Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2014 года.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гоовой Д.А, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис"
к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области
Третьи лица:
ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, Григорьева Елена Николаевна, Колесникова Марина Валерьевна, Абросимов Эдуард Константинович, Бирюкова Ольга Николаевна, Крайнюкова Екатерина Юрьевна
о признании недействительным ненормативного правового акта в части и обязании внести в него изменения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: Кривошеев С.В. по доверенности от 24.10.2013 года, Зоркина А.А. по доверенности от 28.02.2014 года;
- от Администрации городского округа Железнодорожный Московской области: Осадчук Т.В. по доверенности от 30.12.2013 года;
- от ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр": Бубнов Р.Г. по доверенности от 28.10.2013 года;
- Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, Григорьева Елена Николаевна, Колесникова Марина Валерьевна, Абросимов Эдуард Константинович, Бирюкова Ольга Николаевна, Крайнюкова Екатерина Юрьевна извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (далее - ООО "Инвестмент Технолоджис", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области в котором просит (с учетом уточнения в соответствии с требованиями статьи 49 АПК РФ):
- - признать частично недействительным постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м, и в части указания об отсутствии залога земельного участка;
- - обязать Администрацию городского округа Железнодорожный Московской области внести изменения в постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка", а именно, пункт 1 оспариваемого постановления после слов "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв. м" дополнить следующими словами "...а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. м".
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что постановление в части указания на то, что земельный участок, который выставлялся на аукцион, обременен правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м, не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, так как в указанном обременении не содержится сведений о том, что указанный земельный участок обременен также правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом).
В судебном заседании представители ООО "Инвестмент Технолоджис" заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и в письменных объяснениях.
В судебном заседании представитель Администрации городского округа Железнодорожный Московской области в удовлетворении заявленных требований просил отказать.
Представитель ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в удовлетворении заявленных требований также просил отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.
26.05.2008 года между Закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08, в соответствии с которым застройщик ориентировочно до 28.02.2011 года передает участнику для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3022,98 кв. м, в построенном в соответствии с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (Т. 1 л.д. 37 - 43).
В дальнейшем 10.12.2008 года между ООО "ВЕНТА" и ООО "Инвестмент Технолоджис" был заключен Договор уступки прав N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым ООО "ВЕНТА" передало свои права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08 от 26.05.2008 в части 29 квартир, общей площадью 1898,93 кв. м (Т. 1 л.д. 49 - 55).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 года по делу N А41-4397/11 был расторгнут Договор аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 года, в соответствии с которым Закрытому акционерному обществу "Модерн Индустрия" в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008, в отношении которого были заключены договора долевого участия в строительстве (Т. 1 л.д. 143 - 147).
В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2012 года на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 года с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (Т. 1 л.д. 134 - 139).
Указанные судебные акты вступили в законную силу.
11.02.2013 года в соответствии с постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" принято решение о проведении открытого по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства (Т. 1 л.д. 63 - 65).
При этом в постановлении указано, что указанный земельный участок будет предоставляться в аренду победителю аукциона с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв. м, а также указано, что земельный участок в залоге и под арестом не состоит.
В постановлении определены существенные условия аукциона: дата проведения аукциона - 18 марта 2013 года; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.
Во исполнение данного поручения Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона (Т. 1 л.д. 71 - 74), а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв. м (Т. 1 л.д. 75 - 89).
ООО "Инвестмент Технолоджис", посчитав, что в нарушение требований законодательства в постановлении не было указано, что создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), в целях строительства которого земельный участок планировался к предоставлению в аренду, обременен также правами заявителя в объеме 1898,93 кв. м, а также тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на момент принятия оспариваемого постановления значились обременения в виде залога (ипотеки) участников долевого строительства на земельный участок, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Согласно совместному Постановлению Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Действительно в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент издания оспариваемого постановления значилось, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020501:8 обременен залогом (ипотекой) участников долевого строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.12.2012 года N 96/001/2012-11772 (Т. 1 л.д. 56 - 62).
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
При этом пункт 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.
Таким образом, пункт 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию. Однако, Закон N 102-ФЗ не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с тем, что у застройщика может быть прекращено заложенное право.
Между тем, как указывалось ранее к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона N 102-ФЗ.
В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела Договор аренды земельного участка от 20.09.2007 года N 2847, заключенный с Закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия", в отношении которого, в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве, возник залог права аренды, был расторгнут на основании решения Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 года по делу N А41-4397/11, вступившего в законную силу.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2012 года по делу N А41-8400/12 на Управление Росреестра по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 года с кадастровым номером 50:50:020501:0008. Указанное решение Арбитражного суда Московской области также вступило в законную силу.
Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии с положениями статьи 18, 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прекращение регистрационной записи об ипотеке в данном случае должно было осуществляться по правилам государственной регистрации аренды недвижимого имущества. То есть одновременно с регистрацией прекращения договора аренды, Управление Росреестра по Московской области, руководствуясь статьей 352 Гражданского кодекса РФ, обязано было погасить запись о залоге права аренды.
Данные выводы суда подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-23098/13 от 27.09.2013 года, вступившего в законную силу.
Договор аренды расторгнут на основании решения суда, вступившего в законную силу, при этом ни законодательство об участии в долевом строительстве, ни законодательство об ипотеке не содержат прямого запрета на расторжение договоров аренды земельного участка под строительство, в том числе и в случае заключения договоров об участии в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при регистрации прекращения договора аренды, одновременно с ней произошло прекращение залога права аренды участников долевого строительства на земельный участок, в связи с чем требования заявителя о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части об отсутствии залога земельного участка, не подлежат удовлетворению.
ООО "Инвестмент Технолоджис" также просит суд признать недействительным оспариваемое постановление в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м и обязать Администрацию городского округа Железнодорожный Московской области внести изменения в оспариваемое постановление, а именно дополнить его после слов: "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв. м" словами: "...а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. м".
При этом заявитель в обоснование своих требований ссылается на то, что в ЕГРП содержится запись о договорах долевого участия, заключенных между ООО "Инвестмент Технолоджис" и застройщиком - ЗАО "Модерн Индустрия".
Суд считает, что данные требования также не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.
В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор долевого участия в строительстве регулирует отношения, возникающие между застройщиком и участником долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В статье 9 Закона N 214-ФЗ установлены случаи, при которых расторжение договора может требовать участник долевого строительства в одностороннем порядке.
Иных оснований для расторжения или прекращения договора аренды закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает.
При этом в соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ, статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договора участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В данном случае запись о залоге права аренды, в связи с расторжением договора аренды земельного участка, была исключена из ЕГРП.
Как указывалось ранее, прекращение права аренды повлекло за собой прекращение залога права аренды в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
В соответствии со статьей 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Принимая во внимание, что в настоящем случае застройщик нарушает принятые на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома, а договора участия в долевом строительстве считаются заключенными с момента их государственной регистрации, суд приходит к выводу, что запись в ЕГРП о наличии договоров долевого участия при прекращении залога права аренды позволит участникам долевого строительства воспользоваться мерами, предусмотренными действующим законодательством, для защиты своих прав и законных интересов, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия.
При этом указанная запись в ЕГРП о наличии зарегистрированных договоров долевого участия при исключении сведений из ЕГРП о залоге права аренды земельного участка не свидетельствует о возникновении каких-либо обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:020501:0008.
Судом не могут быть приняты во внимание доводы заявителя о том, что наличие договора участия в долевом строительстве являлось безусловным основанием для указания в оспариваемом постановлении на то, что земельный участок предоставляется в аренду с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. м.
Данное постановление, как следует из материалов дела, в том числе из Информационного сообщения и прилагаемого к нему проекта Договора аренды земельного участка со списком пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, было издано в рамках реализации положений Закона Московской области от 01.07.2010 года N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области".
В соответствии с частью 1 статьи 1 данного Закона он определяет основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области (далее - органы местного самоуправления) по защите прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью приобретения жилого помещения на территории Московской области для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.
При этом согласно подп. 4 статьи 2 Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" пострадавшим соинвестором является гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, и по которому застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.
Исходя из п. 6 части 1 статьи 4 Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" органы местного самоуправления в пределах своих полномочий с целью завершения строительства проблемного объекта принимают решение о привлечении нового застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Данный закон Московской области принят в целях дополнительной защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области и меры, предусмотренные данным законом, не распространяются исходя из его содержания на юридических лиц, принявших участие в долевом строительстве. Указанный закон действует в полном объеме и его положения не были признаны недействующими в судебном порядке.
При таких обстоятельствах суд считает, что требования заявителя в части того, что постановление не соответствует нормам действующего законодательства, так как не содержит информации об обременениях ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимости, не подлежат удовлетворению.
Более того, суд считает, что заявитель, обращаясь в суд с настоящими требованиями, выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
Исходя из содержания пункта 9 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ о проведении аукциона при продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства в порядке, установленном данной статьей, должно быть размещено извещение о проведении аукциона.
В соответствии с подп. 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с положениями пунктов 26, 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ в том случае, если аукцион признан несостоявшимся, в связи с тем, что в аукционе участвовали менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
В данном случае удовлетворение требований заявителя о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м, и в части указания об отсутствии залога земельного участка, а также об обязании внести в оспариваемое постановление изменений в части указания на обременение земельного участка правами ООО "Инвест Технолоджис", повлечет за собой признание недействительным результатов аукциона, так как в извещении о проведении аукциона содержались недостоверные сведения об обременениях земельного участка.
Между тем, в соответствии с материалами дела, в том числе Протоколом N 3/2013 от 11.03.2013 года (Т. 2 л.д. 131 - 132), единственным участником открытого аукциона признано ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр".
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 31.03.2014 года N 50/001/2014-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:020501:0008, в отношении которого проводился аукцион по продаже прав аренды, зарегистрированы ограничения в виде аренды за ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" на основании Договора аренды земельного участка от 03.04.2013 года N 4936, дата государственной регистрации 19.02.2014 год.
Таким образом, в случае удовлетворения в рамках настоящего дела заявленных требований, они будут направлены в итоге на возникновение и прекращение гражданских прав, поскольку с учетом этого постановления, проведенного на основании него аукциона и заключенного Договора аренды земельного участка, было зарегистрировано право аренды ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" на земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008.
Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные требования ООО "Инвестмент Технолоджис" к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области о признании недействительным ненормативного правового акта в части и обязании внести в него изменения не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья
Р.Ш.БИРЮКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 22.04.2014 ПО ДЕЛУ N А41-9819/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 апреля 2014 г. по делу N А41-9819/13
Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 22 апреля 2014 года.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюкова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гоовой Д.А, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис"
к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области
Третьи лица:
ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр", Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, Григорьева Елена Николаевна, Колесникова Марина Валерьевна, Абросимов Эдуард Константинович, Бирюкова Ольга Николаевна, Крайнюкова Екатерина Юрьевна
о признании недействительным ненормативного правового акта в части и обязании внести в него изменения,
при участии в судебном заседании представителей:
- от заявителя: Кривошеев С.В. по доверенности от 24.10.2013 года, Зоркина А.А. по доверенности от 28.02.2014 года;
- от Администрации городского округа Железнодорожный Московской области: Осадчук Т.В. по доверенности от 30.12.2013 года;
- от ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр": Бубнов Р.Г. по доверенности от 28.10.2013 года;
- Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный, Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, Григорьева Елена Николаевна, Колесникова Марина Валерьевна, Абросимов Эдуард Константинович, Бирюкова Ольга Николаевна, Крайнюкова Екатерина Юрьевна извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестмент Технолоджис" (далее - ООО "Инвестмент Технолоджис", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области в котором просит (с учетом уточнения в соответствии с требованиями статьи 49 АПК РФ):
- - признать частично недействительным постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м, и в части указания об отсутствии залога земельного участка;
- - обязать Администрацию городского округа Железнодорожный Московской области внести изменения в постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка", а именно, пункт 1 оспариваемого постановления после слов "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв. м" дополнить следующими словами "...а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. м".
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что постановление в части указания на то, что земельный участок, который выставлялся на аукцион, обременен правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м, не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя, так как в указанном обременении не содержится сведений о том, что указанный земельный участок обременен также правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом).
В судебном заседании представители ООО "Инвестмент Технолоджис" заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и в письменных объяснениях.
В судебном заседании представитель Администрации городского округа Железнодорожный Московской области в удовлетворении заявленных требований просил отказать.
Представитель ОАО Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" в удовлетворении заявленных требований также просил отказать.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.
26.05.2008 года между Закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия" (застройщик) и Обществом с ограниченной ответственностью "ВЕНТА" (участник) был заключен Договор участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08, в соответствии с которым застройщик ориентировочно до 28.02.2011 года передает участнику для оформления в собственность 45 квартир, предварительной общей площадью с учетом неотапливаемых помещений - 3022,98 кв. м, в построенном в соответствии с соответствии с проектной документацией 454-квартирном 9-секционном многоквартирном панельном доме на земельном участке с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (Т. 1 л.д. 37 - 43).
В дальнейшем 10.12.2008 года между ООО "ВЕНТА" и ООО "Инвестмент Технолоджис" был заключен Договор уступки прав N Жл/О-1/Ит/12.08, в соответствии с которым ООО "ВЕНТА" передало свои права и обязанности по Договору участия в долевом строительстве N Жл/О-1/70/08 от 26.05.2008 в части 29 квартир, общей площадью 1898,93 кв. м (Т. 1 л.д. 49 - 55).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 года по делу N А41-4397/11 был расторгнут Договор аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 года, в соответствии с которым Закрытому акционерному обществу "Модерн Индустрия" в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008, в отношении которого были заключены договора долевого участия в строительстве (Т. 1 л.д. 143 - 147).
В соответствии с решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2012 года на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 года с кадастровым номером 50:50:020501:0008 (Т. 1 л.д. 134 - 139).
Указанные судебные акты вступили в законную силу.
11.02.2013 года в соответствии с постановлением Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" принято решение о проведении открытого по составу участников и по форме подачи предложений (заявок) о цене аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020501:8, площадью 70 000 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом N 38 по ул. Шестая, участок находится примерно в 26 метрах от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства (Т. 1 л.д. 63 - 65).
При этом в постановлении указано, что указанный земельный участок будет предоставляться в аренду победителю аукциона с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11 780,79 кв. м, а также указано, что земельный участок в залоге и под арестом не состоит.
В постановлении определены существенные условия аукциона: дата проведения аукциона - 18 марта 2013 года; срок договора аренды земельного участка - 5 лет; начальная цена права на заключение договора аренды; сумма задатка; шаг аукциона; размер арендной платы; цена выкупа земельного участка, после утверждения документации по планировке территории; максимальный срок подготовки проекта планировки и проекта межевания; максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства; способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства.
Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный поручено подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды, опубликовать извещение о проведении аукциона.
Во исполнение данного поручения Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона (Т. 1 л.д. 71 - 74), а также проект договора аренды земельного участка, к которому прилагался список пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая в количестве 193 человек в объеме 11 780,79 кв. м (Т. 1 л.д. 75 - 89).
ООО "Инвестмент Технолоджис", посчитав, что в нарушение требований законодательства в постановлении не было указано, что создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом), в целях строительства которого земельный участок планировался к предоставлению в аренду, обременен также правами заявителя в объеме 1898,93 кв. м, а также тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество на момент принятия оспариваемого постановления значились обременения в виде залога (ипотеки) участников долевого строительства на земельный участок, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Согласно совместному Постановлению Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Действительно в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент издания оспариваемого постановления значилось, что земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020501:8 обременен залогом (ипотекой) участников долевого строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 05.12.2012 года N 96/001/2012-11772 (Т. 1 л.д. 56 - 62).
Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона.
Согласно части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, в случае, если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, то с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве право аренды данного земельного участка считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В соответствии с частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
При этом пункт 5 статьи 5 Закона N 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Исходя из смысла пункта 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка.
Таким образом, пункт 1.1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ устанавливает основания для погашения регистрационной записи об ипотеке в том случае, когда объект с долевым участием в строительстве вводится в эксплуатацию. Однако, Закон N 102-ФЗ не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с тем, что у застройщика может быть прекращено заложенное право.
Между тем, как указывалось ранее к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона N 102-ФЗ.
В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.
Как следует из материалов дела Договор аренды земельного участка от 20.09.2007 года N 2847, заключенный с Закрытым акционерным обществом "Модерн Индустрия", в отношении которого, в связи с заключением договоров долевого участия в строительстве, возник залог права аренды, был расторгнут на основании решения Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011 года по делу N А41-4397/11, вступившего в законную силу.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01.08.2012 года по делу N А41-8400/12 на Управление Росреестра по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения договора аренды земельного участка N 2847 от 20.09.2007 года с кадастровым номером 50:50:020501:0008. Указанное решение Арбитражного суда Московской области также вступило в законную силу.
Согласно пункту 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.
В соответствии с положениями статьи 18, 26 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прекращение регистрационной записи об ипотеке в данном случае должно было осуществляться по правилам государственной регистрации аренды недвижимого имущества. То есть одновременно с регистрацией прекращения договора аренды, Управление Росреестра по Московской области, руководствуясь статьей 352 Гражданского кодекса РФ, обязано было погасить запись о залоге права аренды.
Данные выводы суда подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-23098/13 от 27.09.2013 года, вступившего в законную силу.
Договор аренды расторгнут на основании решения суда, вступившего в законную силу, при этом ни законодательство об участии в долевом строительстве, ни законодательство об ипотеке не содержат прямого запрета на расторжение договоров аренды земельного участка под строительство, в том числе и в случае заключения договоров об участии в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при регистрации прекращения договора аренды, одновременно с ней произошло прекращение залога права аренды участников долевого строительства на земельный участок, в связи с чем требования заявителя о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части об отсутствии залога земельного участка, не подлежат удовлетворению.
ООО "Инвестмент Технолоджис" также просит суд признать недействительным оспариваемое постановление в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м и обязать Администрацию городского округа Железнодорожный Московской области внести изменения в оспариваемое постановление, а именно дополнить его после слов: "с обременением правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 11780,79 кв. м" словами: "...а также с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. м".
При этом заявитель в обоснование своих требований ссылается на то, что в ЕГРП содержится запись о договорах долевого участия, заключенных между ООО "Инвестмент Технолоджис" и застройщиком - ЗАО "Модерн Индустрия".
Суд считает, что данные требования также не подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.
В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
То есть договор долевого участия в строительстве регулирует отношения, возникающие между застройщиком и участником долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В статье 9 Закона N 214-ФЗ установлены случаи, при которых расторжение договора может требовать участник долевого строительства в одностороннем порядке.
Иных оснований для расторжения или прекращения договора аренды закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривает.
При этом в соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ, статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договора участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В данном случае запись о залоге права аренды, в связи с расторжением договора аренды земельного участка, была исключена из ЕГРП.
Как указывалось ранее, прекращение права аренды повлекло за собой прекращение залога права аренды в качестве обеспечения исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
В соответствии со статьей 10 Закона N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Принимая во внимание, что в настоящем случае застройщик нарушает принятые на себя обязательства по строительству многоквартирного жилого дома, а договора участия в долевом строительстве считаются заключенными с момента их государственной регистрации, суд приходит к выводу, что запись в ЕГРП о наличии договоров долевого участия при прекращении залога права аренды позволит участникам долевого строительства воспользоваться мерами, предусмотренными действующим законодательством, для защиты своих прав и законных интересов, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия.
При этом указанная запись в ЕГРП о наличии зарегистрированных договоров долевого участия при исключении сведений из ЕГРП о залоге права аренды земельного участка не свидетельствует о возникновении каких-либо обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:020501:0008.
Судом не могут быть приняты во внимание доводы заявителя о том, что наличие договора участия в долевом строительстве являлось безусловным основанием для указания в оспариваемом постановлении на то, что земельный участок предоставляется в аренду с обременением правами ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в объеме 1898,93 кв. м.
Данное постановление, как следует из материалов дела, в том числе из Информационного сообщения и прилагаемого к нему проекта Договора аренды земельного участка со списком пострадавших граждан-соинвесторов, проинвестировавших строительство жилья по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, было издано в рамках реализации положений Закона Московской области от 01.07.2010 года N 84/2010-ОЗ "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области".
В соответствии с частью 1 статьи 1 данного Закона он определяет основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области (далее - органы местного самоуправления) по защите прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью приобретения жилого помещения на территории Московской области для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.
При этом согласно подп. 4 статьи 2 Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" пострадавшим соинвестором является гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, и по которому застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения.
Исходя из п. 6 части 1 статьи 4 Закона Московской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области" органы местного самоуправления в пределах своих полномочий с целью завершения строительства проблемного объекта принимают решение о привлечении нового застройщика в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Данный закон Московской области принят в целях дополнительной защиты прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области и меры, предусмотренные данным законом, не распространяются исходя из его содержания на юридических лиц, принявших участие в долевом строительстве. Указанный закон действует в полном объеме и его положения не были признаны недействующими в судебном порядке.
При таких обстоятельствах суд считает, что требования заявителя в части того, что постановление не соответствует нормам действующего законодательства, так как не содержит информации об обременениях ООО "Инвестмент Технолоджис" на создаваемый объект недвижимости, не подлежат удовлетворению.
Более того, суд считает, что заявитель, обращаясь в суд с настоящими требованиями, выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.
Исходя из содержания пункта 9 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ о проведении аукциона при продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства в порядке, установленном данной статьей, должно быть размещено извещение о проведении аукциона.
В соответствии с подп. 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).
В соответствии с положениями пунктов 26, 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ в том случае, если аукцион признан несостоявшимся, в связи с тем, что в аукционе участвовали менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.
В данном случае удовлетворение требований заявителя о признании недействительным постановления Администрации городского округа Железнодорожный Московской области от 11.02.2013 г. N 440 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" в части указания в пункте 1 оспариваемого постановления объема обременения правами третьих лиц на создаваемый объект недвижимого имущества (многоквартирный дом) в размере 11780,79 кв. м, и в части указания об отсутствии залога земельного участка, а также об обязании внести в оспариваемое постановление изменений в части указания на обременение земельного участка правами ООО "Инвест Технолоджис", повлечет за собой признание недействительным результатов аукциона, так как в извещении о проведении аукциона содержались недостоверные сведения об обременениях земельного участка.
Между тем, в соответствии с материалами дела, в том числе Протоколом N 3/2013 от 11.03.2013 года (Т. 2 л.д. 131 - 132), единственным участником открытого аукциона признано ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр".
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 31.03.2014 года N 50/001/2014-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:020501:0008, в отношении которого проводился аукцион по продаже прав аренды, зарегистрированы ограничения в виде аренды за ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" на основании Договора аренды земельного участка от 03.04.2013 года N 4936, дата государственной регистрации 19.02.2014 год.
Таким образом, в случае удовлетворения в рамках настоящего дела заявленных требований, они будут направлены в итоге на возникновение и прекращение гражданских прав, поскольку с учетом этого постановления, проведенного на основании него аукциона и заключенного Договора аренды земельного участка, было зарегистрировано право аренды ОАО "Холдинговая компания "ГВСУ "Центр" на земельный участок с кадастровым номером 50:50:020501:0008.
Согласно пункту 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные требования ООО "Инвестмент Технолоджис" к Администрации городского округа Железнодорожный Московской области, Комитету по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области о признании недействительным ненормативного правового акта в части и обязании внести в него изменения не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Судья
Р.Ш.БИРЮКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)