014 г. ЗАО "Мобтранс" в лице конкурсного управляющего Короткова К.И. и ООО "Норд Девелопмент" заключен договор купли-продажи АЗС подземного типа с переводом прав и обязанностей арендатора земельного участка, в соответствии с которым ЗАО "Мобтранс" передает ООО "Норд Девелопмент" АЗС подземного типа площадью 48,5 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м.
Из п. 1.2 договора следует, что согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 25, 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на АЗС, происходит перевод прав и обязанностей соарендатора по договору аренды земельного участка с Продавца на Покупателя, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРП.
В соответствии с ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным кодексом и иными законами.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Ссылка общества на п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" и доводы о применении указанного положения к спорным правоотношениям не принимается судом в силу следующего.
Абзац 1, 2 п. 10 указанного Постановления Пленума: "В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 Гражданского кодекса РФ."
Вместе с тем, как следует из представленных материалов, при заключении ООО "Норд Девелопмент" и ООО "МАЗК-Сервис" договора аренды предметом данного договора выступал уже созданный объект недвижимости, что подтверждается регистрацией права собственности на него ООО "Мобтранс" 03.04.2007 г., то есть за семь лет до заключения рассматриваемого договора аренды.
Абзац 4 п. 10 вышеуказанного Постановления Пленума: "Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию."
Кроме того, Определением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2014 г. по делу N А41-6549/13 суд определил принять обеспечительные меры по делу N А41-6549/13, а именно запретить конкурсному управляющему ЗАО "Мобтранс" Короткову К.Г., ООО "НОРД ДЕВЕЛОПМЕНТ", а также третьим лицам, совершать действия, направленные на отчуждение или иное обременение следующего недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "Мобтранс": - Автозаправочная станция подземного типа, кадастровый номер 71:09:601002:0013:70:222:002:040032310, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м в составе прав аренды земельного участка по АЗС (кадастровый номер 71:09:601002:0012, учетный номер части 71:09:601002:13, площадь части 3 424 кв. м, договор аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г., а также операторской с магазином, навеса, емкостей под топливо, аварийной емкости, вспомогательного имущества, ввиду удовлетворения требований конкурсным кредитором Журавель А.В. в связи с причинение значительного ущерба заявителю (конкурсному кредитору), так как данное имущество выйдет из состава конкурсной массы.
Определением Арбитражного суда Московской области от 06.08.2014 г. по делу N А41-6549/13 обеспечительные меры отменены.
Таким образом, отсутствуют основания полагать, что ООО "Норд Девелопмент" являлся законным владельцем переданного ему недвижимого имущества в виде АЗС и части земельного участка с 01.07.2014 (дата заключения договора аренды между ООО "Норд Девелопмент" и ООО "МАЗК-Сервис"), до снятия обеспечительных мер.
Государственная регистрация права собственности ООО "Норд Девелопмент" на АЗС подземного типа произведена 18.11.2014 г., о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 71-71-09/014/2014-727.
Также на основании вышеуказанного договора купли-продажи АЗС 18.11.2014 г. произведена регистрация перехода прав и обязанностей по договору N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г. от ООО "Мобтранс" к ООО "Норд Девелопмент", предметом которого является земельный участок К N 71:09:601002:12, (N записи регистрации 71-71-09/014/2014-726), о чем имеется уведомление конкурсного управляющего ООО "Мобтранс" в адрес Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (получено 03.07.2014 г.).
Таким образом, ООО "Норд Девелопмент" 01.07.2014 г. не будучи собственником указанного объекта недвижимости в силу действия положений действующего законодательства, заключило договор аренды с ООО "МАЗК-Сервис" N 1 части земельного участка и автозаправочной станции, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату следующее недвижимое имущество: АЗС подземного типа, кадастровый номер 71:00:000000:7933, площадь объекта - 48,5 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м.
Кроме того, часть земельного участка с учетным номером части 71:09:601002:13, площадью 3 424 кв. м, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 71:09:601002:12, расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, предназначенного для строительства и эксплуатации АЗС, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, площадью 7700 кв. м.
Согласно п. 1.1.3 указанного договора аренды АЗС передается в аренду, часть земельного участка - в субаренду, что возможно по условиям договора аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г.
09.12.2014 г. сотрудником прокуратуры Заокского района Тульской области осуществлен выход по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, ходе которого было установлено, что часть земельного участка с К N 71:09:601002:12, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, являющегося федеральной собственностью, используется ООО "МАЗК-Сервис" на праве аренды в целях эксплуатации АЗС, принадлежащей ООО "Норд Девелопмент" и оказания услуг в сфере розничной торговли моторным топливом.
ООО "Норд Девелопмент" и ООО "МАЗК-Сервис" в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области с целью уведомления о сдаче спорного земельного участка, являющегося федеральной собственностью, в субаренду не обращались. Доказательств обратного в материалах дела не имеется и заявителем не представлено.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, требование об уведомлении арендодателя является императивным в силу норм гражданского и земельного права и его отсутствие дает основание квалифицировать договор субаренды как ничтожную сделку в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у ООО "МАЗК-Сервис" правоустанавливающих документов на землю, ввиду невыполнения положений ст. 22 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 24.1 КоАП РФ задачами производства по делам об административных правонарушениях являются всестороннее, полное, объективное и своевременное выяснение обстоятельств каждого дела, разрешение его в соответствии с законом.
Согласно статье 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Факт административного правонарушения зафиксирован в постановлении о возбуждении дела об административном правонарушении от 11.12.2014 г. подтверждается актом проверки, информацией, имеющейся в АИС ЕГРП, иными материалами дела.
Выводы, изложенные ответчиком в постановлении о возбуждении дела об административном, оспариваемом постановлении документально заявителем не опровергнуты.
В соответствии с ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были соблюдены все зависящие от него меры по их соблюдению.
Заявителем не предоставлены документы, свидетельствующие о принятии ООО "МАЗК-Сервис" действий, направленных на оформление земельно-правовых отношений на используемый земельный участок. Доказательств обратного в материалах дела не имеется и заявителем не представлено.
Заявителем не предоставлены доказательства, указывающие на то, что ООО "МАЗК-Сервис" предприняло все возможные законные меры, направленные на восстановление своих нарушенных прав (в установленном ст. 64 Земельного кодекса РФ, ст. 11 Гражданского кодекса РФ порядке), действиями (бездействием) юридических, физических (должностных) лиц, связанных с оформлением земельно-правовых отношений на используемый земельный участок (его часть).
Таким образом в действиях ООО "МАЗК-Сервис", выразившихся в использовании части земельного участка с К N 71:09:601002:12 для строительства и эксплуатации АЗС без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, указанные действия нарушают основополагающие принципы использования земельных участков, а также установленный законом необходимый порядок оформления прав на используемый земельный участок.
Учитывая изложенное, апелляционный суд признает оспариваемое постановление законным и обоснованным, вынесенным полномочным административным органом с соблюдением процедуры привлечения к административной ответственности в пределах срока давности привлечения к административной ответственности при наличии законных оснований для привлечения заявителя к административной ответственности и с учетом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований является правомерным.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильные выводы суда и не могут быть положены в основу отмены или изменения принятого по делу судебного акта.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ч. 3 ст. 229, ст. ст. 266, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2015 г. по делу N А40-32872/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А.СВИРИДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2015 N 09АП-22695/2015 ПО ДЕЛУ N А40-32872/15
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2015 г. N 09АП-22695/2015
Дело N А40-32872/15
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Судьи Свиридова В.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Сатаевым Д.Ш.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 15 апелляционную жалобу ООО "МАЗК-Сервис" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2015 г. по делу N А40-32872/15 (2-201) судьи Махлаевой Т.И., принятое в порядке упрощенного производства,
по заявлению ООО "МАЗК-Сервис" (ОГРН 1137746046195)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области
о признании незаконным и отмене постановления,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: Чермашенцев М.Ю. по дов. от 22.10.2014 г.;
- от ответчика: не явился, извещен;
- установил:
ООО "МАЗК-Сервис" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением, в котором просит признать незаконными и отменить постановление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - административный орган) от 22.01.2015 г. N 39/2014 о привлечении ООО "МАЗК-Сервис" к административной ответственности на основании ст. 7.1 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2015 г. в удовлетворении заявленных требований отказано. При этом суд сделал вывод о доказанности обстоятельств, послуживших основанием для привлечения общества к административной ответственности, при этом порядок привлечения к административной ответственности не нарушен.
Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылается на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В отзыве на апелляционную жалобу административный орган просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает, что обстоятельства послужившие основанием для привлечения общества к ответственности доказаны.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, указав на наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта, изложил свою правовую позицию по делу, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено без его участия.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ. Суд апелляционной инстанции, заслушав позицию заявителя, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, во исполнение задания прокуратуры Тульской области N 7/1-07/201 от 05.10.2014 г. в соответствии с Федеральным законом от "О прокуратуре Российской Федерации" прокуратурой Заокского района проведена проверка соблюдения земельного законодательства.
По результатам проведенной заместителем прокурора Заокского района Тульской области юристом 1 класса Олениной Е.Г. проверки установлено, что ООО "МАЗК-Сервис" используется часть земельного участка с К N 71:09:601002:12 для строительства и эксплуатации АЗС без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, в действиях ООО МАЗК-Сервис" усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.
11.12.2014 г. заместителем прокурора Заокского района Тульской области юристом 1 класса Олениной Е.Г. вынесено постановление о возбуждении производства по делу об административном правонарушении в отношении ООО МАЗК-Сервис", которое направлено в Управление Росреестра по Тульской области для рассмотрения по существу.
22.01.2015 г. при рассмотрении дела об административном правонарушении Общество было признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ, выразившегося в использовании части земельного участка с N 71:09:601002:12 для строительства и эксплуатации АЗС без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере 10 000 рублей (постановление о назначении административного наказания от 22.01.2015 г. по делу N 39/2014).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд.
В соответствии с ч. 6 ст. 210 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании постановления административного органа о привлечении к административной ответственности, арбитражный суд, в судебном заседании, проверяет законность и обоснованность оспариваемого постановления, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое постановление, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также, иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
Согласно ч. 7 ст. 210 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что, принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции законно и обоснованно исходил из имеющихся в деле доказательств, спорным отношениям дана надлежащая правовая оценка, нормы материального права применены правильно.
Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, апелляционная коллегия исходит из следующего.
Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого постановления в соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 г. N 10 судами не установлено.
Согласно ст. 7.1 КоАП РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
На основании ч. 1 ст. 25 и ч. 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и подтверждаются соответствующими документами о государственной регистрации прав.
Согласно п. 2 ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Законом о регистрации.
Из материалов административного дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 71:09:601002:12, расположенный на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, предназначенного для строительства и эксплуатации АЗС, расположенный по адресу: Тульская область, Заокский район, МО Малаховское, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, (далее - данный земельный участок, спорный земельный участок, рассматриваемый земельный участок) принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Данный земельный участок был передан на праве аренды ЗАО "Мобтранс" и ООО "АМС" (договор аренды 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г., зарегистрирован в ЕГРП 20.03.2013 г. за N 71-71-09/003/2013-010, срок аренды - 10 лет).
Как видно из материалов дела, ЗАО "Мобтранс" передало в аренду ООО "МАЗК-Сервис" на основании договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 АЗС подземного типа N п/п. 3231. Одновременно с АЗС Арендодатель (т.е. ЗАО "Мобтранс") передал в субаренду Арендатору (т.е. ООО "МАЗК-Сервис") часть рассматриваемого земельного участка.
01.07.2014 г. между ЗАО "Мобтранс" в лице конкурсного управляющего Короткова К.И. и ООО "Норд Девелопмент" заключен договор купли-продажи АЗС подземного типа с переводом прав и обязанностей арендатора земельного участка (договор от 01.07.2014 г., зарегистрирован 18.11.2014 г. за N 71-71-09/014/2014-727).
ООО "Норд Девелопмент" 01.07.2014 г. не будучи собственником обозначенного объекта недвижимости в силу положений действующего законодательства, заключило договор аренды с ООО "МАЗК-Сервис" N 1 части земельного участка (рассматриваемого земельного участка, передаваемого на праве субаренды) и автозаправочной станции (станция расположена на рассматриваемом земельном участке). Срок по договору - 11 месяцев.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области предоставило земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 71:09:601002:12, общей площадью 7 700 кв. м, местоположение: Тульская область, Заокский район, МО Малаховское, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, для строительства и эксплуатации АЗС в аренду ЗАО "Мобтранс" и ООО "АМС". Договор аренды 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г., зарегистрирован в ЕГРП 20.03.2013 г. за N 71-71-09/003/2013-010. Срок аренды земельного участка установлен 10 лет.
За ЗАО "Мобтранс" 03.04.2007 г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости: автозаправочная станция подземного типа, кадастровый (условный) номер 71:00:000000:7933 (71:09:601002:0013:70:222:002:040032310), расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м (операторская с магазином (48,5 кв. м), навес, емкости под топливо, аварийные емкости, заправочные островки, вспомогательное имущество), о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись N 71-71-09/005/2007-007.
Согласно ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно ч. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в ч. ч. 5 и 6 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Исходя из разъяснений, данных в п. п. 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку ч. 2 ст. 607 и ч. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении ч. ч. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
ЗАО "Мобтранс" передало в аренду ООО "МАЗК-Сервис" на основании договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 г. АЗС подземного типа N п/п. 3231. Одновременно с АЗС Арендодатель (ЗАО "Мобтранс") передал в аренду Арендатору (ООО "МАЗК-Сервис") сопутствующее имущество, необходимое для использования АЗС.
В соответствии с п. 2.5 договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 г., в силу действия ст. 652 ГК РФ, а также в связи с заключением настоящего договора, Арендатор (ООО "МАЗК-Сервис") приобретает право пользования той частью земельного участка, которая необходима Арендатору для доступа к АЗС и использования ее по назначению. Арендная плата за пользование данной частью земельного участка считается включенной в арендную плату.
Пунктом 3.1 договора аренды N АР-Т-09 от 02.09.2013 г. установлено, что договор начинает действовать с 15.01.2014 г. и действует 11 месяцев.
Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Учитывая, что указанным договором аренды права и обязанности по договору аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г. не передавались, а арендатор (ООО "МАЗК-Сервис") лишь приобрело право пользования той часть земельного участка, которая необходима ему для доступа к АЗС и использования по назначению, ЗАО "Мобтранс" передало спорный земельный участок ООО "МАЗК-Сервис" в субаренду, что возможно по условиям договора аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г.
Особенности сдачи в аренду таких земельных участков, как спорный, регулируется ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В нарушение ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, о передаче права пользования частью земельного участка, являющегося федеральной собственностью, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области уведомлено не было, что подтверждается постановлением о возбуждении дела об административном правонарушении от 11.12.2014 г. и приложенными к нему документами.
Из представленных материалов также следует, что решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-6549/13 от 18.09.2013 г. ЗАО "Мобтранс" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Согласно ч. 2 ст. 129 и ч. 1 ст. 130 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий обязан осуществить инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов.
В силу действия ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника.
Торги по продаже имущества должника при его банкротстве проводятся с целью получения за это имущество максимально высокой цены.
В открытых публичных торгах из двух участников, выразивших желание на приобретение имущества должника, победителем торгов признано ООО "НОРД ДЕВЕЛОПМЕНТ", предложившее наибольшую цену (протокол торгов от 12.02.2014 г.).
01.07.2014 г. ЗАО "Мобтранс" в лице конкурсного управляющего Короткова К.И. и ООО "Норд Девелопмент" заключен договор купли-продажи АЗС подземного типа с переводом прав и обязанностей арендатора земельного участка, в соответствии с которым ЗАО "Мобтранс" передает ООО "Норд Девелопмент" АЗС подземного типа площадью 48,5 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м.
Из п. 1.2 договора следует, что согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 25, 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на АЗС, происходит перевод прав и обязанностей соарендатора по договору аренды земельного участка с Продавца на Покупателя, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРП.
В соответствии с ч. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным кодексом и иными законами.
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Ссылка общества на п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" и доводы о применении указанного положения к спорным правоотношениям не принимается судом в силу следующего.
Абзац 1, 2 п. 10 указанного Постановления Пленума: "В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 Гражданского кодекса РФ."
Вместе с тем, как следует из представленных материалов, при заключении ООО "Норд Девелопмент" и ООО "МАЗК-Сервис" договора аренды предметом данного договора выступал уже созданный объект недвижимости, что подтверждается регистрацией права собственности на него ООО "Мобтранс" 03.04.2007 г., то есть за семь лет до заключения рассматриваемого договора аренды.
Абзац 4 п. 10 вышеуказанного Постановления Пленума: "Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию."
Кроме того, Определением Арбитражного суда Московской области от 16.07.2014 г. по делу N А41-6549/13 суд определил принять обеспечительные меры по делу N А41-6549/13, а именно запретить конкурсному управляющему ЗАО "Мобтранс" Короткову К.Г., ООО "НОРД ДЕВЕЛОПМЕНТ", а также третьим лицам, совершать действия, направленные на отчуждение или иное обременение следующего недвижимого имущества, принадлежащего ЗАО "Мобтранс": - Автозаправочная станция подземного типа, кадастровый номер 71:09:601002:0013:70:222:002:040032310, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м в составе прав аренды земельного участка по АЗС (кадастровый номер 71:09:601002:0012, учетный номер части 71:09:601002:13, площадь части 3 424 кв. м, договор аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г., а также операторской с магазином, навеса, емкостей под топливо, аварийной емкости, вспомогательного имущества, ввиду удовлетворения требований конкурсным кредитором Журавель А.В. в связи с причинение значительного ущерба заявителю (конкурсному кредитору), так как данное имущество выйдет из состава конкурсной массы.
Определением Арбитражного суда Московской области от 06.08.2014 г. по делу N А41-6549/13 обеспечительные меры отменены.
Таким образом, отсутствуют основания полагать, что ООО "Норд Девелопмент" являлся законным владельцем переданного ему недвижимого имущества в виде АЗС и части земельного участка с 01.07.2014 (дата заключения договора аренды между ООО "Норд Девелопмент" и ООО "МАЗК-Сервис"), до снятия обеспечительных мер.
Государственная регистрация права собственности ООО "Норд Девелопмент" на АЗС подземного типа произведена 18.11.2014 г., о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 71-71-09/014/2014-727.
Также на основании вышеуказанного договора купли-продажи АЗС 18.11.2014 г. произведена регистрация перехода прав и обязанностей по договору N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г. от ООО "Мобтранс" к ООО "Норд Девелопмент", предметом которого является земельный участок К N 71:09:601002:12, (N записи регистрации 71-71-09/014/2014-726), о чем имеется уведомление конкурсного управляющего ООО "Мобтранс" в адрес Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (получено 03.07.2014 г.).
Таким образом, ООО "Норд Девелопмент" 01.07.2014 г. не будучи собственником указанного объекта недвижимости в силу действия положений действующего законодательства, заключило договор аренды с ООО "МАЗК-Сервис" N 1 части земельного участка и автозаправочной станции, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату следующее недвижимое имущество: АЗС подземного типа, кадастровый номер 71:00:000000:7933, площадь объекта - 48,5 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м.
Кроме того, часть земельного участка с учетным номером части 71:09:601002:13, площадью 3 424 кв. м, входящей в состав земельного участка с кадастровым номером 71:09:601002:12, расположенного на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, предназначенного для строительства и эксплуатации АЗС, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, площадью 7700 кв. м.
Согласно п. 1.1.3 указанного договора аренды АЗС передается в аренду, часть земельного участка - в субаренду, что возможно по условиям договора аренды N 71/08-03-042/12 от 21.09.2012 г.
09.12.2014 г. сотрудником прокуратуры Заокского района Тульской области осуществлен выход по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, ходе которого было установлено, что часть земельного участка с К N 71:09:601002:12, расположенного по адресу: Тульская область, Заокский район, автодорога Москва - Крым, 121 км + 400 м, являющегося федеральной собственностью, используется ООО "МАЗК-Сервис" на праве аренды в целях эксплуатации АЗС, принадлежащей ООО "Норд Девелопмент" и оказания услуг в сфере розничной торговли моторным топливом.
ООО "Норд Девелопмент" и ООО "МАЗК-Сервис" в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области с целью уведомления о сдаче спорного земельного участка, являющегося федеральной собственностью, в субаренду не обращались. Доказательств обратного в материалах дела не имеется и заявителем не представлено.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным данным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, требование об уведомлении арендодателя является императивным в силу норм гражданского и земельного права и его отсутствие дает основание квалифицировать договор субаренды как ничтожную сделку в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у ООО "МАЗК-Сервис" правоустанавливающих документов на землю, ввиду невыполнения положений ст. 22 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 24.1 КоАП РФ задачами производства по делам об административных правонарушениях являются всестороннее, полное, объективное и своевременное выяснение обстоятельств каждого дела, разрешение его в соответствии с законом.
Согласно статье 26.2 КоАП РФ доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.
Факт административного правонарушения зафиксирован в постановлении о возбуждении дела об административном правонарушении от 11.12.2014 г. подтверждается актом проверки, информацией, имеющейся в АИС ЕГРП, иными материалами дела.
Выводы, изложенные ответчиком в постановлении о возбуждении дела об административном, оспариваемом постановлении документально заявителем не опровергнуты.
В соответствии с ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были соблюдены все зависящие от него меры по их соблюдению.
Заявителем не предоставлены документы, свидетельствующие о принятии ООО "МАЗК-Сервис" действий, направленных на оформление земельно-правовых отношений на используемый земельный участок. Доказательств обратного в материалах дела не имеется и заявителем не представлено.
Заявителем не предоставлены доказательства, указывающие на то, что ООО "МАЗК-Сервис" предприняло все возможные законные меры, направленные на восстановление своих нарушенных прав (в установленном ст. 64 Земельного кодекса РФ, ст. 11 Гражданского кодекса РФ порядке), действиями (бездействием) юридических, физических (должностных) лиц, связанных с оформлением земельно-правовых отношений на используемый земельный участок (его часть).
Таким образом в действиях ООО "МАЗК-Сервис", выразившихся в использовании части земельного участка с К N 71:09:601002:12 для строительства и эксплуатации АЗС без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ, указанные действия нарушают основополагающие принципы использования земельных участков, а также установленный законом необходимый порядок оформления прав на используемый земельный участок.
Учитывая изложенное, апелляционный суд признает оспариваемое постановление законным и обоснованным, вынесенным полномочным административным органом с соблюдением процедуры привлечения к административной ответственности в пределах срока давности привлечения к административной ответственности при наличии законных оснований для привлечения заявителя к административной ответственности и с учетом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований является правомерным.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильные выводы суда и не могут быть положены в основу отмены или изменения принятого по делу судебного акта.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ч. 3 ст. 229, ст. ст. 266, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2015 г. по делу N А40-32872/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А.СВИРИДОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)