Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 г. по делу N А32-20681/2014 по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи,
заинтересованное лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю,
третье лицо: Чуксин Михаил Юрьевич,
принятое в составе судьи Федькина Л.О.,
установил:
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее -департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) от 16 мая 2014 г. N 67-Т/2014 и предписание от 16 мая 2014 года N 14-67-Т/2014.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано тем, что антимонопольный орган представил суду доказательства, подтверждающие правомерность, законность и обоснованность вынесения оспариваемого решения, предписания.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что антимонопольный орган не доказал, что действия департамента повлекли наступление конкретных негативных последствий для конкуренции и ограничение прав участников торгов, привело или могло привести к устранению либо недопущению конкуренции.
Кроме того, податель жалобы указывает, что ссылка антимонопольного органа на отсутствие сведений о торгах на сайте в сети интернет также несостоятельна, в материалы дела представлены сведения и сканы публикации с сайта www.torgi.gov.ru, свидетельствующие о полном соблюдении законодательства в части размещения на официальном сайте информации о торгах.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.
Как следует из материалов дела, в Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю поступила жалоба Чуксина М.Ю. на действия Департамента имущественных отношений администрации города Сочи при проведении 30.04.2014 г. открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К), в соответствии с которой Чуксин М.Ю. указывает на нарушение порядка организации и проведения торгов, выразившееся в отсутствии в извещении о проведении указанных торгов информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение; условие организатора торгов "в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит", противоречит требованиям действующего законодательства, равно как и условие о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, кроме того, извещение о проведении торгов, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 N 46 не содержит проект договора аренды земельного участка, и указанное извещение не размещено на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет - www.torgi.gov.ru, в связи с чем, просит признать незаконными действия организатора торгов.
Решением от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014 по результатам рассмотрения жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю по рассмотрению жалоб на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов жалобу Чуксина М.Ю. на действия организатора торгов - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи при проведении 30.04.2014 г. открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К) признала обоснованной; комиссия признала организатора торгов - Департамент имущественных отношений администрации города Сочи нарушившим положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
На основании указанного решения от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014, принятого по итогам рассмотрения жалобы Чуксина М.Ю., антимонопольным органом организатору торгов - Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи выдано предписание от 16.05.2014 г. N 14-67-Т/2014, в соответствии с которым в срок до 16.06.2014 г. необходимо совершить действия, направленные на устранение нарушений порядка проведения торгов, а именно: аннулировать торги, проводимые 30.04.2014 г. в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К).
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи не согласившись с вынесенным решением и предписанием, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно частям 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.03.2014 г. организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К).
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В соответствии с частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", указанный в части 1 названной статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка:
- - выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение);
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
- - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Как следует из части 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 названного Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Согласно части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
- - об организаторе аукциона;
- - о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
- - о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
- - о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);
- - о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
- - о "шаге аукциона";
- - о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
- - о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
- - о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологическое присоединение) (часть 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83, орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
В силу пункта 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83, в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также, если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, опубликованное 22.03.2014 г. организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К), не содержит требуемых технических условий; доказательств, свидетельствующих об ином, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.
В свою очередь, представленные в материалы дела письма эксплуатирующих организаций ОАО "Сочигоргаз", МУП города Сочи "Сочитеплоэнерго", ОАО "Кубаньэнерго", ООО "Югводоканал", датированные 2011 и 2013 годами, содержат указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, и свидетельствуют о том, что организатор торгов обратился к указанным организациям с целью установления данной возможности, но непосредственно сами технические условия не получал; выводов, свидетельствующих об ином, представленные в дело документальные доказательства сделать не позволяют.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в нарушение норм статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83 (далее - Правила), опубликованные извещения о проведении аукциона не содержат информации для заинтересованных лиц (потенциальных участников торгов) о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение), что является существенным нарушением порядка проведения торгов.
Согласно позиции заявителя вышеуказанные письма эксплуатирующих организаций, содержащие указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, являются техническими условиями и отражают информацию о возможности подключения планируемых объектов.
Между тем, указанная позиция является ошибочной, поскольку законом установлена прямая обязанность организатора торгов по продаже права на заключение договоров аренды и договоров купли-продажи земельных участков не только обратиться в эксплуатирующую организацию за получением технических условий, но и получить их, выставить на торги земельный участок с уже имеющимися техническими условиями.
В свою очередь, право будущего правообладателя на самостоятельное обращение в эксплуатирующие организации для получения технических условий, предусмотренное пунктом 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83, не исключает обязанности организатора торгов по получению таких технических условий, для выставления земельного участка под строительство на торги.
Указанная правовая позиция согласуется с выводами Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, сформированными в постановлении от 14.10.2013 г. по делу N А32-25338/2012.
В информационном сообщении заказчиком указано, что в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит.
Между тем, согласно части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка, представление конкурсного предложения - акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) вышеназванной оферты, в результате которых организатором торгов с каждым из претендентов заключается договор об участии в торгах.
Торги являются способом заключения договора. При их проведении задатком обеспечивается исполнение участниками и организатором торгов обязательств по заключению договора по результатам торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.
Уклонение одной из них от заключения договора порождает право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что данное требование организатора торгов, указанное в информационном сообщении, формально не соответствует положениям названного законодательства, в том числе не указана ответственность самого организатора торгов, предусмотренная частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом необходимо отметить, что само по себе не указание в информационном сообщении об ответственности организатора торгов, установленной частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает не разъяснение участникам торгов положений действующего законодательства по проведению торгов, но не свидетельствует об ущемлении их прав и отмене результатов торгов, поскольку такая ответственность предусмотрена в силу закона, независимо от его указания в аукционной документации.
Включение организатором торгов условия о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, также не соответствует требованиям закона, поскольку итоговый протокол в силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписывается сторонами в день проведения торгов, а договор аренды земельного участка в силу пункта 50 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подписывается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона.
В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств по уплате арендной платы возникает из договора аренды земельного участка (пункт 3.2), но договор аренды земельного участка (недвижимого имущества) сроком на 10 лет в соответствии пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным согласно пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации. Поэтому договор аренды должен быть подписан сторонами и заключен, и только затем вступает в силу пункт об уплате арендной платы по договору. При этом ссылка на извещение о торгах и на протокол о результатах торгов как на основание возникновения обязанности уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка ошибочна, извещение и протокол лишь устанавливают существенное условие договора аренды о сроке оплаты этой цены, обязанность по оплате цены возникает из договора аренды, в который включено это существенное условие.
Основание внесения арендной платы единовременно в размере 90% или 50%, не соответствует требованиям закона, ухудшает положение арендатора в части порядка уплаты арендной платы и налагает на него обязательства сверх установленных законом норм.
Вместе с тем, данное требование содержится в разделе "Существенные условия договора аренды земельных участков", тогда как согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации публичной офертой признается, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.
Таким образом, лицо, подавая заявку, и принимая участие в аукционах, фактически соглашается со всеми условиями проведения указанных торгов, в том числе, и с существенными условиями договора аренды.
Согласно подпункту "н" пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808, извещение о проведении торгов должно содержать проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Судом установлено, что извещение, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 г. N 46, не содержит проект договора аренды земельного участка.
Согласно части 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
В соответствии с частью 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
Частью 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2010 г. N 767 "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети интернет для размещения информации о проведении торгов" в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов определен сайт www.torgi.gov.ru.
Судебной коллегией установлено, что лоты NN 1-20 выставлены на торги с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, порядок проведения аукционов по продаже земельных участков по указанным лотам установлен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Лоты NN 21К-37К выставлены на торги с разрешенным видом использования - для коммерческого назначения, благоустройства.
На основании изложенного, законом предусмотрена обязанность организатора торгов по размещению извещения о проведении аукционов по Лотам NN 1-20 на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу: www.torgi.gov.ru не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. По лотам N 21К-37К такой обязанности не возникает.
Как следует из текста оспариваемого решения и установлено судом, на заседание комиссии организатор торгов представил копию извещения о проведении торгов по лотам NN 1-20, размещенного на сайте www.torgi.gov.ru (извещение N 210314/0116744/01).
Однако, при изучении комиссией сайта www.torgi.gov.ru установлено, что извещение с номером 210314/0116744/01 отсутствует.
При выборе в окне "Организатор торгов" - "Департамент имущественных отношений администрации города Сочи" появляется информация о 23 лотах, размещенная на сайте от 31.12.2013 г. в извещении N 311213/0116744/01.
Кроме того, судом в ходе судебного заседания 22.10.2014 г. произведен осмотр публикации организатора торгов на сайте www.torgi.gov.ru, раздел - аренда и продажа земельных участков, по номеру извещения 210314/0116744/01; установлено, что организатором торгов по размещению извещения о проведении аукционов - Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 07.10.2014 г. размещена информация по лотам NN 1-20, то есть фактически после обращения 23.06.2014 г. в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения, предписания антимонопольного органа; Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи не соблюдены сроки размещения информация по лотам NN 1-20; иных выводов существо и содержания указанного сайта сделать не позволяет.
Судом апелляционной инстанции также произведен осмотр указанного сайта, в ходе которого установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства подтвердились.
Таким образом, ссылка заявителя на представленные им в материалы дела скан-копии публикаций с сайта www.torgi.gov.ru, якобы свидетельствующие о полном соблюдении законодательства в части размещения на официальном сайте информации о торгах, подлежит отклонению судом как не соответствующая фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Между тем, судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о нетождественности понятия "итоговый протокол торгов" и "протокол о результатах аукциона".
Согласно пункту 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.
Исходя из положений статей 30, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписание протокола о результатах аукциона влечет правовые последствия в виде заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Так, в качестве нарушения суд первой вменил следующее: в информационном сообщении организатора аукциона указано, что "возврат задатков лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, осуществляется в течение трех банковских дней со дня подписания итогового протокола торгов", тогда как согласно пункту 25 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации организатор торгов обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
Между тем, из системного анализа названных норм права не следует функционального различия между этими двумя понятиями, поскольку и в том и в другом случае имеется в виду процессуальный документ, фиксирующий ход и результаты проведенных организатором торгов.
Однако, указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию необоснованного решения в связи с наличием иных вышеуказанных нарушений.
Таким образом, у антимонопольного органа при указанных фактических обстоятельствах имелись достаточные правовые основания для принятия оспариваемого заявителем решения от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014, предписания от 16.05.2014 г. N 14-67-Т/2014.
Доказательств, свидетельствующих о наличии иных фактических обстоятельств, установленных антимонопольным органом при принятии оспариваемого решения, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано департаменту в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 г. по делу N А32-20681/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.12.2014 N 15АП-21636/2014 ПО ДЕЛУ N А32-20681/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2014 г. N 15АП-21636/2014
Дело N А32-20681/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2014 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,
судей Смотровой Н.Н., Соловьевой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саркисяном Д.С.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 г. по делу N А32-20681/2014 по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи,
заинтересованное лицо: Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю,
третье лицо: Чуксин Михаил Юрьевич,
принятое в составе судьи Федькина Л.О.,
установил:
Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее -департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю (далее - управление) от 16 мая 2014 г. N 67-Т/2014 и предписание от 16 мая 2014 года N 14-67-Т/2014.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 октября 2014 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Решение мотивировано тем, что антимонопольный орган представил суду доказательства, подтверждающие правомерность, законность и обоснованность вынесения оспариваемого решения, предписания.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе департамент просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, сославшись на то, что антимонопольный орган не доказал, что действия департамента повлекли наступление конкретных негативных последствий для конкуренции и ограничение прав участников торгов, привело или могло привести к устранению либо недопущению конкуренции.
Кроме того, податель жалобы указывает, что ссылка антимонопольного органа на отсутствие сведений о торгах на сайте в сети интернет также несостоятельна, в материалы дела представлены сведения и сканы публикации с сайта www.torgi.gov.ru, свидетельствующие о полном соблюдении законодательства в части размещения на официальном сайте информации о торгах.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.
Как следует из материалов дела, в Управление Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю поступила жалоба Чуксина М.Ю. на действия Департамента имущественных отношений администрации города Сочи при проведении 30.04.2014 г. открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К), в соответствии с которой Чуксин М.Ю. указывает на нарушение порядка организации и проведения торгов, выразившееся в отсутствии в извещении о проведении указанных торгов информации о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информации о плате за подключение; условие организатора торгов "в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит", противоречит требованиям действующего законодательства, равно как и условие о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, кроме того, извещение о проведении торгов, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 N 46 не содержит проект договора аренды земельного участка, и указанное извещение не размещено на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет - www.torgi.gov.ru, в связи с чем, просит признать незаконными действия организатора торгов.
Решением от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014 по результатам рассмотрения жалобы на нарушение процедуры торгов и порядка заключения договоров комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю по рассмотрению жалоб на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов жалобу Чуксина М.Ю. на действия организатора торгов - Департамента имущественных отношений администрации города Сочи при проведении 30.04.2014 г. открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К) признала обоснованной; комиссия признала организатора торгов - Департамент имущественных отношений администрации города Сочи нарушившим положения статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации и Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
На основании указанного решения от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014, принятого по итогам рассмотрения жалобы Чуксина М.Ю., антимонопольным органом организатору торгов - Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи выдано предписание от 16.05.2014 г. N 14-67-Т/2014, в соответствии с которым в срок до 16.06.2014 г. необходимо совершить действия, направленные на устранение нарушений порядка проведения торгов, а именно: аннулировать торги, проводимые 30.04.2014 г. в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К).
Департамент имущественных отношений администрации города Сочи не согласившись с вынесенным решением и предписанием, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно частям 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.03.2014 г. организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 опубликовано информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К).
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В соответствии с частью 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", указанный в части 1 названной статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
Статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно части 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка:
- - выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение);
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
- - подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Как следует из части 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 названного Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).
Согласно части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:
- - об организаторе аукциона;
- - о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
- - о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
- - о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);
- - о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);
- - о "шаге аукциона";
- - о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
- - о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
- - о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.
Орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение (технологическое присоединение) (часть 9 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Как следует из пункта 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83, орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.
Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.
В силу пункта 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83, в случае если правообладатель земельного участка намерен осуществить реконструкцию объекта капитального строительства или подключение построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и если технические условия для его подключения отсутствовали либо истек срок их действия, а также, если истек срок действия технических условий, выданных органом местного самоуправления в составе документов о предоставлении земельного участка, правообладатель в целях определения необходимой ему подключаемой нагрузки обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение реконструированного (построенного) объекта капитального строительства, для получения технических условий.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, опубликованное 22.03.2014 г. организатором торгов в газете "Новости Сочи" N 46 информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства (лоты NN 1-20) и для коммерческого назначения, благоустройства (лоты NN 21К-37К), не содержит требуемых технических условий; доказательств, свидетельствующих об ином, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.
В свою очередь, представленные в материалы дела письма эксплуатирующих организаций ОАО "Сочигоргаз", МУП города Сочи "Сочитеплоэнерго", ОАО "Кубаньэнерго", ООО "Югводоканал", датированные 2011 и 2013 годами, содержат указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, и свидетельствуют о том, что организатор торгов обратился к указанным организациям с целью установления данной возможности, но непосредственно сами технические условия не получал; выводов, свидетельствующих об ином, представленные в дело документальные доказательства сделать не позволяют.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что в нарушение норм статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83 (далее - Правила), опубликованные извещения о проведении аукциона не содержат информации для заинтересованных лиц (потенциальных участников торгов) о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение), что является существенным нарушением порядка проведения торгов.
Согласно позиции заявителя вышеуказанные письма эксплуатирующих организаций, содержащие указание на существующую техническую возможность подключения объектов индивидуального жилищного строительства и выдачу технических условий, являются техническими условиями и отражают информацию о возможности подключения планируемых объектов.
Между тем, указанная позиция является ошибочной, поскольку законом установлена прямая обязанность организатора торгов по продаже права на заключение договоров аренды и договоров купли-продажи земельных участков не только обратиться в эксплуатирующую организацию за получением технических условий, но и получить их, выставить на торги земельный участок с уже имеющимися техническими условиями.
В свою очередь, право будущего правообладателя на самостоятельное обращение в эксплуатирующие организации для получения технических условий, предусмотренное пунктом 6 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 г. N 83, не исключает обязанности организатора торгов по получению таких технических условий, для выставления земельного участка под строительство на торги.
Указанная правовая позиция согласуется с выводами Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа, сформированными в постановлении от 14.10.2013 г. по делу N А32-25338/2012.
В информационном сообщении заказчиком указано, что в случае отказа победителя аукциона от подписания договора аренды в установленный срок, задаток возврату не подлежит.
Между тем, согласно части 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Извещение о проведении открытых торгов по своей правовой сути является публичной офертой (часть 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации), а прямо выраженное письменное заявление лиц о своем намерении принять участие в торгах или их фактические действия, соответствующие форме и содержанию торгов, в том числе внесение задатка, представление конкурсного предложения - акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) вышеназванной оферты, в результате которых организатором торгов с каждым из претендентов заключается договор об участии в торгах.
Торги являются способом заключения договора. При их проведении задатком обеспечивается исполнение участниками и организатором торгов обязательств по заключению договора по результатам торгов. Если предметом торгов было только право на заключение договора, подписание такого договора является обязанностью сторон, срок подписания устанавливается с момента завершения торгов и оформления протокола.
Уклонение одной из них от заключения договора порождает право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению договора, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции исходит из того, что данное требование организатора торгов, указанное в информационном сообщении, формально не соответствует положениям названного законодательства, в том числе не указана ответственность самого организатора торгов, предусмотренная частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом необходимо отметить, что само по себе не указание в информационном сообщении об ответственности организатора торгов, установленной частью 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает не разъяснение участникам торгов положений действующего законодательства по проведению торгов, но не свидетельствует об ущемлении их прав и отмене результатов торгов, поскольку такая ответственность предусмотрена в силу закона, независимо от его указания в аукционной документации.
Включение организатором торгов условия о внесении победителем торгов единовременно 90% суммы арендной платы в течение 5 дней после подписания итогового протокола, также не соответствует требованиям закона, поскольку итоговый протокол в силу пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписывается сторонами в день проведения торгов, а договор аренды земельного участка в силу пункта 50 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации подписывается не ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона.
В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств по уплате арендной платы возникает из договора аренды земельного участка (пункт 3.2), но договор аренды земельного участка (недвижимого имущества) сроком на 10 лет в соответствии пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенным согласно пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации. Поэтому договор аренды должен быть подписан сторонами и заключен, и только затем вступает в силу пункт об уплате арендной платы по договору. При этом ссылка на извещение о торгах и на протокол о результатах торгов как на основание возникновения обязанности уплаты арендной платы по договору аренды земельного участка ошибочна, извещение и протокол лишь устанавливают существенное условие договора аренды о сроке оплаты этой цены, обязанность по оплате цены возникает из договора аренды, в который включено это существенное условие.
Основание внесения арендной платы единовременно в размере 90% или 50%, не соответствует требованиям закона, ухудшает положение арендатора в части порядка уплаты арендной платы и налагает на него обязательства сверх установленных законом норм.
Вместе с тем, данное требование содержится в разделе "Существенные условия договора аренды земельных участков", тогда как согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
В соответствии со статьей 437 Гражданского кодекса Российской Федерации публичной офертой признается, содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется.
Таким образом, лицо, подавая заявку, и принимая участие в аукционах, фактически соглашается со всеми условиями проведения указанных торгов, в том числе, и с существенными условиями договора аренды.
Согласно подпункту "н" пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 г. N 808, извещение о проведении торгов должно содержать проект договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Судом установлено, что извещение, опубликованное в газете "Новости Сочи" от 22.03.2014 г. N 46, не содержит проект договора аренды земельного участка.
Согласно части 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
В соответствии с частью 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.
Частью 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.
В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.09.2010 г. N 767 "Об определении официального сайта Российской Федерации в сети интернет для размещения информации о проведении торгов" в качестве официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов определен сайт www.torgi.gov.ru.
Судебной коллегией установлено, что лоты NN 1-20 выставлены на торги с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, порядок проведения аукционов по продаже земельных участков по указанным лотам установлен статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Лоты NN 21К-37К выставлены на торги с разрешенным видом использования - для коммерческого назначения, благоустройства.
На основании изложенного, законом предусмотрена обязанность организатора торгов по размещению извещения о проведении аукционов по Лотам NN 1-20 на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по адресу: www.torgi.gov.ru не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. По лотам N 21К-37К такой обязанности не возникает.
Как следует из текста оспариваемого решения и установлено судом, на заседание комиссии организатор торгов представил копию извещения о проведении торгов по лотам NN 1-20, размещенного на сайте www.torgi.gov.ru (извещение N 210314/0116744/01).
Однако, при изучении комиссией сайта www.torgi.gov.ru установлено, что извещение с номером 210314/0116744/01 отсутствует.
При выборе в окне "Организатор торгов" - "Департамент имущественных отношений администрации города Сочи" появляется информация о 23 лотах, размещенная на сайте от 31.12.2013 г. в извещении N 311213/0116744/01.
Кроме того, судом в ходе судебного заседания 22.10.2014 г. произведен осмотр публикации организатора торгов на сайте www.torgi.gov.ru, раздел - аренда и продажа земельных участков, по номеру извещения 210314/0116744/01; установлено, что организатором торгов по размещению извещения о проведении аукционов - Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи 07.10.2014 г. размещена информация по лотам NN 1-20, то есть фактически после обращения 23.06.2014 г. в арбитражный суд с заявлением об оспаривании решения, предписания антимонопольного органа; Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи не соблюдены сроки размещения информация по лотам NN 1-20; иных выводов существо и содержания указанного сайта сделать не позволяет.
Судом апелляционной инстанции также произведен осмотр указанного сайта, в ходе которого установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства подтвердились.
Таким образом, ссылка заявителя на представленные им в материалы дела скан-копии публикаций с сайта www.torgi.gov.ru, якобы свидетельствующие о полном соблюдении законодательства в части размещения на официальном сайте информации о торгах, подлежит отклонению судом как не соответствующая фактическим обстоятельствам дела, установленным судом.
Между тем, судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о нетождественности понятия "итоговый протокол торгов" и "протокол о результатах аукциона".
Согласно пункту 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.
Исходя из положений статей 30, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации подписание протокола о результатах аукциона влечет правовые последствия в виде заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Так, в качестве нарушения суд первой вменил следующее: в информационном сообщении организатора аукциона указано, что "возврат задатков лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, осуществляется в течение трех банковских дней со дня подписания итогового протокола торгов", тогда как согласно пункту 25 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации организатор торгов обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона.
Между тем, из системного анализа названных норм права не следует функционального различия между этими двумя понятиями, поскольку и в том и в другом случае имеется в виду процессуальный документ, фиксирующий ход и результаты проведенных организатором торгов.
Однако, указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию необоснованного решения в связи с наличием иных вышеуказанных нарушений.
Таким образом, у антимонопольного органа при указанных фактических обстоятельствах имелись достаточные правовые основания для принятия оспариваемого заявителем решения от 16.05.2014 г. по делу N 67-Т/2014, предписания от 16.05.2014 г. N 14-67-Т/2014.
Доказательств, свидетельствующих о наличии иных фактических обстоятельств, установленных антимонопольным органом при принятии оспариваемого решения, в материалах дела не имеется и суду представлено не было.
При изложенных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано департаменту в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, доводов, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции, не приведено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2014 г. по делу N А32-20681/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)