Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ППСК ТЭЦ-25"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 22 января 2014 года по делу N А40-142498/2013,
принятое судьей Коноваловой Е.В.
по иску ООО "ППСК ТЭЦ-25" (ОГРН 1027739558164)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании договора незаключенным в части
третье лицо: Правительство Москвы
при участии в судебном заседании:
от истца Рябошапко Д.Г. по доверенности от 24.10.2012
от ответчика Дубчак Р.В. по доверенности от 31.03.2014
от третьего лица Дубчак Р.В. по доверенности от 04.04.2014
установил:
ООО "ППСК ТЭЦ-25" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании договора от 25.10.1995 N М-07-003248 незаключенным в части раздела 4 "Особые условия договора", обязывающего ООО "ППСК ТЭЦ-25" осуществить строительство объекта недвижимого имущества - здания производственной базы на земельном участке, площадью 17 852 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая.
Истец мотивировал свои требования тем, что договор является смешанным договором и содержит в себе элементы договора аренды земельного участка, строительного подряда и простого товарищества, существенные условия которых сторонами не согласованы, а именно: подлежащий строительству объект не индивидуализирован и не определен порядок осуществления совместной деятельности товарищей.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ППСК ТЭЦ-25" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемый судебный акт, принять новый об удовлетворении заявленных требований.
По мнению Заявителя, условия договора аренды содержали обязательства арендатора по возведению здания производственной базы на земельном участке, поэтому такие обязательства не могут рассматриваться как возникшие исключительно из арендных отношений. Как указал заявитель жалобы, сторонами не согласованы существенные условия, подлежащие согласованию в случае, если договор будет квалифицирован как договор строительного подряда (индивидуализация объекта), простого товарищества (порядок совместной деятельности товарищей) или договор инвестирования (индивидуализация объекта недвижимости).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Представитель третьего лица поддержал доводы ответчика.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как установлено материалами дела, 25.10.1995 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-07-003248, предметом которого является земельный участок площадью 17,852 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, переданный истцу для проектирования и строительства складской базы-полигона утилизации отходов от разборки 5-этажного жилого фонда Западного административного округа сроком на 49 лет.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязан в течение 12 месяцев разработать проект на строительство складской базы-полигона утилизации, выполнить строительство базы-полигона в сроки, установленные ПОС, но не более 2 лет.
Полагая, что указанный договор в части раздела 4 "Особые условия договора" является незаключенным, поскольку истец не имеет возможности выполнить эти условия, им подано исковое заявление в арбитражный суд.
Судебная коллегия соглашается с выводом Арбитражного суда города Москвы и считает, что доводы, изложенные Заявителем, являются несостоятельными.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ГК РФ ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество").
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Истец, полагая, что спорный договор подлежит оценке с точки зрения договора подряда, купли-продажи или простого товарищества, не учел следующего.
В указанном Постановлении Пленума N 54 разъяснено, что возможность квалификации по правилам глав 30, 37 или 55 ГК РФ предусмотрена в отношении не любых договоров, а договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.
Таким образом, нормы глав 30, 37 или 55 ГК РФ подлежали бы применению к инвестиционному контракту, который, между сторонами заключен не был.
Между сторонами настоящего дела не заключалось соглашений о порядке урегулирования деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в связи с чем они не являются субъектами инвестиционной деятельности.
Установление согласованных сторонами ряда условий, отраженных в разделе "Особые условия" не свидетельствует о том, что данный договор является смешанным.
Предметом договора 25.10.1995 N М-07-003248 является не строительство какого-либо объекта, а предоставление земельного участка в аренду для строительства. Установление в договоре аренды обязательств по строительству объекта имеет своей целью осуществление контроля арендодателем за целевым использованием земельного участка.
Таким образом, никаких элементов инвестиционного договора спорный договор аренды в себе не содержит.
Анализ спорного договора позволяет прийти к выводу, что предметом договора аренды земельного участка от 25.10.1995 N М-07-003248 является установление между Департаментом и обществом обязательственных отношений по аренде земельного участка, а не инвестиционных отношений по поводу создания объекта недвижимости.
Положения договора аренды с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не содержат условий, которые указывали бы на возникновение между департаментом и ООО "ППСК ТЭЦ-25" отношений по совместной деятельности, направленной на строительство объекта недвижимости. Квалифицирующие признаки, позволяющие констатировать наличие в договоре аренды отдельных элементов договора о совместной деятельности, отсутствуют.
Кроме того, договор аренды был заключен и все условия были согласованы 25.10.1995, то есть до вступления в силу второй части Гражданского кодекса РФ (была введена в действие 01.03.1996), что исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений об инвестиционном договоре.
Как установлено п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Не достижение соглашения хотя бы по одному из существенных условий договора приводит к тому, что такой договор нельзя считать заключенным, а возникающее на его основе правоотношение состоявшимся.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
В настоящем случае, между истцом и ответчиком согласованы и соблюдены все существенные условия спорного договора аренды земельного участка, а именно: его предмет, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что спорный договор аренды является заключенным.
Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на тот факт, что уведомлением от 12.09.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-1 известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 25.10.1995 г в связи с существенным нарушением условий договора и не исполнением обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-165798/12-9-1662 отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013, принят новый судебный акт об отказе в иске ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департаменту городского имущества города Москвы незаконным досрочного одностороннего отказа от исполнения Договора аренды земельного участка от 25.10.1995 N М-07-003248, выраженного в уведомлении от 12.09.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-1.
При рассмотрении дела N А40-165798/12-9-1662 судом исследовался договор аренды от 25.10.1995 М-07-003248, в том числе в части особых условий договора и судом установлена законность расторжения спорного договора в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, применение которой возможно только в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных для целей строительства.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2014 года по делу N А40-142498/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.05.2014 ПО ДЕЛУ N А40-142498/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 мая 2014 г. по делу N А40-142498/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,
судей Кораблевой М.С., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ППСК ТЭЦ-25"
на решение Арбитражного суда города Москвы
от 22 января 2014 года по делу N А40-142498/2013,
принятое судьей Коноваловой Е.В.
по иску ООО "ППСК ТЭЦ-25" (ОГРН 1027739558164)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании договора незаключенным в части
третье лицо: Правительство Москвы
при участии в судебном заседании:
от истца Рябошапко Д.Г. по доверенности от 24.10.2012
от ответчика Дубчак Р.В. по доверенности от 31.03.2014
от третьего лица Дубчак Р.В. по доверенности от 04.04.2014
установил:
ООО "ППСК ТЭЦ-25" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о признании договора от 25.10.1995 N М-07-003248 незаключенным в части раздела 4 "Особые условия договора", обязывающего ООО "ППСК ТЭЦ-25" осуществить строительство объекта недвижимого имущества - здания производственной базы на земельном участке, площадью 17 852 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая.
Истец мотивировал свои требования тем, что договор является смешанным договором и содержит в себе элементы договора аренды земельного участка, строительного подряда и простого товарищества, существенные условия которых сторонами не согласованы, а именно: подлежащий строительству объект не индивидуализирован и не определен порядок осуществления совместной деятельности товарищей.
Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.01.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ООО "ППСК ТЭЦ-25" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить оспариваемый судебный акт, принять новый об удовлетворении заявленных требований.
По мнению Заявителя, условия договора аренды содержали обязательства арендатора по возведению здания производственной базы на земельном участке, поэтому такие обязательства не могут рассматриваться как возникшие исключительно из арендных отношений. Как указал заявитель жалобы, сторонами не согласованы существенные условия, подлежащие согласованию в случае, если договор будет квалифицирован как договор строительного подряда (индивидуализация объекта), простого товарищества (порядок совместной деятельности товарищей) или договор инвестирования (индивидуализация объекта недвижимости).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, просил решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Представитель третьего лица поддержал доводы ответчика.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Как установлено материалами дела, 25.10.1995 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-07-003248, предметом которого является земельный участок площадью 17,852 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Рябиновая, переданный истцу для проектирования и строительства складской базы-полигона утилизации отходов от разборки 5-этажного жилого фонда Западного административного округа сроком на 49 лет.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендатор обязан в течение 12 месяцев разработать проект на строительство складской базы-полигона утилизации, выполнить строительство базы-полигона в сроки, установленные ПОС, но не более 2 лет.
Полагая, что указанный договор в части раздела 4 "Особые условия договора" является незаключенным, поскольку истец не имеет возможности выполнить эти условия, им подано исковое заявление в арбитражный суд.
Судебная коллегия соглашается с выводом Арбитражного суда города Москвы и считает, что доводы, изложенные Заявителем, являются несостоятельными.
Согласно п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ГК РФ ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество").
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Истец, полагая, что спорный договор подлежит оценке с точки зрения договора подряда, купли-продажи или простого товарищества, не учел следующего.
В указанном Постановлении Пленума N 54 разъяснено, что возможность квалификации по правилам глав 30, 37 или 55 ГК РФ предусмотрена в отношении не любых договоров, а договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.
Таким образом, нормы глав 30, 37 или 55 ГК РФ подлежали бы применению к инвестиционному контракту, который, между сторонами заключен не был.
Между сторонами настоящего дела не заключалось соглашений о порядке урегулирования деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, в связи с чем они не являются субъектами инвестиционной деятельности.
Установление согласованных сторонами ряда условий, отраженных в разделе "Особые условия" не свидетельствует о том, что данный договор является смешанным.
Предметом договора 25.10.1995 N М-07-003248 является не строительство какого-либо объекта, а предоставление земельного участка в аренду для строительства. Установление в договоре аренды обязательств по строительству объекта имеет своей целью осуществление контроля арендодателем за целевым использованием земельного участка.
Таким образом, никаких элементов инвестиционного договора спорный договор аренды в себе не содержит.
Анализ спорного договора позволяет прийти к выводу, что предметом договора аренды земельного участка от 25.10.1995 N М-07-003248 является установление между Департаментом и обществом обязательственных отношений по аренде земельного участка, а не инвестиционных отношений по поводу создания объекта недвижимости.
Положения договора аренды с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", не содержат условий, которые указывали бы на возникновение между департаментом и ООО "ППСК ТЭЦ-25" отношений по совместной деятельности, направленной на строительство объекта недвижимости. Квалифицирующие признаки, позволяющие констатировать наличие в договоре аренды отдельных элементов договора о совместной деятельности, отсутствуют.
Кроме того, договор аренды был заключен и все условия были согласованы 25.10.1995, то есть до вступления в силу второй части Гражданского кодекса РФ (была введена в действие 01.03.1996), что исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений об инвестиционном договоре.
Как установлено п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Не достижение соглашения хотя бы по одному из существенных условий договора приводит к тому, что такой договор нельзя считать заключенным, а возникающее на его основе правоотношение состоявшимся.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
В настоящем случае, между истцом и ответчиком согласованы и соблюдены все существенные условия спорного договора аренды земельного участка, а именно: его предмет, порядок, условия и сроки внесения арендной платы.
Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что спорный договор аренды является заключенным.
Также суд апелляционной инстанции обращает внимание на тот факт, что уведомлением от 12.09.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-1 известил арендатора о досрочном расторжении договора аренды от 25.10.1995 г в связи с существенным нарушением условий договора и не исполнением обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.09.2013 по делу N А40-165798/12-9-1662 отменено решение Арбитражного суда города Москвы от 10.04.2013, принят новый судебный акт об отказе в иске ООО "ППСК ТЭЦ-25" о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департаменту городского имущества города Москвы незаконным досрочного одностороннего отказа от исполнения Договора аренды земельного участка от 25.10.1995 N М-07-003248, выраженного в уведомлении от 12.09.2012 N РД5-1-33/12-1-(0)-1.
При рассмотрении дела N А40-165798/12-9-1662 судом исследовался договор аренды от 25.10.1995 М-07-003248, в том числе в части особых условий договора и судом установлена законность расторжения спорного договора в порядке, предусмотренном п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, применение которой возможно только в отношении договоров аренды земельных участков, заключенных для целей строительства.
Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 января 2014 года по делу N А40-142498/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Ю.ЛЕВИНА
Судьи
М.С.КОРАБЛЕВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)