Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 30.04.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Русская компания имущественной опеки" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" февраля 2014 г. по делу N А40-54522/2013, принятое судьей В.В. Дудкиным, по иску ЗАО "Русская компания имущественной опеки" (ОГРН 1027700007763)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),
третье лицо - Правительство Москвы
о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Акимов Д.А. по доверенности от 26.09.2013, Попов А.В. по доверенности от 03.06.2011
от ответчика: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013
от третьего лица: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013
ЗАО "Русская компания имущественной опеки" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) при участии третьего лица Правительства Москвы о признании расторжения ответчиком в одностороннем порядке договора аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. незаконным.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды возникли по вине Правительства Москвы в лице его структурных подразделений.
Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо Правительство Москвы с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 29.04.1996 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договора аренды участка земли города Москвы N М-01-005243, предметом которого является земельный участок площадью 10 000 кв. м во вл. 9 Ростовской набережной (Центральный административный округ) в г. Москве, предназначенный для строительства культурно-гостиничного и делового центра и последующей его эксплуатации. Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке 27.07.1999 г.
Письмом от 17.07.2012 г. N РД5-1-20/12-1-(0)-1 ДГИ г. Москвы сообщил, что договор аренды от 29.04.1996 г. N М-01-005243 расторгается на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" от 25.10.2001 г., N 137-ФЗ. В связи с существенным нарушением п. 4.1, п. 4.3 договора неисполнением обязательств по строительству объекта, неполучением в течение 5-ти лет разрешения на строительство.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. заключен до 01.01.2011 года.
Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:
1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;
2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.
Согласно п. 1.1 Договора аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. предметом договора является земельный участок, предназначенный для строительства культурно-гостиничного и делового центра и последующей его эксплуатации.
В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.
Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.
Истцом не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в нарушение сроков, установленных п. п. 4.1. и 4.2. договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы о том, что невыполнение условий договора произошло по вине органов исполнительной власти города Москвы не могут быть приняты в качестве основания для признании уведомления о расторжении договора недействительным, поскольку задержка исполнения условий договора аренды земельного участка имела столь длительный срок, что указанное обстоятельство свидетельствует о нерасторопности и бездействии арендатора.
Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" февраля 2014 г. по делу N А40-54522/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.04.2014 N 09АП-11179/2014 ПО ДЕЛУ N А40-54522/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 апреля 2014 г. N 09АП-11179/2014
Дело N А40-54522/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 28.04.2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 30.04.2014 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.,
судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красноуховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ЗАО "Русская компания имущественной опеки" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" февраля 2014 г. по делу N А40-54522/2013, принятое судьей В.В. Дудкиным, по иску ЗАО "Русская компания имущественной опеки" (ОГРН 1027700007763)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),
третье лицо - Правительство Москвы
о признании незаконным одностороннего расторжения договора аренды
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Акимов Д.А. по доверенности от 26.09.2013, Попов А.В. по доверенности от 03.06.2011
от ответчика: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013
от третьего лица: Преображенская М.А. по доверенности от 27.12.2013
ЗАО "Русская компания имущественной опеки" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы (далее - ответчик) при участии третьего лица Правительства Москвы о признании расторжения ответчиком в одностороннем порядке договора аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. незаконным.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 года в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды.
С решением суда первой инстанции не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды возникли по вине Правительства Москвы в лице его структурных подразделений.
Истец в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчик и третье лицо Правительство Москвы с решением суда согласны, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 29.04.1996 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договора аренды участка земли города Москвы N М-01-005243, предметом которого является земельный участок площадью 10 000 кв. м во вл. 9 Ростовской набережной (Центральный административный округ) в г. Москве, предназначенный для строительства культурно-гостиничного и делового центра и последующей его эксплуатации. Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке 27.07.1999 г.
Письмом от 17.07.2012 г. N РД5-1-20/12-1-(0)-1 ДГИ г. Москвы сообщил, что договор аренды от 29.04.1996 г. N М-01-005243 расторгается на основании п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" от 25.10.2001 г., N 137-ФЗ. В связи с существенным нарушением п. 4.1, п. 4.3 договора неисполнением обязательств по строительству объекта, неполучением в течение 5-ти лет разрешения на строительство.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора.
В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Указанная норма является специальной, в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, в соответствии с которой договор аренды земельного участка может быть расторгнут именно по указанным нарушениям, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.
Договор аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. заключен до 01.01.2011 года.
Таким образом, вышеназванным Законом N 137-ФЗ предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Право публичного собственника земельного участка на отказ от договора аренды по новым основаниям поставлено в зависимость от наличия двух условий:
1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;
2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.
Согласно п. 1.1 Договора аренды земельного участка N М-01-005243 от 29.04.1996 г. предметом договора является земельный участок, предназначенный для строительства культурно-гостиничного и делового центра и последующей его эксплуатации.
В силу п. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства подлежит экспертизе. Наличие положительного заключения государственной экспертизы проектной документации является обязательным условием для получения разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство является конечным результатом предусматривающим завершение проектирования.
Доказательств того, что истец совершал какие-либо действия, направленные на освоение земельного участка, предоставленного ему для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса, в частности, по разработке предпроектной документации, по получению проекта организации строительства, разрешения на строительство, в материалы дела не представлено.
Истцом не выполнены работы по первому этапу реализации договора аренды, а именно: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке предпроектной и проектно-сметной документации; получение разрешения на производство строительных работ в нарушение сроков, установленных п. п. 4.1. и 4.2. договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы о том, что невыполнение условий договора произошло по вине органов исполнительной власти города Москвы не могут быть приняты в качестве основания для признании уведомления о расторжении договора недействительным, поскольку задержка исполнения условий договора аренды земельного участка имела столь длительный срок, что указанное обстоятельство свидетельствует о нерасторопности и бездействии арендатора.
Исходя из изложенного, в совокупности представленных по делу доказательств, имеют место быть обстоятельства существенного нарушения условий договора аренды земельного участка, перечисленные в п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, их наличие предоставляет ответчику право на безусловное одностороннее расторжение договора аренды. Решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону и отмене не подлежит.
Госпошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на истца на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от "12" февраля 2014 г. по делу N А40-54522/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Т.Я.СУМАРОКОВА
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)