Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Венедиктовой Е.А., Емельяновой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> материалы гражданского дела N 2-1899/2013 с апелляционной жалобой С. <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску С. <...> к ЗАО <...>, З. <...> о признании протокола о расторжении договора инвестирования жилого дома от <дата> в одностороннем порядке недействительной ничтожной сделкой, признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительной ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя С.Ю.В. - <...> действующего на основании доверенности от <дата> года, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
С.Ю.В. обратился в суд с иском к ЗАО <...> (далее ЗАО <...>), З.Т.А., в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать протокол о расторжении договора N <...> инвестирования строительства жилого дома от <дата> в одностороннем порядке недействительной ничтожной сделкой, признать договор купли-продажи квартиры от <дата> расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, недействительной ничтожной сделкой, применить последствия ничтожности сделки в виде аннулирования записи о государственной регистрации, признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что <дата> между истцом и ЗАО <...> заключен договор N <...> инвестирования строительства жилого дома, по условиям которого истцу при исполнении обязательств по инвестированию подлежала передаче в собственность квартира согласно характеристикам договора. Обязательства инвестирования истцом исполнены, <дата> им внесена сумма в размере <...>
<дата> ЗАО <...> зарегистрировало право собственности на спорную квартиру за собой.
В последующем право собственности на спорную квартиру переходило последовательно: <дата> - к М.А.П., <дата> - к З., <дата> - к З.Т.А.
Истец полагал, что череда сделок по отчуждению квартиры является ничтожной, поскольку именно истцом осуществлено финансирование строительства квартиры, следовательно, он является ее истинным собственником.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований С.Ю.В. отказано.
В апелляционной жалобе С.Ю.В. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального права.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции С.Ю.В., З.Т.А., М.А.П., <...>, представители ЗАО <...> ООО <...>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, С.Ю.В. представление интересов доверил своему представителю <...>, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО <...> являлось застройщиком многофункционального жилого комплекса, расположенного по фактическому адресу: Санкт-Петербург, <адрес> на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1576 от <дата> года, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-03319 (17) от <дата> с КУГИ Санкт-Петербурга.
<дата> между ООО <...> и ЗАО <...> заключен договор инвестирования N 21/02/06-Ж.
<дата> между ЗАО <...> (предприятие) и С.Ю.В. (инвестор) был заключен договор N <...> инвестирования строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> на условиях долевого участия сторон, по условиям которого истцу при исполнении обязательств по инвестированию подлежала передаче в собственность квартира согласно характеристикам договора.
<дата> С. произведена оплата по указанному договору в размере <...>
В соответствии с п. 3.2 договора окончательные расчеты между сторонами производятся после получения данных районного Проектно-инвентаризационного бюро по фактической общей площади квартиры.
В случае если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной С.Ю.В. производит доплату ЗАО <...> за дополнительную площадь, из расчета стоимости 1 кв. м равной <...>
Срок указанной выплаты определяется актом сверки расчетов, но не может быть более одного месяца с момента составления акта сверки.
Согласно п. 4.3 заключенного сторонами договора инвестирования предприятие имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае задержки платежей больше чем на 20 дней.
По данным технической инвентаризации площадь инвестируемой по договору квартиры увеличилась на 1,81 кв. м по сравнению с проектной, доплата в соответствии с п. 3.2 договора составила <...>
В соответствии с п. 1.5 договора плановый срок окончания строительства - 4 квартал 2008 года.
<дата> застройщиком ООО <...> получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию.
<дата> между застройщиком и инвестором ЗАО <...> подписано дополнительное соглашение к договору инвестирования N 21/02/06-Ж от <дата> года. Из дополнительного соглашения следует, что в связи с проведением окончательных обмеров ПИБ жилого комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, стороны пришли к соглашению об утверждении Протокола распределения площадей в объекте, согласно которому спорная квартира вошла в долю инвестора.
<дата> в адрес истца ЗАО <...> направлено уведомление о выдаче смотровых листов на построенную квартиру с указанием результатов обмеров ПИБ, в котором указало, что в отношении инвестируемой квартиры произошло увеличение площади, стоимость доплаты в соответствии с п. 3.2 договора составляет <...>
В июне, октябре 2009 года в адрес С.Ю.В. ЗАО <...> направлены уведомления о готовности объекта к передаче (л.д. 83, 84, 82), которые истцом проигнорированы.
Обязательства по п. 3.2 договора С.Ю.В. исполнены не были.
На основании протокола от <дата> ЗАО <...> в соответствии с п. 4.3 договора N <...> инвестирования строительства жилого дома от <дата> и п. 3 ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке расторгло договор от <дата> года, ввиду ненадлежащего исполнения истцом взятых обязательств по договору.
Одновременно в протоколе о расторжении договора имеется указание на то, что в течение 30 календарных дней после получения протокола инвестору надлежит явиться в офис для согласования порядка и срока возврата денежных средств.
<дата> на основании акта приема-передачи спорная квартира передана застройщиком инвестору строительства жилого комплекса.
<дата> ЗАО <...> произвело государственную регистрацию права собственности на квартиру на свое имя.
ЗАО <...> <дата> произвело отчуждение спорной квартиры М.А.П., затем <дата> квартира продана З., настоящим собственником спорного имущества является З.Т.А. с <дата> года. Право собственности на имущество на указанных лиц зарегистрировано надлежащим образом, в установленном законом порядке, договоры об отчуждения имущества в суде не оспорены.
Из материалов дела усматривается, что истец впервые обратился в ЗАО <...> за разрешением вопроса о передаче ему квартиры лишь в мае 2012 года (л.д. 12, 13).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд исходил из того, что ЗАО <...> имело основания для одностороннего расторжения договора N <...> инвестирования строительства жилого дома от <дата> в порядке ст. 450 ГК РФ, поскольку С.Ю.В. не исполнены принятые на себя обязательства по полному финансированию строительства объекта, принимая во внимание наличие сведений о направлении истцу уведомления о необходимости произвести доплату по договору, протокола о расторжении договора от <дата> года.
По изложенным в решении мотивам суд также пришел к обоснованному выводу о том, что в независимости о правомерности либо неправомерности протокола от <дата> требование о признание за истцом права собственности на квартиру удовлетворению не подлежит, поскольку С.Ю.В. оплата по договору инвестирования строительства в полном объеме не была произведена, в силу чего право собственности на спорную квартиру у него не возникло.
В пункте 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, в настоящем случае у С.Ю.В. права в отношении спорного объекта недвижимости не доказаны, преимуществом обладает З.Т.А., которой спорная квартира передана во владение в установленном законом порядке, с учетом положений ст. 398 ГК РФ истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
В связи с указанным доводы С.Ю.В. о его правах на спорный объект недвижимости несостоятельны, истец вправе требовать возмещения убытков.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Юридически значимые обстоятельства судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-3037/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-3037/2014
Судья: Малиновская А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Литвиновой И.А.
судей Венедиктовой Е.А., Емельяновой Е.А.
при секретаре П.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> материалы гражданского дела N 2-1899/2013 с апелляционной жалобой С. <...> на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску С. <...> к ЗАО <...>, З. <...> о признании протокола о расторжении договора инвестирования жилого дома от <дата> в одностороннем порядке недействительной ничтожной сделкой, признании договора купли-продажи квартиры от <дата> недействительной ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании права собственности на квартиру
Заслушав доклад судьи Литвиновой И.А., объяснения представителя С.Ю.В. - <...> действующего на основании доверенности от <дата> года, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
С.Ю.В. обратился в суд с иском к ЗАО <...> (далее ЗАО <...>), З.Т.А., в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил признать протокол о расторжении договора N <...> инвестирования строительства жилого дома от <дата> в одностороннем порядке недействительной ничтожной сделкой, признать договор купли-продажи квартиры от <дата> расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, недействительной ничтожной сделкой, применить последствия ничтожности сделки в виде аннулирования записи о государственной регистрации, признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что <дата> между истцом и ЗАО <...> заключен договор N <...> инвестирования строительства жилого дома, по условиям которого истцу при исполнении обязательств по инвестированию подлежала передаче в собственность квартира согласно характеристикам договора. Обязательства инвестирования истцом исполнены, <дата> им внесена сумма в размере <...>
<дата> ЗАО <...> зарегистрировало право собственности на спорную квартиру за собой.
В последующем право собственности на спорную квартиру переходило последовательно: <дата> - к М.А.П., <дата> - к З., <дата> - к З.Т.А.
Истец полагал, что череда сделок по отчуждению квартиры является ничтожной, поскольку именно истцом осуществлено финансирование строительства квартиры, следовательно, он является ее истинным собственником.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в удовлетворении исковых требований С.Ю.В. отказано.
В апелляционной жалобе С.Ю.В. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и вынесенным с нарушением норм материального права.
Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.
В заседание суда апелляционной инстанции С.Ю.В., З.Т.А., М.А.П., <...>, представители ЗАО <...> ООО <...>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, С.Ю.В. представление интересов доверил своему представителю <...>, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ООО <...> являлось застройщиком многофункционального жилого комплекса, расположенного по фактическому адресу: Санкт-Петербург, <адрес> на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга N 1576 от <дата> года, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-03319 (17) от <дата> с КУГИ Санкт-Петербурга.
<дата> между ООО <...> и ЗАО <...> заключен договор инвестирования N 21/02/06-Ж.
<дата> между ЗАО <...> (предприятие) и С.Ю.В. (инвестор) был заключен договор N <...> инвестирования строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> на условиях долевого участия сторон, по условиям которого истцу при исполнении обязательств по инвестированию подлежала передаче в собственность квартира согласно характеристикам договора.
<дата> С. произведена оплата по указанному договору в размере <...>
В соответствии с п. 3.2 договора окончательные расчеты между сторонами производятся после получения данных районного Проектно-инвентаризационного бюро по фактической общей площади квартиры.
В случае если фактическая площадь квартиры окажется больше проектной С.Ю.В. производит доплату ЗАО <...> за дополнительную площадь, из расчета стоимости 1 кв. м равной <...>
Срок указанной выплаты определяется актом сверки расчетов, но не может быть более одного месяца с момента составления акта сверки.
Согласно п. 4.3 заключенного сторонами договора инвестирования предприятие имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае задержки платежей больше чем на 20 дней.
По данным технической инвентаризации площадь инвестируемой по договору квартиры увеличилась на 1,81 кв. м по сравнению с проектной, доплата в соответствии с п. 3.2 договора составила <...>
В соответствии с п. 1.5 договора плановый срок окончания строительства - 4 квартал 2008 года.
<дата> застройщиком ООО <...> получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию.
<дата> между застройщиком и инвестором ЗАО <...> подписано дополнительное соглашение к договору инвестирования N 21/02/06-Ж от <дата> года. Из дополнительного соглашения следует, что в связи с проведением окончательных обмеров ПИБ жилого комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, лит. А, стороны пришли к соглашению об утверждении Протокола распределения площадей в объекте, согласно которому спорная квартира вошла в долю инвестора.
<дата> в адрес истца ЗАО <...> направлено уведомление о выдаче смотровых листов на построенную квартиру с указанием результатов обмеров ПИБ, в котором указало, что в отношении инвестируемой квартиры произошло увеличение площади, стоимость доплаты в соответствии с п. 3.2 договора составляет <...>
В июне, октябре 2009 года в адрес С.Ю.В. ЗАО <...> направлены уведомления о готовности объекта к передаче (л.д. 83, 84, 82), которые истцом проигнорированы.
Обязательства по п. 3.2 договора С.Ю.В. исполнены не были.
На основании протокола от <дата> ЗАО <...> в соответствии с п. 4.3 договора N <...> инвестирования строительства жилого дома от <дата> и п. 3 ст. 450 ГК РФ в одностороннем порядке расторгло договор от <дата> года, ввиду ненадлежащего исполнения истцом взятых обязательств по договору.
Одновременно в протоколе о расторжении договора имеется указание на то, что в течение 30 календарных дней после получения протокола инвестору надлежит явиться в офис для согласования порядка и срока возврата денежных средств.
<дата> на основании акта приема-передачи спорная квартира передана застройщиком инвестору строительства жилого комплекса.
<дата> ЗАО <...> произвело государственную регистрацию права собственности на квартиру на свое имя.
ЗАО <...> <дата> произвело отчуждение спорной квартиры М.А.П., затем <дата> квартира продана З., настоящим собственником спорного имущества является З.Т.А. с <дата> года. Право собственности на имущество на указанных лиц зарегистрировано надлежащим образом, в установленном законом порядке, договоры об отчуждения имущества в суде не оспорены.
Из материалов дела усматривается, что истец впервые обратился в ЗАО <...> за разрешением вопроса о передаче ему квартиры лишь в мае 2012 года (л.д. 12, 13).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд исходил из того, что ЗАО <...> имело основания для одностороннего расторжения договора N <...> инвестирования строительства жилого дома от <дата> в порядке ст. 450 ГК РФ, поскольку С.Ю.В. не исполнены принятые на себя обязательства по полному финансированию строительства объекта, принимая во внимание наличие сведений о направлении истцу уведомления о необходимости произвести доплату по договору, протокола о расторжении договора от <дата> года.
По изложенным в решении мотивам суд также пришел к обоснованному выводу о том, что в независимости о правомерности либо неправомерности протокола от <дата> требование о признание за истцом права собственности на квартиру удовлетворению не подлежит, поскольку С.Ю.В. оплата по договору инвестирования строительства в полном объеме не была произведена, в силу чего право собственности на спорную квартиру у него не возникло.
В пункте 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 6 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Таким образом, в настоящем случае у С.Ю.В. права в отношении спорного объекта недвижимости не доказаны, преимуществом обладает З.Т.А., которой спорная квартира передана во владение в установленном законом порядке, с учетом положений ст. 398 ГК РФ истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
В связи с указанным доводы С.Ю.В. о его правах на спорный объект недвижимости несостоятельны, истец вправе требовать возмещения убытков.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене постановленного судом решения, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.
Юридически значимые обстоятельства судом установлены, нормы материального и процессуального права применены правильно, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)