Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нико-98": Гогава М.Р., дов. от 01.09.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак В.В., дов. от 31.03.2014,
от третьего лица - Правительства Москвы: Дубчак Р.В., дов. от 04.04.2014, Корчемагина Е.Н., дов. от 19.12.2013,
рассмотрев 30 октября 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нико-98"
на решение от 28 ноября 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Лиловой О.Г.,
на постановление от 19 июня 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Нико-98" (ОГРП 1027739900704)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
третье лицо: Правительство Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нико-98" (далее - ООО "Нико-98", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 29.05.2003 N М-04-023897, выраженного в уведомлениях исх. от 13.05.2013 N ДГИ-И-10593/13 и 21.06.2013 N ДГИ-И-13483/13.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что односторонний отказ от договора является ничтожной сделкой, противоречит п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", сторонами договора сроки строительства и реконструкции не установлены, истцом получено разрешение на строительство, реконструкция объекта завершена, документы на ввод объекта эксплуатацию сданы в уполномоченный орган, в связи с чем у ответчика отсутствовали предусмотренные законом основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2013 по делу N А40-94400/13-1-539 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 решение суда оставлено без изменения.
При этом, суды исходили из того, что ответчиком правомерно расторгнут договор аренды в одностороннем порядке, поскольку истец нарушил существенные условия договора аренды, не исполнил обязательства по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Нико-98", которое просит об отмене решения и постановления, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами неполно исследованы фактические обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права, допущены нарушения норм процессуального права.
Заявитель полагает, что им представлены надлежащие доказательства, подтверждающие освоение земельного участка и осуществление строительства, которые судом не исследованы и не оценены, ответчиком не опровергнуты.
Как указывает заявитель, Департамент не представил доказательства, подтверждающие неосвоение земельного участка, неосуществление арендатором строительства в срок действия разрешения.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
При рассмотрении кассационной жалобы представитель ООО "Нико-98" поддержал изложенные в ней доводы и требования, представители Департамента и Правительства Москвы возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29.05.2003 между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы (арендодателем), и ООО "Нико-98" (арендатором) заключен договор аренды N М-04-023897 земельного участка с кадастровым N 7704000300530 площадью 90 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, 2-ой Южнопортовый пр., вл. 19, для реконструкции и последующей эксплуатации существующего торгового павильона, сроком на 49 лет.
Согласно п. 4.3 раздела 4 "Особые условия договора" арендатор обязался снести существующий торговый павильон, расположенный по адресу: 2-й Южнопортовый пр-д, вл. 19 в срок до 01.08.2003, однако истек 19.07.2010.
Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по г. Москве 29.08.2003 за N 77-01/05-549/2003-294.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Уведомлением от 13.05.2013 N ДГИ-И-10593/13 Департамент отказался от исполнения договора от 29.05.2003 N М-04-023897 в одностороннем порядке, указав, что земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, окончание срока действия разрешения на строительство от 05.05.2010 N RU77223000-004912, нарушение арендатором условий раздела 4 договора.
Уведомлением от 21.06.2012 N ДГИ-И-13483/13 Департамент отклонил возражения истца, подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
Отказывая в иске и признавая односторонний отказ от договора правомерным, суды исходили из того, что истец нарушил существенные условия договора аренды, не исполнил обязательства по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства.
При этом, суды указали, что истцом не представлено доказательств того, что реконструкция существующего объекта - торгового павильона осуществлялась истцом в период действия разрешения на строительство от 05.05.2010 NRU77223000-004912, в процессе самой реконструкции ООО "Нико-98" выполнено 40% от общего ее объема.
Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что данные выводы судов сделаны при неполном исследования всех имеющихся значение для дела обстоятельств.
Из буквального толкования текста п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ следует, что досрочно в одностороннем порядке расторжение договора аренды допускается при условии неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Таким образом, законодатель ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения, а не на дату отказа арендодателя от договора.
Согласно представленному истцом заданию на разработку проекта реконструкции с пристройкой объекта торговли по адресу: г. Москва, 2-ой Южнопортовый пр., вл. 19, площадь застройки согласована в 90 кв. м, в том числе 20 кв. м - реконструкция.
В материалы дела истцом также представлено свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения от 26.10.2010 - проекта реконструкции с пристройкой объекта торговли.
Вместе с тем суды первой и апелляционной инстанции не установили обстоятельства соблюдения данного требования по состоянию на дату истечения срока действия разрешения на строительство (19.07.2010), процентное соотношение построенного (реконструированного) объема объекта на указанную дату к общему объему строительства (реконструкции) торгового павильона.
Отказывая в иске, суды указали лишь на непредставление истцом доказательств готовности объекта более, чем на 40%, отклонив представленные истцом фотоматериалы, полагая, что они не свидетельствуют о готовности объекта и об исполнении надлежащим образом условий договора от 31.07.2001 N М-07-019063.
Кроме того, суд кассационной инстанции считает, что суды, не принимая доводы истца, неправильно распределили бремя доказывания обстоятельств, освободив Департамент от обязанности доказывать наличие оснований для одностороннего расторжения договора п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в том числе, факта готовности объекта на момент прекращения действия разрешения на строительство менее, чем 40% объема строительства.
При этом, суды не указали на основании каких доказательств пришли к выводу о неисполнении обязательства истцом по реконструкции объекта и неготовности объекта.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В исковом заявлении ООО "Нико-98" ссылалось на завершение реконструкции объекта, сдачу документов на ввод объекта в эксплуатацию. Истец представил выписку из электронного журнала регистрации и контроля обращений, согласно которой истцом 28.02.2013 в Комитет государственного надзора города Москвы направлено заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также повторные заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.05.2013 и от 08.07.2013.
Из имеющихся материалах дела ответов Комитета государственного надзора города Москвы от 22.07.2013 на указанные заявления истца следует, что в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с отсутствием технического плана и прекращением договора от 29.05.2003 N М-04-023897.
Однако суды не дали какой-либо оценки данным доводам истца и представленным истцом доказательствам, не установили, на какой стадии реконструкции (строительства) фактически находится объект, соответствует ли объект утвержденной проектной документации.
Кроме того, истец также указывал на то, что действия Департамента по расторжения договора являются злоупотребление правом со стороны ответчика, что также не получило какой-либо оценки судов в обжалуемых судебных актах.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, вынесенными с нарушениями норм процессуального права, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов относительно выполненного объема строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, дать оценку соответствия построенного объекта согласованной проектной документации, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2013 года по делу N А40-94400/13-1-539, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 10.11.2014 N Ф05-11343/2014 ПО ДЕЛУ N А40-94400/13-1-539
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2014 г. по делу N А40-94400/13-1-539
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Калининой Н.С.,
судей Волкова С.В., Чучуновой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Нико-98": Гогава М.Р., дов. от 01.09.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак В.В., дов. от 31.03.2014,
от третьего лица - Правительства Москвы: Дубчак Р.В., дов. от 04.04.2014, Корчемагина Е.Н., дов. от 19.12.2013,
рассмотрев 30 октября 2014 года в судебном заседании кассационную
жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нико-98"
на решение от 28 ноября 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Лиловой О.Г.,
на постановление от 19 июня 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Нико-98" (ОГРП 1027739900704)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,
третье лицо: Правительство Москвы,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нико-98" (далее - ООО "Нико-98", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества Москвы от исполнения договора аренды земельного участка от 29.05.2003 N М-04-023897, выраженного в уведомлениях исх. от 13.05.2013 N ДГИ-И-10593/13 и 21.06.2013 N ДГИ-И-13483/13.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что односторонний отказ от договора является ничтожной сделкой, противоречит п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", сторонами договора сроки строительства и реконструкции не установлены, истцом получено разрешение на строительство, реконструкция объекта завершена, документы на ввод объекта эксплуатацию сданы в уполномоченный орган, в связи с чем у ответчика отсутствовали предусмотренные законом основания для расторжения договора в одностороннем порядке.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2013 по делу N А40-94400/13-1-539 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 решение суда оставлено без изменения.
При этом, суды исходили из того, что ответчиком правомерно расторгнут договор аренды в одностороннем порядке, поскольку истец нарушил существенные условия договора аренды, не исполнил обязательства по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства.
Законность вынесенных судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Нико-98", которое просит об отмене решения и постановления, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении заявленного требования.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что судами неполно исследованы фактические обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права, допущены нарушения норм процессуального права.
Заявитель полагает, что им представлены надлежащие доказательства, подтверждающие освоение земельного участка и осуществление строительства, которые судом не исследованы и не оценены, ответчиком не опровергнуты.
Как указывает заявитель, Департамент не представил доказательства, подтверждающие неосвоение земельного участка, неосуществление арендатором строительства в срок действия разрешения.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
При рассмотрении кассационной жалобы представитель ООО "Нико-98" поддержал изложенные в ней доводы и требования, представители Департамента и Правительства Москвы возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29.05.2003 между городом Москвой в лице Московского земельного комитета, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества города Москвы (арендодателем), и ООО "Нико-98" (арендатором) заключен договор аренды N М-04-023897 земельного участка с кадастровым N 7704000300530 площадью 90 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, 2-ой Южнопортовый пр., вл. 19, для реконструкции и последующей эксплуатации существующего торгового павильона, сроком на 49 лет.
Согласно п. 4.3 раздела 4 "Особые условия договора" арендатор обязался снести существующий торговый павильон, расположенный по адресу: 2-й Южнопортовый пр-д, вл. 19 в срок до 01.08.2003, однако истек 19.07.2010.
Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по г. Москве 29.08.2003 за N 77-01/05-549/2003-294.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Уведомлением от 13.05.2013 N ДГИ-И-10593/13 Департамент отказался от исполнения договора от 29.05.2003 N М-04-023897 в одностороннем порядке, указав, что земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, окончание срока действия разрешения на строительство от 05.05.2010 N RU77223000-004912, нарушение арендатором условий раздела 4 договора.
Уведомлением от 21.06.2012 N ДГИ-И-13483/13 Департамент отклонил возражения истца, подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора аренды.
Отказывая в иске и признавая односторонний отказ от договора правомерным, суды исходили из того, что истец нарушил существенные условия договора аренды, не исполнил обязательства по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, на который выдано разрешение на строительство, строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока строительства составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства.
При этом, суды указали, что истцом не представлено доказательств того, что реконструкция существующего объекта - торгового павильона осуществлялась истцом в период действия разрешения на строительство от 05.05.2010 NRU77223000-004912, в процессе самой реконструкции ООО "Нико-98" выполнено 40% от общего ее объема.
Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что данные выводы судов сделаны при неполном исследования всех имеющихся значение для дела обстоятельств.
Из буквального толкования текста п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ следует, что досрочно в одностороннем порядке расторжение договора аренды допускается при условии неисполнения обязательств по строительству объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Таким образом, законодатель ограничил право арендодателя на одностороннее расторжение договора наличием 40% общего объема строительства объекта на момент истечения срока действия разрешения, а не на дату отказа арендодателя от договора.
Согласно представленному истцом заданию на разработку проекта реконструкции с пристройкой объекта торговли по адресу: г. Москва, 2-ой Южнопортовый пр., вл. 19, площадь застройки согласована в 90 кв. м, в том числе 20 кв. м - реконструкция.
В материалы дела истцом также представлено свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения от 26.10.2010 - проекта реконструкции с пристройкой объекта торговли.
Вместе с тем суды первой и апелляционной инстанции не установили обстоятельства соблюдения данного требования по состоянию на дату истечения срока действия разрешения на строительство (19.07.2010), процентное соотношение построенного (реконструированного) объема объекта на указанную дату к общему объему строительства (реконструкции) торгового павильона.
Отказывая в иске, суды указали лишь на непредставление истцом доказательств готовности объекта более, чем на 40%, отклонив представленные истцом фотоматериалы, полагая, что они не свидетельствуют о готовности объекта и об исполнении надлежащим образом условий договора от 31.07.2001 N М-07-019063.
Кроме того, суд кассационной инстанции считает, что суды, не принимая доводы истца, неправильно распределили бремя доказывания обстоятельств, освободив Департамент от обязанности доказывать наличие оснований для одностороннего расторжения договора п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в том числе, факта готовности объекта на момент прекращения действия разрешения на строительство менее, чем 40% объема строительства.
При этом, суды не указали на основании каких доказательств пришли к выводу о неисполнении обязательства истцом по реконструкции объекта и неготовности объекта.
В соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации арбитражный суд определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Согласно ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
В мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений (ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
В исковом заявлении ООО "Нико-98" ссылалось на завершение реконструкции объекта, сдачу документов на ввод объекта в эксплуатацию. Истец представил выписку из электронного журнала регистрации и контроля обращений, согласно которой истцом 28.02.2013 в Комитет государственного надзора города Москвы направлено заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также повторные заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.05.2013 и от 08.07.2013.
Из имеющихся материалах дела ответов Комитета государственного надзора города Москвы от 22.07.2013 на указанные заявления истца следует, что в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с отсутствием технического плана и прекращением договора от 29.05.2003 N М-04-023897.
Однако суды не дали какой-либо оценки данным доводам истца и представленным истцом доказательствам, не установили, на какой стадии реконструкции (строительства) фактически находится объект, соответствует ли объект утвержденной проектной документации.
Кроме того, истец также указывал на то, что действия Департамента по расторжения договора являются злоупотребление правом со стороны ответчика, что также не получило какой-либо оценки судов в обжалуемых судебных актах.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает, что в нарушение указанных норм процессуального права суды не отразили в судебных актах результаты оценки всех доводов и возражений сторон, представленные в их подтверждение и приобщенные к материалам дела доказательства.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает принятые по делу решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций принятыми при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, вынесенными с нарушениями норм процессуального права, подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов относительно выполненного объема строительства объекта на дату истечения срока разрешения на строительство, дать оценку соответствия построенного объекта согласованной проектной документации, на основании полного, всестороннего и объективного исследования и оценки в деле и дополнительно представленных доказательств, доводов и возражений лиц, рассмотреть спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2013 года по делу N А40-94400/13-1-539, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2014 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
С.В.ВОЛКОВ
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)