Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указывает на то, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д. и Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Акопян К.А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> в размере их рыночной стоимости по апелляционной жалобе Акопян К.А. на решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н. объяснения представителя заявителя Шильникова Р.В.,
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Акопян К.А. обратилась в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (148 с фильтрами очистки), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <...> руб., и земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного примерно в <...> м по направлению на северо-восток от ориентира - заводоуправления, расположенного за пределами участка с адресом: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение бытовых помещений, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <...> руб.
К участию в деле привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), Правительство Новосибирской области.
Решением Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда Акопян К.А. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области, Управление Росреестра по Новосибирской области, Правительство Новосибирской области, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Акопян К.А., на основании договоров купли-продажи от 6 октября 2009 г. и 4 сентября 2009 г. приобрела в собственность земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 ноября 2009 г. N <...> и от 3 марта 2010 г. N <...>.
Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспортах, земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на государственный кадастровый учет 20 марта 2009 г., земельный участок с кадастровым номером <...> - 10 июня 2005 г.
Оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Новосибирской области на основании государственного контракта от 25 декабря 2009 г. N 169Д федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля".
В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Новосибирской области. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 г. и составляет <...> руб. и <...> руб. соответственно.
В соответствии с отчетом об оценке от 22 сентября 2014 г. N 51, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "С-ТИМ", рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> определена по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <...> руб. и <...> руб. соответственно.
Согласно экспертному заключению от 28 октября 2014 г. N 173/2014/Новосибирск, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 22 сентября 2014 г. N 51 соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности федеральным стандартам оценки.
Заявитель, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю, обратилась с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, о котором возник спор, определена с нарушением требований законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, данным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 6 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Пункт 22 ФСО N 1 предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно пункту 19 ФСО 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим <...> по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов - аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка. Указанные объекты - аналоги не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объектов оценки: земельного участка с кадастровым номером <...> и земельного участка с кадастровым номером <...>.
В представленном отчете об оценке земельных участков объекты оценки имеют с объектами - аналогами различные правовые режимы (объекты оценки имеют правовой режим собственность; правовой режим объекта - аналога N 1 также собственность; правовые режимы объектов - аналогов N 2, N 3, N 4 - аренда).
Однако в приложенных к отчетам копиях объявлений, опубликованных в журнале "Справочник по коммерческой недвижимости", по объектам аналогам содержится иная информация.
Так, объект - аналог N 1 на момент продажи находится в аренде, указано, "что идет оформление в собственность по незавершенке". Корректировочный коэффициент по этому объекту оценщиком не применен.
По объекту - аналогу N 4 указано на то, что договор аренды земли - на стадии, что свидетельствует о незаключенности этого договора аренды. Данные относительно прав по объектам аналогам N 2 и N 3 объявления не содержат.
Судом также установлено, что корректировка по передаваемым правам оценщиком производилась исходя из коэффициента 1,0686, который определялся оценщиком исходя из Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД N 3, 2009 г., подготовленного ООО "НПЦПО". Среднее значение корректировки перехода от права собственности к праву аренды для земельных участков производственного назначения, расположенных в центральной полосе России (городах Калуге, Рязани, Ярославле, Московской области), рассчитано оценщиком в размере - 0,9358.
Вместе с тем объекты - оценки находятся в Сибири. Каких-либо данных относительно сопоставимости городов центральной части России с городом Новосибирском в указанной части оценщиком в отчете об оценке не приведено.
Кроме того, в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности.
Также объекты-аналоги отличаются от объектов оценки по виду разрешенного использования.
Так, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <...> - производственные базы; склады различного профиля; объекты транспорта, в том числе железнодорожные пути, площадки погрузки и разгрузки; общественные здания административного назначения; автосалоны; автокомплексы, здания по продаже и обслуживанию автомобилей; станции технического обслуживания автомобиле; шиномонтажные мастерские; автомойки; многофункциональные здания и комплексы объединяющие виды разрешенного использования.
В графе "разрешенное использование" таблицы "Расчет стоимости объекта оценки N 1" по объектам-аналогам N 2 и N 4 указано "промышленное назначение", по объектам-аналогам N 1 и N 3 - "для строительства производственно-складского комплекса".
Аналогичная ситуация в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, который имеет вид разрешенного использования "размещение бытовых помещений", поскольку объекты-аналоги для этого земельного участка выбраны оценщиком те же, что и для земельного участка с кадастровым номером <...>.
При этом корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объектов оценки.
Постановлением Правительства Новосибирской области N 535-п от 29 ноября 2011 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждено 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов, и такой вид разрешенного использования, как "промышленное назначение", в этих группах отсутствует.
В приложенных к отчету копиях объявлений о продаже объектов-аналогов N 2 и N 4 вид разрешенного использования не указан.
Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается и по размерам земельных участков.
С учетом изложенного анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.
Также следует отметить, что ни в заседании суда, ни в заседании Судебной коллегии Акопян К.А. не заявляла ходатайство о назначении и проведении по данному делу судебной оценочной экспертизы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Акопян К.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 17.06.2015 N 67-АПГ15-23
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указывает на то, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка является завышенной.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 67-АПГ15-23
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д. и Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Акопян К.А. об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> в размере их рыночной стоимости по апелляционной жалобе Акопян К.А. на решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявления отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н. объяснения представителя заявителя Шильникова Р.В.,
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
Акопян К.А. обратилась в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации здания (148 с фильтрами очистки), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <...> руб., и земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью <...> кв. м, расположенного примерно в <...> м по направлению на северо-восток от ориентира - заводоуправления, расположенного за пределами участка с адресом: <...>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение бытовых помещений, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <...> руб.
К участию в деле привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), Правительство Новосибирской области.
Решением Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявления отказано.
Не согласившись с решением суда Акопян К.А. обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Новосибирской области, Управление Росреестра по Новосибирской области, Правительство Новосибирской области, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
Акопян К.А., на основании договоров купли-продажи от 6 октября 2009 г. и 4 сентября 2009 г. приобрела в собственность земельные участки с кадастровыми номерами <...> и <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 ноября 2009 г. N <...> и от 3 марта 2010 г. N <...>.
Согласно данным, содержащимся в кадастровом паспортах, земельный участок с кадастровым номером <...> поставлен на государственный кадастровый учет 20 марта 2009 г., земельный участок с кадастровым номером <...> - 10 июня 2005 г.
Оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Новосибирской области на основании государственного контракта от 25 декабря 2009 г. N 169Д федеральным государственным унитарным предприятием "Федеральный кадастровый центр "Земля".
В соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Новосибирской области. Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2010 г. и составляет <...> руб. и <...> руб. соответственно.
В соответствии с отчетом об оценке от 22 сентября 2014 г. N 51, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "С-ТИМ", рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> определена по состоянию на 1 января 2010 г. в размере <...> руб. и <...> руб. соответственно.
Согласно экспертному заключению от 28 октября 2014 г. N 173/2014/Новосибирск, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 22 сентября 2014 г. N 51 соответствует требованиям федерального законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности федеральным стандартам оценки.
Заявитель, полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика налога на землю, обратилась с заявлением в суд.
Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, о котором возник спор, определена с нарушением требований законодательства Российской Федерации в сфере оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Выводы суда первой инстанции основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).
Статья 11 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, данным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 6 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 при сравнительном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Пункт 22 ФСО N 1 предусматривает, что сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Также оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.
При сравнительном подходе оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Согласно пункту 19 ФСО 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
В соответствии с подпунктом "ж" пункта 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Согласно Методическим <...> по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Судом установлено, что в качестве объектов - аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка. Указанные объекты - аналоги не сходны по характеристикам, определяющим стоимость объектов оценки: земельного участка с кадастровым номером <...> и земельного участка с кадастровым номером <...>.
В представленном отчете об оценке земельных участков объекты оценки имеют с объектами - аналогами различные правовые режимы (объекты оценки имеют правовой режим собственность; правовой режим объекта - аналога N 1 также собственность; правовые режимы объектов - аналогов N 2, N 3, N 4 - аренда).
Однако в приложенных к отчетам копиях объявлений, опубликованных в журнале "Справочник по коммерческой недвижимости", по объектам аналогам содержится иная информация.
Так, объект - аналог N 1 на момент продажи находится в аренде, указано, "что идет оформление в собственность по незавершенке". Корректировочный коэффициент по этому объекту оценщиком не применен.
По объекту - аналогу N 4 указано на то, что договор аренды земли - на стадии, что свидетельствует о незаключенности этого договора аренды. Данные относительно прав по объектам аналогам N 2 и N 3 объявления не содержат.
Судом также установлено, что корректировка по передаваемым правам оценщиком производилась исходя из коэффициента 1,0686, который определялся оценщиком исходя из Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга СРД N 3, 2009 г., подготовленного ООО "НПЦПО". Среднее значение корректировки перехода от права собственности к праву аренды для земельных участков производственного назначения, расположенных в центральной полосе России (городах Калуге, Рязани, Ярославле, Московской области), рассчитано оценщиком в размере - 0,9358.
Вместе с тем объекты - оценки находятся в Сибири. Каких-либо данных относительно сопоставимости городов центральной части России с городом Новосибирском в указанной части оценщиком в отчете об оценке не приведено.
Кроме того, в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 2 и N 3 отсутствует информация о наличии либо отсутствии коммуникаций. По объектам-аналогам N 1, N 2, N 3 объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности.
Также объекты-аналоги отличаются от объектов оценки по виду разрешенного использования.
Так, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером <...> - производственные базы; склады различного профиля; объекты транспорта, в том числе железнодорожные пути, площадки погрузки и разгрузки; общественные здания административного назначения; автосалоны; автокомплексы, здания по продаже и обслуживанию автомобилей; станции технического обслуживания автомобиле; шиномонтажные мастерские; автомойки; многофункциональные здания и комплексы объединяющие виды разрешенного использования.
В графе "разрешенное использование" таблицы "Расчет стоимости объекта оценки N 1" по объектам-аналогам N 2 и N 4 указано "промышленное назначение", по объектам-аналогам N 1 и N 3 - "для строительства производственно-складского комплекса".
Аналогичная ситуация в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, который имеет вид разрешенного использования "размещение бытовых помещений", поскольку объекты-аналоги для этого земельного участка выбраны оценщиком те же, что и для земельного участка с кадастровым номером <...>.
При этом корректировка по данному показателю оценщиком не проводилась по причине того, что разрешенное использование объектов-аналогов не отличается от разрешенного использования объектов оценки.
Постановлением Правительства Новосибирской области N 535-п от 29 ноября 2011 года "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" утверждено 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов, и такой вид разрешенного использования, как "промышленное назначение", в этих группах отсутствует.
В приложенных к отчету копиях объявлений о продаже объектов-аналогов N 2 и N 4 вид разрешенного использования не указан.
Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается и по размерам земельных участков.
С учетом изложенного анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что имеющийся в материалах дела отчет об оценке не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков.
Также следует отметить, что ни в заседании суда, ни в заседании Судебной коллегии Акопян К.А. не заявляла ходатайство о назначении и проведении по данному делу судебной оценочной экспертизы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Акопян К.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)