Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2014 года
Полный текст решения изготовлен 20 мая 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Константиновой, рассмотрел вопрос о возобновлении производства по делу N А60-36291/2013 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" (ИНН 6670333800)
к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800),
третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
о признании недействительными результатов торгов, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании:
от истца: Агеев А.В., представитель по доверенности от 01.03.2014, Галиев М.У., представитель по доверенности от 01.01.2014,
от ответчика: Рогова С.В., представитель по доверенности N 16/05/50.2-05 от 13.01.2014.
от третьего лица: Гулиева В.Р., представитель по доверенности N 17-0182/18399 от 26.12.2013 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "РК "ЭФЕС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга о признании недействительными: результатов торгов от 18.12.2012, договора аренды земельного участка N 2-1112-Т от 09.01.2013 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением от 24 декабря 2013 года по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту "ИНДЕКС-ЕКАТЕРИНБУРГ" РО ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" Коковиной Ольге Александровне. Производство по делу N А60-36291/2013 приостановлено до получения заключения эксперта - до 14.03.2014 г.
Определением суда от 16.04.2014 г. производство по делу возобновлено. Кроме того данным определением привлечено к участию в деле Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истец поддержал заявленные требования.
Ответчик иск не признал, возражения изложил в отзыве.
Третье лицо отзыв не представило.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Администрацией города Екатеринбурга принято постановление от 08.12.2011 г. N 5229 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в квартале улиц Решетской - Волжской - проектируемой улицы Жилой в городе Екатеринбурге.
В средствах массовой информации (газета "Вечерний Екатеринбург" от 17.11.2012 г.) опубликовано информационное сообщение о проведении торгов.
Истец 10.12.2012 г. подал заявку на участие в аукционе.
Согласно протоколу от 18.12.2012 г. N 101 аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в аукционе участвовало менее двух участников.
09.01.2013 г. по результатам торгов с единственным участником - обществом "РК "Эфес" заключен договор N 2-1112-Т аренды земельного участка расположенного в квартале улиц Решетской - Волжской - проектируемой улицы Жилой в городе Екатеринбурге, площадью 53471 кв. м с кадастровым номером 66:41:0203016:17 с целевым использованием - комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.
В ходе разработки проекта выявлено, что в зоне ПК-4, где находится спорный земельный участок расположено на востоке - предприятие "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин), а севернее Западное кладбище. У предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) III класс опасности с ориентировочной санитарно-защитной зоной 300 метров (экспертное заключение ЦГСЭН N 17-08/16-386 от 06.12.2006 проекта строительства мясоперерабатывающего комбината). Согласно официальной справке МКУ "Служба городских кладбищ" N 215 от 28.05.2013 г. Западное кладбище имеет статус действующего, относится к объектам II класса опасности и санитарно-защитная зона составляет 500 метров.
Ссылаясь на то, что наличие санитарно-защитных зон в границах спорного земельного участка представляют собой обременение и ограничение использования в отношении такого участка, о чем должно быть указано в документации по проведению торгов, общество обратилось в суд с иском о признании результатов торгов и договора аренды недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде взаимного возврата сторонами полученного по сделке.
Требуя признать недействительными результат торгов и заключенный по их результатам договор аренды земельного участка, истец ссылается на то, что 80% от выставленного на торги земельного участка не может быть использовано по назначению.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Основанием для признания торгов недействительными являются такие нарушения правил их проведения, которые имеют существенное влияние на результат торгов, и находящиеся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.
Согласно подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно, в частности, содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Факт нахождения в границах спорного земельного участка санитарно-защитных зон предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) и Западного кладбища подтверждается заключением экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого дела экспертом "ИНДЕКС-ЕКАТЕРИНБУРГ" РО ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" Коковиной О.А.
Судом принято во внимание, что согласно приложенному к заключению экспертизы графическому изображению земельного участка (Приложение N 1) зона допустимого размещения проектируемых зданий и сооружений с учетом расположения санитарно-защитных зон уменьшена, в связи с чем истцу передан земельный участок, большая часть которого не может быть использована по целевому назначению - для жилищного строительства.
Согласно п. 2.2. СанПиН 2.1.2645-10 земельный участок для размещения жилых зданий должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.
Необходимость соблюдения санитарных правил при проектировании, строительстве, реконструкции зданий установлена ч. 2 ст. 12 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
В соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 "Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" для земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в санитарно-защитных зонах производственных и транспортных предприятий, объектов коммунальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, коммунально-складских объектов, очистных сооружений, иных объектов, включая шумовую зону аэропорта, устанавливаются виды запрещенного использования - в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Такими видами запрещенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах санитарно-защитных зон являются объекты для проживания людей.
В соответствии с п. 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона (СЗЗ)), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.
Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.2882-11 в санитарно-защитной зоне не допускается размещение коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, объектов для проживания людей, не разрешается строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов.
В пункте 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 предусмотрено, что организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
Спорный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне производственных объектов (предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) III класса опасности и Западного кладбища II класса опасности), принадлежащих смежным землепользователям. Учитывая, что в зоне нахождения земельного участка есть риск превышения предельно допустимых концентраций вредных веществ, строительство жилых домов может привести к негативным последствиям для здоровья граждан.
Вместе с тем администрация выставила на торги земельный участок, большая часть которого находится в санитарно-защитных зонах, где строительство жилых домов запрещено законодательством Российской Федерации.
При этом судом установлено, что истцу на момент проведения торгов и при заключении по их результатам договора не было известно о наложении санитарно-защитных зон на земельный участок, т.к. визуально определить их невозможно, а информация о наличии указанных обременений и ограничениях в отношении земельного участка в конкурсной документации отсутствовала.
Судом не принимаются возражения ответчика о том, что размеры санитарно-защитных зон предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) и Западного кладбища не установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача, т.к. размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 - 6 к настоящим санитарным правилам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
В силу п. 4.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установление, изменение размеров установленных санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации на основании: предварительного заключения Управления Роспотребнадзора по субъекту Российской Федерации; действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов; экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.), выполненной аккредитованными организациями; оценки риска здоровью населения.
В соответствии с пунктом 4.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для промышленных объектов и производств III класса опасности размеры СЗЗ могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения главного государственного санитарного врача субъекта Российской Федерации или его заместителя.
Отсутствие проекта санитарно-защитной зоны, имеющего положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора, является нарушением ст. ст. 34, 52 Закона о защите окружающей среды и п. 2.1, 2.5, 2.11 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и образует событие административного правонарушения, предусмотренного КоАП РФ. При этом отсутствие утвержденного проекта санитарно-защитной зоны не исключает самого факта существования санитарно-защитной зоны и негативного влияния на здоровье граждан.
Доводы ответчика о том, что в аукционной документации находилось экспертное санитарно-эпидемиологическое заключение N 881 от 31.08.2005 года о возможности малоэтажного строительства на земельном участке, из которого следует, что участок не имеет ограничений по отношению к санитарно-защитным зонам предприятий и объектов на смежных, судом отклоняются, т.к. выставляя земельный участок в 2011 году администрация должна была проверить и актуализировать сведения, содержащиеся в заключении 2005 года.
Кроме того из ответа Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от 15.07.2013 г. N 01-01-08-13-16/15427 следует, что в связи с внесением изменений в ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ с 22.10.2011 г. признан утратившим силу п. 3 ст. 12 закона, в связи с чем все ранее выданные санитарно-эпидемиологические заключения утратили силу.
С учетом указанных обстоятельств, выставление на торги земельного участка, не пригодного для жилищного строительства, и отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений о наличии ограничений использования земельного участка является существенным нарушением порядка проведения торгов (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 38 - 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации), а также интересов общества "РК "ЭФЕС" (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 названной статьи).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с положениями ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска, в сумме 12000 рублей и судебные издержки в сумме 145000 рублей на оплату экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недействительными результаты торгов от 18.12.2012 г.
3. Признать недействительным договор аренды земельного участка N 2-1112-Т от 09.01.2013 г., заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС".
4. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Общество с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:0203016:17 в квартале улиц Решетской - Волжской - проектируемой улицы Жилой, общей площадью 53471 кв. м. Обязать Администрацию города Екатеринбурга возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" уплаченную сумму в размере 35420000 рублей.
5. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 12000 рублей и судебные издержки в сумме 145000 рублей.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
В.В.ПАРАМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 20.05.2014 ПО ДЕЛУ N А60-36291/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 20 мая 2014 г. по делу N А60-36291/2013
Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2014 года
Полный текст решения изготовлен 20 мая 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Константиновой, рассмотрел вопрос о возобновлении производства по делу N А60-36291/2013 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" (ИНН 6670333800)
к Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800),
третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
о признании недействительными результатов торгов, договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании:
от истца: Агеев А.В., представитель по доверенности от 01.03.2014, Галиев М.У., представитель по доверенности от 01.01.2014,
от ответчика: Рогова С.В., представитель по доверенности N 16/05/50.2-05 от 13.01.2014.
от третьего лица: Гулиева В.Р., представитель по доверенности N 17-0182/18399 от 26.12.2013 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "РК "ЭФЕС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга о признании недействительными: результатов торгов от 18.12.2012, договора аренды земельного участка N 2-1112-Т от 09.01.2013 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением от 24 декабря 2013 года по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту "ИНДЕКС-ЕКАТЕРИНБУРГ" РО ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" Коковиной Ольге Александровне. Производство по делу N А60-36291/2013 приостановлено до получения заключения эксперта - до 14.03.2014 г.
Определением суда от 16.04.2014 г. производство по делу возобновлено. Кроме того данным определением привлечено к участию в деле Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истец поддержал заявленные требования.
Ответчик иск не признал, возражения изложил в отзыве.
Третье лицо отзыв не представило.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Администрацией города Екатеринбурга принято постановление от 08.12.2011 г. N 5229 о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в квартале улиц Решетской - Волжской - проектируемой улицы Жилой в городе Екатеринбурге.
В средствах массовой информации (газета "Вечерний Екатеринбург" от 17.11.2012 г.) опубликовано информационное сообщение о проведении торгов.
Истец 10.12.2012 г. подал заявку на участие в аукционе.
Согласно протоколу от 18.12.2012 г. N 101 аукцион признан несостоявшимся в связи с тем, что в аукционе участвовало менее двух участников.
09.01.2013 г. по результатам торгов с единственным участником - обществом "РК "Эфес" заключен договор N 2-1112-Т аренды земельного участка расположенного в квартале улиц Решетской - Волжской - проектируемой улицы Жилой в городе Екатеринбурге, площадью 53471 кв. м с кадастровым номером 66:41:0203016:17 с целевым использованием - комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства. Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.
В ходе разработки проекта выявлено, что в зоне ПК-4, где находится спорный земельный участок расположено на востоке - предприятие "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин), а севернее Западное кладбище. У предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) III класс опасности с ориентировочной санитарно-защитной зоной 300 метров (экспертное заключение ЦГСЭН N 17-08/16-386 от 06.12.2006 проекта строительства мясоперерабатывающего комбината). Согласно официальной справке МКУ "Служба городских кладбищ" N 215 от 28.05.2013 г. Западное кладбище имеет статус действующего, относится к объектам II класса опасности и санитарно-защитная зона составляет 500 метров.
Ссылаясь на то, что наличие санитарно-защитных зон в границах спорного земельного участка представляют собой обременение и ограничение использования в отношении такого участка, о чем должно быть указано в документации по проведению торгов, общество обратилось в суд с иском о признании результатов торгов и договора аренды недействительными и применении последствий недействительности сделки в виде взаимного возврата сторонами полученного по сделке.
Требуя признать недействительными результат торгов и заключенный по их результатам договор аренды земельного участка, истец ссылается на то, что 80% от выставленного на торги земельного участка не может быть использовано по назначению.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Основанием для признания торгов недействительными являются такие нарушения правил их проведения, которые имеют существенное влияние на результат торгов, и находящиеся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца.
Согласно подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно, в частности, содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Факт нахождения в границах спорного земельного участка санитарно-защитных зон предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) и Западного кладбища подтверждается заключением экспертизы, проведенной в рамках рассматриваемого дела экспертом "ИНДЕКС-ЕКАТЕРИНБУРГ" РО ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" Коковиной О.А.
Судом принято во внимание, что согласно приложенному к заключению экспертизы графическому изображению земельного участка (Приложение N 1) зона допустимого размещения проектируемых зданий и сооружений с учетом расположения санитарно-защитных зон уменьшена, в связи с чем истцу передан земельный участок, большая часть которого не может быть использована по целевому назначению - для жилищного строительства.
Согласно п. 2.2. СанПиН 2.1.2645-10 земельный участок для размещения жилых зданий должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.
Необходимость соблюдения санитарных правил при проектировании, строительстве, реконструкции зданий установлена ч. 2 ст. 12 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".
В соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 "Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" для земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в санитарно-защитных зонах производственных и транспортных предприятий, объектов коммунальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, коммунально-складских объектов, очистных сооружений, иных объектов, включая шумовую зону аэропорта, устанавливаются виды запрещенного использования - в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Такими видами запрещенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах санитарно-защитных зон являются объекты для проживания людей.
В соответствии с п. 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (далее - санитарно-защитная зона (СЗЗ)), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.
Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.2882-11 в санитарно-защитной зоне не допускается размещение коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, объектов для проживания людей, не разрешается строительство зданий и сооружений, не связанных с обслуживанием указанных объектов.
В пункте 2.5 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 предусмотрено, что организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
Спорный земельный участок находится в санитарно-защитной зоне производственных объектов (предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) III класса опасности и Западного кладбища II класса опасности), принадлежащих смежным землепользователям. Учитывая, что в зоне нахождения земельного участка есть риск превышения предельно допустимых концентраций вредных веществ, строительство жилых домов может привести к негативным последствиям для здоровья граждан.
Вместе с тем администрация выставила на торги земельный участок, большая часть которого находится в санитарно-защитных зонах, где строительство жилых домов запрещено законодательством Российской Федерации.
При этом судом установлено, что истцу на момент проведения торгов и при заключении по их результатам договора не было известно о наложении санитарно-защитных зон на земельный участок, т.к. визуально определить их невозможно, а информация о наличии указанных обременений и ограничениях в отношении земельного участка в конкурсной документации отсутствовала.
Судом не принимаются возражения ответчика о том, что размеры санитарно-защитных зон предприятия "Комбинат мясной гастрономии" (ИП Черкашин) и Западного кладбища не установлены Постановлением Главного государственного санитарного врача, т.к. размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 - 6 к настоящим санитарным правилам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
В силу п. 4.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установление, изменение размеров установленных санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации на основании: предварительного заключения Управления Роспотребнадзора по субъекту Российской Федерации; действующих санитарно-эпидемиологических правил и нормативов; экспертизы проекта санитарно-защитной зоны с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических воздействий на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитные поля (ЭМП) и др.), выполненной аккредитованными организациями; оценки риска здоровью населения.
В соответствии с пунктом 4.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для промышленных объектов и производств III класса опасности размеры СЗЗ могут быть установлены, изменены на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения главного государственного санитарного врача субъекта Российской Федерации или его заместителя.
Отсутствие проекта санитарно-защитной зоны, имеющего положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора, является нарушением ст. ст. 34, 52 Закона о защите окружающей среды и п. 2.1, 2.5, 2.11 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 и образует событие административного правонарушения, предусмотренного КоАП РФ. При этом отсутствие утвержденного проекта санитарно-защитной зоны не исключает самого факта существования санитарно-защитной зоны и негативного влияния на здоровье граждан.
Доводы ответчика о том, что в аукционной документации находилось экспертное санитарно-эпидемиологическое заключение N 881 от 31.08.2005 года о возможности малоэтажного строительства на земельном участке, из которого следует, что участок не имеет ограничений по отношению к санитарно-защитным зонам предприятий и объектов на смежных, судом отклоняются, т.к. выставляя земельный участок в 2011 году администрация должна была проверить и актуализировать сведения, содержащиеся в заключении 2005 года.
Кроме того из ответа Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Свердловской области от 15.07.2013 г. N 01-01-08-13-16/15427 следует, что в связи с внесением изменений в ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" от 30.03.1999 N 52-ФЗ с 22.10.2011 г. признан утратившим силу п. 3 ст. 12 закона, в связи с чем все ранее выданные санитарно-эпидемиологические заключения утратили силу.
С учетом указанных обстоятельств, выставление на торги земельного участка, не пригодного для жилищного строительства, и отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений о наличии ограничений использования земельного участка является существенным нарушением порядка проведения торгов (ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации ст. 38 - 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации), а также интересов общества "РК "ЭФЕС" (ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 названной статьи).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с положениями ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче иска, в сумме 12000 рублей и судебные издержки в сумме 145000 рублей на оплату экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недействительными результаты торгов от 18.12.2012 г.
3. Признать недействительным договор аренды земельного участка N 2-1112-Т от 09.01.2013 г., заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС".
4. Применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать Общество с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" возвратить Администрации города Екатеринбурга земельный участок с кадастровым номером 66:41:0203016:17 в квартале улиц Решетской - Волжской - проектируемой улицы Жилой, общей площадью 53471 кв. м. Обязать Администрацию города Екатеринбурга возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" уплаченную сумму в размере 35420000 рублей.
5. Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Риэлтерская компания "ЭФЕС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 12000 рублей и судебные издержки в сумме 145000 рублей.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
В.В.ПАРАМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)