Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что действия ответчика по оформлению земельного участка нарушают ее права как владельца жилого здания на владение, пользование и распоряжение земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чернов Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Ситьковой О.Н.,
судей Турлаева В.Н., Шишовой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе истца Г.,
на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 13 марта 2015 года
по иску Г. к Ж.С.В., администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
заслушав доклад судьи Турлаева В.Н.,
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Ж.С.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование исковых требований истец указала, что 21 декабря 2011 года между ней и ответчиком Ж.С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером..., площадью 523 кв. м, с назначением: земли населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 119,5 кв. м, инвентарный номер... литер А, находящиеся по адресу: г. Михайловск. ул.... Указанная недвижимость принадлежит Ж.С.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия... N... от 30 ноября 2010 года, серия... N... от 01 июля 2009 года. Перед заключением предварительного договора, ответчик сообщил, что дом расположен на двух земельных участках, с кадастровым номером..., площадью 523 кв. м и на земельном участке, площадью 176 кв. м, с кадастровым номером..., выделенного Постановлением главы г. Михайловска от 25 апреля 2011 года под строительство индивидуального жилого дома для последующего присоединения к земельному участку с кадастровым N..., площадью 523 кв. м. Причем, земельный участок площадью 176 кв. м не имел самостоятельного назначения, он перекрывает фасад земельного участка площадью 523 кв. м. На момент заключения предварительного договора купли-продажи от 21 декабря 2011 года, Ж.С.В. не являлся собственником земельного участка площадью 176 кв. м. Согласно п. 5 предварительного договора, стороны обязались до 01 июня 2012 года заключить основной договор купли-продажи по цене... рублей. Она обязательства по расчетам за приобретаемую недвижимость, согласно предварительного договора, выполнила полностью. Однако Ж.С.В. от принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи спорной недвижимости всячески уклонялся. При сложившихся обстоятельствах она обратилась в суд с требованием о понуждении Ж.С.В. заключить основной договор купли-продажи. Решением Шпаковского районного суда от 27 мая 2013 года ее исковые требования к Ж.С.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Михайловск, ул.... удовлетворены в полном объеме. В связи с тем, что Ж.С.В. указанное решение суда не исполнял, она обратилась в суд с исковыми требованиями о регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость. Однако при рассмотрении дела в сентябре 2014 года Ж.С.В. представил документы, подтверждающие его право собственности на спорный земельный участок площадью 176 кв. м, а именно договор купли-продажи N 198 от 17 октября 2013 года, причем выкупная цена составила... рублей. Также Ж.С.В. было предоставлено постановление администрации МО г. Михайловска от 17 октября 2013 года о предоставлении спорного земельного участка с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов. Таким образом, согласно данного постановления, указанный земельный участок принял статус самостоятельного, хотя ранее его выдавали Ж.С.В. для присоединения к основному земельному участку площадью 523 кв. м. Считает, что данные действия Ж.С.В. по оформлению земельного участка нарушают ее права, как владельца жилого здания на владение, пользование и распоряжение земельным участком, поскольку являются противоправными и нарушают действующее законодательство РФ. Факт осуществления государственной регистрации права собственности сам по себе не подтверждает наличие законных оснований возникновения у ответчика права собственности на спорный земельный участок. При таких обстоятельствах договор о выкупе земельного участка, заключенный между Ж.С.В. и Администрацией МО г. Михайловска, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.
На основании изложенного просила суд:
- признать незаконным постановление администрации МО г. Михайловска от 17 октября 2013 года о предоставлении Ж.С.В. земельного участка площадью 176 кв. м, с кадастровым номером..., расположенного по адресу: г. Михайловск, ул...., с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов:
- - признать договор купли-продажи N 198 от 17 октября 2013 года земельного участка, площадью 176 кв. м, расположенного но адресу: г. Михайловск. ул...., заключенный между Ж.С.В. и администрацией МО г. Михайловска недействительным - ничтожным;
- - признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 декабря 2013 года о праве собственности за Ж.С.В. на земельный участок, расположенный по адресу: г. Михайловск, ул.....
Обжалуемым решением Шпаковского районного суда от 13 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований Г. - отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Сослалась на то, что выводы суда, изложенные в судебном решении, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку, в мотивировке решения указано, что решение Шпаковского районного суда СК от 27.05.2013 года не порождало никаких прав на дом и землю у нее, а наоборот обязывало Ж.С.В. заключить основной договор купли-продажи недвижимости, который в свою очередь являлся основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Михайловск, ул.... Однако, суд не учел того обстоятельства, что она с момента подписания предварительного договора купли продажи жилого дома и земельного участка, владела и пользовалась данной недвижимостью на правах собственника на основании обязательственного права, в силу предварительного договора проживала в доме со своей семьей, производила ремонт дома, платила налоги, обрабатывала землю. То есть с ее стороны все обязательства по предварительному договору были полностью выполнены, сумма в размере... рублей была передана Ж.С.В. Следовательно, выводы суда, о том, что Ж.С.В., являясь собственником жилого дома, имел преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположена часть жилого дома, не соответствуют нормам права.
Кроме того, суд при вынесении решения неправильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, поскольку от исполнения решения Шпаковского районного суда от 27.02.2013 г., которое заключалось в подписании основного договора купли продажи недвижимости, отказывался Ж.С.В., не желая подписывать договор и протоколы разногласия к договору, составленные ею. В результате чего, она была вынуждена обратиться повторно в суд, с исковым заявлением к Ж.С.В. о государственной регистрации права собственности за ней на жилой дом и земельный участок. Ж.С.В. умышленно уклонялся от заключения основного договора, и регистрации права собственности за ней, поскольку в соответствии с законодательством, обязан был оплатить 13% подоходного налога в доход государства от продажи недвижимости, которой он владел меньше чем 3 года. На протяжении трех лет с момента возникновения за ним права собственности на недвижимость, Ж.С.В. уклонялся от заключения с ней договора купли продажи недвижимости, злоупотребляя правом.
При мотивировке решения, суд ссылаясь на ст. 168 ГК РФ. неправильно ее истолковал, и сделал вывод о том, что сделка между Ж.С.В. и администрацией МО г. Михайловска по отчуждению спорного земельного участка является совершенной в соответствии с законодательством РФ. Кроме того, считает, что судом, при вынесении решения не были применены ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использование, если иное не предусмотрено законом. Оспариваемой сделкой, нарушено ее преимущественное право на приобретение спорного земельного участка в собственность, в границах которого расположена часть жилого дома, которым она владеет и пользуется до настоящего времени, как титульный собственник в силу договора. Также считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушения ее прав и законных интересов оспариваемой сделкой ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке.
В возражениях на апелляционную жалобу Ж.С.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель ответчика администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района СК, от которого в судебную коллегию поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие; представители истца Г. - Б. и П., представитель 3-его лица Шпаковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, представитель 3-его лица Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района СК, которые надлежащим образом и своевременно извещены о времени и месте рассмотрения дела и от которых заявлений об отложении слушания дела и уведомлений о невозможности явки в судебное заседание по уважительным причинам не поступало, причина их неявки в судебное заседание суду не известна.
Также в заседание суда апелляционной инстанции не явились представители истца Г. - З. и С., по уведомлению которых судом были предприняты все возможные меры, которым извещения о дате, времени и месте назначенного по делу судебного заседания были направлены судом по известным адресам их места жительства и места нахождения как заказными письмами с уведомлением о вручении, так и телеграммами, однако ими получены не были и по причине срока хранения конверты возвратились в суд, за получением телеграмм адресаты не явились.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав истца Г., поддержавшую в полном объеме доводы апелляционной жалобы, Ж.С.В., просившего оставить решение суда первой инстанции без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не нашла.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, на основании определения мирового судьи судебного участка N 1 Шпаковского района от 28 мая 2009 года за Ж.С.В. признано право собственности на земельный участок, площадью 523 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... (л.д. 19).
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права... N..., выданного 01 июля 2009 года следует, что за Ж.С.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 523 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... (л.д. 15). Ж.С.В., являясь собственником, возвел жилой дом площадью 119,5 кв. м на земельном участке, расположенном но адресу: Ставропольский край. Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... и на основании свидетельства о государственной регистрации права... N..., выданного 30 ноября 2010 года, зарегистрировал право собственности на него (л.д. 16).
Копией постановления администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края N... от 25 апреля 2011 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., площадью 176 кв. м под строительство жилого дома, для последующего присоединения к земельному участку, расположенному по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... с кадастровым номером... (л.д. 8).
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 06 июня 2012 года требования Ж.С.В. о признании отказа администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о предоставлении в аренду земельных участков незаконным и обязании заключить договор аренды земельных участков - удовлетворены. Отказ администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 28 апреля 2012 года в предоставлении Ж.С.В. в аренду земельного участка площадью 176 кв. м с кадастровым номером 26:11:020246:972, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... признан незаконным. Указанным решением администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края обязали заключить с Ж.С.В. договор аренды земельного участка, площадью 176 кв. м с кадастровым номером..., расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.....
На основании данного решения Шпаковского районного суда администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края вынесено постановление N... от 17 октября 2013 года о предоставлении в собственность Ж.С.В. земельного участка с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., кадастровый номер..., общей площадью 176 кв. м в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка N..., выданном 08 октября 2013 года отделом по Шпаковскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю (л.д. 9-10, 17).
Договор купли-продажи N 198 земельного участка находящегося в границах земель муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 17 октября 2013 года по адресу: г. Михайловск, ул...., заключенный между администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и Ж.С.В. прошел процедуру государственной регистрации (л.д. 11-13).
Актом приема - передачи находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 октября 2013 года Ж.С.В. передан администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., кадастровый номер..., общей площадью 176 кв. м (л.д. 15).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права...... от 17 декабря 2013 года Ж.С.В. принадлежит земельный участок с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., кадастровый номер..., общей площадью 176 кв. м
21 декабря 2011 года между Г. и Ж.С.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 523 кв. м, с назначением: земли населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 119,5 кв. м, литер А по адресу: г. Михайловск, ул.... (л.д. 20).
Истцом заявлено требование о признании незаконным постановления администрации МО г. Михайловска ог 17 октября 2013 года о предоставлении Ж.С.В. земельного участка площадью 176 кв. м, с кадастровым номером..., расположенного по адресу: г. Михайловск. ул...., с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 мая 2013 года, вступившим в законную силу 10 сентября 2013 года Ж.С.В. обязан заключить с Г. основной договор купли-продажи недвижимого имущества состоящего из: земельного участка, кадастровый номер..., площадью 523 кв. м, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 119.5 кв. м, инвентарный номер..., литер А, находящиеся по адресу: г. Михайловск, ул..... с указанием цены... рублей.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 28 октября 2014 года, вступившим в законную силу 09 декабря 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Г. к Ж.С.В. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, исковые требования удовлетворены полностью. Суд постановил зарегистрировать переход права собственности от Ж.С.В. к Г. на земельный участок, кадастровый N... площадью 523 кв. м, с назначением: земли населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., и на жилой дом общей площадью 119,5 кв. м, инвентарный номер..., литер А. расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... Внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменения, прекратив записи регистрации N... произведенную 30 ноября 2010 года и N..., произведенную 01 июля 2009 года о праве Ж.С.В. на жилой дом общей площадью 119,5 кв. м, инвентарный номер..., литер А и земельный участок, кадастровый N..., площадью 523 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., а также внести запись о праве собственности Г. на указанный жилой дом и земельный участок.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Г., суд первой инстанции со ссылкой на положения ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 16, 130, 166, 168 ГК РФ, ст. 36 Земельного Кодекса РФ, ст. 16 ЖК РФ, а также на разъяснения, изложенные в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Г. По мнению суда, действия администрации, связанные с предоставлением спорного земельного участка ответчику Ж.С.В. не противоречат положениям ст. ст. 22, 25, 26 ЗК РФ и ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", произведены с соблюдением норм права, в пределах полномочий органа местного самоуправления и не нарушает права и охраняемые законом интересы истца.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, находит его верным и обоснованным.
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
В силу требований ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Основными доводами апелляционной жалобы Г. является указание на то, что оспариваемой сделкой купли-продажи спорного земельного участка нарушено ее преимущественное право на приобретение этого участка, в границах которого расположена часть жилого дома, которым она владеет и пользуется до настоящего времени, как титульный собственник в силу договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с этими доводами, считает их несостоятельными.
Как следует из материалов дела и не оспаривается самой истицей, в установленном законном порядке право собственности на земельный участок за ней до разрешения настоящего спора зарегистрировано не было и фактически по правоустанавливающим документам собственником жилого дома и земельного участка, кадастровый номер..., площадью 523 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., к которому должен быть присоединен земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... с кадастровым номером..., общей площадью 176 кв. м - являлся Ж.С.В.
С учетом того, что Ж.С.В. возвел жилой дом площадью 119,5 кв. м, который расположен частично на земельных участках с кадастровыми номерами... и... соответственно, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов невозможно предоставление земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Таким образом, Ж.С.В., являясь собственником жилого дома, имел преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположено домовладение. Сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами в соответствии с требованиями закона.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.
Более того, суд первой инстанции совершенно правомерно обосновал свой отказ в удовлетворении иска, сославшись на то, что решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 мая 2013 года не порождало никаких прав на дом и землю у истицы. Данное решение просто обязывало Ж.С.В. заключить основной договор, который в свою очередь являлся бы основанием для регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край. Шпаковский район, г. Михайловск, ул.....
Судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в решении, следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и могли бы повлиять на выводы суда. Данные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, сводятся к иной оценке доказательств, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены решения суда.
Процессуальных нарушений, влекущих за собой безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 13 марта 2015 года оставить без изменений, апелляционную жалобу истца Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3752/2015
Требование: О признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что действия ответчика по оформлению земельного участка нарушают ее права как владельца жилого здания на владение, пользование и распоряжение земельным участком.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2015 г. по делу N 33-3752/2015
Судья: Чернов Г.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:
председательствующего Ситьковой О.Н.,
судей Турлаева В.Н., Шишовой В.Ю.,
при секретаре судебного заседания Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе истца Г.,
на решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 13 марта 2015 года
по иску Г. к Ж.С.В., администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
заслушав доклад судьи Турлаева В.Н.,
установила:
Г. обратилась в суд с иском к Ж.С.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование исковых требований истец указала, что 21 декабря 2011 года между ней и ответчиком Ж.С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером..., площадью 523 кв. м, с назначением: земли населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 119,5 кв. м, инвентарный номер... литер А, находящиеся по адресу: г. Михайловск. ул.... Указанная недвижимость принадлежит Ж.С.В. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия... N... от 30 ноября 2010 года, серия... N... от 01 июля 2009 года. Перед заключением предварительного договора, ответчик сообщил, что дом расположен на двух земельных участках, с кадастровым номером..., площадью 523 кв. м и на земельном участке, площадью 176 кв. м, с кадастровым номером..., выделенного Постановлением главы г. Михайловска от 25 апреля 2011 года под строительство индивидуального жилого дома для последующего присоединения к земельному участку с кадастровым N..., площадью 523 кв. м. Причем, земельный участок площадью 176 кв. м не имел самостоятельного назначения, он перекрывает фасад земельного участка площадью 523 кв. м. На момент заключения предварительного договора купли-продажи от 21 декабря 2011 года, Ж.С.В. не являлся собственником земельного участка площадью 176 кв. м. Согласно п. 5 предварительного договора, стороны обязались до 01 июня 2012 года заключить основной договор купли-продажи по цене... рублей. Она обязательства по расчетам за приобретаемую недвижимость, согласно предварительного договора, выполнила полностью. Однако Ж.С.В. от принятых на себя обязательств по заключению основного договора купли-продажи спорной недвижимости всячески уклонялся. При сложившихся обстоятельствах она обратилась в суд с требованием о понуждении Ж.С.В. заключить основной договор купли-продажи. Решением Шпаковского районного суда от 27 мая 2013 года ее исковые требования к Ж.С.В. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Михайловск, ул.... удовлетворены в полном объеме. В связи с тем, что Ж.С.В. указанное решение суда не исполнял, она обратилась в суд с исковыми требованиями о регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость. Однако при рассмотрении дела в сентябре 2014 года Ж.С.В. представил документы, подтверждающие его право собственности на спорный земельный участок площадью 176 кв. м, а именно договор купли-продажи N 198 от 17 октября 2013 года, причем выкупная цена составила... рублей. Также Ж.С.В. было предоставлено постановление администрации МО г. Михайловска от 17 октября 2013 года о предоставлении спорного земельного участка с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов. Таким образом, согласно данного постановления, указанный земельный участок принял статус самостоятельного, хотя ранее его выдавали Ж.С.В. для присоединения к основному земельному участку площадью 523 кв. м. Считает, что данные действия Ж.С.В. по оформлению земельного участка нарушают ее права, как владельца жилого здания на владение, пользование и распоряжение земельным участком, поскольку являются противоправными и нарушают действующее законодательство РФ. Факт осуществления государственной регистрации права собственности сам по себе не подтверждает наличие законных оснований возникновения у ответчика права собственности на спорный земельный участок. При таких обстоятельствах договор о выкупе земельного участка, заключенный между Ж.С.В. и Администрацией МО г. Михайловска, является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.
На основании изложенного просила суд:
- признать незаконным постановление администрации МО г. Михайловска от 17 октября 2013 года о предоставлении Ж.С.В. земельного участка площадью 176 кв. м, с кадастровым номером..., расположенного по адресу: г. Михайловск, ул...., с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов:
- - признать договор купли-продажи N 198 от 17 октября 2013 года земельного участка, площадью 176 кв. м, расположенного но адресу: г. Михайловск. ул...., заключенный между Ж.С.В. и администрацией МО г. Михайловска недействительным - ничтожным;
- - признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 декабря 2013 года о праве собственности за Ж.С.В. на земельный участок, расположенный по адресу: г. Михайловск, ул.....
Обжалуемым решением Шпаковского районного суда от 13 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований Г. - отказано.
В апелляционной жалобе Г. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение об удовлетворении ее исковых требований, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неправильным определением судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Сослалась на то, что выводы суда, изложенные в судебном решении, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку, в мотивировке решения указано, что решение Шпаковского районного суда СК от 27.05.2013 года не порождало никаких прав на дом и землю у нее, а наоборот обязывало Ж.С.В. заключить основной договор купли-продажи недвижимости, который в свою очередь являлся основанием для государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Михайловск, ул.... Однако, суд не учел того обстоятельства, что она с момента подписания предварительного договора купли продажи жилого дома и земельного участка, владела и пользовалась данной недвижимостью на правах собственника на основании обязательственного права, в силу предварительного договора проживала в доме со своей семьей, производила ремонт дома, платила налоги, обрабатывала землю. То есть с ее стороны все обязательства по предварительному договору были полностью выполнены, сумма в размере... рублей была передана Ж.С.В. Следовательно, выводы суда, о том, что Ж.С.В., являясь собственником жилого дома, имел преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположена часть жилого дома, не соответствуют нормам права.
Кроме того, суд при вынесении решения неправильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, поскольку от исполнения решения Шпаковского районного суда от 27.02.2013 г., которое заключалось в подписании основного договора купли продажи недвижимости, отказывался Ж.С.В., не желая подписывать договор и протоколы разногласия к договору, составленные ею. В результате чего, она была вынуждена обратиться повторно в суд, с исковым заявлением к Ж.С.В. о государственной регистрации права собственности за ней на жилой дом и земельный участок. Ж.С.В. умышленно уклонялся от заключения основного договора, и регистрации права собственности за ней, поскольку в соответствии с законодательством, обязан был оплатить 13% подоходного налога в доход государства от продажи недвижимости, которой он владел меньше чем 3 года. На протяжении трех лет с момента возникновения за ним права собственности на недвижимость, Ж.С.В. уклонялся от заключения с ней договора купли продажи недвижимости, злоупотребляя правом.
При мотивировке решения, суд ссылаясь на ст. 168 ГК РФ. неправильно ее истолковал, и сделал вывод о том, что сделка между Ж.С.В. и администрацией МО г. Михайловска по отчуждению спорного земельного участка является совершенной в соответствии с законодательством РФ. Кроме того, считает, что судом, при вынесении решения не были применены ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использование, если иное не предусмотрено законом. Оспариваемой сделкой, нарушено ее преимущественное право на приобретение спорного земельного участка в собственность, в границах которого расположена часть жилого дома, которым она владеет и пользуется до настоящего времени, как титульный собственник в силу договора. Также считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушения ее прав и законных интересов оспариваемой сделкой ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке.
В возражениях на апелляционную жалобу Ж.С.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились представитель ответчика администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района СК, от которого в судебную коллегию поступило ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие; представители истца Г. - Б. и П., представитель 3-его лица Шпаковского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК, представитель 3-его лица Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района СК, которые надлежащим образом и своевременно извещены о времени и месте рассмотрения дела и от которых заявлений об отложении слушания дела и уведомлений о невозможности явки в судебное заседание по уважительным причинам не поступало, причина их неявки в судебное заседание суду не известна.
Также в заседание суда апелляционной инстанции не явились представители истца Г. - З. и С., по уведомлению которых судом были предприняты все возможные меры, которым извещения о дате, времени и месте назначенного по делу судебного заседания были направлены судом по известным адресам их места жительства и места нахождения как заказными письмами с уведомлением о вручении, так и телеграммами, однако ими получены не были и по причине срока хранения конверты возвратились в суд, за получением телеграмм адресаты не явились.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав истца Г., поддержавшую в полном объеме доводы апелляционной жалобы, Ж.С.В., просившего оставить решение суда первой инстанции без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к их удовлетворению не нашла.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, на основании определения мирового судьи судебного участка N 1 Шпаковского района от 28 мая 2009 года за Ж.С.В. признано право собственности на земельный участок, площадью 523 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... (л.д. 19).
Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права... N..., выданного 01 июля 2009 года следует, что за Ж.С.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 523 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: под строительство индивидуального жилого дома, кадастровый номер..., расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... (л.д. 15). Ж.С.В., являясь собственником, возвел жилой дом площадью 119,5 кв. м на земельном участке, расположенном но адресу: Ставропольский край. Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... и на основании свидетельства о государственной регистрации права... N..., выданного 30 ноября 2010 года, зарегистрировал право собственности на него (л.д. 16).
Копией постановления администрации МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края N... от 25 апреля 2011 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., площадью 176 кв. м под строительство жилого дома, для последующего присоединения к земельному участку, расположенному по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... с кадастровым номером... (л.д. 8).
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 06 июня 2012 года требования Ж.С.В. о признании отказа администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о предоставлении в аренду земельных участков незаконным и обязании заключить договор аренды земельных участков - удовлетворены. Отказ администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от 28 апреля 2012 года в предоставлении Ж.С.В. в аренду земельного участка площадью 176 кв. м с кадастровым номером 26:11:020246:972, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... признан незаконным. Указанным решением администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края обязали заключить с Ж.С.В. договор аренды земельного участка, площадью 176 кв. м с кадастровым номером..., расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.....
На основании данного решения Шпаковского районного суда администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края вынесено постановление N... от 17 октября 2013 года о предоставлении в собственность Ж.С.В. земельного участка с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., кадастровый номер..., общей площадью 176 кв. м в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка N..., выданном 08 октября 2013 года отделом по Шпаковскому району филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю (л.д. 9-10, 17).
Договор купли-продажи N 198 земельного участка находящегося в границах земель муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края от 17 октября 2013 года по адресу: г. Михайловск, ул...., заключенный между администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и Ж.С.В. прошел процедуру государственной регистрации (л.д. 11-13).
Актом приема - передачи находящегося в государственной собственности земельного участка от 17 октября 2013 года Ж.С.В. передан администрацией муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., кадастровый номер..., общей площадью 176 кв. м (л.д. 15).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права...... от 17 декабря 2013 года Ж.С.В. принадлежит земельный участок с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., кадастровый номер..., общей площадью 176 кв. м
21 декабря 2011 года между Г. и Ж.С.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 523 кв. м, с назначением: земли населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома, с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 119,5 кв. м, литер А по адресу: г. Михайловск, ул.... (л.д. 20).
Истцом заявлено требование о признании незаконным постановления администрации МО г. Михайловска ог 17 октября 2013 года о предоставлении Ж.С.В. земельного участка площадью 176 кв. м, с кадастровым номером..., расположенного по адресу: г. Михайловск. ул...., с разрешенным использованием под строительство индивидуального жилого дома из земель населенных пунктов.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 мая 2013 года, вступившим в законную силу 10 сентября 2013 года Ж.С.В. обязан заключить с Г. основной договор купли-продажи недвижимого имущества состоящего из: земельного участка, кадастровый номер..., площадью 523 кв. м, и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 119.5 кв. м, инвентарный номер..., литер А, находящиеся по адресу: г. Михайловск, ул..... с указанием цены... рублей.
Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 28 октября 2014 года, вступившим в законную силу 09 декабря 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Г. к Ж.С.В. о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества, исковые требования удовлетворены полностью. Суд постановил зарегистрировать переход права собственности от Ж.С.В. к Г. на земельный участок, кадастровый N... площадью 523 кв. м, с назначением: земли населенных пунктов, под строительство индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., и на жилой дом общей площадью 119,5 кв. м, инвентарный номер..., литер А. расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... Внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменения, прекратив записи регистрации N... произведенную 30 ноября 2010 года и N..., произведенную 01 июля 2009 года о праве Ж.С.В. на жилой дом общей площадью 119,5 кв. м, инвентарный номер..., литер А и земельный участок, кадастровый N..., площадью 523 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., а также внести запись о праве собственности Г. на указанный жилой дом и земельный участок.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Г., суд первой инстанции со ссылкой на положения ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 16, 130, 166, 168 ГК РФ, ст. 36 Земельного Кодекса РФ, ст. 16 ЖК РФ, а также на разъяснения, изложенные в п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Г. По мнению суда, действия администрации, связанные с предоставлением спорного земельного участка ответчику Ж.С.В. не противоречат положениям ст. ст. 22, 25, 26 ЗК РФ и ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", произведены с соблюдением норм права, в пределах полномочий органа местного самоуправления и не нарушает права и охраняемые законом интересы истца.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, находит его верным и обоснованным.
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
В силу требований ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Основными доводами апелляционной жалобы Г. является указание на то, что оспариваемой сделкой купли-продажи спорного земельного участка нарушено ее преимущественное право на приобретение этого участка, в границах которого расположена часть жилого дома, которым она владеет и пользуется до настоящего времени, как титульный собственник в силу договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с этими доводами, считает их несостоятельными.
Как следует из материалов дела и не оспаривается самой истицей, в установленном законном порядке право собственности на земельный участок за ней до разрешения настоящего спора зарегистрировано не было и фактически по правоустанавливающим документам собственником жилого дома и земельного участка, кадастровый номер..., площадью 523 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул...., к которому должен быть присоединен земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.... с кадастровым номером..., общей площадью 176 кв. м - являлся Ж.С.В.
С учетом того, что Ж.С.В. возвел жилой дом площадью 119,5 кв. м, который расположен частично на земельных участках с кадастровыми номерами... и... соответственно, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов невозможно предоставление земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Таким образом, Ж.С.В., являясь собственником жилого дома, имел преимущественное право на приобретение земельного участка, на котором расположено домовладение. Сделка купли-продажи совершена уполномоченными лицами в соответствии с требованиями закона.
Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.
Более того, суд первой инстанции совершенно правомерно обосновал свой отказ в удовлетворении иска, сославшись на то, что решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 27 мая 2013 года не порождало никаких прав на дом и землю у истицы. Данное решение просто обязывало Ж.С.В. заключить основной договор, который в свою очередь являлся бы основанием для регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: Ставропольский край. Шпаковский район, г. Михайловск, ул.....
Судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в решении, следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ доказательств.
Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования и оценки суда первой инстанции и могли бы повлиять на выводы суда. Данные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, сводятся к иной оценке доказательств, в связи с чем, не могут являться основанием для отмены решения суда.
Процессуальных нарушений, влекущих за собой безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 13 марта 2015 года оставить без изменений, апелляционную жалобу истца Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)