Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Томас Е.М.
Докладчик Савельева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
Председательствующего Вороновой Н.И.,
судей Савельевой М.А., Мулярчика А.И.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 24 октября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации Новосибирского района Новосибирской области на заочное решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 августа 2013 года, которым постановлено
исковые требования П.В. удовлетворить.
Обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области заключить с П.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения П.В., его представителя Б., представителей Администрации Новосибирского района Новосибирской области П.П., Г., судебная коллегия
установила:
П.В. обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование указал, что 14.09.2001 г. им было подано заявление в администрацию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района НСО о предоставлении земельного участка под строительство магазина. 20.08.2003 г. был утвержден акт выбора земельного участка для строительства магазина, на основании которого выдано постановление администрации Верх-Тулинского сельсовет Новосибирского района НСО от 10.03.2004 г. N 62 об утверждении проекта границ земельного участка. 01.12.2004 г. между П.В. и администрацией Верх-Тулинского сельсовет Новосибирского района НСО заключен договор аренды земельного участка, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях обслуживания магазина в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Он нес бремя содержания земельного участка, ежегодно оплачивая арендную плату. Границы спорного земельного участка были сформированы, земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер N. На предоставленном земельном участке, после подготовки проектной документации, с помощью собственных средств возведено здание магазина и здание гаража. При обращении в администрацию Новосибирского района Новосибирской области по вопросу заключения договора аренды земельного участка на новый срок был получен отказ, так как на земельном участке расположены объекты недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы. В настоящее время намерен зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, однако отсутствует возможность сделать это, поскольку земельный участок не был оформлен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное заочное решение, с которым не согласна Администрация Новосибирского района Новосибирской области, в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Полагает, что основания для возложения обязанности по заключению договора аренды земельного участка отсутствовали.
Обращает внимание на то, что истец, не являясь собственником земельного участка, не приобрел право на возведение объекта недвижимости, который в настоящее время является самовольной постройкой, поскольку аренда земельного участка не влечет оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке.
Кроме того, не имеет правового значения то обстоятельство, что земельный участок был использован истцом по целевому назначению - для постройки магазина.
Также обращает внимание на то, что отказ ответчика предоставить земельный участок на условиях договора аренды, не был обжалован истцом в порядке Главы 25 ГПК РФ.
Полагает, что существовавшие между сторонами спора договоры аренды не являются заключенными, поскольку предмет договоров не согласован, так как законом не предусмотрена возможность предоставления земель, к категориям которых относится земельный участок, в целях "обслуживание магазина".
В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения обязательств в части внесения арендной платы.
Полагает также несостоятельной ссылку суда на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ с учетом доводов апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам:
Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены в данном случае, что и является основанием для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация Новосибирского района Новосибирской области незаконно отказывает П.В. в заключении договора аренды земельного участка, который ранее был предоставлен ему администрацией Верх-Тулинского сельсовета в целях обслуживания магазина по договору аренды; земельный участок использовался истцом по назначению, исправно вносилась арендная плата на протяжении всего срока действия договора аренды и до настоящего времени, но истец не имеет возможности оформить арендные правоотношения во внесудебном порядке, а потому согласно части 4 статьи 445 ГК РФ имеются основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды данного земельного участка на срок 11 месяцев.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат нормам материального права - применен закон, не подлежащий применению, а именно: часть 4 статьи 445 ГК РФ, п. п. 9, 10 ст. 30 ЗК РФ.
Судебной коллегией установлено, что 14.09.2001 г. П.В. было подано заявление в администрацию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района НСО о предоставлении земельного участка под строительство магазина. 20.08.2003 г. был утвержден акт выбора земельного участка для строительства магазина, на основании которого выдано постановление администрации Верх-Тулинского сельсовет Новосибирского района НСО от 10.03.2004 г. N 62 об утверждении проекта границ земельного участка.
01.12.2004 г. между П.В. и администрацией Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района НСО заключен договор аренды земельного участка, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях обслуживания магазина в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, сроком по 01.11.2005 г.
Границы спорного земельного участка были сформированы и земельный участок поставлен на кадастровый учет. Согласно кадастровому паспорту от 18.03.2013 г. N 54/201/13-77892 спорному земельному участку присвоен кадастровый номер N, разрешенное использование - для строительства магазина.
На указанном земельном участке после подготовки проектной документации, истец с помощью собственных средств возвел здание магазина и здание гаража, что подтверждается планами объектов и информацией о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре 10.11.2011 г. N 0855, 0854.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрена возможность возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, был использован не по целевому назначению - для строительства магазина, а для строительства здания, в котором располагались кафе, мотель, шиномонтажная мастерская, автомойка, и отдельно стоящего здания гаража, что явствует из плана объекта и технических заключений (л.д. 82-133).
При обращении П.В. в администрацию Новосибирского района Новосибирской области по вопросу заключения договора аренды земельного участка на новый срок, был получен отказ, т.к. на земельном участке расположены объекты недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы, что подтверждается ответом администрации Новосибирского района Новосибирской области от 11.04.2012 г. N 952/01-12.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Суд первой инстанции, учитывая изложенные обстоятельства, в том числе возведение объектов недвижимости на участке, право на который возникло у истца на законных основаниях, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, применив нормы статьи 22 ЗК РФ, ч. 1 статьи 607 ГК РФ, возложил на ответчика обязанность по заключению договора аренды спорного земельного участка.
Судебная коллегия считает, что указанные нормы не подлежали применению, поскольку ни Гражданским Кодексом Российской Федерации, ни иным законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по обязательному заключению договора аренды земельного участка, поэтому такая обязанность не могла быть возложена на Администрацию Новосибирского района Новосибирской области решением суда.
В то же время следует отметить, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В данном случае факт надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы истцом не доказан, так как арендная плата вносилась им только в период 2004-2006 годы, в дальнейшем арендная плата не вносилась, что следует из материалов дела и пояснений самого истца, однако, истец продолжал и продолжает пользоваться имуществом, то есть спорным земельным участком в настоящее время, поэтому речь идет не о заключении нового договора аренды, а о возможности считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, а по делу необходимо постановить новое решение об отказе в иске о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 августа 2013 года отменить, апелляционную жалобу Администрации Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить.
Постановить по делу новое решение, которым в иске П.В. к администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8358/2013
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. по делу N 33-8358/2013
Судья Томас Е.М.
Докладчик Савельева М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
Председательствующего Вороновой Н.И.,
судей Савельевой М.А., Мулярчика А.И.,
при секретаре К.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 24 октября 2013 года гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации Новосибирского района Новосибирской области на заочное решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 августа 2013 года, которым постановлено
исковые требования П.В. удовлетворить.
Обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области заключить с П.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Савельевой М.А., объяснения П.В., его представителя Б., представителей Администрации Новосибирского района Новосибирской области П.П., Г., судебная коллегия
установила:
П.В. обратился в суд с иском к администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование указал, что 14.09.2001 г. им было подано заявление в администрацию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района НСО о предоставлении земельного участка под строительство магазина. 20.08.2003 г. был утвержден акт выбора земельного участка для строительства магазина, на основании которого выдано постановление администрации Верх-Тулинского сельсовет Новосибирского района НСО от 10.03.2004 г. N 62 об утверждении проекта границ земельного участка. 01.12.2004 г. между П.В. и администрацией Верх-Тулинского сельсовет Новосибирского района НСО заключен договор аренды земельного участка, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в целях обслуживания магазина в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Он нес бремя содержания земельного участка, ежегодно оплачивая арендную плату. Границы спорного земельного участка были сформированы, земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер N. На предоставленном земельном участке, после подготовки проектной документации, с помощью собственных средств возведено здание магазина и здание гаража. При обращении в администрацию Новосибирского района Новосибирской области по вопросу заключения договора аренды земельного участка на новый срок был получен отказ, так как на земельном участке расположены объекты недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы. В настоящее время намерен зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, однако отсутствует возможность сделать это, поскольку земельный участок не был оформлен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное заочное решение, с которым не согласна Администрация Новосибирского района Новосибирской области, в апелляционной жалобе изложена просьба о его отмене, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Полагает, что основания для возложения обязанности по заключению договора аренды земельного участка отсутствовали.
Обращает внимание на то, что истец, не являясь собственником земельного участка, не приобрел право на возведение объекта недвижимости, который в настоящее время является самовольной постройкой, поскольку аренда земельного участка не влечет оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке.
Кроме того, не имеет правового значения то обстоятельство, что земельный участок был использован истцом по целевому назначению - для постройки магазина.
Также обращает внимание на то, что отказ ответчика предоставить земельный участок на условиях договора аренды, не был обжалован истцом в порядке Главы 25 ГПК РФ.
Полагает, что существовавшие между сторонами спора договоры аренды не являются заключенными, поскольку предмет договоров не согласован, так как законом не предусмотрена возможность предоставления земель, к категориям которых относится земельный участок, в целях "обслуживание магазина".
В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения обязательств в части внесения арендной платы.
Полагает также несостоятельной ссылку суда на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании части 1 статьи 327.1 ГПК РФ с учетом доводов апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам:
Согласно части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены в данном случае, что и является основанием для отмены обжалуемого решения, исходя из следующего.
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрация Новосибирского района Новосибирской области незаконно отказывает П.В. в заключении договора аренды земельного участка, который ранее был предоставлен ему администрацией Верх-Тулинского сельсовета в целях обслуживания магазина по договору аренды; земельный участок использовался истцом по назначению, исправно вносилась арендная плата на протяжении всего срока действия договора аренды и до настоящего времени, но истец не имеет возможности оформить арендные правоотношения во внесудебном порядке, а потому согласно части 4 статьи 445 ГК РФ имеются основания для понуждения ответчика к заключению договора аренды данного земельного участка на срок 11 месяцев.
Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат нормам материального права - применен закон, не подлежащий применению, а именно: часть 4 статьи 445 ГК РФ, п. п. 9, 10 ст. 30 ЗК РФ.
Судебной коллегией установлено, что 14.09.2001 г. П.В. было подано заявление в администрацию Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района НСО о предоставлении земельного участка под строительство магазина. 20.08.2003 г. был утвержден акт выбора земельного участка для строительства магазина, на основании которого выдано постановление администрации Верх-Тулинского сельсовет Новосибирского района НСО от 10.03.2004 г. N 62 об утверждении проекта границ земельного участка.
01.12.2004 г. между П.В. и администрацией Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района НСО заключен договор аренды земельного участка, площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <...>, для использования в целях обслуживания магазина в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, сроком по 01.11.2005 г.
Границы спорного земельного участка были сформированы и земельный участок поставлен на кадастровый учет. Согласно кадастровому паспорту от 18.03.2013 г. N 54/201/13-77892 спорному земельному участку присвоен кадастровый номер N, разрешенное использование - для строительства магазина.
На указанном земельном участке после подготовки проектной документации, истец с помощью собственных средств возвел здание магазина и здание гаража, что подтверждается планами объектов и информацией о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества по результатам обследования в натуре 10.11.2011 г. N 0855, 0854.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ предусмотрена возможность возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, был использован не по целевому назначению - для строительства магазина, а для строительства здания, в котором располагались кафе, мотель, шиномонтажная мастерская, автомойка, и отдельно стоящего здания гаража, что явствует из плана объекта и технических заключений (л.д. 82-133).
При обращении П.В. в администрацию Новосибирского района Новосибирской области по вопросу заключения договора аренды земельного участка на новый срок, был получен отказ, т.к. на земельном участке расположены объекты недвижимости, на которые отсутствуют правоустанавливающие документы, что подтверждается ответом администрации Новосибирского района Новосибирской области от 11.04.2012 г. N 952/01-12.
Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Суд первой инстанции, учитывая изложенные обстоятельства, в том числе возведение объектов недвижимости на участке, право на который возникло у истца на законных основаниях, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, применив нормы статьи 22 ЗК РФ, ч. 1 статьи 607 ГК РФ, возложил на ответчика обязанность по заключению договора аренды спорного земельного участка.
Судебная коллегия считает, что указанные нормы не подлежали применению, поскольку ни Гражданским Кодексом Российской Федерации, ни иным законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по обязательному заключению договора аренды земельного участка, поэтому такая обязанность не могла быть возложена на Администрацию Новосибирского района Новосибирской области решением суда.
В то же время следует отметить, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
В данном случае факт надлежащего исполнения обязанностей по внесению арендной платы истцом не доказан, так как арендная плата вносилась им только в период 2004-2006 годы, в дальнейшем арендная плата не вносилась, что следует из материалов дела и пояснений самого истца, однако, истец продолжал и продолжает пользоваться имуществом, то есть спорным земельным участком в настоящее время, поэтому речь идет не о заключении нового договора аренды, а о возможности считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального права, а по делу необходимо постановить новое решение об отказе в иске о понуждении к заключению договора аренды земельного участка.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Заочное решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 02 августа 2013 года отменить, апелляционную жалобу Администрации Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить.
Постановить по делу новое решение, которым в иске П.В. к администрации Новосибирского района Новосибирской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)