Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 по делу N А76-26186/2014 (судья Наконечная О.Г.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "АГРОКОМ" - Косых Т.В. (доверенность от 13.10.2014),
Администрации Миасского городского округа - Каравайцева Л.А. (доверенность от 12.01.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "АГРОКОМ" (далее - общество "АГРОКОМ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Миасского городского округа (далее - Администрация, ответчик) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 06.10.2014 N 6590/11, в продлении договора аренды N 7001 от 15.10.2013 земельного участка общей площадью 11 793 кв. м с кадастровым номером 74:34:1303006:8, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Нахимова; об обязании Администрации устранить указанные нарушение путем принятия решения о продлении указанного договора аренды сроком на пять лет в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Истец также просил суд взыскать с Администрации судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 36 000 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 (резолютивная часть от 10.12.2014) признан недействительным изложенный в форме письма от 06.10.2014 N 6590/11 отказ Администрации в продлении договора аренды земельного участка для строительства от 15.10.2013 N 7001, на Администрацию возложена обязанность принять решение о продлении договора аренды земельного участка для строительства от 15.10.2013 N 7001.
Суд также взыскал с Администрации в пользу общества "АГРОКОМ" 24 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 2 000 руб. государственной пошлины по иску.
С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы полагает, что выводы суда о наличии у истца преимущественного права на заключение договора на новый срок являются необоснованными, поскольку такой подход нарушит конкурентные принципы предоставления земельных участков для целей строительства, предусмотренные ст. ст. 30, 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и тем самым нарушит права и разумные ожидания иных лиц, которые вправе участвовать в процедуре предоставления земельного участка в порядке торгов.
Судом не учтены разъяснения, изложенные в п. п. 3, 4.1. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых арендатор, имеющий преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, вправе реализовать такое право путем перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом по результатам проведения торгов. Судом не применена норма ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), по смыслу которой передача в аренду недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности может осуществляться только на торгах и заключение договора аренды вне торгов допускается только в случае, если прежний договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о защите конкуренции. Иной порядок фактически приведет к неправомерному предоставлению преференций и ограничению конкуренции. В силу этого, апеллянт полагает, что предоставление земельного участка в порядке, установленном законом, не может нарушать разумных ожиданий истца.
Апеллянт полагает, что судом необоснованно применены нормы ст. 46 ЗК РФ, которые применяются к случаям прекращения договора аренды и не распространяются на правоотношения по продлению договора на новый срок.
К дате судебного заседания от общества "АГРОКОМ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
До судебного заседания в суд поступило ходатайство от Гаврилова В.М. о привлечении его к участию в деле, которое судом оставлено без удовлетворения на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (протокольное определение от 24.02.2015).
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.06.2006 главой Администрации Миасского городского округа Челябинской области издано постановление N 525 "О проведении аукциона", в соответствии с которым принято решение о проведении открытого аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Нахимова (категории земель - земли поселения, назначение - для жилищных нужд под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов, начальный годовой размер арендной платы - 3 млн. руб., срок аренды - 2 года, площадь - 11 793 кв. м) в соответствии с законодательством РФ (л.д. 52).
14.07.2006 в связи с несостоявшимися торгами по продаже права заключения договора аренды земельного участка на строительство 10 этажного панельного жилого дома принято решение о заключении договора аренды земельного участка с обществом "АГРОКОМ" на условиях, опубликованных в газете "Миасский рабочий" (л.д. 53-54).
14.07.2006 между Администрацией (арендодатель) и обществом "АГРОКОМ" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 5128, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым номером 74:34:1303006:0008, находящийся в г. Миассе, ул. Нахимова, для жилищных нужд под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов, общей площадью 11 793 кв. м (л.д. 55-59).
Срок аренды земельного участка установлен договором с 14.07.2006 по 14.07.2008 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за земельный участок составляет 6 000 000 руб. за два года.
Договор аренды земельного участка N 5128 от 14.07.2006 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 59 оборот).
Постановлением глава Администрации Миасского городского округа от 23.07.2008 N 894 указанный договор аренды N 5128 от 14.07.2006 расторгнут, обществу "АГРОКОМ" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 74:34:1303006:0008, находящегося в г. Миассе, ул. Нахимова, для жилищных нужд под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов, общей площадью 11 793 кв. м (л.д. 60).
На основании этого постановления между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка от 23.07.2008 N 5625 (л.д. 61-66), срок аренды которого установлен с 23.07.2008 по 23.07.2013 (п. 2.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора на земельном участке имеется незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 592,5 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 передан по акту приема-передачи от 23.07.2008 истцу (л.д. 64).
Договор аренды земельного участка от 23.07.2008 N 5625 зарегистрирован (л.д. 66 оборот).
На основании постановления Администрации от 30.08.2013 N 5692 (л.д. 67) названный договор аренды N 5625 продлен путем заключения нового договора аренды земельного участка для строительства от 15.10.2013 N 7001 (л.д. 68-78).
Срок аренды земельного участка по договору аренды от 15.10.2013 N 7001 установлен с 30.08.2013 по 30.07.2014 (п. 2.1 договора).
Пунктом 4.3.3 договора аренды N 7001 определено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.
20.05.2014, за два месяца до истечения срока действия последнего договора аренды, общество "АГРОКОМ" обратилось в Администрацию с письмом исх. N 150/2014 о продлении срока действия договора аренды земельного участка в связи с продолжением строительства двух многоквартирных домов (л.д. 80).
02.07.2014 Администрация письмом N 4214/11 отказала обществу "АГРОКОМ" в продлении договора аренды по основаниям статьи 30.1 ЗК РФ (л.д. 81).
После повторного обращения общества "АГРОКОМ" о продлении ранее заключенного договора аренды Администрация письмом от 11.08.2014 N 5290/11 сообщила, что на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды от 15.10.2013 N 7001 считается возобновленным на неопределенный срок (л.д. 82).
18.09.2014 общество "АГРОКОМ" в третий раз обратилось в Администрацию с письмом исх. N 244 о продлении ранее заключенного договора аренды сроком до конца 2020 года (л.д. 83).
Ответчик письмом от 06.10.2014 N 6590/11 вновь отказал в продлении срока действия договора аренды земельного участка со ссылкой на положения пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ и положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ (л.д. 84).
Полагая последний отказ Администрации в продлении договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 7001 незаконным, общество "АГРОКОМ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования общества, суд с учетом особенностей правового режима земельных участков, предоставленных под строительство объектов недвижимости, установив по материалам дела добросовестность истца как застройщика, предпринимавшего меры для освоения земельного участка, пришел к выводу о наличии у истца преимущественного права на получение земельного участка для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя удовлетворены судом частично с учетом доказанности фактического несения таких расходов и объема исполнения юридических услуг на момент рассмотрения дела судом первой инстанции. Доводы ответчика о чрезмерности судебных расходов признаны судом не подтвержденными относимыми и допустимыми доказательствами.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В силу требований нормы ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Миасского городского округа N 525 от 09.06.2006 (т. 1 л.д. 52) было принято решение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу г. Миасс, ул. Нахимова, для целей проектирования и строительства многоквартирных жилых домов, с начальным размером годовой арендной платы 3 000 000 рублей, срок аренды 2 года, площадь земельного участка 11793 кв. м.
Протоколом от 14.07.2006 (т. 1 л.д. 54) аукцион признан несостоявшимся и с обществом "Агроком" на основании поданного им заявления (т. 1 л.д. 53) был заключен договор аренды земельного участка N 5128 от 14.07.2006 на условиях публичного извещения о проведении торгов как с единственным участником аукциона (т. 1 л.д. 55).
Впоследствии между истцом и ответчиком были оформлены также договоры аренды того же земельного участка для тех же целей - N 5625 от 23.07.2008 сроком до 23.07.2013 и N 7001 от 15.10.2013 на срок до 30.07.2014 (т. 1 л.д. 61, 68).
Общество "Агроком" обратилось с заявлениями от 21.05.2014 N 6995 и N 244 от 18.09.2014 (т. 1 л.д. 80, 83) о продлении срока действия последнего из указанных договоров, на что Администрация указала на возможность продления указанного договора только в порядке проведения торгов (т. 1 л.д. 84).
Учитывая то обстоятельство, что последующие договоры аренды фактически были направлены на изменение срока действия первоначально заключенного договора аренды от 14.07.2006 путем увеличение срока, на который предоставлялся земельный участок, апелляционный суд полагает, что фактически в рамках настоящего спора предметом спора является продление первого из заключенных договоров - от 14.07.2006.
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 5128 заключен 14.07.2006, то есть после вступления в силу нормы ст. 30.1 ЗК РФ (согласно ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Договор был заключен с истцом по итогам признанного несостоявшимся аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
С учетом изложенных норм и разъяснений, поскольку договор аренды земельного участка N 5128 от 14.07.2006 в целях жилищного строительства был оформлен после 10.01.2005, последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.
Выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу особого правового режима земельных участков в период строительства при наличии доказательств возведения на земельном участке объектов недвижимости, для строительства которых участок был предоставлен, сделаны без учета указанных норм и разъяснений, в силу чего не могут быть признаны обоснованными.
Доводы истца о том, что с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истец будет вправе в любом случае перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному в порядке торгов с иным лицом, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, что, по мнению истца, исключает целесообразность проведения торгов, отклоняются как противоречащие указанным нормам и разъяснениям, устанавливающим возможность передачи в аренду земельного участка для целей строительства исключительно в порядке проведения торгов.
Следует также отметить, что по смыслу нормы ст. 30.1 ЗК РФ, в также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя - арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.
Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе путем продления договора на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящихся в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (п. п. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 34 ЗК РФ).
По тем же основаниям следует признать ошибочность мнения истца, изложенного его представителем в судебном заседании, о том, что при заключении нового договора аренды арендная плата будет определяться, исходя из условий прежнего договора аренды, заключенного в порядке торгов, поскольку такой принцип формирования арендной платы противоречит норме ст. 30.1 ЗК РФ и названным принципам земельного законодательства.
Следует также отметить, что вопреки требованиям названных норм арендная плата за спорный земельный участок в договорах аренды от 23.07.2008 и от 15.10.2013 (т. 1 л.д. 61, 68) определена не на условиях ранее объявленного аукциона (т. 1 л.д. 52), а по формуле, определяющей размер арендной платы как регулируемой цены, что противоречит разъяснениям, изложенным в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представитель истца в пояснениях суду указал на отсутствие такой государственной регистрации.
Апелляционный суд также отмечает следующее.
Истцу в аренду по договорам от 14.07.2006, от 23.07.2008 и от 15.10.2013 согласно условиям объявленного аукциона был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв. м.
В период действия указанных договоров на земельном участке был возведен объект недвижимости - жилой дом, 1-ой очереди строительства блок-секции в осях 3-4, что следует из постановления Администрации Миасского городского округа N 812 от 28.02.2012 (т. 1 л.д. 88) и не оспаривается сторонами. Объект недвижимости введен в эксплуатацию.
Согласно норме статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу правовых позиций, сформированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1721/11 от 05.07.2011, N 11642/11 от 24.01.2011, N 13966/11 от 15.03.2012, N 13147/09 от 16.02.2010, возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме влечет прекращение в порядке ст. 413 ГК РФ договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.
Однако в нарушение указанных норм и разъяснений истцом в рамках настоящего спора испрашивается тот же земельный участок, который являлся предметом ранее заключенных договоров - с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв. м.
Доказательств формирования земельного участка с учетом площади, необходимой для эксплуатации возведенного многоквартирного дома, материалы дела не содержат.
Ссылки истца на то, что сдача жилого дома первой очереди строительства не прекращает договор аренды в соответствующей части до момента строительства всех объектов, запланированных к строительству на спорном земельном участке, противоречат вышеизложенным нормам и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума N 1721/11 от 05.07.2011.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит правовых оснований для предоставления истцу земельного участка кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв. м по договору аренды, заключенному на новый срок, ввиду чего заявленные обществом требования удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 по делу N А76-26186/2014 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Агроком" отказать в полном объеме.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.02.2015 N 18АП-1160/2015 ПО ДЕЛУ N А76-26186/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 февраля 2015 г. N 18АП-1160/2015
Дело N А76-26186/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 по делу N А76-26186/2014 (судья Наконечная О.Г.).
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "АГРОКОМ" - Косых Т.В. (доверенность от 13.10.2014),
Администрации Миасского городского округа - Каравайцева Л.А. (доверенность от 12.01.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "АГРОКОМ" (далее - общество "АГРОКОМ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Администрации Миасского городского округа (далее - Администрация, ответчик) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 06.10.2014 N 6590/11, в продлении договора аренды N 7001 от 15.10.2013 земельного участка общей площадью 11 793 кв. м с кадастровым номером 74:34:1303006:8, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Нахимова; об обязании Администрации устранить указанные нарушение путем принятия решения о продлении указанного договора аренды сроком на пять лет в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
Истец также просил суд взыскать с Администрации судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 36 000 руб.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 (резолютивная часть от 10.12.2014) признан недействительным изложенный в форме письма от 06.10.2014 N 6590/11 отказ Администрации в продлении договора аренды земельного участка для строительства от 15.10.2013 N 7001, на Администрацию возложена обязанность принять решение о продлении договора аренды земельного участка для строительства от 15.10.2013 N 7001.
Суд также взыскал с Администрации в пользу общества "АГРОКОМ" 24 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 2 000 руб. государственной пошлины по иску.
С указанным решением не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Податель жалобы полагает, что выводы суда о наличии у истца преимущественного права на заключение договора на новый срок являются необоснованными, поскольку такой подход нарушит конкурентные принципы предоставления земельных участков для целей строительства, предусмотренные ст. ст. 30, 30.1, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и тем самым нарушит права и разумные ожидания иных лиц, которые вправе участвовать в процедуре предоставления земельного участка в порядке торгов.
Судом не учтены разъяснения, изложенные в п. п. 3, 4.1. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых арендатор, имеющий преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, вправе реализовать такое право путем перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом по результатам проведения торгов. Судом не применена норма ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), по смыслу которой передача в аренду недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности может осуществляться только на торгах и заключение договора аренды вне торгов допускается только в случае, если прежний договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о защите конкуренции. Иной порядок фактически приведет к неправомерному предоставлению преференций и ограничению конкуренции. В силу этого, апеллянт полагает, что предоставление земельного участка в порядке, установленном законом, не может нарушать разумных ожиданий истца.
Апеллянт полагает, что судом необоснованно применены нормы ст. 46 ЗК РФ, которые применяются к случаям прекращения договора аренды и не распространяются на правоотношения по продлению договора на новый срок.
К дате судебного заседания от общества "АГРОКОМ" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
До судебного заседания в суд поступило ходатайство от Гаврилова В.М. о привлечении его к участию в деле, которое судом оставлено без удовлетворения на основании части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) (протокольное определение от 24.02.2015).
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.06.2006 главой Администрации Миасского городского округа Челябинской области издано постановление N 525 "О проведении аукциона", в соответствии с которым принято решение о проведении открытого аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Нахимова (категории земель - земли поселения, назначение - для жилищных нужд под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов, начальный годовой размер арендной платы - 3 млн. руб., срок аренды - 2 года, площадь - 11 793 кв. м) в соответствии с законодательством РФ (л.д. 52).
14.07.2006 в связи с несостоявшимися торгами по продаже права заключения договора аренды земельного участка на строительство 10 этажного панельного жилого дома принято решение о заключении договора аренды земельного участка с обществом "АГРОКОМ" на условиях, опубликованных в газете "Миасский рабочий" (л.д. 53-54).
14.07.2006 между Администрацией (арендодатель) и обществом "АГРОКОМ" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 5128, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселения с кадастровым номером 74:34:1303006:0008, находящийся в г. Миассе, ул. Нахимова, для жилищных нужд под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов, общей площадью 11 793 кв. м (л.д. 55-59).
Срок аренды земельного участка установлен договором с 14.07.2006 по 14.07.2008 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за земельный участок составляет 6 000 000 руб. за два года.
Договор аренды земельного участка N 5128 от 14.07.2006 зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (л.д. 59 оборот).
Постановлением глава Администрации Миасского городского округа от 23.07.2008 N 894 указанный договор аренды N 5128 от 14.07.2006 расторгнут, обществу "АГРОКОМ" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером 74:34:1303006:0008, находящегося в г. Миассе, ул. Нахимова, для жилищных нужд под проектирование и строительство жилых многоквартирных домов, общей площадью 11 793 кв. м (л.д. 60).
На основании этого постановления между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка от 23.07.2008 N 5625 (л.д. 61-66), срок аренды которого установлен с 23.07.2008 по 23.07.2013 (п. 2.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора на земельном участке имеется незавершенный строительством объект, общей площадью застройки 592,5 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 передан по акту приема-передачи от 23.07.2008 истцу (л.д. 64).
Договор аренды земельного участка от 23.07.2008 N 5625 зарегистрирован (л.д. 66 оборот).
На основании постановления Администрации от 30.08.2013 N 5692 (л.д. 67) названный договор аренды N 5625 продлен путем заключения нового договора аренды земельного участка для строительства от 15.10.2013 N 7001 (л.д. 68-78).
Срок аренды земельного участка по договору аренды от 15.10.2013 N 7001 установлен с 30.08.2013 по 30.07.2014 (п. 2.1 договора).
Пунктом 4.3.3 договора аренды N 7001 определено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия договора.
20.05.2014, за два месяца до истечения срока действия последнего договора аренды, общество "АГРОКОМ" обратилось в Администрацию с письмом исх. N 150/2014 о продлении срока действия договора аренды земельного участка в связи с продолжением строительства двух многоквартирных домов (л.д. 80).
02.07.2014 Администрация письмом N 4214/11 отказала обществу "АГРОКОМ" в продлении договора аренды по основаниям статьи 30.1 ЗК РФ (л.д. 81).
После повторного обращения общества "АГРОКОМ" о продлении ранее заключенного договора аренды Администрация письмом от 11.08.2014 N 5290/11 сообщила, что на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды от 15.10.2013 N 7001 считается возобновленным на неопределенный срок (л.д. 82).
18.09.2014 общество "АГРОКОМ" в третий раз обратилось в Администрацию с письмом исх. N 244 о продлении ранее заключенного договора аренды сроком до конца 2020 года (л.д. 83).
Ответчик письмом от 06.10.2014 N 6590/11 вновь отказал в продлении срока действия договора аренды земельного участка со ссылкой на положения пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ и положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ (л.д. 84).
Полагая последний отказ Администрации в продлении договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 7001 незаконным, общество "АГРОКОМ" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования общества, суд с учетом особенностей правового режима земельных участков, предоставленных под строительство объектов недвижимости, установив по материалам дела добросовестность истца как застройщика, предпринимавшего меры для освоения земельного участка, пришел к выводу о наличии у истца преимущественного права на получение земельного участка для завершения строительства расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя удовлетворены судом частично с учетом доказанности фактического несения таких расходов и объема исполнения юридических услуг на момент рассмотрения дела судом первой инстанции. Доводы ответчика о чрезмерности судебных расходов признаны судом не подтвержденными относимыми и допустимыми доказательствами.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы Администрации, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 1 статьи 447 ГК РФ установлено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
В силу требований нормы ст. 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктами 2.1 и 2.4 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса, пунктом 4 настоящей статьи.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации Миасского городского округа N 525 от 09.06.2006 (т. 1 л.д. 52) было принято решение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по адресу г. Миасс, ул. Нахимова, для целей проектирования и строительства многоквартирных жилых домов, с начальным размером годовой арендной платы 3 000 000 рублей, срок аренды 2 года, площадь земельного участка 11793 кв. м.
Протоколом от 14.07.2006 (т. 1 л.д. 54) аукцион признан несостоявшимся и с обществом "Агроком" на основании поданного им заявления (т. 1 л.д. 53) был заключен договор аренды земельного участка N 5128 от 14.07.2006 на условиях публичного извещения о проведении торгов как с единственным участником аукциона (т. 1 л.д. 55).
Впоследствии между истцом и ответчиком были оформлены также договоры аренды того же земельного участка для тех же целей - N 5625 от 23.07.2008 сроком до 23.07.2013 и N 7001 от 15.10.2013 на срок до 30.07.2014 (т. 1 л.д. 61, 68).
Общество "Агроком" обратилось с заявлениями от 21.05.2014 N 6995 и N 244 от 18.09.2014 (т. 1 л.д. 80, 83) о продлении срока действия последнего из указанных договоров, на что Администрация указала на возможность продления указанного договора только в порядке проведения торгов (т. 1 л.д. 84).
Учитывая то обстоятельство, что последующие договоры аренды фактически были направлены на изменение срока действия первоначально заключенного договора аренды от 14.07.2006 путем увеличение срока, на который предоставлялся земельный участок, апелляционный суд полагает, что фактически в рамках настоящего спора предметом спора является продление первого из заключенных договоров - от 14.07.2006.
Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 17540/11 от 05.06.2012, спор о наличии либо отсутствии правовых оснований для заключения договора аренды земельного участка подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной к постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, исходя из положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 5128 заключен 14.07.2006, то есть после вступления в силу нормы ст. 30.1 ЗК РФ (согласно ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"). Договор был заключен с истцом по итогам признанного несостоявшимся аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей жилищного строительства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
С учетом изложенных норм и разъяснений, поскольку договор аренды земельного участка N 5128 от 14.07.2006 в целях жилищного строительства был оформлен после 10.01.2005, последующее его возобновление допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.
Выводы суда первой инстанции о наличии у истца права на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу особого правового режима земельных участков в период строительства при наличии доказательств возведения на земельном участке объектов недвижимости, для строительства которых участок был предоставлен, сделаны без учета указанных норм и разъяснений, в силу чего не могут быть признаны обоснованными.
Доводы истца о том, что с учетом положений пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" истец будет вправе в любом случае перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному в порядке торгов с иным лицом, поскольку имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, что, по мнению истца, исключает целесообразность проведения торгов, отклоняются как противоречащие указанным нормам и разъяснениям, устанавливающим возможность передачи в аренду земельного участка для целей строительства исключительно в порядке проведения торгов.
Следует также отметить, что по смыслу нормы ст. 30.1 ЗК РФ, в также иных норм, регулирующих порядок передачи в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, целью конкурентной процедуры предоставления земельных участков является не только определение победителя - арендатора земельного участка, но и размера арендной платы, которая определяется по результатам торгов.
Указанный вывод следует также из пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
При изложенных обстоятельствах возможность предоставления земельного участка, в том числе путем продления договора на новый срок, в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит как изложенным нормам права, так и принципам эффективности процедур предоставления земельного участка, находящихся в публичной собственности, и сочетания интересов общества и законных интересов граждан (п. п. 11 п. 1 ст. 1 и п. 1 ст. 34 ЗК РФ).
По тем же основаниям следует признать ошибочность мнения истца, изложенного его представителем в судебном заседании, о том, что при заключении нового договора аренды арендная плата будет определяться, исходя из условий прежнего договора аренды, заключенного в порядке торгов, поскольку такой принцип формирования арендной платы противоречит норме ст. 30.1 ЗК РФ и названным принципам земельного законодательства.
Следует также отметить, что вопреки требованиям названных норм арендная плата за спорный земельный участок в договорах аренды от 23.07.2008 и от 15.10.2013 (т. 1 л.д. 61, 68) определена не на условиях ранее объявленного аукциона (т. 1 л.д. 52), а по формуле, определяющей размер арендной платы как регулируемой цены, что противоречит разъяснениям, изложенным в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Оснований для предоставления истцу земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" судом не установлено в силу отсутствия в материалах дела доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представитель истца в пояснениях суду указал на отсутствие такой государственной регистрации.
Апелляционный суд также отмечает следующее.
Истцу в аренду по договорам от 14.07.2006, от 23.07.2008 и от 15.10.2013 согласно условиям объявленного аукциона был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв. м.
В период действия указанных договоров на земельном участке был возведен объект недвижимости - жилой дом, 1-ой очереди строительства блок-секции в осях 3-4, что следует из постановления Администрации Миасского городского округа N 812 от 28.02.2012 (т. 1 л.д. 88) и не оспаривается сторонами. Объект недвижимости введен в эксплуатацию.
Согласно норме статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу правовых позиций, сформированных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1721/11 от 05.07.2011, N 11642/11 от 24.01.2011, N 13966/11 от 15.03.2012, N 13147/09 от 16.02.2010, возникновение права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме влечет прекращение в порядке ст. 413 ГК РФ договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.
Однако в нарушение указанных норм и разъяснений истцом в рамках настоящего спора испрашивается тот же земельный участок, который являлся предметом ранее заключенных договоров - с кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв. м.
Доказательств формирования земельного участка с учетом площади, необходимой для эксплуатации возведенного многоквартирного дома, материалы дела не содержат.
Ссылки истца на то, что сдача жилого дома первой очереди строительства не прекращает договор аренды в соответствующей части до момента строительства всех объектов, запланированных к строительству на спорном земельном участке, противоречат вышеизложенным нормам и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в постановлении Президиума N 1721/11 от 05.07.2011.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не находит правовых оснований для предоставления истцу земельного участка кадастровым номером 74:34:1303006:0008 площадью 11 793 кв. м по договору аренды, заключенному на новый срок, ввиду чего заявленные обществом требования удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.12.2014 по делу N А76-26186/2014 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Агроком" отказать в полном объеме.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)