Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокуратура считала, что право на заключение договоров подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен сентября 03 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края - Солдатова С.А. (удостоверение), в отсутствие ответчиков: Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, индивидуального предпринимателя Власова Александра Сергеевича, Кусакина Александра Петровича, Сидикова Александра Юрьевича, Кравцова Петра Викторовича, Ильиной Марины Христофоровны, Судаковой Полины Алексеевны, индивидуального предпринимателя Соламатина Андрея Анатольевича, Аксеновой Ирины Александровны, Плотникова Валерия Александровича, индивидуального предпринимателя Асланова Валерия Ставровича, общества с ограниченной ответственностью "Вкусные продукты", от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы прокуратуры Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Власова Александра Сергеевича, Асланова Валерия Ставровича и Соламатина Андрея Анатольевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-12164/2012, установил следующее.
Прокуратура Краснодарского края (далее - прокуратура) обратилась с иском в арбитражный суд к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) и индивидуальному предпринимателю Власову А.С., в котором просила признать недействительными (ничтожными) следующие заключенные сторонами договоры:
- - договор аренды от 20.09.2011 N 3700004300 земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:674, расположенного относительно ориентира в 13 метрах по направлению на юго-восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Золотые пески, 19;
- - договор аренды от 20.09.2011 N 3700004303 земельного участка площадью 251 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:675, расположенного относительно ориентира в 23 метрах по направлению на юго-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 9;
- - договор аренды от 20.09.2011 N 3700004301 земельного участка площадью 723 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:678, расположенного относительно ориентира в 43 метрах по направлению на восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Бархатная, 18, а также применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок путем возложения обязанности на индивидуального предпринимателя Власова А.С. возвратить названные земельные участки управлению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013, в исковых требованиях отказано.
Постановлением суда кассационной инстанции от 30.07.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что довод истца о незаконном предоставлении спорных участков предпринимателю в обход процедуры выставления их на торги подлежит дополнительной проверке, поскольку спорные земельные участки не являются вновь сформированными, а образованы из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525.
В ходе нового рассмотрения дела определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, Кусакин А.П., Сидиков А.Ю., Кравцов П.В., Ильина М.Ф., Судакова П.А., индивидуальный предприниматель Соламатин А.А., Аксенова И.А., Плотников В.А., индивидуальный предприниматель Асланов В.С., ООО "Вкусные продукты".
Определением суда от 09.04.2014 принят отказ истца от иска в части требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возложения обязанности на индивидуального предпринимателя Власова А.С. возвратить спорные земельные участки управлению, производство по делу в данной части прекращено.
Решением от 22.08.2014 заявленный иск удовлетворен, суд признал оспариваемые договоры недействительными. Судебный акт мотивирован тем, что на дату предоставления спорных участков исходный земельный участок, из которого были образованы спорные участки, уже был поставлен на кадастровый учет. Спорные участки сформированы за счет раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525, в связи с чем они подлежали предоставлению исключительно на торгах.
Определением от 23.01.2015 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции. Основанием для принятия данного судебного акта явилось то обстоятельство, что право аренды на спорные земельные участки в порядке перенайма перешло к Аксеновой И.А., Асланову В.С., Ильиной М.Х., Кравцову П.В., Кусакину А.П., Плотникову В.А., Сидикову А.Ю., Соламатину А.А., Судаковой П.А., ООО "Вкусные продукты", поэтому эти лица подлежали привлечению к участию в деле в качестве ответчиков как стороны оспариваемых договоров аренды.
Постановлением от 21.05.2015 решение от 22.08.2014 отменено, по делу принят новый судебный акт. Суд прекратил производство по делу в части исковых требований о признании недействительными договора от 20.09.2011 N 3700004300 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:674 и договора от 20.09.2011 N 3700004303 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:675. Суд признал недействительным договор от 20.09.2011 N 3700004301 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:678. В иске к индивидуальному предпринимателю Власову А.С. отказал.
Суд апелляционной инстанции указал, что спор в отношении требований к арендаторам - физическим лицам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей (земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674 и 23:37:0107003:675), неподведомствен арбитражному суду. В остальной части иск удовлетворен, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:678 образован из земельного участка, который уже стоял на кадастровом учете, поэтому его предоставление возможно только путем проведения торгов.
Прокуратура, не согласившись с судебным актом, обратилась с кассационной жалобой, при этом указала, что земельные участки сформированы за счет земель общего пользования. Выводы судов о том, что прокуратура не оспаривает соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 20.09.2011, несостоятельны, поскольку суд самостоятельно привлек всех арендаторов земельных участков, поэтому договоры о переуступке прав должны быть проверены на предмет их соответствия законодательству. Суд апелляционной инстанции необоснованно привлек к участию в деле в качестве ответчиков всех арендаторов земельных участков, так как прокуратура отказалась от требования применить последствия недействительности ничтожной сделки. Сложившаяся арбитражная практика допускает такой способ защиты права, как признание сделки недействительной без применения последствий такой недействительности.
Предприниматель Власов А.С., Асланов В.С. и Соломатин А.А., не согласившись с судебным актом, обратились с жалобой, в которой указали, что разрешение вопроса о недействительности невозможно без разрешения вопроса о фактическом владении. О предоставлении спорных земельных участков публично сообщено в официальных СМИ. Поскольку иные лица не обращались с заявлениями о предоставлении данных участков, ничьи права и законные интересы не нарушены. Кроме того, участки не были закреплены за иными лицами, поэтому их предоставление предпринимателю без торгов является законным, вывод суда о нарушении порядка предоставления участков является необоснованным.
В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, постановлениями администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 31.03.2011 N 720, от 09.02.2011 N 211 и N 210 Власову А.С. утверждены материалы предварительного согласования места размещения торгово-развлекательных комплексов, акты выбора, схемы расположения на кадастровой карте территории муниципального образования г-к Анапа земельных участков площадью 239 кв. м, 251 кв. м и 723 кв. м, расположенных в городе Анапе, с. Витязево, по ул. Светлой, в районе санатория "Вита".
Формирование и постановка на государственный кадастровый учет 11.04.2011 земельных участков в установленном законом порядке подтверждается представленными в дело кадастровыми паспортами от 11.04.2011.
Согласно выпискам из ЕГРП от 16.04.2012 на земельные участки 02.08.2011 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Анапа.
На основании постановлений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 03.08.2011 N 2011, N 2012 и N 2009 управление и индивидуальный предприниматель Власов А.С. 20.09.2011 заключили договор аренды N 3700004300 земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:674, расположенного относительно ориентира в 13 метрах по направлению на юго-восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Золотые пески, 19; договор аренды N 3700004303 земельного участка площадью 251 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:675, расположенного относительно ориентира в 23 метрах по направлению на юго-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 9; договор аренды N 3700004301 земельного участка площадью 723 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:678, расположенного относительно ориентира в 43 метрах по направлению на восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Бархатная, 18.
Земельные участки предназначены для размещения торгово-развлекательных комплексов. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на договорах и выписками из ЕГРП от 16.04.2012. После предоставления земельных участков в аренду индивидуальный предприниматель Власовым А.С. возвел на них ряд капитальные торговые павильоны.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 30.08.2013 удовлетворен иск Кусакина А.П. к Власову А.С., согласно которому за Кусакиным А.П. было признано право собственности на все нежилые помещения (торговые павильоны), входящие в состав торгово-развлекательных центров, расположенных на спорных земельных участках. Суд общей юрисдикции указал, что его решение является основанием для государственной регистрации в ЕГРП права собственности Кусакина А.П. на нежилые помещения (торговые павильоны). Данным решением также на Власова А.С. возложена обязанность передать Кусакину А.П. права и обязанности арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:678 путем заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора. Суд общей юрисдикции указал, что его решение и заключенный между сторонами дела договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 20.09.2011 N 3700004300, N 3700004301 и N 3700004303 являются основанием для государственной регистрации права аренды Кусакина А.П. на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:678. Данный судебный акт никем не оспаривался и вступил в законную силу.
Во исполнение решения суда общей юрисдикции 01.10.2013 Власов А.С. и Кусакин А.П. заключили три договора уступки прав аренды земельных участков, по условиям которых Кусакин А.П. приобрел права и обязанности арендатора по спорным договорам аренды. Данные договоры зарегистрированы в ЕГРП 11.10.2013.
Как следует из представленных выписок ЕГРП и договоров купли-продажи, Кусакин А.П. произвел отчуждение всех принадлежавших ему нежилых помещений (торговых павильонов), располагающихся на спорных земельных участках, что сопровождалось одновременной уступкой новым собственникам павильонов прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков.
По сведениям ЕГРП, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:674 располагается торгово-развлекательный комплекс (литера А) общей площадью 117,2 кв. м, состоящий из 6 нежилых помещений (торговых павильонов), которые на праве собственности принадлежат: ООО "Вкусные продукты" (павильон N 1), Сидикову А.Ю. (павильоны N 2, 3), Ильиной М.Х. (павильон N 4), Кравцову П.В. (павильон N 5), Судаковой П.А. (павильон N 6).
Арендаторами земельного участка по договору от 20.09.2011 N 3700004300 по данным государственного реестра, являются указанные лица и Кусакин А.П. (множественность лиц на стороне арендатора).
Суд апелляционной инстанции установил, что статус индивидуального предпринимателя отсутствует у Кравцова П.В., Ильиной М.Х. и Судаковой П.А.
На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:675 располагается торгово-развлекательный комплекс (литера А) общей площадью 150 кв. м, состоящий из 10 нежилых помещений (торговых павильонов), которые принадлежат на праве собственности: Соламатину А.А. (павильоны N 1-4), Аксеновой И.А. (павильоны N 5, 6), Сидикову А.Ю. (павильоны N 7, 9, 10), Плотникову В.А. (павильон N 8).
Арендаторами земельного участка по договору от 20.09.2011 N 3700004303 по данным государственного реестра, являются указанные лица (множественность лиц на стороне арендатора).
Суд апелляционной инстанции установил, что статус индивидуального предпринимателя отсутствует у Аксеновой И.А. и у Плотникова В.А.
На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:678 располагается торгово-развлекательный комплекс (литера А) общей площадью 120,8 кв. м, состоящий из 8 нежилых помещений (торговых павильонов), и комплекс (литера Б) общей площадью 151 кв. м, состоящий из 10 нежилых помещений (торговых павильонов), которые на праве собственности принадлежат Соламатину А.А. (павильоны N 1-6 (литера А)) и Асланову В.С. (павильоны N 7, 8 (литера А), N 1-10 (литера Б)).
Арендаторами земельного участка по договору от 20.09.2011 N 3700004301 по данным государственного реестра, являются указанные лица (множественность лиц на стороне арендатора).
Согласно сведениям налогового органа Соламатин А.А. и Асланов В.С. являются индивидуальными предпринимателями.
В силу статей 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция действующая на момент заключения оспариваемых договоров) лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд с иском о признании соответствующей сделки недействительной.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (статья 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
При оспаривании сделки лицом, не являющимся стороной такой сделки, лица, выступающие стороной оспариваемой сделки, подлежат привлечению к участию в деле в качестве ответчиков, так как принимаемым по делу судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).
По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками по иску о признании сделки недействительной в случае предъявления иска третьим лицом являются стороны сделки, а в случае предъявления иска стороной сделки - другая сторона.
При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки. Таким образом, в качестве ответчиков по делу при оспаривании договора аренды, по которому происходила смена арендатора в порядке перенайма, подлежит привлечению новый арендатор, в то время как прежний арендатор подлежит привлечению к участию в деле в качестве ответчика в случае, если в рамках судебного дела рассматривается требование об оспаривании соглашения о перенайме.
По общему правилу указание на лицо как на ответчика по делу является исключительной прерогативой истца. Однако частью 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено исключение из данного правила, согласно которому в случае, если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика. При оспаривании гражданско-правовых договоров суд самостоятельно привлекает к участию в деле в качестве ответчика сторон данных договоров. С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно привлек к участию в деле в качестве ответчиков Аксенову И.А., индивидуального предпринимателя Асланова В.С., Ильину М.Х., Кравцова П.В., Кусакина А.П., Плотникову В.А., Сидикова А.Ю., индивидуального предпринимателя Соламатина А.А., Судакова П.А.,Судакову П.А., ООО "Вкусные продукты" как новых стороны оспариваемых договоров аренды.
Поскольку Власов А.С. не является стороной оспариваемых договоров аренды земельных участков и прокурором не заявлялось требование об оспаривании договоров перенайма, заключенных Власовым А.С. и Кусакиным А.П., суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что он является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем в удовлетворении иска к нему отказано.
Довод прокуратуры о том, что договоры перенайма должны быть проверены в силу привлечения всех арендаторов земельных участков, является несостоятельным. В соответствии с нормами действующего процессуального законодательства прерогативой по определению предмета заявленных требований, уменьшению (увеличению) размера исковых требований обладает только истец и обязанностью суда является рассмотреть иск в пределах заявленных требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и суд не вправе выходить за его пределы.
Суд апелляционной инстанции установил, что арендаторы земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674 и 23:37:0107003:675 не имеют статуса индивидуальных предпринимателей.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 2 статьи 27 названного Кодекса установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
На основании статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Следовательно, гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе, в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.
В абзаце третьем пункта 13 данного постановления разъяснено, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.
С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о неподведомственности арбитражному суду спора о признании недействительным договора аренды от 20.09.2011 N 3700004300, заключенного в отношении земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:674, а также договора аренды от 20.09.2011 N 3700004303, заключенного в отношении земельного участка площадью 251 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:675, и прекратил производство по делу в части данных требований.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса (редакция, действующая на момент совершения сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора).
Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; редакция, действующая на момент предоставления земельного участка), в которых детально регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства по указанной процедуре. В таком заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31). Уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом, предусматривающими проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса).
Суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, установили, что постановлениями администрации от 31.03.2011 N 720, от 09.02.2011 N 211 и N 210 индивидуальному предпринимателю Власову А.С. были утверждены документы предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного комплекса, акты выбора земельных участков, схемы расположения на кадастровой карте территории муниципального образования г. Анапы участков площадью 239 кв. м, 251 кв. м, 723 кв. м (т. 1, л.д. 12-13, 90-91, 137).
Из кадастровых паспортов указанных участков следует, что они поставлены на учет 11.04.2011 и образованы из участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525, последний подлежал снятию с учета в момент постановки вновь образованных участков в результате раздела предыдущего участка (т. 1, л.д. 20, 67, 100).
Индивидуальный предприниматель Власов А.С. обратился с заявлением о предоставлении спорных участков обратился в администрацию 07.12.2010, что подтверждается представленными заявлениями.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 площадью 1809 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Светлая, 7, на основании приказа администрации муниципального образования г. Анапа от 09.04.2007 N 622 "Об утверждении границ и размера земельного участка по ул. Светлой, 7, с. Витязево, город-курорт Анапа" был поставлен на кадастровый учет 27.04.2007, снят с кадастрового учета 05.09.2011, что следует из кадастровой выписки от 31.10.2013, правообладателем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования участка значится МУП МО г. Анапа "Цент развития муниципальной собственности".
Из материалов дела (межевого плана от 06.04.2011), а также информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю следует, что на основании межевого плана от 06.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 11.04.2011 был разделен на 5 земельных участков, которым были присвоены кадастровые номера 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:676, 23:37:0107003:677 и 23:37:0107003:678.
Постановлением администрации муниципального образования г. Анапа от 07.07.2011 N 1703 право постоянного (бессрочного) пользования МУП муниципального образования г. Анапа "Центр развития муниципальной собственности" на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 прекращено.
На момент обращения Власова А.С. с заявлениями о предоставлении спорных участков в аренду (07.12.2010) земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 находился на государственном кадастровом учете, не был разделен и принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования МУП муниципального образования г. Анапа "Центр развития муниципальной собственности".
С учетом изложенного выводы судов о том, что право на заключение договора аренды спорного земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, являются законными и обоснованными.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 указанного Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
Нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора, заключенного комитетом и обществом.
Довод жалоб о том, что предоставление сформированного земельного участка, закрепленного на момент предоставления за иным лицом, в порядке предварительного согласования места размещения объекта не противоречит действующему законодательству, заявлялся в суде апелляционной инстанции, где ему дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции не имеется оснований для иных выводов.
Поскольку истец представил доказательства несоблюдения императивных положений пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса при заключении управлением и индивидуальным предпринимателем Власовым А.С. оспариваемой сделки, договор от 20.09.2011 N 3700004301 аренды земельного участка площадью 723 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:678 надлежит признать недействительным (ничтожным). Следовательно, индивидуальные предприниматели Соламатин А.А. и Асланов В.С. в результате состоявшейся цепочки сделок по перенайму не могли приобрести прав в отношении спорного земельного участка.
Доводы жалобы не опровергают правильность выводов судов. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А32-12164/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.09.2015 N Ф08-5502/2015 ПО ДЕЛУ N А32-12164/2012
Требование: О признании недействительными (ничтожными) договоров аренды.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокуратура считала, что право на заключение договоров подлежит выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2015 г. по делу N А32-12164/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен сентября 03 сентября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края - Солдатова С.А. (удостоверение), в отсутствие ответчиков: Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, индивидуального предпринимателя Власова Александра Сергеевича, Кусакина Александра Петровича, Сидикова Александра Юрьевича, Кравцова Петра Викторовича, Ильиной Марины Христофоровны, Судаковой Полины Алексеевны, индивидуального предпринимателя Соламатина Андрея Анатольевича, Аксеновой Ирины Александровны, Плотникова Валерия Александровича, индивидуального предпринимателя Асланова Валерия Ставровича, общества с ограниченной ответственностью "Вкусные продукты", от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований: администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Федерального государственного бюджетного учреждения "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы прокуратуры Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Власова Александра Сергеевича, Асланова Валерия Ставровича и Соламатина Андрея Анатольевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-12164/2012, установил следующее.
Прокуратура Краснодарского края (далее - прокуратура) обратилась с иском в арбитражный суд к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) и индивидуальному предпринимателю Власову А.С., в котором просила признать недействительными (ничтожными) следующие заключенные сторонами договоры:
- - договор аренды от 20.09.2011 N 3700004300 земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:674, расположенного относительно ориентира в 13 метрах по направлению на юго-восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Золотые пески, 19;
- - договор аренды от 20.09.2011 N 3700004303 земельного участка площадью 251 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:675, расположенного относительно ориентира в 23 метрах по направлению на юго-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 9;
- - договор аренды от 20.09.2011 N 3700004301 земельного участка площадью 723 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:678, расположенного относительно ориентира в 43 метрах по направлению на восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Бархатная, 18, а также применить последствия недействительности указанных ничтожных сделок путем возложения обязанности на индивидуального предпринимателя Власова А.С. возвратить названные земельные участки управлению.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013, в исковых требованиях отказано.
Постановлением суда кассационной инстанции от 30.07.2013 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что довод истца о незаконном предоставлении спорных участков предпринимателю в обход процедуры выставления их на торги подлежит дополнительной проверке, поскольку спорные земельные участки не являются вновь сформированными, а образованы из земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525.
В ходе нового рассмотрения дела определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.04.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю, Кусакин А.П., Сидиков А.Ю., Кравцов П.В., Ильина М.Ф., Судакова П.А., индивидуальный предприниматель Соламатин А.А., Аксенова И.А., Плотников В.А., индивидуальный предприниматель Асланов В.С., ООО "Вкусные продукты".
Определением суда от 09.04.2014 принят отказ истца от иска в части требования о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возложения обязанности на индивидуального предпринимателя Власова А.С. возвратить спорные земельные участки управлению, производство по делу в данной части прекращено.
Решением от 22.08.2014 заявленный иск удовлетворен, суд признал оспариваемые договоры недействительными. Судебный акт мотивирован тем, что на дату предоставления спорных участков исходный земельный участок, из которого были образованы спорные участки, уже был поставлен на кадастровый учет. Спорные участки сформированы за счет раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525, в связи с чем они подлежали предоставлению исключительно на торгах.
Определением от 23.01.2015 Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции. Основанием для принятия данного судебного акта явилось то обстоятельство, что право аренды на спорные земельные участки в порядке перенайма перешло к Аксеновой И.А., Асланову В.С., Ильиной М.Х., Кравцову П.В., Кусакину А.П., Плотникову В.А., Сидикову А.Ю., Соламатину А.А., Судаковой П.А., ООО "Вкусные продукты", поэтому эти лица подлежали привлечению к участию в деле в качестве ответчиков как стороны оспариваемых договоров аренды.
Постановлением от 21.05.2015 решение от 22.08.2014 отменено, по делу принят новый судебный акт. Суд прекратил производство по делу в части исковых требований о признании недействительными договора от 20.09.2011 N 3700004300 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:674 и договора от 20.09.2011 N 3700004303 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:675. Суд признал недействительным договор от 20.09.2011 N 3700004301 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:678. В иске к индивидуальному предпринимателю Власову А.С. отказал.
Суд апелляционной инстанции указал, что спор в отношении требований к арендаторам - физическим лицам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей (земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674 и 23:37:0107003:675), неподведомствен арбитражному суду. В остальной части иск удовлетворен, поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:678 образован из земельного участка, который уже стоял на кадастровом учете, поэтому его предоставление возможно только путем проведения торгов.
Прокуратура, не согласившись с судебным актом, обратилась с кассационной жалобой, при этом указала, что земельные участки сформированы за счет земель общего пользования. Выводы судов о том, что прокуратура не оспаривает соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору от 20.09.2011, несостоятельны, поскольку суд самостоятельно привлек всех арендаторов земельных участков, поэтому договоры о переуступке прав должны быть проверены на предмет их соответствия законодательству. Суд апелляционной инстанции необоснованно привлек к участию в деле в качестве ответчиков всех арендаторов земельных участков, так как прокуратура отказалась от требования применить последствия недействительности ничтожной сделки. Сложившаяся арбитражная практика допускает такой способ защиты права, как признание сделки недействительной без применения последствий такой недействительности.
Предприниматель Власов А.С., Асланов В.С. и Соломатин А.А., не согласившись с судебным актом, обратились с жалобой, в которой указали, что разрешение вопроса о недействительности невозможно без разрешения вопроса о фактическом владении. О предоставлении спорных земельных участков публично сообщено в официальных СМИ. Поскольку иные лица не обращались с заявлениями о предоставлении данных участков, ничьи права и законные интересы не нарушены. Кроме того, участки не были закреплены за иными лицами, поэтому их предоставление предпринимателю без торгов является законным, вывод суда о нарушении порядка предоставления участков является необоснованным.
В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как следует из материалов дела, постановлениями администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 31.03.2011 N 720, от 09.02.2011 N 211 и N 210 Власову А.С. утверждены материалы предварительного согласования места размещения торгово-развлекательных комплексов, акты выбора, схемы расположения на кадастровой карте территории муниципального образования г-к Анапа земельных участков площадью 239 кв. м, 251 кв. м и 723 кв. м, расположенных в городе Анапе, с. Витязево, по ул. Светлой, в районе санатория "Вита".
Формирование и постановка на государственный кадастровый учет 11.04.2011 земельных участков в установленном законом порядке подтверждается представленными в дело кадастровыми паспортами от 11.04.2011.
Согласно выпискам из ЕГРП от 16.04.2012 на земельные участки 02.08.2011 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Анапа.
На основании постановлений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 03.08.2011 N 2011, N 2012 и N 2009 управление и индивидуальный предприниматель Власов А.С. 20.09.2011 заключили договор аренды N 3700004300 земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:674, расположенного относительно ориентира в 13 метрах по направлению на юго-восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Золотые пески, 19; договор аренды N 3700004303 земельного участка площадью 251 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:675, расположенного относительно ориентира в 23 метрах по направлению на юго-запад от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Серебряная, 9; договор аренды N 3700004301 земельного участка площадью 723 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:678, расположенного относительно ориентира в 43 метрах по направлению на восток от земельного участка по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Бархатная, 18.
Земельные участки предназначены для размещения торгово-развлекательных комплексов. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается отметками регистрирующего органа на договорах и выписками из ЕГРП от 16.04.2012. После предоставления земельных участков в аренду индивидуальный предприниматель Власовым А.С. возвел на них ряд капитальные торговые павильоны.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 30.08.2013 удовлетворен иск Кусакина А.П. к Власову А.С., согласно которому за Кусакиным А.П. было признано право собственности на все нежилые помещения (торговые павильоны), входящие в состав торгово-развлекательных центров, расположенных на спорных земельных участках. Суд общей юрисдикции указал, что его решение является основанием для государственной регистрации в ЕГРП права собственности Кусакина А.П. на нежилые помещения (торговые павильоны). Данным решением также на Власова А.С. возложена обязанность передать Кусакину А.П. права и обязанности арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:678 путем заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора. Суд общей юрисдикции указал, что его решение и заключенный между сторонами дела договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 20.09.2011 N 3700004300, N 3700004301 и N 3700004303 являются основанием для государственной регистрации права аренды Кусакина А.П. на земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:678. Данный судебный акт никем не оспаривался и вступил в законную силу.
Во исполнение решения суда общей юрисдикции 01.10.2013 Власов А.С. и Кусакин А.П. заключили три договора уступки прав аренды земельных участков, по условиям которых Кусакин А.П. приобрел права и обязанности арендатора по спорным договорам аренды. Данные договоры зарегистрированы в ЕГРП 11.10.2013.
Как следует из представленных выписок ЕГРП и договоров купли-продажи, Кусакин А.П. произвел отчуждение всех принадлежавших ему нежилых помещений (торговых павильонов), располагающихся на спорных земельных участках, что сопровождалось одновременной уступкой новым собственникам павильонов прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков.
По сведениям ЕГРП, на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:674 располагается торгово-развлекательный комплекс (литера А) общей площадью 117,2 кв. м, состоящий из 6 нежилых помещений (торговых павильонов), которые на праве собственности принадлежат: ООО "Вкусные продукты" (павильон N 1), Сидикову А.Ю. (павильоны N 2, 3), Ильиной М.Х. (павильон N 4), Кравцову П.В. (павильон N 5), Судаковой П.А. (павильон N 6).
Арендаторами земельного участка по договору от 20.09.2011 N 3700004300 по данным государственного реестра, являются указанные лица и Кусакин А.П. (множественность лиц на стороне арендатора).
Суд апелляционной инстанции установил, что статус индивидуального предпринимателя отсутствует у Кравцова П.В., Ильиной М.Х. и Судаковой П.А.
На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:675 располагается торгово-развлекательный комплекс (литера А) общей площадью 150 кв. м, состоящий из 10 нежилых помещений (торговых павильонов), которые принадлежат на праве собственности: Соламатину А.А. (павильоны N 1-4), Аксеновой И.А. (павильоны N 5, 6), Сидикову А.Ю. (павильоны N 7, 9, 10), Плотникову В.А. (павильон N 8).
Арендаторами земельного участка по договору от 20.09.2011 N 3700004303 по данным государственного реестра, являются указанные лица (множественность лиц на стороне арендатора).
Суд апелляционной инстанции установил, что статус индивидуального предпринимателя отсутствует у Аксеновой И.А. и у Плотникова В.А.
На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:678 располагается торгово-развлекательный комплекс (литера А) общей площадью 120,8 кв. м, состоящий из 8 нежилых помещений (торговых павильонов), и комплекс (литера Б) общей площадью 151 кв. м, состоящий из 10 нежилых помещений (торговых павильонов), которые на праве собственности принадлежат Соламатину А.А. (павильоны N 1-6 (литера А)) и Асланову В.С. (павильоны N 7, 8 (литера А), N 1-10 (литера Б)).
Арендаторами земельного участка по договору от 20.09.2011 N 3700004301 по данным государственного реестра, являются указанные лица (множественность лиц на стороне арендатора).
Согласно сведениям налогового органа Соламатин А.А. и Асланов В.С. являются индивидуальными предпринимателями.
В силу статей 166 - 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (редакция действующая на момент заключения оспариваемых договоров) лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд с иском о признании соответствующей сделки недействительной.
В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований (статья 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По правилам статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
При оспаривании сделки лицом, не являющимся стороной такой сделки, лица, выступающие стороной оспариваемой сделки, подлежат привлечению к участию в деле в качестве ответчиков, так как принимаемым по делу судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).
По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками по иску о признании сделки недействительной в случае предъявления иска третьим лицом являются стороны сделки, а в случае предъявления иска стороной сделки - другая сторона.
При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки. Таким образом, в качестве ответчиков по делу при оспаривании договора аренды, по которому происходила смена арендатора в порядке перенайма, подлежит привлечению новый арендатор, в то время как прежний арендатор подлежит привлечению к участию в деле в качестве ответчика в случае, если в рамках судебного дела рассматривается требование об оспаривании соглашения о перенайме.
По общему правилу указание на лицо как на ответчика по делу является исключительной прерогативой истца. Однако частью 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено исключение из данного правила, согласно которому в случае, если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика. При оспаривании гражданско-правовых договоров суд самостоятельно привлекает к участию в деле в качестве ответчика сторон данных договоров. С учетом этого суд апелляционной инстанции обоснованно привлек к участию в деле в качестве ответчиков Аксенову И.А., индивидуального предпринимателя Асланова В.С., Ильину М.Х., Кравцова П.В., Кусакина А.П., Плотникову В.А., Сидикова А.Ю., индивидуального предпринимателя Соламатина А.А., Судакова П.А.,Судакову П.А., ООО "Вкусные продукты" как новых стороны оспариваемых договоров аренды.
Поскольку Власов А.С. не является стороной оспариваемых договоров аренды земельных участков и прокурором не заявлялось требование об оспаривании договоров перенайма, заключенных Власовым А.С. и Кусакиным А.П., суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что он является ненадлежащим ответчиком, в связи с чем в удовлетворении иска к нему отказано.
Довод прокуратуры о том, что договоры перенайма должны быть проверены в силу привлечения всех арендаторов земельных участков, является несостоятельным. В соответствии с нормами действующего процессуального законодательства прерогативой по определению предмета заявленных требований, уменьшению (увеличению) размера исковых требований обладает только истец и обязанностью суда является рассмотреть иск в пределах заявленных требований (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и суд не вправе выходить за его пределы.
Суд апелляционной инстанции установил, что арендаторы земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0107003:674 и 23:37:0107003:675 не имеют статуса индивидуальных предпринимателей.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 2 статьи 27 названного Кодекса установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
На основании статьи 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
Следовательно, гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе, в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных обстоятельств.
В абзаце третьем пункта 13 данного постановления разъяснено, что гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.
С учетом изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к законному и обоснованному выводу о неподведомственности арбитражному суду спора о признании недействительным договора аренды от 20.09.2011 N 3700004300, заключенного в отношении земельного участка площадью 239 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:674, а также договора аренды от 20.09.2011 N 3700004303, заключенного в отношении земельного участка площадью 251 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:675, и прекратил производство по делу в части данных требований.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса (редакция, действующая на момент совершения сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора).
Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; редакция, действующая на момент предоставления земельного участка), в которых детально регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства по указанной процедуре. В таком заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты (пункт 1 статьи 31). Уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).
В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом, предусматривающими проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса).
Суды, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, установили, что постановлениями администрации от 31.03.2011 N 720, от 09.02.2011 N 211 и N 210 индивидуальному предпринимателю Власову А.С. были утверждены документы предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного комплекса, акты выбора земельных участков, схемы расположения на кадастровой карте территории муниципального образования г. Анапы участков площадью 239 кв. м, 251 кв. м, 723 кв. м (т. 1, л.д. 12-13, 90-91, 137).
Из кадастровых паспортов указанных участков следует, что они поставлены на учет 11.04.2011 и образованы из участка с кадастровым номером 23:37:0107003:525, последний подлежал снятию с учета в момент постановки вновь образованных участков в результате раздела предыдущего участка (т. 1, л.д. 20, 67, 100).
Индивидуальный предприниматель Власов А.С. обратился с заявлением о предоставлении спорных участков обратился в администрацию 07.12.2010, что подтверждается представленными заявлениями.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 площадью 1809 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Светлая, 7, на основании приказа администрации муниципального образования г. Анапа от 09.04.2007 N 622 "Об утверждении границ и размера земельного участка по ул. Светлой, 7, с. Витязево, город-курорт Анапа" был поставлен на кадастровый учет 27.04.2007, снят с кадастрового учета 05.09.2011, что следует из кадастровой выписки от 31.10.2013, правообладателем земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования участка значится МУП МО г. Анапа "Цент развития муниципальной собственности".
Из материалов дела (межевого плана от 06.04.2011), а также информации филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю следует, что на основании межевого плана от 06.04.2011 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 11.04.2011 был разделен на 5 земельных участков, которым были присвоены кадастровые номера 23:37:0107003:674, 23:37:0107003:675, 23:37:0107003:676, 23:37:0107003:677 и 23:37:0107003:678.
Постановлением администрации муниципального образования г. Анапа от 07.07.2011 N 1703 право постоянного (бессрочного) пользования МУП муниципального образования г. Анапа "Центр развития муниципальной собственности" на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 прекращено.
На момент обращения Власова А.С. с заявлениями о предоставлении спорных участков в аренду (07.12.2010) земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:525 находился на государственном кадастровом учете, не был разделен и принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования МУП муниципального образования г. Анапа "Центр развития муниципальной собственности".
С учетом изложенного выводы судов о том, что право на заключение договора аренды спорного земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, являются законными и обоснованными.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 указанного Кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход содержится в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11.
Нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора, заключенного комитетом и обществом.
Довод жалоб о том, что предоставление сформированного земельного участка, закрепленного на момент предоставления за иным лицом, в порядке предварительного согласования места размещения объекта не противоречит действующему законодательству, заявлялся в суде апелляционной инстанции, где ему дана надлежащая правовая оценка, у суда кассационной инстанции не имеется оснований для иных выводов.
Поскольку истец представил доказательства несоблюдения императивных положений пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса при заключении управлением и индивидуальным предпринимателем Власовым А.С. оспариваемой сделки, договор от 20.09.2011 N 3700004301 аренды земельного участка площадью 723 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:678 надлежит признать недействительным (ничтожным). Следовательно, индивидуальные предприниматели Соламатин А.А. и Асланов В.С. в результате состоявшейся цепочки сделок по перенайму не могли приобрести прав в отношении спорного земельного участка.
Доводы жалобы не опровергают правильность выводов судов. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2015 по делу N А32-12164/2012 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)