Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участка превышает рыночную стоимость, расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости, в связи с чем нарушаются его права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего Малаевой В.Г.
при секретаре <Ф.И.О.>1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2 к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
при участии в судебном заседании представителя истца ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <Ф.И.О.>3
в отсутствие не явившихся представителей: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Туапсинский район,
установил:
ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на дату оценки кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения пансионата "Гизель-Дере", категорией земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости <...> рубля <...> копеек и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в течение пяти дней с момента вступления в силу решения суда внести сведения Государственного кадастра объектов недвижимости изменения в отношении указанного земельного участка.
В обоснование заявленных требований указано, что ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения пансионата "Гизель-Дере", категорией земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, поселок пансионата "Гизель-Дере". Согласно кадастровому паспорту земельного участка от <...> <...> кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> рублей <...> копеек. ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" обратилось в ООО "Академия оценки бизнеса" для проведения независимой рыночной оценки вышеуказанного земельного участка. По результатам оценки 30 апреля 2014 г. подготовлен отчет N <...> "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу Российская Федерация, <...>. Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка составляет <...> рубля <...> копеек.
При таких обстоятельствах, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышена, ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" считает, что этим нарушаются его права, как арендатора, плательщика арендной платы.
В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности <Ф.И.О.>2 уточнила заявленные требования (л.д. 217), просила суд установить по состоянию на дату оценки (1 января 2011 г.) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения пансионата "Гизель-Дере", категорией земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости <...> рубля <...> копеек.
На основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением суда (л.д. 208) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.
В судебном заседании представитель истца по доверенности <Ф.И.О.>2 поддержала доводы заявления с учетом уточнений и просила его удовлетворить в полном объеме.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю. В материалы дела представил возражения против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях на заявление, и просил отказать в удовлетворении заявления.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <Ф.И.О.>3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на заявление.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации муниципального образования Туапсинский район, в судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Туапсинский район, не представивших доказательства уважительности причин своего отсутствия и не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства, учитывая наличие в деле доказательств их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения представителя ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2, поддержавшую доводы уточненного заявления в полном объеме, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <Ф.И.О.>3, возражавшего против удовлетворения заявления, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ГПК РФ верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции, в том числе гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" (арендатор), заключен 19 февраля 1998 г. договор аренды <...> земельного участка, находящегося в государственной собственности от, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок <...> га, расположенный на курорте "Гизель-Дере" <...>, на срок до 2047 г., под существующий пансионат. Доказательств того, что указанный договор зарегистрирован в установленном на момент заключения договора законом порядке, представителем ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" не представлено.
Постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от <...> <...> "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории для размещения пансионата "Гизель-Дере", расположенного по адресу: <...> утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью <...> кв. м, сформированного из земель государственной собственности, в кадастровом квартале <...>, расположенного по адресу: <...>, согласно приложению. Категория земель - земли населенных пунктов. Установлен вид разрешенного использования - для размещения пансионата "Гизель-Дере". Из указанного постановления следует, что на земельном участке расположено 10 объектов недвижимости пансионата.
Однако, в материалы дела ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" представлены свидетельства о принадлежности ему на праве собственности 8-ми следующих объектов недвижимости: административное здание, Литер: А, А1, А2, аподАпод/А (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); кинотеатр, Литер: Р.р (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); магазин, Литер: В (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); столовая, Литер: Ж1, под/Ж1, Ж1-1, Ж1-2 (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); насосная станция, Литер: Я,я (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); спальный корпус N 3, Литер: С, С1, под/С, над/С (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); спальный корпус N 5, Литер: М5, под/М5, м5, м5-1, м5-2 (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); спальный корпус N 26, Литер: Э, подЭ, э, э1, Э1 (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>), расположенных по адресу: <...>.
На основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от <...> <...> "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории для размещения пансионата "Гизель-Дере", расположенного по адресу: <...> между администрацией муниципального образования <...> (арендодатель) и ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" (арендатор), заключено дополнительное соглашение <...> от 1 апреля 2014 г. к договору аренды земельного участка от 19 февраля 1998 г. N <...>, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером <...>, разрешенное использование - для размещения пансионата "Гизель-Дере".
Указанное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не зарегистрировано.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществлен исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере", как пользователь земельного участка, арендная плата по которому зависит от его кадастровой стоимости, считая, что оно является заинтересованным лицом в установлении рыночной стоимости спорного земельного участка, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов, устанавливалась ранее на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 г. N 58 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края".
В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов установлена на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 г. N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края".
Соответствующая кадастровая стоимость согласно данному нормативному правовому акту определена по состоянию на 1 января 2011 г.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19 июня 2014 г., кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <...> рублей <...> копеек. Из содержания кадастрового паспорта земельного участка от 19 июня 2014 г. также следует, что сведения о земельном участке носят временный характер, дата истечения срока действия временного характера - 18.02.2019, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют.
Несогласие с определенным размером кадастровой стоимости земельного участка ввиду его несоответствия рыночной стоимости стало основанием для обращения ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" в суд с указанным выше заявлением.
В обоснование доводов о завышенной кадастровой оценке земельного участка ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" ссылается на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от <...> N <...>, выполненный оценщиком, членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" <Ф.И.О.>4, а также на положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" <Ф.И.О.>5 Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. составляет <...> рубля <...> копеек.
Положения п. 3 ст. 66 ЗК РФ (вне зависимости от ее редакции) предусматривают возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, установленном нормативно- правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости.
В силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил). Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, п. 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением от 8 июля 2014 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - для размещения пансионата "Гизель-Дере", категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 1 августа 2014 г. <...> заявление ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было отклонено.
Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом N 221-ФЗ.
Согласно статье 1 Федерального закона N 221-ФЗ правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости.
В части 1 статьи 25 Федерального закона N 221-ФЗ указано, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ сведения, которые носят временный характер, до утраты ими в установленном настоящим Законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
В силу части 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 данной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Как установлено выше судом и не опровергнуто представителем ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2 в судебном заседании, сведения о земельном участке с кадастровым номером <...> носят временный характер, государственной регистрации вещных прав или государственной регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
Поскольку ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" в нарушение статьи 1 Федерального закона N 221-ФЗ не представило суду соответствующих доказательств в подтверждение существования спорного земельного участка, права на который непосредственно у него возникли и зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, в связи с чем им не доказан факт владения и пользования спорным участком на законных основаниях, а потому суд пришел к выводу о том, что ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" не доказано нарушение его законных прав установлением кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере <...> рублей <...> копеек, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, затрагивают его права и обязанности несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.
При этом, суд принимает во внимание, что сведения о земельном участке с кадастровым номером <...> носят временный характер до утраты ими в установленном настоящим Законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ, что государственная регистрация вещных прав или аренды на спорный земельный участок отсутствует.
При таких обстоятельствах, у ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" отсутствуют основания, предусмотренные ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>. Представленное же в материалы дела дополнительное соглашение <...> от 01 апреля 2014 г. к договору аренды земельного участка от 19 февраля 1998 г. <...> не может быть принято судом во внимание, поскольку, как указывалось выше, оно не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В этой связи, суд приходит к выводу о том, что требования ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, Краснодарский краевой суд
решил:
отказать в удовлетворении требований представителя ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2 к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении на дату оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости <...> рубля <...> копеек. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 января 2015 г.
Судья
Краснодарского краевого суда
В.Г.МАЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 21.01.2015 ПО ДЕЛУ N 3-44/2014
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участка превышает рыночную стоимость, расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости, в связи с чем нарушаются его права.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 21 января 2015 года
Краснодарский краевой суд в составе:
председательствующего Малаевой В.Г.
при секретаре <Ф.И.О.>1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению представителя ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2 к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
при участии в судебном заседании представителя истца ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <Ф.И.О.>3
в отсутствие не явившихся представителей: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Туапсинский район,
установил:
ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" обратилось в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на дату оценки кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения пансионата "Гизель-Дере", категорией земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости <...> рубля <...> копеек и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю в течение пяти дней с момента вступления в силу решения суда внести сведения Государственного кадастра объектов недвижимости изменения в отношении указанного земельного участка.
В обоснование заявленных требований указано, что ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения пансионата "Гизель-Дере", категорией земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, поселок пансионата "Гизель-Дере". Согласно кадастровому паспорту земельного участка от <...> <...> кадастровая стоимость земельного участка составляет <...> рублей <...> копеек. ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" обратилось в ООО "Академия оценки бизнеса" для проведения независимой рыночной оценки вышеуказанного земельного участка. По результатам оценки 30 апреля 2014 г. подготовлен отчет N <...> "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу Российская Федерация, <...>. Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка составляет <...> рубля <...> копеек.
При таких обстоятельствах, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышена, ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" считает, что этим нарушаются его права, как арендатора, плательщика арендной платы.
В ходе судебного разбирательства представитель истца по доверенности <Ф.И.О.>2 уточнила заявленные требования (л.д. 217), просила суд установить по состоянию на дату оценки (1 января 2011 г.) кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - "для размещения пансионата "Гизель-Дере", категорией земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости <...> рубля <...> копеек.
На основании ст. 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определением суда (л.д. 208) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений Краснодарского края.
В судебном заседании представитель истца по доверенности <Ф.И.О.>2 поддержала доводы заявления с учетом уточнений и просила его удовлетворить в полном объеме.
Представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю. В материалы дела представил возражения против удовлетворения заявленных требований, по доводам, изложенным в письменных возражениях на заявление, и просил отказать в удовлетворении заявления.
Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <Ф.И.О.>3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на заявление.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, администрации муниципального образования Туапсинский район, в судебное заседание не явился.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Туапсинский район, не представивших доказательства уважительности причин своего отсутствия и не ходатайствовавших об отложении судебного разбирательства, учитывая наличие в деле доказательств их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела.
Выслушав объяснения представителя ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2, поддержавшую доводы уточненного заявления в полном объеме, представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности <Ф.И.О.>3, возражавшего против удовлетворения заявления, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ГПК РФ верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции, в том числе гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что между администрацией муниципального образования Туапсинский район (арендодатель) и ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" (арендатор), заключен 19 февраля 1998 г. договор аренды <...> земельного участка, находящегося в государственной собственности от, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок <...> га, расположенный на курорте "Гизель-Дере" <...>, на срок до 2047 г., под существующий пансионат. Доказательств того, что указанный договор зарегистрирован в установленном на момент заключения договора законом порядке, представителем ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" не представлено.
Постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от <...> <...> "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории для размещения пансионата "Гизель-Дере", расположенного по адресу: <...> утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории площадью <...> кв. м, сформированного из земель государственной собственности, в кадастровом квартале <...>, расположенного по адресу: <...>, согласно приложению. Категория земель - земли населенных пунктов. Установлен вид разрешенного использования - для размещения пансионата "Гизель-Дере". Из указанного постановления следует, что на земельном участке расположено 10 объектов недвижимости пансионата.
Однако, в материалы дела ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" представлены свидетельства о принадлежности ему на праве собственности 8-ми следующих объектов недвижимости: административное здание, Литер: А, А1, А2, аподАпод/А (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); кинотеатр, Литер: Р.р (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); магазин, Литер: В (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); столовая, Литер: Ж1, под/Ж1, Ж1-1, Ж1-2 (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); насосная станция, Литер: Я,я (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); спальный корпус N 3, Литер: С, С1, под/С, над/С (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); спальный корпус N 5, Литер: М5, под/М5, м5, м5-1, м5-2 (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>); спальный корпус N 26, Литер: Э, подЭ, э, э1, Э1 (свидетельство о государственной регистрации права от <...> серия <...>), расположенных по адресу: <...>.
На основании постановления администрации муниципального образования Туапсинский район от <...> <...> "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории для размещения пансионата "Гизель-Дере", расположенного по адресу: <...> между администрацией муниципального образования <...> (арендодатель) и ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" (арендатор), заключено дополнительное соглашение <...> от 1 апреля 2014 г. к договору аренды земельного участка от 19 февраля 1998 г. N <...>, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером <...>, разрешенное использование - для размещения пансионата "Гизель-Дере".
Указанное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не зарегистрировано.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществлен исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка.
ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере", как пользователь земельного участка, арендная плата по которому зависит от его кадастровой стоимости, считая, что оно является заинтересованным лицом в установлении рыночной стоимости спорного земельного участка, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Кадастровая стоимость земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов, устанавливалась ранее на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 5 февраля 2010 г. N 58 "Об утверждении результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Краснодарского края".
В настоящее время кадастровая стоимость земельных участков земель населенных пунктов установлена на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22 ноября 2011 г. N 1756 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края".
Соответствующая кадастровая стоимость согласно данному нормативному правовому акту определена по состоянию на 1 января 2011 г.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 19 июня 2014 г., кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет <...> рублей <...> копеек. Из содержания кадастрового паспорта земельного участка от 19 июня 2014 г. также следует, что сведения о земельном участке носят временный характер, дата истечения срока действия временного характера - 18.02.2019, сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют.
Несогласие с определенным размером кадастровой стоимости земельного участка ввиду его несоответствия рыночной стоимости стало основанием для обращения ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" в суд с указанным выше заявлением.
В обоснование доводов о завышенной кадастровой оценке земельного участка ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" ссылается на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от <...> N <...>, выполненный оценщиком, членом саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" <Ф.И.О.>4, а также на положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" <Ф.И.О.>5 Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 г. составляет <...> рубля <...> копеек.
Положения п. 3 ст. 66 ЗК РФ (вне зависимости от ее редакции) предусматривают возможность определения кадастровой стоимости земельного участка не только в порядке, установленном нормативно- правовыми актами, но и исходя из его рыночной стоимости.
В силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил). Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость по своей природе является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
В связи с этим, п. 3 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22 июля 2010 г. N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 ЗК РФ как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.
Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением от 8 июля 2014 г. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, с видом разрешенного использования - для размещения пансионата "Гизель-Дере", категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...>
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 1 августа 2014 г. <...> заявление ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было отклонено.
Согласно статье 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом N 221-ФЗ.
Согласно статье 1 Федерального закона N 221-ФЗ правовым последствием кадастрового учета является подтверждение существования объекта недвижимости, права на который непосредственно у конкретного лица возникают и могут быть зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, а также прекращения существования объекта недвижимости.
В части 1 статьи 25 Федерального закона N 221-ФЗ указано, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. К таким сведениям применяются правила, установленные частью 4 статьи 24 настоящего Федерального закона.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 221-ФЗ сведения, которые носят временный характер, до утраты ими в установленном настоящим Законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.
В силу части 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 данной статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Как установлено выше судом и не опровергнуто представителем ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2 в судебном заседании, сведения о земельном участке с кадастровым номером <...> носят временный характер, государственной регистрации вещных прав или государственной регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером <...> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
Поскольку ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" в нарушение статьи 1 Федерального закона N 221-ФЗ не представило суду соответствующих доказательств в подтверждение существования спорного земельного участка, права на который непосредственно у него возникли и зарегистрированы по основаниям и в порядке, установленным законом, в связи с чем им не доказан факт владения и пользования спорным участком на законных основаниях, а потому суд пришел к выводу о том, что ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" не доказано нарушение его законных прав установлением кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере <...> рублей <...> копеек, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>, затрагивают его права и обязанности несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости.
При этом, суд принимает во внимание, что сведения о земельном участке с кадастровым номером <...> носят временный характер до утраты ими в установленном настоящим Законом порядке временного характера, не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ, что государственная регистрация вещных прав или аренды на спорный земельный участок отсутствует.
При таких обстоятельствах, у ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" отсутствуют основания, предусмотренные ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", для установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...>. Представленное же в материалы дела дополнительное соглашение <...> от 01 апреля 2014 г. к договору аренды земельного участка от 19 февраля 1998 г. <...> не может быть принято судом во внимание, поскольку, как указывалось выше, оно не зарегистрировано в установленном законом порядке.
В этой связи, суд приходит к выводу о том, что требования ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, Краснодарский краевой суд
решил:
отказать в удовлетворении требований представителя ЗАО "Пансионат отдыха "Гизель-Дере" по доверенности <Ф.И.О.>2 к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю об установлении на дату оценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> в размере его рыночной стоимости <...> рубля <...> копеек. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 января 2015 г.
Судья
Краснодарского краевого суда
В.Г.МАЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)