Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно выше его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.
судей Борисовой Л.В., Никифорова С.Б.
при секретаре Царевой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" на решение Челябинского областного суда от 11 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее - ООО "Интеграл") обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0038, общей площадью 12 164 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 10 374 672 руб.
Решением Челябинского областного суда от 11 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Интеграл" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602002:0038, общей площадью 12 164 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, что подтверждается договором аренды земли г. Челябинска от 27 мая 2008 г. УЗ N 008989-К-2007, дополнительным соглашением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 7 октября 2013 г. до 16 мая 2015 г., договором о переуступке прав и обязанностей от 16 января 2014 г., выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2014 г. N 01/290/2014/417.
Согласно кадастровому паспорту от 19 ноября 2014 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2006 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 72 007 595,72 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 20 ноября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Челябинской области от 9 декабря 2014 г. N 74-2014/310 заявление ООО "Интеграл" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 ноября 2014 г. N 32-2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-Проект".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 10 374 672 руб.
По результатам экспертизы отчета от 27 ноября 2014 г. N 32-2014, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 27 ноября 2014 г. N 03-14-11-33.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 10 374 672 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 27 ноября 2014 г. N 32-2014.
В соответствии со статьями 11 и 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке ФСО N 3", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный подход, им применены сравнительный и доходный подходы. При применении сравнительного подхода в расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж, руководствуясь принципом замещения.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком выбраны три участка-аналога:
1. Земельный участок площадью 2 700 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. 40 лет Победы, имущественное право - собственность, назначение - "под строительство коммерческих объектов", коммуникации - водоснабжение, электричество рядом, использование земельного участка - под коммерческую застройку.
2. Земельный участок площадью 4 400 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Салавата Юлаева, имущественное право - собственность, назначение - "под строительство коммерческих объектов", коммуникации - водоснабжение, электричество рядом, использование земельного участка - под коммерческую застройку.
3. Земельный участок площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Чичерина, имущественное право - собственность, назначение - "для коммерческой застройки", коммуникации - водоснабжение, электричество, использование земельного участка - под коммерческую застройку.
Из отчета следует, что информация об указанных объектах-аналогах взята оценщиком из одного сайта http://domchel.ru.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: месторасположению, имеющимся правам, назначению и текущему использованию, условиям продаж, времени продажи, площади, цене продажи, и иным физическим характеристикам.
При этом корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком по дате предложения, площади участков, также произведена поправка на торг.
При анализе указанного отчета судом установлено, что согласно таблице сравнения объекты-аналоги имеют на своей площади инженерные сети и коммуникации в виде водоснабжения. В объявлениях, приложенных к отчету, указанные данные не содержатся.
В отчете оценщиком указано, что оцениваемый земельный участок рассматривался как свободный и имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не учитывались в оценке. Между тем при сравнении объекта оценки и выбранных аналогов наличие инженерных сетей и коммуникаций учитывалось без корректировки стоимости.
Кроме того, в отчете указано, что объект оценки так же, как и объекты- аналоги, оценивался в качестве объекта, находящегося в собственности. Однако согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2014 г. N 01/290/2014/417 оцениваемый объект находится у юридического лица на праве аренды. Соответствующая корректировка стоимости оценщиком не проводилась.
Вместе с тем в силу пункта 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, и др.
Кроме того, согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В нарушение названной нормы оценщик использовал недостоверные сведения об объекте оценки и объектах-аналогах.
Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Также из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта применен доходный подход.
В соответствии с пунктом 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определенная с применением сравнительного подхода, составила 14 475 160 руб., а с применением доходного подхода - 4 223 940 руб.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что при применении доходного подхода использовался метод земельной ренты, при котором рассчитывается доход, который получит собственник земельного участка от сдачи этого земельного участка в аренду. При этом оценщик исходил из того, что оцениваемый объект является муниципальной собственностью, и при расчете рыночной стоимости за основу была взята арендная плата, предусмотренная договором аренды спорного земельного участка, заключенного муниципалитетом с ООО "Интеграл", с учетом ставки капитализации.
На основании пункта 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При рассмотрении спора судом установлено, что согласно отчету оценщика согласование результатов, полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по пяти критериям оценщиком присвоены баллы, но примененные величины использованных баллов в отчете не мотивированы.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Челябинского областного суда от 11 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 01.07.2015 N 48-АПГ15-8
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно выше его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. N 48-АПГ15-8
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.
судей Борисовой Л.В., Никифорова С.Б.
при секретаре Царевой Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" на решение Челябинского областного суда от 11 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., объяснения представителя Правительства Челябинской области Матвеевой Ю.Ю., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее - ООО "Интеграл") обратилось в Челябинский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602001:0038, общей площадью 12 164 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, пр. Победы, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 10 374 672 руб.
Решением Челябинского областного суда от 11 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Интеграл" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
Заявитель, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, комитет по управлению имуществом и земельными отношениями города Челябинска, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя участвующего в деле лица, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ООО "Интеграл" на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602002:0038, общей площадью 12 164 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, что подтверждается договором аренды земли г. Челябинска от 27 мая 2008 г. УЗ N 008989-К-2007, дополнительным соглашением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 7 октября 2013 г. до 16 мая 2015 г., договором о переуступке прав и обязанностей от 16 января 2014 г., выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2014 г. N 01/290/2014/417.
Согласно кадастровому паспорту от 19 ноября 2014 г. указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2006 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 72 007 595,72 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 20 ноября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Челябинской области от 17 августа 2011 г. N 284-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Челябинской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Челябинской области от 9 декабря 2014 г. N 74-2014/310 заявление ООО "Интеграл" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27 ноября 2014 г. N 32-2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Комплекс-Проект".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 10 374 672 руб.
По результатам экспертизы отчета от 27 ноября 2014 г. N 32-2014, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 27 ноября 2014 г. N 03-14-11-33.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований законодательства, регулирующим правоотношения в сфере оценочной деятельности.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 10 374 672 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Челябинской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Челябинской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 27 ноября 2014 г. N 32-2014.
В соответствии со статьями 11 и 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
Пунктом 6 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, предусмотрено, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО N 1).
Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке ФСО N 3", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный подход, им применены сравнительный и доходный подходы. При применении сравнительного подхода в расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж, руководствуясь принципом замещения.
Из отчета об оценке следует, что оценщиком выбраны три участка-аналога:
1. Земельный участок площадью 2 700 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. 40 лет Победы, имущественное право - собственность, назначение - "под строительство коммерческих объектов", коммуникации - водоснабжение, электричество рядом, использование земельного участка - под коммерческую застройку.
2. Земельный участок площадью 4 400 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Салавата Юлаева, имущественное право - собственность, назначение - "под строительство коммерческих объектов", коммуникации - водоснабжение, электричество рядом, использование земельного участка - под коммерческую застройку.
3. Земельный участок площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Чичерина, имущественное право - собственность, назначение - "для коммерческой застройки", коммуникации - водоснабжение, электричество, использование земельного участка - под коммерческую застройку.
Из отчета следует, что информация об указанных объектах-аналогах взята оценщиком из одного сайта http://domchel.ru.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N 7", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: месторасположению, имеющимся правам, назначению и текущему использованию, условиям продаж, времени продажи, площади, цене продажи, и иным физическим характеристикам.
При этом корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком по дате предложения, площади участков, также произведена поправка на торг.
При анализе указанного отчета судом установлено, что согласно таблице сравнения объекты-аналоги имеют на своей площади инженерные сети и коммуникации в виде водоснабжения. В объявлениях, приложенных к отчету, указанные данные не содержатся.
В отчете оценщиком указано, что оцениваемый земельный участок рассматривался как свободный и имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не учитывались в оценке. Между тем при сравнении объекта оценки и выбранных аналогов наличие инженерных сетей и коммуникаций учитывалось без корректировки стоимости.
Кроме того, в отчете указано, что объект оценки так же, как и объекты- аналоги, оценивался в качестве объекта, находящегося в собственности. Однако согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2014 г. N 01/290/2014/417 оцениваемый объект находится у юридического лица на праве аренды. Соответствующая корректировка стоимости оценщиком не проводилась.
Вместе с тем в силу пункта 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, и др.
Кроме того, согласно пункту 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В нарушение названной нормы оценщик использовал недостоверные сведения об объекте оценки и объектах-аналогах.
Таким образом, анализ представленного отчета об оценке свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО N 1.
Также из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта применен доходный подход.
В соответствии с пунктом 21 ФСО N 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
В соответствии с отчетом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. определенная с применением сравнительного подхода, составила 14 475 160 руб., а с применением доходного подхода - 4 223 940 руб.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что при применении доходного подхода использовался метод земельной ренты, при котором рассчитывается доход, который получит собственник земельного участка от сдачи этого земельного участка в аренду. При этом оценщик исходил из того, что оцениваемый объект является муниципальной собственностью, и при расчете рыночной стоимости за основу была взята арендная плата, предусмотренная договором аренды спорного земельного участка, заключенного муниципалитетом с ООО "Интеграл", с учетом ставки капитализации.
На основании пункта 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
При рассмотрении спора судом установлено, что согласно отчету оценщика согласование результатов, полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по пяти критериям оценщиком присвоены баллы, но примененные величины использованных баллов в отчете не мотивированы.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Челябинского областного суда от 11 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интеграл" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)