Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2014 г. по делу N А40-81724/14, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
к Закрытому акционерному обществу "Флэйнер-Сити" (ИНН 7704549551, ОГРН 1057746394870)
третье лицо: ЗАО "АКВА-СИТИ ПАЛАС"
о взыскании долга по договору аренды
при участии в судебном заседании:
- от истца: Челышев А.А. по доверенности от 30.12.2014 г.;
- от ответчика: Тимчук А.В. по доверенности от 14.08.2014 г., Попова О.Н. по доверенности от 22.07.2014 г.;
- от третьего лица: Тарабурин А.В., по доверенности от 15.10.2014 г.;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к далее Закрытому акционерному обществу "Флэйнер-Сити" (далее - ответчик) о взыскании 229 991 830,59 руб., в том числе 59 415 880,98 руб. арендной платы за период с 1 кв. 2011 по 3 кв. 2014 года и 170 575 949,61 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы по состоянию на 20.08.2014 года по договору аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581, ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ЗАО "АКВА-СИТИ ПАЛАС".
Решением суда от 19.12.2014 года в удовлетворении иска отказано полностью. Отказывая в иске, суд сослался на то обстоятельство, что в размере, согласованном в договоре, задолженность по уплате арендной платы у ответчика отсутствует. К требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2011 года суд первой инстанции применил срок исковой давности, о пропуске которого заявил истец. Отказывая во взыскании долга по арендной плате за остальной заявленный период, суд сделал вывод об особом порядке определения размера арендной платы, входящем в компетенцию Правительства Москвы, и согласился с позицией ответчика о наделении его правом в течение срока, установленного пунктами 3.2 и 3.3 договора уплачивать арендную плату в размере, указанном в пункте 3.1 договора (приложении 3 к договору).
С принятым судебным актом истец не согласился и обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить полностью, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, поскольку применение судом первой инстанции норм Закона города Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", утративших силу в настоящее время, неверно.
В обоснование своих доводов заявитель жалобы ссылается на то обстоятельство, что договор аренды, на основании которого истец обратился с иском в арбитражный суд, заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, следовательно, с 01.10.2012 года после принятия Распоряжения мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП арендная плата за землю в Москве исчисляется по ставкам, установленным Приложением 1 к постановлению от 25.04.2006 года N 273-ПП, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в ходе судебного заседания против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо письменный отзыв на жалобу не представило, однако представитель в судебном заседании правовую позицию ответчика поддержал.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, требования истца основаны на договоре долгосрочной аренды земельного участка на период строительства от 22.02.2002 N М-01-020581, заключенном Правительством Москвы и Москомземом в качестве арендодателя и ЗАО "Аква-сити палас" в качестве арендатора, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору в долгосрочную аренду (на срок до 16.11.2041) земельного участка за N 4 (по архитектурному проекту) площадью 1, 74 га, расположенного по адресу: г. Москва, Краснопресненская наб., ММДЦ "Москва-СИТИ".
По условиям сделки (пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора) размер арендной платы составляет- 3 938 803 руб. 20 коп. за год; размер арендной платы может изменяться в соответствии с законодательством Российской Федерации, но по соглашению сторон и не чаще чем 1 раз в 5 лет, при этом размер ежегодной арендной платы не будет изменяться в течение всего периода строительства на участке, включая период окупаемости инвестированных в строительство средств; арендная плата уплачивается поквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала,
Пунктом 7.5 договора предусмотрено начисление арендодателем неустойки (пеней) в размере 0,7% от суммы платежа за день просрочки, при этом максимальный размер неустойки может составлять 10% от уплачиваемой арендной платы.
По договору переуступки от 11.03.2005, заключенному ОАО "Аква-сити палас" и ответчиком, последнему переданы права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае передачи (уступки) арендатором своих прав на участок (часть участка) третьим лицам в соответствии с п. 6.2.3 договора арендодатель не будет повышать размер арендной платы, определенной на момент передачи (уступки) прав, и для этих лиц в течение периода окупаемости инвестирования в строительство на данном участке (части участка); указанный срок не может быть менее 3-х лет с момента окончания строительства и сдачи улучшений в эксплуатацию.
Помимо этого, в пункте 6.5.6 договора арендодатель принял на себя обязательство не издавать нормативные акты относительно участка и улучшений, которые каким-либо образом нарушают или ограничивают права арендатора, оговоренные договором, а в случае издания нормативных актов, которые регулируют вопросы, затронутые договором, если эти акты нарушают или ограничивают права арендатора, арендодатель предусмотрит в них исключения с целью гарантирования арендатору соблюдение его прав по договору.
Из приложения 3 к договору аренды следует, что по состоянию на дату заключения договора арендная плата исчислена на основании распоряжений мэра Москвы от 02.04.99 N 285-РМ, от 26.12.2001 N 1159-РМ, исходя из базовой ставки арендной платы в размере 180 000 руб. за 1 га, площади земельного участка, коэффициентов дифференциации по территории города, индексации, инфляции.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что с 01.10.2012 года арендная плата за спорный земельный участок подлежит исчислению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составляет: за 2010 года начислена в размере - 4 332 683,52 руб., за 2011 год - 4 765951,87 руб., за 2012 год - 7 908 313,83 руб., за 2013 год - 45 496 293,30 руб., с 01.01.2014 по 30.06.2014 - 15 621 959,26 руб.
Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы, которая повлекла начисление пеней, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в спорный период арендатор уплачивал арендную плату, исходя из согласованного в договоре размера, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
В силу норм статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581 заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
По смыслу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Суд первой инстанции, проанализировав законодательство города Москвы, действовавшее в период заключения договора, правильно установил, что по вопросу установления размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства ММДЦ "Москва-Сити", устанавливались особые правила исчисления и уплаты арендной платы, что законами города Москвы допускалось.
На момент заключения спорного договора аренды земельного участка 22.02.2002 Закон города Москвы N 34 от 16.07.1997 года "Об основах платного землепользования в городе Москве", действовал и отменен не был.
Статья 11 указанного Закона устанавливала, что льготы по плате за землю могут предоставляться в виде частичного или полного освобождения от уплаты земельного налога, отсрочки (рассрочки) внесения земельного налога и иных платежей, связанных с приобретением прав на землю, налогового (платежного) кредита или в иной форме, установленной законами Российской Федерации и города Москвы.
Статья 12 предусматривала возможность установления ставок арендной платы за землю в особом порядке и категории землепользователей, к которым они применяются.
Понятие особого порядка определено в пункте 1 и представляет собой порядок, в соответствии с которым отдельным арендаторам или их группам ставки арендной платы за землю устанавливаются в ином порядке и размерах, чем ставки арендной платы для аналогичных по виду деятельности, местоположению и иным характеристикам, влияющим на расчет арендной платы, арендаторов или их категорий.
Статья 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" к полномочиям Правительства Москвы относит установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
То обстоятельство, что Постановлением Правительства Москвы от 24.05.94 N 446 предусматривалось принятие комплекса мер, стимулирующих привлечение инвестиций в проект ММДЦ "Москва-СИТИ", в т.ч. в части земельных платежей, истцом опровергнуто не было.
Так, Распоряжением мэра Москвы от 03.04.97 N 237-РМ в целях дальнейшей реализации программы строительства ММДЦ "Москва-СИТИ", ведущегося за счет средств инвесторов (в т.ч. иностранных), принято решение освободить на период строительства от арендной платы за землю все территории ММДЦ "Москва-СИТИ".
Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 09.12.97 N 858 предусматривалось, что проект реализации строительства ММДЦ "Москва-СИТИ" признан одной из важнейших приоритетных целевых программ Москвы; пунктом 2 постановления определено считать первоочередными объектами проектирования и строительства ММДЦ "Москва-СИТИ" в 1998 - 2001 гг. строительство на участке N 4; п. 4 Департаменту экономической политики и развития города Москвы поручено с целью привлечения отечественных и иностранных инвесторов разработать систему мер по созданию стабильных, благоприятных правовых и экономических условий для развития проекта ММДЦ "Москва-СИТИ" и подготовить предложения по установлению:
- - единого размера ежегодной арендной платы за землю для российских и иностранных юридических лиц - арендаторов земельных участков в ММДЦ - с применением единых коэффициентов для иностранных и российских арендаторов;
- - понижающего коэффициента 0,1 к ежегодной ставке арендной платы за 1 га для арендаторов земельных участков в ММДЦ на период строительства арендаторами объектов на арендуемых участках;
- - предельного увеличения размера арендной платы для арендаторов земельных участков в ММДЦ не более чем на 1% в год.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поскольку законодательство города Москвы на момент заключения договора допускало установление размера арендной платы в особом порядке, в том числе, установление ставок арендной платы в меньшем размере по сравнению с базовыми ставками и это входило в компетенцию Правительства Москвы, то доводы апелляционной жалобы о неприменении условий договора и их изменении арендодателем в одностороннем порядке в связи с утратой норм законодательства Москвы силы в настоящее время, нельзя признать обоснованными и соответствующими нормам гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
По условиям сделки (пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора) стороны не договаривались о предоставлении арендодателю права на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы или автоматическом изменении арендной платы при изменении нормативных актов.
Соответствующие изменения в условия, предусмотренные пунктом 3.1 договора, о том, что размер арендной платы может изменяться в соответствии с законодательством Российской Федерации, но по соглашению сторон и не чаще чем 1 раз в 5 лет, при этом размер ежегодной арендной платы не будет изменяться в течение всего периода строительства на участке, включая период окупаемости инвестированных в строительство средств, с момента заключения договора в 2002 году соглашением сторон не вносились.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что с 01.10.2012 года после принятия Распоряжения мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП арендная плата за землю в Москве исчисляется по ставкам, установленным Приложением 1 к постановлению от 25.04.2006 года N 273-ПП, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка, по существу правильный, нельзя признать состоятельным применительно к спорному долгосрочному договору аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581, в редакции, действующей с момента его заключения.
По иным выводам суда первой инстанции апелляционная жалоба истца доводов, опровергающих их правомерность, не содержит.
Что касается возражений ответчика, изложенных в письменном отзыве на апелляционную жалобу, то судебная коллегия соглашается с правовой оценкой сложившихся правоотношений сторон, вытекающих из договора аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581, которая дана судом первой инстанции. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, в том числе, и исходя из положений ст. 49 АПК РФ, учитывая заявленные предмет и основание иска, у апелляционного суда не имеется.
При таких условиях доводы апелляционной жалобы истца необоснованны и удовлетворению не подлежат.
По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2014 г. по делу N А40-81724/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.04.2015 N 09АП-3785/2015 ПО ДЕЛУ N А40-81724/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 апреля 2015 г. по делу N А40-81724/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2015.
Постановление изготовлено в полном объеме 14.04.2015.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 декабря 2014 г. по делу N А40-81724/14, принятое судьей Березовой О.А.,
по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)
к Закрытому акционерному обществу "Флэйнер-Сити" (ИНН 7704549551, ОГРН 1057746394870)
третье лицо: ЗАО "АКВА-СИТИ ПАЛАС"
о взыскании долга по договору аренды
при участии в судебном заседании:
- от истца: Челышев А.А. по доверенности от 30.12.2014 г.;
- от ответчика: Тимчук А.В. по доверенности от 14.08.2014 г., Попова О.Н. по доверенности от 22.07.2014 г.;
- от третьего лица: Тарабурин А.В., по доверенности от 15.10.2014 г.;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к далее Закрытому акционерному обществу "Флэйнер-Сити" (далее - ответчик) о взыскании 229 991 830,59 руб., в том числе 59 415 880,98 руб. арендной платы за период с 1 кв. 2011 по 3 кв. 2014 года и 170 575 949,61 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы по состоянию на 20.08.2014 года по договору аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581, ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 614, 330 Гражданского кодекса РФ.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было привлечено ЗАО "АКВА-СИТИ ПАЛАС".
Решением суда от 19.12.2014 года в удовлетворении иска отказано полностью. Отказывая в иске, суд сослался на то обстоятельство, что в размере, согласованном в договоре, задолженность по уплате арендной платы у ответчика отсутствует. К требованиям о взыскании задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2011 года суд первой инстанции применил срок исковой давности, о пропуске которого заявил истец. Отказывая во взыскании долга по арендной плате за остальной заявленный период, суд сделал вывод об особом порядке определения размера арендной платы, входящем в компетенцию Правительства Москвы, и согласился с позицией ответчика о наделении его правом в течение срока, установленного пунктами 3.2 и 3.3 договора уплачивать арендную плату в размере, указанном в пункте 3.1 договора (приложении 3 к договору).
С принятым судебным актом истец не согласился и обратился в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить полностью, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, поскольку применение судом первой инстанции норм Закона города Москвы от 16.07.1997 N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве", утративших силу в настоящее время, неверно.
В обоснование своих доводов заявитель жалобы ссылается на то обстоятельство, что договор аренды, на основании которого истец обратился с иском в арбитражный суд, заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, следовательно, с 01.10.2012 года после принятия Распоряжения мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП арендная плата за землю в Москве исчисляется по ставкам, установленным Приложением 1 к постановлению от 25.04.2006 года N 273-ПП, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в ходе судебного заседания против доводов апелляционной жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Третье лицо письменный отзыв на жалобу не представило, однако представитель в судебном заседании правовую позицию ответчика поддержал.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, требования истца основаны на договоре долгосрочной аренды земельного участка на период строительства от 22.02.2002 N М-01-020581, заключенном Правительством Москвы и Москомземом в качестве арендодателя и ЗАО "Аква-сити палас" в качестве арендатора, предметом которого является предоставление арендодателем арендатору в долгосрочную аренду (на срок до 16.11.2041) земельного участка за N 4 (по архитектурному проекту) площадью 1, 74 га, расположенного по адресу: г. Москва, Краснопресненская наб., ММДЦ "Москва-СИТИ".
По условиям сделки (пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора) размер арендной платы составляет- 3 938 803 руб. 20 коп. за год; размер арендной платы может изменяться в соответствии с законодательством Российской Федерации, но по соглашению сторон и не чаще чем 1 раз в 5 лет, при этом размер ежегодной арендной платы не будет изменяться в течение всего периода строительства на участке, включая период окупаемости инвестированных в строительство средств; арендная плата уплачивается поквартально равными частями не позднее 20-го числа последнего месяца квартала,
Пунктом 7.5 договора предусмотрено начисление арендодателем неустойки (пеней) в размере 0,7% от суммы платежа за день просрочки, при этом максимальный размер неустойки может составлять 10% от уплачиваемой арендной платы.
По договору переуступки от 11.03.2005, заключенному ОАО "Аква-сити палас" и ответчиком, последнему переданы права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае передачи (уступки) арендатором своих прав на участок (часть участка) третьим лицам в соответствии с п. 6.2.3 договора арендодатель не будет повышать размер арендной платы, определенной на момент передачи (уступки) прав, и для этих лиц в течение периода окупаемости инвестирования в строительство на данном участке (части участка); указанный срок не может быть менее 3-х лет с момента окончания строительства и сдачи улучшений в эксплуатацию.
Помимо этого, в пункте 6.5.6 договора арендодатель принял на себя обязательство не издавать нормативные акты относительно участка и улучшений, которые каким-либо образом нарушают или ограничивают права арендатора, оговоренные договором, а в случае издания нормативных актов, которые регулируют вопросы, затронутые договором, если эти акты нарушают или ограничивают права арендатора, арендодатель предусмотрит в них исключения с целью гарантирования арендатору соблюдение его прав по договору.
Из приложения 3 к договору аренды следует, что по состоянию на дату заключения договора арендная плата исчислена на основании распоряжений мэра Москвы от 02.04.99 N 285-РМ, от 26.12.2001 N 1159-РМ, исходя из базовой ставки арендной платы в размере 180 000 руб. за 1 га, площади земельного участка, коэффициентов дифференциации по территории города, индексации, инфляции.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что с 01.10.2012 года арендная плата за спорный земельный участок подлежит исчислению, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и составляет: за 2010 года начислена в размере - 4 332 683,52 руб., за 2011 год - 4 765951,87 руб., за 2012 год - 7 908 313,83 руб., за 2013 год - 45 496 293,30 руб., с 01.01.2014 по 30.06.2014 - 15 621 959,26 руб.
Полагая, что у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы, которая повлекла начисление пеней, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в спорный период арендатор уплачивал арендную плату, исходя из согласованного в договоре размера, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени.
Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
В силу норм статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Пунктом ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорный договор аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581 заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
По смыслу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Суд первой инстанции, проанализировав законодательство города Москвы, действовавшее в период заключения договора, правильно установил, что по вопросу установления размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства ММДЦ "Москва-Сити", устанавливались особые правила исчисления и уплаты арендной платы, что законами города Москвы допускалось.
На момент заключения спорного договора аренды земельного участка 22.02.2002 Закон города Москвы N 34 от 16.07.1997 года "Об основах платного землепользования в городе Москве", действовал и отменен не был.
Статья 11 указанного Закона устанавливала, что льготы по плате за землю могут предоставляться в виде частичного или полного освобождения от уплаты земельного налога, отсрочки (рассрочки) внесения земельного налога и иных платежей, связанных с приобретением прав на землю, налогового (платежного) кредита или в иной форме, установленной законами Российской Федерации и города Москвы.
Статья 12 предусматривала возможность установления ставок арендной платы за землю в особом порядке и категории землепользователей, к которым они применяются.
Понятие особого порядка определено в пункте 1 и представляет собой порядок, в соответствии с которым отдельным арендаторам или их группам ставки арендной платы за землю устанавливаются в ином порядке и размерах, чем ставки арендной платы для аналогичных по виду деятельности, местоположению и иным характеристикам, влияющим на расчет арендной платы, арендаторов или их категорий.
Статья 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" к полномочиям Правительства Москвы относит установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
То обстоятельство, что Постановлением Правительства Москвы от 24.05.94 N 446 предусматривалось принятие комплекса мер, стимулирующих привлечение инвестиций в проект ММДЦ "Москва-СИТИ", в т.ч. в части земельных платежей, истцом опровергнуто не было.
Так, Распоряжением мэра Москвы от 03.04.97 N 237-РМ в целях дальнейшей реализации программы строительства ММДЦ "Москва-СИТИ", ведущегося за счет средств инвесторов (в т.ч. иностранных), принято решение освободить на период строительства от арендной платы за землю все территории ММДЦ "Москва-СИТИ".
Пунктом 1 постановления Правительства Москвы от 09.12.97 N 858 предусматривалось, что проект реализации строительства ММДЦ "Москва-СИТИ" признан одной из важнейших приоритетных целевых программ Москвы; пунктом 2 постановления определено считать первоочередными объектами проектирования и строительства ММДЦ "Москва-СИТИ" в 1998 - 2001 гг. строительство на участке N 4; п. 4 Департаменту экономической политики и развития города Москвы поручено с целью привлечения отечественных и иностранных инвесторов разработать систему мер по созданию стабильных, благоприятных правовых и экономических условий для развития проекта ММДЦ "Москва-СИТИ" и подготовить предложения по установлению:
- - единого размера ежегодной арендной платы за землю для российских и иностранных юридических лиц - арендаторов земельных участков в ММДЦ - с применением единых коэффициентов для иностранных и российских арендаторов;
- - понижающего коэффициента 0,1 к ежегодной ставке арендной платы за 1 га для арендаторов земельных участков в ММДЦ на период строительства арендаторами объектов на арендуемых участках;
- - предельного увеличения размера арендной платы для арендаторов земельных участков в ММДЦ не более чем на 1% в год.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Поскольку законодательство города Москвы на момент заключения договора допускало установление размера арендной платы в особом порядке, в том числе, установление ставок арендной платы в меньшем размере по сравнению с базовыми ставками и это входило в компетенцию Правительства Москвы, то доводы апелляционной жалобы о неприменении условий договора и их изменении арендодателем в одностороннем порядке в связи с утратой норм законодательства Москвы силы в настоящее время, нельзя признать обоснованными и соответствующими нормам гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
По условиям сделки (пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора) стороны не договаривались о предоставлении арендодателю права на одностороннее изменение условий договора о размере арендной платы или автоматическом изменении арендной платы при изменении нормативных актов.
Соответствующие изменения в условия, предусмотренные пунктом 3.1 договора, о том, что размер арендной платы может изменяться в соответствии с законодательством Российской Федерации, но по соглашению сторон и не чаще чем 1 раз в 5 лет, при этом размер ежегодной арендной платы не будет изменяться в течение всего периода строительства на участке, включая период окупаемости инвестированных в строительство средств, с момента заключения договора в 2002 году соглашением сторон не вносились.
Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что с 01.10.2012 года после принятия Распоряжения мэра Москвы от 11.09.2012 N 744-РМ и постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП арендная плата за землю в Москве исчисляется по ставкам, установленным Приложением 1 к постановлению от 25.04.2006 года N 273-ПП, т.е. исходя из кадастровой стоимости земельного участка, по существу правильный, нельзя признать состоятельным применительно к спорному долгосрочному договору аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581, в редакции, действующей с момента его заключения.
По иным выводам суда первой инстанции апелляционная жалоба истца доводов, опровергающих их правомерность, не содержит.
Что касается возражений ответчика, изложенных в письменном отзыве на апелляционную жалобу, то судебная коллегия соглашается с правовой оценкой сложившихся правоотношений сторон, вытекающих из договора аренды земельного участка от 22.02.2002 N М-01-020581, которая дана судом первой инстанции. Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, в том числе, и исходя из положений ст. 49 АПК РФ, учитывая заявленные предмет и основание иска, у апелляционного суда не имеется.
При таких условиях доводы апелляционной жалобы истца необоснованны и удовлетворению не подлежат.
По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2014 г. по делу N А40-81724/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)