Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.11.2014 по делу N А43-19596/2014, принятое судьей Камановой М.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" (ИНН 5248033466, ОГРН 1125248001328, г. Заволжье Нижегородской области) к открытому акционерному обществу "Заволжский моторный завод" (ИНН 5248004137, ОГРН 1025201677038, г. Заволжье Нижегородской области), обществу с ограниченной ответственностью "Стиль" (ИНН 5248018789, ОГРН 1055214501627, г. Заволжье Нижегородской области),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" (ИНН 5254004350, ОГРН 1025200001254), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757, г. Москва),
о признании сделки недействительной в части, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, признании права собственности на земельный участок,
при участии представителей: от заявителя (истца) - Ледневой С.Е. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия по 01.01.2016; от иных лиц - не явился, извещены,
общество с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" (далее - ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Заволжский моторный завод" (далее - ОАО "Заволжский моторный завод"), обществу с ограниченной ответственностью "Стиль" (далее - ООО "Стиль") о признании договора от 22.04.2014 N 56-40/2014-18 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ОАО "ЗМЗ" и ООО "Стиль", недействительным в части земельного участка, необходимой для проезда к нежилым зданиям склада N 8, склада N 12-13, склада для хранения материалов, здания окрасочной камеры, здания насосной станции пожаротушения; о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2014 N 52-40/2014-18 в виде возврата ОАО "ЗМЗ" из земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 части земельного участка, соответствующей площади и границам части земельного участка, не вошедшей в кадастровые границы смежного земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440, которые должны были быть установлены в соответствии с Листом 2 приложения 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ, а также путем обязания ОАО "ЗМЗ" возвратить ООО "Стиль" денежные средства в сумме, соразмерной уплаченной ООО "Стиль" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2014 N 52-40/2014/18 за оспоримую часть земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436, подлежащую возврату ОАО "ЗМЗ"; об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в соответствии со схемой, указанной на инженерно-топографическом плане Листа N 2 приложения N 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ; о признании за ООО "Флайг+Хоммель БГ" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 в границах, указанных на инженерно-топографическом плане Листа N 2 приложения N 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ.
Исковые требования основаны на статьях 1, 10, 12, 166, 167, 180, 307, 309, 310, 352, 396, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктах 2, 52, 53 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" (далее - ОАО "АКБ "Саровбизнесбанк"), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Решением от 17.11.2014 Арбитражный суд Нижегородской области оставил исковые требования без удовлетворения.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с уточнениями), в которой просит отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с нарушением и неправильным применением норм процессуального права.
По мнению заявителя жалобы, оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось. При этом заявитель указал, что стороны своими действиями, заключая договор купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42 объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре, а также с учетом действий ОАО "Заволжский моторный завод" по формированию земельного участка с кадастровым номером 5261560090101:1440, исполненных до 22.07.22013, подтвердили факт того, что предварительный договор не прекращал своего действия.
Также заявитель жалобы выразил несогласие с выводом суда о наличии одинаковой заинтересованности в приобретении части спорного земельного участка между истцом и ООО "Стиль". В силу статей 396 (пункт 1), 398, 401, 402, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право требования на спорную часть земельного участка. Обратил внимание суда, что требования ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" направлены на уточнение границ между принадлежащим ему земельным участком и земельным участком, являющимся предметом сделки между ответчиками, в соответствии с согласованиями ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" и ОАО "Заволжский моторный завод".
Более того, заявитель указал, что исходя из системного толкования положений статей 128 - 130, 432, 434, 454 - 455, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет купли-продажи был согласован, а ОАО "Заволжский моторный завод" передало земельный участок в нарушение согласований не в тех границах, которые были согласованы.
Также заявитель указал, решением о недействительности оспариваемой сделки права и законные интересы истца прямо и непосредственно будут восстановлены в результате применения последствий ничтожной сделки (двусторонней реституции) и одновременно с применением реституции части земельного участка 52:15:0090101:1436 перераспределения земельных участков (земельного участка 52:15:0090101:1436 и земельного участка 52:15:0090101:1440) путем уточнения смежной границы между ними. При этом необходимо учитывать, что истец требует не увеличения приобретенного земельного участка, а уточнения границ, в соответствии с листом 2 приложения 4 к предварительному договору в размерах и границах оплаченной истцом ответчику 1 площади этого земельного участка. Таким образом, юридический интерес истца заключается в том, чтобы предмет купли-продажи был истцу передан в том виде, в тех границах, как он договорился, вступив с ответчиком 1 в гражданско-правовые отношения путем подписания предварительного договора от 22.08.2012, договора аренды от 31.07.2012, договора о приобретении тарного цеха от 22.08.2012.
Нарушение норм процессуального права заявитель усматривает в необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайств о назначении судебной экспертизы и привлечении кадастрового инженера.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчики явку в судебное заседание не обеспечили, в отзыве указали на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Ответчики, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" ходатайствовали о рассмотрении жалобы в их отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.12.2013 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за истцом на основании договора купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42, заключенного между истцом и ОАО "Заволжский моторный завод" на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Баумана, 7: склад N 8, склад 12 - 13, нежилое здание окрасочной камеры, склад для хранения материалов, насосная станция пожаротушения, земельный участок под зданиями площадью 18776 кв. м кадастровый номер 52:15:0090101:1440.
29.05.2014 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за ООО "Стиль" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2014 N 56-40/2014-18, заключенного с ОАО "Заволжский моторный завод", на земельный участок площадью 5350 кв. м с кадастровым номером 52:15:0090101:1436.
Земельные участки с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 и с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 являются смежными и образованы 27.07.2013 в результате выдела из земельного участка площадью 36055 кв. м с кадастровым номером 52:15:0090101:540, собственником которого являлось ОАО "Заволжский моторный завод".
Выдел земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 был произведен ОАО "Заволжский моторный завод" после предварительных согласований с истцом, результат которых зафиксирован в предварительном договоре от 22.08.2012 N 1ТЦ.
Договор купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42 заключен между истцом и ОАО "Заволжский моторный завод" во исполнение предварительного договора, по которому стороны обязались после выдела и постановки на кадастровый учет, заключить основные договоры купли-продажи объектов недвижимости, находящихся по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Баумана, 7, а именно нежилых зданий и земельных участков под ними, в том числе части земельного участка с кадастровым номером 52:15:00900101:540, площадью 36055 кв. м, занимаемой неучтенными в ГКН объектами недвижимости и необходимой для их использования, ориентировочной площадью 18300 - 21000 кв. м.
Цена будущего земельного участка 1 745 982 руб.
При этом по предварительному договору ОАО "Заволжский моторный завод" обязывалось зарегистрировать за собой право собственности на 12 объектов недвижимости и осуществить выдел части земельного участка под ними.
Учитывая возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 52:15:00900101:540 истец не имел заинтересованности в приобретении его в долевую собственность.
В приложении N 4 к предварительному договору стороны согласовали схему расположения границ части земельного участка, занятой выкупаемыми истцом объектами и необходимой для их эксплуатации. Следовательно, предмет будущей сделки был ими определен.
При согласовании условий предварительного договора будущий покупатель был заинтересован и зафиксировал свою волю на приобретение земельного участка в определенных на топографическом плане границах, поскольку на данном земельном участке по данной границе, прилегающей к землям общего пользования и зданию КПП, установлены металлические ворота, являющиеся единственным доступом на территорию и к зданиям истца, в том числе и единственным проездом для большегрузного транспорта со стороны федеральной дороги Иваново-Нижний Новгород.
При заключении договора купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42, истец подписал договор и акт приема-передачи земельного участка без возражений, полагая, что ОАО "Заволжский моторный завод" надлежащим образом исполнило свои обязательства по формированию земельного участка по предварительному договору. Покупатель исходил из презумпции добросовестности продавца, которая в силу закона предполагается.
Оплату за приобретенные объекты истец произвел в полном объеме в согласованных сторонами размерах.
После регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 выяснилось, что участок сформирован в границах отличных от границ, согласованных сторонами предварительного договора на топографическом плане.
По факту часть земельного участка с размещенными металлическим въездными воротами, предназначенная включению в границы земельного участка приобретаемого истцом, вошла в границы земельного участка 52:15:0090101:1436.
По мнению истца, установление общей границы между данными земельными участками подобным образом исключило доступ к его объектам от земель общего пользования, что противоречит договоренности сторон и требованиям законодательных норм, а именно части 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 был отчужден в собственность ООО "Стиль" несмотря на имевшие со стороны истца притязания на его часть в районе КПП.
Подобное поведение продавца общество расценивает как злоупотребление правом и введение покупателя в заблуждения относительно качества проданного ему земельного участка.
Истец, имея заинтересованность в эксплуатации части земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 для организации проезда к собственным зданиям и сооружениям, в настоящее время заинтересован в оспаривании договора купли-продажи, заключенного между ответчиками.
Истец полагает, что указанный договор заключен с нарушением статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 166, 167, 168, 180, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем требует признать его недействительным (ничтожным) в части участка, необходимого для проезда к зданиям ООО "Флайг+Хоммель" и возвратить стороны в первоначальное состояние.
Затем, учитывая, что спорная часть названного участка предполагалась к продаже истцу и была им оплачена, суду следует установить границы земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в соответствии со схемой, указанной на инженерно-топографическом плане листа 2 приложения N 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ.
После этого истец требует признать за ним право собственности на земельный участок в измененных границах.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Проанализировав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении иска.
При этом суд правомерно исходил из следующего.
ОАО "Заволжский моторный завод" на праве собственности принадлежала промплощадка, расположенная вдоль дороги федерального значения Иваново-Нижний Новгород по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Баумана, 7. Территория имела единственный въезд с оборудованным на въезде КПП.
Земельный участок под промплощадкой принадлежал ОАО "Заволжский моторный завод" на праве собственности и имел кадастровый номер 52:15:0090101:540 и площадь 36055 кв. м.
Объекты недвижимости: здания и сооружения площадки было выставлены на продажу.
По мере появления на объекты покупателей имущество реализовывалось различным юридическим лицам, в связи с чем 13.06.2013 было принято решение генерального директора ОАО "Заволжский моторный завод" о разделе названного земельного участка на шесть земельных участков под различными объектами недвижимости.
По заказу общества 27.06.2013 был подготовлен межевой план, утвержденный органом кадастрового учета 02.07.2013.
Согласно межевому плану для эксплуатации объектов недвижимости, приобретаемых истцом, был сформирован земельный участок N 3, площадью 18776 кв. м +/- 48 кв. м, поставленный на кадастровый учет с номером 52:15:0090101:1440.
Из схемы расположения земельных участков на местности, имеющейся в межевом плане, следует, что при формировании данного земельного участка въезд на территорию промплощадки в состав его площади не вошел.
В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса.
Из представленного в дело договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2013 N 56-40/42 следует, что на приобретенном истцом земельном участке с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 находятся следующие здания и сооружения: склад N 8 площадью 707 кв. м, склад 12 - 13 площадью 2304,1 кв. м, здание окрасочной камеры площадью 80 кв. м, склад для хранения материалов площадью 54,2 кв. м, станция пожаротушения площадью 86,1 кв. м.
Для эксплуатации указанных объектов сформирован земельный участок площадью 18776 кв. м, который более чем в 4 раза превышает площадь застроенной территории.
Формирование данного участка производилось в границах застроенной территории, согласно схеме разделения земельного участка, принадлежавшего ОАО "Заволжский моторный завод". Истцу была полностью предоставлена площадь участка, занимаемого его объектами недвижимости, без каких-либо исключений, составившая большую часть первоначального земельного участка.
По данным истца приобретенного земельного участка непосредственно для эксплуатации самих объектов недвижимости ему достаточно. В настоящее время данный участок огорожен металлическим забором и должен быть оснащен электронным пунктом пропуска. Спорная часть земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 свободна от зданий и сооружений, но необходима ему для организации подъезда к зданиям со стороны федеральной автодороги, на ней истец намерен организовать автостоянку для клиентов.
Из пояснений истца суд пришел к выводу, что материально-правовой интерес истца заключается в приобретении в собственность земельного участка, необходимого для проезда к собственным объектам недвижимости. Подобное формирование земельного участка является идеальным, но не всегда возможным.
В рассматриваемом споре истец не принимает во внимание то обстоятельство, что въезд на территорию промплощадки является единственным, в том числе и для других собственников объектов недвижимости, размещенных на спорной территории.
Исторически сложилось, что земельный участок может служить не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.
Действующее гражданское законодательство исходит из возможности того, что в силу природных особенностей земельных участков, степени застройки территории, не все собственники объектов недвижимости могут иметь свободный собственный подъезд к ним. С этой целью в Гражданский кодекс Российской Федерации введено понятие сервитут.
Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определенных целях. Возникновение и развитие сервитута обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников.
Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Данный способ защиты для истца возможен, однако, он считает, что имеет преимущественное право на обладание спорной частью земельного участка на праве собственности.
Указанное право истец связывает с заключением с ОАО "Заволжский моторный завод" предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ.
По условиям данного договора продавец обязался сформировать для продажи ООО "Флайг+Хоммель" земельный участок в границах, включающих в себя въезд на территорию промплощадки, что отражено на листе 2 приложения N 4, фрагмент участка N 3, детализация границ.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пункту 2.2 предварительного договора продавец и покупатель обязались заключить договор купли-продажи в отношении данного земельного участка в срок 11 месяцев с момента заключения настоящего договора.
Следовательно, договор купли-продажи земельного участка в границах, определенных истцом, должен быть заключен сторонами до 22.07.2013.
К указанному сроку стороны не направили друг другу каких-либо предложений, в силу чего обязательства по предварительному договору прекратились, в том числе и обязанность ОАО "Заволжский моторный завод" продать земельный участок в названных границах. Соглашения о продлении срока действия предварительного договора сторонами не заключалось.
Письмо от 23.07.2013, направленное директору ОАО "Заволжский моторный завод" о разрешении установки забора и прокладки коммуникаций, не подтверждает намерение продавца на продление условий предварительного договора.
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен сторонами только 29.11.2013 и не содержит каких-либо ссылок на предварительный договор.
Количество объектов, приобретенных по данному договору, существенно отличается от количества объектов, перечисленных в предварительном договоре.
С требованием о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи на ранее согласованных условиях истец не обращался.
При таких условиях прекративший свое действие предварительный договор купли-продажи в силу статей 425 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на ОАО "Заволжский моторный завод" обязанности по продаже истцу спорного земельного участка в определенных им границах.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается.
На момент заключения договора купли-продажи от 29.11.2013 ОАО "Заволжский моторный завод" продолжало оставаться собственником части объектов промплощадки, а, следовательно, в силу статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации имело правовые основания для сохранения за собой права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436.
Доводы истца о введении его в заблуждение при заключении договора купли-продажи относительно качеств приобретенного земельного участка обоснованно не приняты во внимание.
При оформлении сделки участок был поставлен на кадастровый учет, имел определенную площадь и описание его положения на местности. Истец не проявил должной степени осмотрительности и не потребовал от продавца установления границ на местности, полагаясь на согласованную ранее сторонами схему.
Им не было принято во внимание то обстоятельство, что приложение N 4 к предварительному договору имеет различные схемы земельного участка, при этом площадь отчуждаемого участка определена в минимальных пределах.
Таким образом, истец имел возможность реально оценить предмет совершаемой сделки, до ее подписания, в силу чего его собственная неосмотрительность не может свидетельствовать о намеренном введении его в заблуждение.
Кроме того, истец не оспаривает собственную сделку по вышеобозначенным основаниям, а считает возможным урегулировать правоотношения сторон по правилам статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации путем безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, то есть за счет увеличения площади приобретенного земельного участка путем изменения его границ.
Данный довод истца основан на неверном толковании закона, земельный участок является индивидуально определенной, уникальной вещью, изменение его границ согласно статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации прекращает существование данной вещи и влечет возникновение новой как объекта гражданского права, в силу чего применение статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации способом, заявленным истцом, не может иметь место, так как в данном случае изменится сам предмет сделки, а не его качественные характеристики.
Земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 свободен от строений и сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности, поэтому у продавца отсутствовали какие-либо ограничения в его реализации.
Из его пояснений следует, что он полагал возможным для истца организацию собственного въезда на территорию промплощадки, тогда как для ООО "Стиль" такой возможности не усматривал.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, потому последний вправе самостоятельно выбирать покупателя при реализации собственного имущества. Как ООО "Флайг+Хоммель", так и ООО "Стиль" имели одинаковую заинтересованность в приобретении части спорного земельного участка.
Намерение истца на приобретение спорного участка не свидетельствует о безусловной обязанности продавца его продать.
Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие у него преимущественного права на приобретение в собственность спорной части земельного участка и на оспаривание сделки купли-продажи между ответчиками.
Если на земельный участок претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом участок передан одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому он передан во владение, в данном случае ООО "Стиль".
Право оспаривания конкурентом сделки владеющего собственника в данном случае законом не предусмотрено.
Поскольку земельный участок не признан судом необходимым для непосредственной эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, то правовые основания для изменения границ участка, приобретенного истцом у ОАО "Заволжский моторный завод", отсутствуют.
Требования о признании права собственности на участок также правомерно отклонены судом.
Из материалов дела следует, что участок, являющийся въездом на территорию промплощадки, является для ООО "Стиль" единственным существующим на сегодняшний день проездом.
Факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 контрольно-пропускного пункта ответчики не оспаривают, отсутствие регистрации права собственности ОАО "Заволжский моторный завод" на данный объект и его постановки на кадастровый учет не ограничивает в обороте сам земельный участок.
По правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом, право решать судьбу данного строения принадлежит в настоящее время ООО "Стиль", и предложение истца о сносе данного объекта с целью организации двух самостоятельных въездов на территорию промплощадки может быть реализовано только с его согласия.
Кроме этого, из представленных в дело доказательств следует, что на момент рассмотрения спора истец имеет собственный оборудованный въезд к принадлежащим объектам недвижимости, что свидетельствует о возможности их эксплуатации без спорного земельного участка.
В случае изменения границ приобретенного земельного участка истец просил признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в измененных границах.
Поскольку в установлении иных границ данного участка суд оснований не усмотрел, требование истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок в измененный границах при изложенных обстоятельствах дела не имеет под собой законных оснований.
Выводы суда основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и не противоречат им.
Доводы заявителя апелляционной жалобы аналогичны правовой позиции истца, избранной в суде первой инстанции, были предметом подробного исследования суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права при рассмотрении судом первой инстанции ходатайств не установлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.11.2014 по делу N А43-19596/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N А43-19596/2014
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А43-19596/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.11.2014 по делу N А43-19596/2014, принятое судьей Камановой М.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" (ИНН 5248033466, ОГРН 1125248001328, г. Заволжье Нижегородской области) к открытому акционерному обществу "Заволжский моторный завод" (ИНН 5248004137, ОГРН 1025201677038, г. Заволжье Нижегородской области), обществу с ограниченной ответственностью "Стиль" (ИНН 5248018789, ОГРН 1055214501627, г. Заволжье Нижегородской области),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" (ИНН 5254004350, ОГРН 1025200001254), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757, г. Москва),
о признании сделки недействительной в части, применении последствий недействительности сделки, об установлении границ земельного участка, признании права собственности на земельный участок,
при участии представителей: от заявителя (истца) - Ледневой С.Е. по доверенности от 12.01.2015 сроком действия по 01.01.2016; от иных лиц - не явился, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" (далее - ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу "Заволжский моторный завод" (далее - ОАО "Заволжский моторный завод"), обществу с ограниченной ответственностью "Стиль" (далее - ООО "Стиль") о признании договора от 22.04.2014 N 56-40/2014-18 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ОАО "ЗМЗ" и ООО "Стиль", недействительным в части земельного участка, необходимой для проезда к нежилым зданиям склада N 8, склада N 12-13, склада для хранения материалов, здания окрасочной камеры, здания насосной станции пожаротушения; о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2014 N 52-40/2014-18 в виде возврата ОАО "ЗМЗ" из земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 части земельного участка, соответствующей площади и границам части земельного участка, не вошедшей в кадастровые границы смежного земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440, которые должны были быть установлены в соответствии с Листом 2 приложения 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ, а также путем обязания ОАО "ЗМЗ" возвратить ООО "Стиль" денежные средства в сумме, соразмерной уплаченной ООО "Стиль" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2014 N 52-40/2014/18 за оспоримую часть земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436, подлежащую возврату ОАО "ЗМЗ"; об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в соответствии со схемой, указанной на инженерно-топографическом плане Листа N 2 приложения N 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ; о признании за ООО "Флайг+Хоммель БГ" права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 в границах, указанных на инженерно-топографическом плане Листа N 2 приложения N 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ.
Исковые требования основаны на статьях 1, 10, 12, 166, 167, 180, 307, 309, 310, 352, 396, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 64 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктах 2, 52, 53 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Саровбизнесбанк" (далее - ОАО "АКБ "Саровбизнесбанк"), Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".
Решением от 17.11.2014 Арбитражный суд Нижегородской области оставил исковые требования без удовлетворения.
Не согласившись с принятым решением, ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с уточнениями), в которой просит отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с нарушением и неправильным применением норм процессуального права.
По мнению заявителя жалобы, оснований для отказа в иске у суда первой инстанции не имелось. При этом заявитель указал, что стороны своими действиями, заключая договор купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42 объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре, а также с учетом действий ОАО "Заволжский моторный завод" по формированию земельного участка с кадастровым номером 5261560090101:1440, исполненных до 22.07.22013, подтвердили факт того, что предварительный договор не прекращал своего действия.
Также заявитель жалобы выразил несогласие с выводом суда о наличии одинаковой заинтересованности в приобретении части спорного земельного участка между истцом и ООО "Стиль". В силу статей 396 (пункт 1), 398, 401, 402, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право требования на спорную часть земельного участка. Обратил внимание суда, что требования ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" направлены на уточнение границ между принадлежащим ему земельным участком и земельным участком, являющимся предметом сделки между ответчиками, в соответствии с согласованиями ООО "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" и ОАО "Заволжский моторный завод".
Более того, заявитель указал, что исходя из системного толкования положений статей 128 - 130, 432, 434, 454 - 455, 549, 550, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет купли-продажи был согласован, а ОАО "Заволжский моторный завод" передало земельный участок в нарушение согласований не в тех границах, которые были согласованы.
Также заявитель указал, решением о недействительности оспариваемой сделки права и законные интересы истца прямо и непосредственно будут восстановлены в результате применения последствий ничтожной сделки (двусторонней реституции) и одновременно с применением реституции части земельного участка 52:15:0090101:1436 перераспределения земельных участков (земельного участка 52:15:0090101:1436 и земельного участка 52:15:0090101:1440) путем уточнения смежной границы между ними. При этом необходимо учитывать, что истец требует не увеличения приобретенного земельного участка, а уточнения границ, в соответствии с листом 2 приложения 4 к предварительному договору в размерах и границах оплаченной истцом ответчику 1 площади этого земельного участка. Таким образом, юридический интерес истца заключается в том, чтобы предмет купли-продажи был истцу передан в том виде, в тех границах, как он договорился, вступив с ответчиком 1 в гражданско-правовые отношения путем подписания предварительного договора от 22.08.2012, договора аренды от 31.07.2012, договора о приобретении тарного цеха от 22.08.2012.
Нарушение норм процессуального права заявитель усматривает в необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайств о назначении судебной экспертизы и привлечении кадастрового инженера.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Ответчики явку в судебное заседание не обеспечили, в отзыве указали на законность и обоснованность принятого решения, несостоятельность доводов апелляционной жалобы.
Ответчики, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" ходатайствовали о рассмотрении жалобы в их отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.12.2013 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за истцом на основании договора купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42, заключенного между истцом и ОАО "Заволжский моторный завод" на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Баумана, 7: склад N 8, склад 12 - 13, нежилое здание окрасочной камеры, склад для хранения материалов, насосная станция пожаротушения, земельный участок под зданиями площадью 18776 кв. м кадастровый номер 52:15:0090101:1440.
29.05.2014 в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за ООО "Стиль" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2014 N 56-40/2014-18, заключенного с ОАО "Заволжский моторный завод", на земельный участок площадью 5350 кв. м с кадастровым номером 52:15:0090101:1436.
Земельные участки с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 и с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 являются смежными и образованы 27.07.2013 в результате выдела из земельного участка площадью 36055 кв. м с кадастровым номером 52:15:0090101:540, собственником которого являлось ОАО "Заволжский моторный завод".
Выдел земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 был произведен ОАО "Заволжский моторный завод" после предварительных согласований с истцом, результат которых зафиксирован в предварительном договоре от 22.08.2012 N 1ТЦ.
Договор купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42 заключен между истцом и ОАО "Заволжский моторный завод" во исполнение предварительного договора, по которому стороны обязались после выдела и постановки на кадастровый учет, заключить основные договоры купли-продажи объектов недвижимости, находящихся по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Баумана, 7, а именно нежилых зданий и земельных участков под ними, в том числе части земельного участка с кадастровым номером 52:15:00900101:540, площадью 36055 кв. м, занимаемой неучтенными в ГКН объектами недвижимости и необходимой для их использования, ориентировочной площадью 18300 - 21000 кв. м.
Цена будущего земельного участка 1 745 982 руб.
При этом по предварительному договору ОАО "Заволжский моторный завод" обязывалось зарегистрировать за собой право собственности на 12 объектов недвижимости и осуществить выдел части земельного участка под ними.
Учитывая возможность раздела земельного участка с кадастровым номером 52:15:00900101:540 истец не имел заинтересованности в приобретении его в долевую собственность.
В приложении N 4 к предварительному договору стороны согласовали схему расположения границ части земельного участка, занятой выкупаемыми истцом объектами и необходимой для их эксплуатации. Следовательно, предмет будущей сделки был ими определен.
При согласовании условий предварительного договора будущий покупатель был заинтересован и зафиксировал свою волю на приобретение земельного участка в определенных на топографическом плане границах, поскольку на данном земельном участке по данной границе, прилегающей к землям общего пользования и зданию КПП, установлены металлические ворота, являющиеся единственным доступом на территорию и к зданиям истца, в том числе и единственным проездом для большегрузного транспорта со стороны федеральной дороги Иваново-Нижний Новгород.
При заключении договора купли-продажи от 29.11.2013 N 56-40/42, истец подписал договор и акт приема-передачи земельного участка без возражений, полагая, что ОАО "Заволжский моторный завод" надлежащим образом исполнило свои обязательства по формированию земельного участка по предварительному договору. Покупатель исходил из презумпции добросовестности продавца, которая в силу закона предполагается.
Оплату за приобретенные объекты истец произвел в полном объеме в согласованных сторонами размерах.
После регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 выяснилось, что участок сформирован в границах отличных от границ, согласованных сторонами предварительного договора на топографическом плане.
По факту часть земельного участка с размещенными металлическим въездными воротами, предназначенная включению в границы земельного участка приобретаемого истцом, вошла в границы земельного участка 52:15:0090101:1436.
По мнению истца, установление общей границы между данными земельными участками подобным образом исключило доступ к его объектам от земель общего пользования, что противоречит договоренности сторон и требованиям законодательных норм, а именно части 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 был отчужден в собственность ООО "Стиль" несмотря на имевшие со стороны истца притязания на его часть в районе КПП.
Подобное поведение продавца общество расценивает как злоупотребление правом и введение покупателя в заблуждения относительно качества проданного ему земельного участка.
Истец, имея заинтересованность в эксплуатации части земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 для организации проезда к собственным зданиям и сооружениям, в настоящее время заинтересован в оспаривании договора купли-продажи, заключенного между ответчиками.
Истец полагает, что указанный договор заключен с нарушением статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 166, 167, 168, 180, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем требует признать его недействительным (ничтожным) в части участка, необходимого для проезда к зданиям ООО "Флайг+Хоммель" и возвратить стороны в первоначальное состояние.
Затем, учитывая, что спорная часть названного участка предполагалась к продаже истцу и была им оплачена, суду следует установить границы земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в соответствии со схемой, указанной на инженерно-топографическом плане листа 2 приложения N 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ.
После этого истец требует признать за ним право собственности на земельный участок в измененных границах.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.
Проанализировав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении иска.
При этом суд правомерно исходил из следующего.
ОАО "Заволжский моторный завод" на праве собственности принадлежала промплощадка, расположенная вдоль дороги федерального значения Иваново-Нижний Новгород по адресу: г. Заволжье Нижегородской области, ул. Баумана, 7. Территория имела единственный въезд с оборудованным на въезде КПП.
Земельный участок под промплощадкой принадлежал ОАО "Заволжский моторный завод" на праве собственности и имел кадастровый номер 52:15:0090101:540 и площадь 36055 кв. м.
Объекты недвижимости: здания и сооружения площадки было выставлены на продажу.
По мере появления на объекты покупателей имущество реализовывалось различным юридическим лицам, в связи с чем 13.06.2013 было принято решение генерального директора ОАО "Заволжский моторный завод" о разделе названного земельного участка на шесть земельных участков под различными объектами недвижимости.
По заказу общества 27.06.2013 был подготовлен межевой план, утвержденный органом кадастрового учета 02.07.2013.
Согласно межевому плану для эксплуатации объектов недвижимости, приобретаемых истцом, был сформирован земельный участок N 3, площадью 18776 кв. м +/- 48 кв. м, поставленный на кадастровый учет с номером 52:15:0090101:1440.
Из схемы расположения земельных участков на местности, имеющейся в межевом плане, следует, что при формировании данного земельного участка въезд на территорию промплощадки в состав его площади не вошел.
В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса.
Из представленного в дело договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2013 N 56-40/42 следует, что на приобретенном истцом земельном участке с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 находятся следующие здания и сооружения: склад N 8 площадью 707 кв. м, склад 12 - 13 площадью 2304,1 кв. м, здание окрасочной камеры площадью 80 кв. м, склад для хранения материалов площадью 54,2 кв. м, станция пожаротушения площадью 86,1 кв. м.
Для эксплуатации указанных объектов сформирован земельный участок площадью 18776 кв. м, который более чем в 4 раза превышает площадь застроенной территории.
Формирование данного участка производилось в границах застроенной территории, согласно схеме разделения земельного участка, принадлежавшего ОАО "Заволжский моторный завод". Истцу была полностью предоставлена площадь участка, занимаемого его объектами недвижимости, без каких-либо исключений, составившая большую часть первоначального земельного участка.
По данным истца приобретенного земельного участка непосредственно для эксплуатации самих объектов недвижимости ему достаточно. В настоящее время данный участок огорожен металлическим забором и должен быть оснащен электронным пунктом пропуска. Спорная часть земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 свободна от зданий и сооружений, но необходима ему для организации подъезда к зданиям со стороны федеральной автодороги, на ней истец намерен организовать автостоянку для клиентов.
Из пояснений истца суд пришел к выводу, что материально-правовой интерес истца заключается в приобретении в собственность земельного участка, необходимого для проезда к собственным объектам недвижимости. Подобное формирование земельного участка является идеальным, но не всегда возможным.
В рассматриваемом споре истец не принимает во внимание то обстоятельство, что въезд на территорию промплощадки является единственным, в том числе и для других собственников объектов недвижимости, размещенных на спорной территории.
Исторически сложилось, что земельный участок может служить не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.
Действующее гражданское законодательство исходит из возможности того, что в силу природных особенностей земельных участков, степени застройки территории, не все собственники объектов недвижимости могут иметь свободный собственный подъезд к ним. С этой целью в Гражданский кодекс Российской Федерации введено понятие сервитут.
Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определенных целях. Возникновение и развитие сервитута обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников.
Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Данный способ защиты для истца возможен, однако, он считает, что имеет преимущественное право на обладание спорной частью земельного участка на праве собственности.
Указанное право истец связывает с заключением с ОАО "Заволжский моторный завод" предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 N 1ТЦ.
По условиям данного договора продавец обязался сформировать для продажи ООО "Флайг+Хоммель" земельный участок в границах, включающих в себя въезд на территорию промплощадки, что отражено на листе 2 приложения N 4, фрагмент участка N 3, детализация границ.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно пункту 2.2 предварительного договора продавец и покупатель обязались заключить договор купли-продажи в отношении данного земельного участка в срок 11 месяцев с момента заключения настоящего договора.
Следовательно, договор купли-продажи земельного участка в границах, определенных истцом, должен быть заключен сторонами до 22.07.2013.
К указанному сроку стороны не направили друг другу каких-либо предложений, в силу чего обязательства по предварительному договору прекратились, в том числе и обязанность ОАО "Заволжский моторный завод" продать земельный участок в названных границах. Соглашения о продлении срока действия предварительного договора сторонами не заключалось.
Письмо от 23.07.2013, направленное директору ОАО "Заволжский моторный завод" о разрешении установки забора и прокладки коммуникаций, не подтверждает намерение продавца на продление условий предварительного договора.
Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен сторонами только 29.11.2013 и не содержит каких-либо ссылок на предварительный договор.
Количество объектов, приобретенных по данному договору, существенно отличается от количества объектов, перечисленных в предварительном договоре.
С требованием о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи на ранее согласованных условиях истец не обращался.
При таких условиях прекративший свое действие предварительный договор купли-продажи в силу статей 425 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на ОАО "Заволжский моторный завод" обязанности по продаже истцу спорного земельного участка в определенных им границах.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается.
На момент заключения договора купли-продажи от 29.11.2013 ОАО "Заволжский моторный завод" продолжало оставаться собственником части объектов промплощадки, а, следовательно, в силу статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации имело правовые основания для сохранения за собой права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436.
Доводы истца о введении его в заблуждение при заключении договора купли-продажи относительно качеств приобретенного земельного участка обоснованно не приняты во внимание.
При оформлении сделки участок был поставлен на кадастровый учет, имел определенную площадь и описание его положения на местности. Истец не проявил должной степени осмотрительности и не потребовал от продавца установления границ на местности, полагаясь на согласованную ранее сторонами схему.
Им не было принято во внимание то обстоятельство, что приложение N 4 к предварительному договору имеет различные схемы земельного участка, при этом площадь отчуждаемого участка определена в минимальных пределах.
Таким образом, истец имел возможность реально оценить предмет совершаемой сделки, до ее подписания, в силу чего его собственная неосмотрительность не может свидетельствовать о намеренном введении его в заблуждение.
Кроме того, истец не оспаривает собственную сделку по вышеобозначенным основаниям, а считает возможным урегулировать правоотношения сторон по правилам статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации путем безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, то есть за счет увеличения площади приобретенного земельного участка путем изменения его границ.
Данный довод истца основан на неверном толковании закона, земельный участок является индивидуально определенной, уникальной вещью, изменение его границ согласно статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации прекращает существование данной вещи и влечет возникновение новой как объекта гражданского права, в силу чего применение статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации способом, заявленным истцом, не может иметь место, так как в данном случае изменится сам предмет сделки, а не его качественные характеристики.
Земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 свободен от строений и сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности, поэтому у продавца отсутствовали какие-либо ограничения в его реализации.
Из его пояснений следует, что он полагал возможным для истца организацию собственного въезда на территорию промплощадки, тогда как для ООО "Стиль" такой возможности не усматривал.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, потому последний вправе самостоятельно выбирать покупателя при реализации собственного имущества. Как ООО "Флайг+Хоммель", так и ООО "Стиль" имели одинаковую заинтересованность в приобретении части спорного земельного участка.
Намерение истца на приобретение спорного участка не свидетельствует о безусловной обязанности продавца его продать.
Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие у него преимущественного права на приобретение в собственность спорной части земельного участка и на оспаривание сделки купли-продажи между ответчиками.
Если на земельный участок претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом участок передан одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому он передан во владение, в данном случае ООО "Стиль".
Право оспаривания конкурентом сделки владеющего собственника в данном случае законом не предусмотрено.
Поскольку земельный участок не признан судом необходимым для непосредственной эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, то правовые основания для изменения границ участка, приобретенного истцом у ОАО "Заволжский моторный завод", отсутствуют.
Требования о признании права собственности на участок также правомерно отклонены судом.
Из материалов дела следует, что участок, являющийся въездом на территорию промплощадки, является для ООО "Стиль" единственным существующим на сегодняшний день проездом.
Факт размещения на земельном участке с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 контрольно-пропускного пункта ответчики не оспаривают, отсутствие регистрации права собственности ОАО "Заволжский моторный завод" на данный объект и его постановки на кадастровый учет не ограничивает в обороте сам земельный участок.
По правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Таким образом, право решать судьбу данного строения принадлежит в настоящее время ООО "Стиль", и предложение истца о сносе данного объекта с целью организации двух самостоятельных въездов на территорию промплощадки может быть реализовано только с его согласия.
Кроме этого, из представленных в дело доказательств следует, что на момент рассмотрения спора истец имеет собственный оборудованный въезд к принадлежащим объектам недвижимости, что свидетельствует о возможности их эксплуатации без спорного земельного участка.
В случае изменения границ приобретенного земельного участка истец просил признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в измененных границах.
Поскольку в установлении иных границ данного участка суд оснований не усмотрел, требование истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок в измененный границах при изложенных обстоятельствах дела не имеет под собой законных оснований.
Выводы суда основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании представленных в дело доказательств и не противоречат им.
Доводы заявителя апелляционной жалобы аналогичны правовой позиции истца, избранной в суде первой инстанции, были предметом подробного исследования суда первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм процессуального права при рассмотрении судом первой инстанции ходатайств не установлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 17.11.2014 по делу N А43-19596/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Флайг+Хоммель Безитцгезельшафт" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)