Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Чучуновой Н.С., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истцов - общества с ограниченной ответственностью "Торгопт": Тихомиров Д.С., дов. от 09.11.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "Торгсбыт": Черноглазов М.Е., дов. от 15.08.2014, Тихомиров Д.С., дов. от 07.11.2014,
от ответчиков - Внешнеэкономического акционерного общества "Совместный рыболовный флот" (ЗАО): Атрощенко Ю.А., дов. от 03.02.2013, Иванов С.В., дов. от 24.12.2014,
от Департамента городского имущества города Москвы: Титова А.А.. дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 5 февраля 2015 года в судебном заседании кассационные
жалобы Внешнеэкономического акционерного общества "Совместный рыболовный флот" (ЗАО), Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 30 июля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 7 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгопт" (ОГРН 1097746661847), общества с ограниченной ответственностью "Торгсбыт"
к Департаменту городского имущества города Москвы, Внешнеэкономическому акционерному обществу "Совместный рыболовный флот" (Закрытое акционерное общество) (ОГРН 1027700440240)
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торгопт" (далее - ООО "Торгопт"), общество с ограниченной ответственностью "Торгсбыт" (далее - ООО "Торгсбыт") обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Внешнеэкономическому акционерному обществу "Совместный рыболовный флот" (далее - ВАО "Соврыбфлот") об обязании заключить дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды земельного участка N М-01-015735 от 27.12.1999 с целью преобразования его в договор со множественностью лиц на стороне арендатора.
Исковые требования основаны на ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в связи с переходом права собственности на нежилые помещения в здании, у истцов возникли права на земельный участок, находящийся под зданием, и вступление в договор аренды от 27.12.1999 N М-01-015735 путем заключения дополнительного соглашения к данному договору.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2014 по делу N А40-165147/13 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ВАО "Соврыбфлот", Департамента городского имущества города Москвы.
В кассационной жалобе ВАО "Соврыбфлот" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение судами норм процессуального права, применение ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащей применению, что также повлекло за собой неправильное исчисление сроков исковой давности.
ВАО "Соврыбфлот" полагает, что понуждение ответчика заключить договор аренды земельного участка совместно с другими собственниками здания в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации противоречит принципу свободы договора и действующему законодательству.
Департамент городского имущества г. Москвы в обоснование кассационной жалобы указывает, что действующий договор аренды от 27.12.1999 N М-01-015735 не предусматривает возможности заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, оформление соглашения о вступлении в договор без согласия нынешнего арендатора не представляется возможным в соответствии с действующим законодательством.
По мнению Департамента, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 арендатор обязан был получать согласие на сделки с правом аренды и/или земельным участком, совершаемые на основании законодательства Российской Федерации и в г. Москве и соблюдением правил настоящего договора и заключать в этом случае дополнительные соглашения с арендодателем (п. 5.10 договора).
Однако Департамент своего согласия на передачу части земельного участка в аренду согласно проданной доле в здании не давало, дополнительных соглашений в указанной части не заключало, договор аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации". В силу п. 5.12 договора арендатор обязан был письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Москомзем (ныне - Департамент) об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок (его часть).
ООО "Торгопт", ООО "Торгсбыт" представили возражения на кассационную жалобу, считают принятые акты законными и обоснованными.
В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационных жалобах и возражениях.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 13.11.2009, ООО "Торгопт" заключенного между ООО "БК-Эстейт" (продавец) и (покупатель), последнее приобрело в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 1104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1, тип: учрежденческие, цоколь: пом. IV, ком. 1-4, 1 этаж: пом. II ком. 1-11, этаж 2: пом. II ком. 1-10, этаж 3: пом. II ком. 1-8, этаж 4: пом. II ком. 1-8, этаж 5: пом. II ком. 1-9, цоколь: пом. б/н ком. Г, этаж 1: пом. б/н ком. Г, этаж 2: пом. б/н ком. Г, этаж 3: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 4: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 5: пом. б/н ком. Б, Г.
По договору купли-продажи нежилого помещения от 13.11.2009 ООО "Торгопт" приобрело в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 1104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1, тип: учрежденческие, цоколь: пом. IV, ком. 1-4, 1 этаж: пом. II ком. 1-11, этаж 2: пом. II ком. 1-10, этаж 3: пом. II ком. 1-8, этаж 4: пом. II ком. 1-8, этаж 5: пом. II ком. 1-9, цоколь: пом. б/н ком. Г, этаж 1: пом. б/н ком. Г, этаж 2: пом. б/н ком. Г, этаж 3: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 4: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 5: пом. б/н ком. Б, Г.
Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировано за истцами в установленном порядке.
Здание по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1, расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001091:16, площадью 1813 кв. м.
Согласно выписке из ЕГРП от 08.10.2013 N 06/005/2013-994 данный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001091:16 передан в аренду ВАО "Соврыбфлот" на основании договора от 27.12.1999 N М-01-015735 (далее - договор аренды), сроком на 25 лет.
Из кадастрового паспорта от 11.10.2012 N 77/501/12-82174 следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001091:16 не разделен.
На обращение истцов за заключением дополнительного соглашения к договору аренды в письме от 23.07.2012 исх. N 33-5-8456/12-(0)-1 Департамент сообщил, что на данный участок оформлен договор аренды земельного участка N М-01-015735 от 27.12.1999, в адрес ВАО "Соврыбфлот" 21.06.2012 направлены проекты дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 с уведомлением о необходимости переоформления земельно-правовых отношений в соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (аренда со множественностью лиц на стороне арендатора). Однако подписанные документы от ВАО "Соврыбфлот" не поступали.
В письме Департамент также указал, что оформление земельно-правовых отношений возможно только после приведения в соответствие с действующим законодательством вышеуказанного договора.
С целью оформления соглашения о вступлении в указанный договор аренды земельного участка ООО "Торгопт" Департаментом принято распоряжение от 04.07.2012 N 3471-01 ДЗР "О предоставлении ООО "Торгсбыт", ООО "Торгопт" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1.
Как следует из материалов дела, 04.10.2013 и 08.10.2013 истцы направили в адрес ответчиков предложение по изменению условий договора аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 с приложением проекта дополнительного соглашения.
Однако данное дополнительное соглашение не было подписано, в связи с чем ООО "Торгсбыт" и ООО "Торгопт" обратились в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Таким образом, из положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 19 указанного Постановления, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-139991/12-84-1446, N А40-139999/12-84-1444 Арбитражным судом города Москвы отказано в удовлетворении требований истцов о признании незаконным решения Департамента от 23.07.2012 N 33-5-8455/12-(0)-1 в связи с избранием истцами ненадлежащего способа защиты нарушенных прав.
В ходе рассмотрения дела N А40-139999/12-84-1444 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.04.2014 N 18182/13 указал, что право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия полагает, что суды обоснованно отклонили доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, указав, что истцам о нарушении их прав стало известно не ранее получения отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы от 23.07.2012 исх. N 33-5-8456/12-(0)-1 в оформлении земельно-правовых отношений.
Судом кассационной инстанции также подлежат отклонению доводы заявителя о неправильном применении п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием возможности разделения переданного в аренду земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем заявитель жалобы при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной не представил доказательств возможности разделения спорного земельного участка.
Судебная коллегия также находит несостоятельными доводы заявителей со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Вместе с тем в данном случае права истцов на земельный участок возникли после введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем к спорным правоотношениям судами правильно применены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Вместе с тем при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами установлены все имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Судами правильно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм при рассмотрении дела и вынесении судебных актов не допущено, в связи с чем предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемые судебных актов не имеется, кассационные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2014 года по делу N А40-165147/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2014 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2015 N Ф05-16918/2014 ПО ДЕЛУ N А40-165147/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N А40-165147/13
Резолютивная часть постановления объявлена 5 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Чучуновой Н.С., Дербенева А.А.,
при участии в заседании:
от истцов - общества с ограниченной ответственностью "Торгопт": Тихомиров Д.С., дов. от 09.11.2014,
от общества с ограниченной ответственностью "Торгсбыт": Черноглазов М.Е., дов. от 15.08.2014, Тихомиров Д.С., дов. от 07.11.2014,
от ответчиков - Внешнеэкономического акционерного общества "Совместный рыболовный флот" (ЗАО): Атрощенко Ю.А., дов. от 03.02.2013, Иванов С.В., дов. от 24.12.2014,
от Департамента городского имущества города Москвы: Титова А.А.. дов. от 30.12.2014,
рассмотрев 5 февраля 2015 года в судебном заседании кассационные
жалобы Внешнеэкономического акционерного общества "Совместный рыболовный флот" (ЗАО), Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 30 июля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Филиной Е.Ю.,
на постановление от 7 октября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., судей Барановской Е.Н., Кузнецовой Е.Е.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгопт" (ОГРН 1097746661847), общества с ограниченной ответственностью "Торгсбыт"
к Департаменту городского имущества города Москвы, Внешнеэкономическому акционерному обществу "Совместный рыболовный флот" (Закрытое акционерное общество) (ОГРН 1027700440240)
об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торгопт" (далее - ООО "Торгопт"), общество с ограниченной ответственностью "Торгсбыт" (далее - ООО "Торгсбыт") обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент), Внешнеэкономическому акционерному обществу "Совместный рыболовный флот" (далее - ВАО "Соврыбфлот") об обязании заключить дополнительное соглашение к договору долгосрочной аренды земельного участка N М-01-015735 от 27.12.1999 с целью преобразования его в договор со множественностью лиц на стороне арендатора.
Исковые требования основаны на ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что в связи с переходом права собственности на нежилые помещения в здании, у истцов возникли права на земельный участок, находящийся под зданием, и вступление в договор аренды от 27.12.1999 N М-01-015735 путем заключения дополнительного соглашения к данному договору.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2014 по делу N А40-165147/13 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационным жалобам ВАО "Соврыбфлот", Департамента городского имущества города Москвы.
В кассационной жалобе ВАО "Соврыбфлот" ссылается на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, нарушение судами норм процессуального права, применение ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащей применению, что также повлекло за собой неправильное исчисление сроков исковой давности.
ВАО "Соврыбфлот" полагает, что понуждение ответчика заключить договор аренды земельного участка совместно с другими собственниками здания в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации противоречит принципу свободы договора и действующему законодательству.
Департамент городского имущества г. Москвы в обоснование кассационной жалобы указывает, что действующий договор аренды от 27.12.1999 N М-01-015735 не предусматривает возможности заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, оформление соглашения о вступлении в договор без согласия нынешнего арендатора не представляется возможным в соответствии с действующим законодательством.
По мнению Департамента, судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что согласно условиям договора аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 арендатор обязан был получать согласие на сделки с правом аренды и/или земельным участком, совершаемые на основании законодательства Российской Федерации и в г. Москве и соблюдением правил настоящего договора и заключать в этом случае дополнительные соглашения с арендодателем (п. 5.10 договора).
Однако Департамент своего согласия на передачу части земельного участка в аренду согласно проданной доле в здании не давало, дополнительных соглашений в указанной части не заключало, договор аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации". В силу п. 5.12 договора арендатор обязан был письменно известить арендодателя в случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий и иных сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в течение десяти дней с момента регистрации сделки и в тот же срок обратиться с ходатайством в Москомзем (ныне - Департамент) об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок (его часть).
ООО "Торгопт", ООО "Торгсбыт" представили возражения на кассационную жалобу, считают принятые акты законными и обоснованными.
В судебном заседании кассационной инстанции представители от участвующих в деле лиц поддержали свои позиции по делу, возражая против доводов другой стороны, изложенные соответственно в кассационных жалобах и возражениях.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 13.11.2009, ООО "Торгопт" заключенного между ООО "БК-Эстейт" (продавец) и (покупатель), последнее приобрело в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 1104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1, тип: учрежденческие, цоколь: пом. IV, ком. 1-4, 1 этаж: пом. II ком. 1-11, этаж 2: пом. II ком. 1-10, этаж 3: пом. II ком. 1-8, этаж 4: пом. II ком. 1-8, этаж 5: пом. II ком. 1-9, цоколь: пом. б/н ком. Г, этаж 1: пом. б/н ком. Г, этаж 2: пом. б/н ком. Г, этаж 3: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 4: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 5: пом. б/н ком. Б, Г.
По договору купли-продажи нежилого помещения от 13.11.2009 ООО "Торгопт" приобрело в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 1104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1, тип: учрежденческие, цоколь: пом. IV, ком. 1-4, 1 этаж: пом. II ком. 1-11, этаж 2: пом. II ком. 1-10, этаж 3: пом. II ком. 1-8, этаж 4: пом. II ком. 1-8, этаж 5: пом. II ком. 1-9, цоколь: пом. б/н ком. Г, этаж 1: пом. б/н ком. Г, этаж 2: пом. б/н ком. Г, этаж 3: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 4: пом. б/н ком. Б, Г, этаж 5: пом. б/н ком. Б, Г.
Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировано за истцами в установленном порядке.
Здание по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1, расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001091:16, площадью 1813 кв. м.
Согласно выписке из ЕГРП от 08.10.2013 N 06/005/2013-994 данный земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001091:16 передан в аренду ВАО "Соврыбфлот" на основании договора от 27.12.1999 N М-01-015735 (далее - договор аренды), сроком на 25 лет.
Из кадастрового паспорта от 11.10.2012 N 77/501/12-82174 следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001091:16 не разделен.
На обращение истцов за заключением дополнительного соглашения к договору аренды в письме от 23.07.2012 исх. N 33-5-8456/12-(0)-1 Департамент сообщил, что на данный участок оформлен договор аренды земельного участка N М-01-015735 от 27.12.1999, в адрес ВАО "Соврыбфлот" 21.06.2012 направлены проекты дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 с уведомлением о необходимости переоформления земельно-правовых отношений в соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (аренда со множественностью лиц на стороне арендатора). Однако подписанные документы от ВАО "Соврыбфлот" не поступали.
В письме Департамент также указал, что оформление земельно-правовых отношений возможно только после приведения в соответствие с действующим законодательством вышеуказанного договора.
С целью оформления соглашения о вступлении в указанный договор аренды земельного участка ООО "Торгопт" Департаментом принято распоряжение от 04.07.2012 N 3471-01 ДЗР "О предоставлении ООО "Торгсбыт", ООО "Торгопт" в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка по адресу: г. Москва, Рождественский бульвар, дом 9, строение 1.
Как следует из материалов дела, 04.10.2013 и 08.10.2013 истцы направили в адрес ответчиков предложение по изменению условий договора аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 с приложением проекта дополнительного соглашения.
Однако данное дополнительное соглашение не было подписано, в связи с чем ООО "Торгсбыт" и ООО "Торгопт" обратились в суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.
Таким образом, из положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в п. 19 указанного Постановления, следует, что один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А40-139991/12-84-1446, N А40-139999/12-84-1444 Арбитражным судом города Москвы отказано в удовлетворении требований истцов о признании незаконным решения Департамента от 23.07.2012 N 33-5-8455/12-(0)-1 в связи с избранием истцами ненадлежащего способа защиты нарушенных прав.
В ходе рассмотрения дела N А40-139999/12-84-1444 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.04.2014 N 18182/13 указал, что право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком земельном участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом названное право покупателя не умаляется тем обстоятельством, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.
Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия полагает, что суды обоснованно отклонили доводы ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, указав, что истцам о нарушении их прав стало известно не ранее получения отказа Департамента земельных ресурсов города Москвы от 23.07.2012 исх. N 33-5-8456/12-(0)-1 в оформлении земельно-правовых отношений.
Судом кассационной инстанции также подлежат отклонению доводы заявителя о неправильном применении п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с наличием возможности разделения переданного в аренду земельного участка.
Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вместе с тем заявитель жалобы при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной не представил доказательств возможности разделения спорного земельного участка.
Судебная коллегия также находит несостоятельными доводы заявителей со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка от 27.12.1999 N М-01-015735 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Вместе с тем в данном случае права истцов на земельный участок возникли после введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем к спорным правоотношениям судами правильно применены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Вместе с тем при рассмотрении настоящего дела арбитражными судами установлены все имеющие значение для дела обстоятельства, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Судами правильно применены нормы материального права, нарушений процессуальных норм при рассмотрении дела и вынесении судебных актов не допущено, в связи с чем предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемые судебных актов не имеется, кассационные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30 июля 2014 года по делу N А40-165147/13, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2014 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
Н.С.ЧУЧУНОВА
А.А.ДЕРБЕНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)